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입주권
입주권(入住權)은 새로 지은 아파트 따위에 들어갈 수 있는 권리를 말한다.
목차
개요
입주권이란 재개발-재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 이에 대한 보상으로 새집에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 사람들은 입주권과 분양권을 비슷하게 생각하는 경향이 있다. 둘 다 새 아파트가 지어지고 난 후 들어가서 살 수 있는 권리가 주어지는 것이니 비슷하다고 생각하지만, 부동산 시장에서 입주권과 분양권은 명확히 구분된다. 즉 입주권의 전제 조건은 반드시 조합원의 지위가 필요한 것이다. 재개발-재건축 사업 단계에서 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않더라도 주택이 없어진 것으로 보아 이때부터 조합원 입주권이 생기게 된다. 관리처분계획 인가가 부동산 재개발-재건축 단계에서 아주 중요한 부분이라고 강조하는 이유가 여기에 있다. 반면 분양권은 조합원이 아닌 일반 수요자가 청약을 통해 새집을 취득할 수 있는 권리를 의미한다. 청약에 당첨됐을 때 얻게 되는 것이 바로 분양권이다. 가령 조합원이 1,000세대인 사업지에 1,500세대 규모 신축 아파트가 지어질 예정이라면, 이때 조합원 1,000개 대에는 입주권이 나머지 500세대는 청약을 통해 분양권이 발생하는 것이다. 따라서 우리가 입주권을 매수할 때는 조합원과 거래하는 것이고, 분양권을 매수할 때는 청약 당첨자와 거래한다고 이해하면 된다.[1]
입주권은 도시 재개발, 재건축 과정에서 해당 사업 부지에 있던 주택이 철거되면서 반대급부로 소유주에게 주어지는 입주자격을 말한다. 입주권을 취득하기 위해서는 재개발 등의 구역에 조합원이면서 분양자격을 받을 수 있는 토지, 건물 등 소유자여야 한다. 분양자격을 부여받은 조합원은 입주권을 취득하게 된다. 이렇게 취득한 입주권은 청약을 통해 이뤄지는 일반분양전에 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동·호수를 선점할 수 있다. 또한, 조합설립부터 입주까지 장기간 사업의 불확실성을 감안하고 취득하는 만큼 일반분양자보다 저렴한 금액으로 아파트를 공급받을 수 있는 장점이 있다. 또 조합에 따라 발코니 확장 및 빌트인 가구 등이 무료로 제공되기도 한다. 세법상 입주권 보유 기간은 기존 주택 취득일부터 양도일까지 산정한다. 입주권은 기존 주택을 대신해 부여하는 권한이므로 세법상 주택수 산정 시 포함된다. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율이 적용된다.[2]
입주권과 분양권
입주권과 분양권 개념 및 정의
- 입주권 : 입주권 재건축·재개발의 경우처럼 기존 토지의 소유자가 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리를 말한다. 이해를 돕기 위해 예를 들어 만약 어느 지역이 재개발 또는 재건축 사업구역으로 지정되었다고 가정한다. 그럼 기존에 해당 구역 부동산을 보유하고 있던 소유자들은 조합을 설립하고 사업을 진행할 것이다. 그리고 나중에 조합원들은 해당 구역의 건축물 등을 모두 철거하고 새롭게 지어지는 새 건물을 분양받을 수 있는 권리를 취득하게 된다. 즉, 입주권은 재개발·재건축 사업 중 관리처분계획인가 단계 이후에 조합원 자격을 가지고 있다면, 기존에 소유한 주택 대신에 새롭게 지어질 주택(아파트 등)을 "조합원"으로서 취득할 수 있는 권리를 갖게 되는 것을 말한다. 따라서 '입주권'은 관리처분계획의 인가 이후에는 기존 주택에 대한 소유권이 아닌 새롭게 입주할 예정인 주택(아파트 등)에 대한 권리로 바뀌게 된다.[3]
- 분양권 : 분양권 신규 아파트 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 흔히 아파트 청약통장을 사용해서 당첨되면 분양권을 얻을 수 있으며 당첨권이라고도 한다. 입주 전에 P를 주고 사고팔기도 한다. 분양권은 우리가 흔히 알고 있는 아파트 건설회사 등이 분양하는 신규 아파트 청약 당첨 등을 통해 분양계약을 하게 되면 받게 되는 권리를 말한다. 또한, 재개발, 재건축 사업에서도 분양권에 당첨될 수 있으며 조합원들에게 우선적으로 조합원아파트에 대해 입주권을 우선 배정한다. 그리고 조합원 아파트를 제외한 나머지 세대에 대해 일반인에게 일반 분양을 실시하며 청약통장을 사용해 청약 신청해서 당첨되면 분양권을 받게 된다.[4]
입주권과 분양권 장·단점
입주권과 분양권은 모두 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리라는 점에서 동일하지만 각자 장·단점을 명확하게 가지고 있다. 입주권과 분양권의 장·단점은 다음과 같다.
입주권 장점
- 입주권을 가진 조합원들은 일반분양자들보다 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있다.
- 시공사 등에서 조합원들에게만 제공하는 발코니 확장, 가구, 가전 등 여러 가지 혜택을 받을 수 있다.
- 일반 분양자들보다 먼저 조합원들에게 배정을 해주기 때문에 로열동 · 로열층을 배정받을 확률이 높다.
입주권 장점
- 입주권은 재건축·재개발의 사업이 언제까지 진행될지 모르기 때문에 새 아파트에 입주할 수 있는 시기를 가늠하기가 어렵다.
- 해당 지역 내에 부동산을 보유하고 있어야 하기 때문에 초기 투자자금이 많이 들어가는 편이다.
- 일반분양분이 미분양된다면 추가 비용이 발생할 수 도 있다.
분양권 장점
분양권은 입주권에 비해 비용이 적게 든다는 장점이 있다. 통상적으로 청약에 당첨이 된 사람은 일단 분양가의 10%에 해당하는 계약금만 지불하면 되기 때문이다. 그리고 나머지 분양가도 중도금·잔금으로 나누어서 지급을 하기 때문에 목돈마련에 대한 부담이 상대적으로 적은 편이다.
분양권 단점
아파트의 입지, 시공사 브랜드, 주변 환경 등이 좋을수록 청약경쟁률이 높기 때문에 인기지역의 아파는 청약으로 당첨되기가 쉽지 않는다. 그러나, 청약에 떨어졌다고 하더라도 기존에 분양권을 가지고 있는 사람으로부터 분양권 전매를 통해 구입을 할 수도 있다. 일반적으로는 "계약금 10% + 프리미엄"을 지불하고 분양권을 취득한다.
입주권과 분양권의 차이
입주권과 분양권의 차이를 이해하기 위해서는 우선 토지의 소유권이 누구에게 있는지 확인해 볼 필요가 있다. 이를 정리해보면 다음과 같다.
- 입주권 : 입주권 권리자는 이미 토지를 소유한 것으로 봅니다. 따라서, 건물 완공 시 "건물"만 이전 등기한다.
- 분양권 : 토지의 소유권이 사업시행자에게 있습니다. 따라서, 건물 완공 시 "토지 + 건물" 모두 이전 등기한다.
위의 내용을 조금만 깊게 생각해보면 이해가 되며 분양권의 매수는 "아파트 이전등기를 받을 수 있는 단순한 권리"이다. 그러나, 입주권이 생기려면 재개발·재건축 조합원이 되어야 한다. 즉, 대지지분을 가지고 있는 사람이 조합원이 되고 조합이 사업 시행을 하는 것이다. 그러므로 토지 소유권은 조합원이 여전히 가지고 있다는 것이며 따라서 입주권 매수는 "토지소유권 이전 + 건물 이전등기를 할 수 있는 권리"이다.
(1) 입주권 분양권의 차이(취득세 차이)
위에서 설명해 드린 토지 소유권에서 입주권과 분양권의 차이점은 취득세 부분에서 아래와 같은 차이를 발생하게 만든다.
- 입주권 : 입주권 매수 시에 토지 소유권만 넘겨받고, 다음에 새로운 건물이 준공되면 그때 건물소유권을 넘겨받게 된다.
- 취득세 : 입주권 매수 시에 토지 소유권을 넘겨받으므로 토지 부분에 대한 취득세를 낸다. 그리고 다음에 건물이 준공 시에는 이미 토지 부분에 대한 취득세는 납부한 것으로 인정되어, 건물 부분에 대한 취득세만 납부를 하면 된다.(즉, 두 번 납부를 한다.)
- 분양권 : 분양권 매수는 새롭게 건물이 준공될 때 "토지+건물"의 소유권을 이전받을 수 있는 권리를 매수하는 것이다.
- 취득세 : 분양권은 아파트가 준공될 때까지 등기사항 증명서에 등재가 되지 않기 때문에 별도의 토지 취득세가 부과되지 않는다. 건물 준공 후 "토지+건물"의 소유권을 넘겨받을 때 그때 한꺼번에 취득세를 납부한다.
(2) 입주권과 분양권 차이(주택수의 포함 여부 차이)
입주권과 분양권이 주택수에 포함되는지를 따지는 것은 세금을 계산할 때 매우 중요한 요소이다. 입주권의 경우에는 예전부터 주택수에 포함이 되었다. 따라서, 입주권을 보유한 상태에서 보유하고 있는 다른 주택을 매도할 때는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이에 반해, 분양권은 종전에는 주택수에 포함이 되지 않았으나, 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택수에 포함이 되었다. 따라서, 입주권과 마찬가지로 분양권을 보유한 상태에서 이미 보유하고 있는 다른 주택을 매도할 때 양도세 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 이 점 유의해야 한다. 참고로 분양권이 주택수에 포함되는 시기를 양도세와 취득세에서는 각각 시기별로 다르게 보고 있지만 입주권과 분양권은 비슷한 것 같으면서 많은 차이점이 있다.[3]
분양권과 입주권의 공통점
분양권과 입주권의 공통점은 둘 다 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점이다. 눈에 보이지도 않는 서류로만 존재하는 권리이며 차후 실제 부동산을 취득할 수 있는 권리이기도 한다.[4]
동영상
각주
- ↑ 모르면 모른다고 해, 〈입주권과 분양권 정확하게 알아보자 - 아는척하지말자〉, 《티스토리》, 2022-11-27
- ↑ 천정훈 기자, 〈새 아파트를 살 수 있는 권리 '입주권·분양권' 무슨 차이?〉, 《충청일보》, 2022-02-09
- ↑ 3.0 3.1 지식살롱, 〈입주권과 분양권의 차이 핵심 정리〉, 《티스토리》, 2021-07-07 인용 오류: 잘못된
<ref>태그; ".EC.A7.80.EC.8B.9D.EC.82.B4.EB.A1.B1"이 다른 콘텐츠로 여러 번 정의되었습니다 - ↑ 4.0 4.1 매혹적인 말과 문장, 〈분양권과 입주권의 차이〉, 《티스토리》
참고자료
- 〈입주권〉, 《네이버 국어사전》
- 매혹적인 말과 문장, 〈분양권과 입주권의 차이〉, 《티스토리》
- 모르면 모른다고 해, 〈입주권과 분양권 정확하게 알아보자 - 아는척하지말자〉, 《티스토리》, 2022-11-27
- 천정훈 기자, 〈새 아파트를 살 수 있는 권리 '입주권·분양권' 무슨 차이?〉, 《충청일보》, 2022-02-09
- 지식살롱, 〈입주권과 분양권의 차이 핵심 정리〉, 《티스토리》, 2021-07-07
같이 보기
