전매(轉賣)는 샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘기는 행위를 말한다.
개요
전매란 구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 행위를 말한다. 특히 신규 주택을 분양받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 분양권 전매라고 한다. 즉, 주택에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 입주권을 권리형태로 명의변경하여 제3자에게 되파는 행위를 말한다. 일반적으로 전매는 부동산 인기지역이거나 부동산 경기가 호황일 때 많이 일어나며 동산 경기가 좋고 전매이익이 많을 때 빈번하게 일어난다. 전매가 지속되면 가수요가 발생하여 투기가 일어나게 되기 때문에 대한민국에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위한 목적으로 분양권전매제한 등의 규제가 지속적으로 시행되어 왔다. 또한, 이 상황이 계속될 때 부동산 붐이 일고 가수요가 겹쳐 투기가 발생한다. 정부는 분양권전매제한 등의 규제로 투기를 차단하는 대책을 구사한다.[1][2]
분양권 전매
분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 '전매(轉賣 : 산 물건을 되파는 것)'이다. 분양권 전매는 법적용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당한다. 즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권 전매는 부동산 투기를 억제하기 위하여 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 금지하여 왔다.
그러나 IMF 경제위기 이후 부동산 경기가 최악의 침체상황에 빠지자 건설교통부가 부양책의 일환으로 주택건설촉진법 개정을 거쳐 1999년 3월 전면 허용됐다. 이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 되었다. 그런데 인기지역의 경우 일단 당첨되기만 하면 분양권 프리미엄이 순식간에 수천만 원대를 호가하는 등 분양권 전매가 투기수단으로 쓰이자 정부는 2002년 9월 다시 주택법을 개정, '투기과열지구'에서의 분양권 전매를 제한했다. 이에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낸 시점부터 분양권을 되팔 수 있도록 했다. 그러나 이후에도 부동산 투기가 계속되자 2003년 6월부터 전매 제한이 더 강화되어 아파트 소유권 이전 등기가 완료된 뒤에야 분양권 판매가 가능하도록 분양권 전매를 금지하였다.
또한 2004년 3월 30일부터는 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매가 금지되었다. 이후 2008년 정부가 급격히 침체된 주택 분양 시장을 회복하기 위해 서울의 강남 3구를 제외한 수도권 지역에 투기과열지구를 해제하였고, 제한적으로 분양권 전매가 가능해졌다. 이어 2012년 '5·10부동산 대책'을 통해 수도권 공공택지(85m2 이하)의 전매제한 기간을 기존 3년에서 1년으로 완화하고, 수도권 공공택지 내의 개발제한구역 해제 지구는 기존 5~10년에서 2~8년으로 전매제한 기간을 완화했다.[3]
분양권 전매하는 방법
분양권 거래 전매하는 방법
분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 같은 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.
분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.
- 분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
- 실거래가 신고 (관할 지차체)
- 중도금 대출 승계/상환 (은행)
- 권리의무 승계/계약자 명의변경 (분양사무소)
- 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)
분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.
- 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금
거래 진행과정 세부 내용
- 분양권 전매 절차는 중개/대출/명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.
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- 매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다.
- 매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.
- ※ 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은 계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다. 예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면 중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다. 여기서 1.8억은 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원이다.
분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다. 실거래가 신고 금액의 기준에서 실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다. 여기서 추가비용은 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)이다. 계약금은 게약서 작성 시 지급하며 잔금은 명의 면경일에 잔금 지급한다.
보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 "중도금을 승계받는다"란 표현을 쓴다. 매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다. 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면 대출을 상환하면 된다.
중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/무사자 간의 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다. 보통 매매계약서 – 중도금 승계 – 명의변경과 과정은 하루 안에 종료된다.[4]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
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