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월세가
월세가(月貰價)는 월세를 얻을 때 그 부동산의 소유자에게 다달이 내는 돈의 액수를 말한다. 월세가격(月貰價格)이라고도 한다.
개요
월세(月貰, Monthly Rent)는 부동산 임대의 한 종류이다. 즉, 집주인과 세입자 간 임대차계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약이다. 월세는 집이나 방을 다달이 빌려 쓰는 일이거나 그 돈을 말한다. 월세를 받고 빌려주는 방이거나 월세를 주고 빌려 쓰는 방을 의미한다. 세입자는 일정액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인한테 월 차임을 납부하는 형식이다. 이월 차임을 집세 또는 그냥 세라고 부른다. 전세와는 달리 재산으로 인정되지 않는다. 전세는 집을 빌릴 때 집주인에게 맡긴 전세보증금을 그 집에서 퇴거할 때 그대로 돌려받기에, 전세보증금을 재산으로 인정할 수 있다. 그러나 월세의 경우에는 매달 돈을 주고 집을 대여하는 렌탈과 같은 개념, 즉 집 사용료처럼 월세를 내서 퇴거할 때 나중에 돌려받을 일이 없기 때문이다.[1]
대한민국 서울의 2021년 월세 거래량은 7만 건이 훌쩍 넘어 임대차 거래에서 차지하는 비중은 40%에 육박했다. 보유세 부담이 가중된 집주인들의 월세 선호가 커진데다 금리 인상으로 세입자가 부담해야 할 전세대출 이자가 월세를 추월하는 역전 현상까지 나타나면서 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있다. 여기에 가계부채를 관리한다는 명목으로 금융당국마저 대출 규제를 강화한 데 따른 결과이다. 임대차 2법 시행 2년째를 맞는 2022년 7월 말부터는 임대차시장의 불안이 더 가중될 수 있다. 집주인들은 계약갱신청구권 만료 매물을 신규 계약으로 전환하면서 지난 4년간 못 올린 보증금을 주변 시세 수준으로 맞추거나 늘어난 보증금을 월세로 전환할 가능성이 크기 때문이다. 일견 전세 시장이 안정된 듯이 보일 수 있지만 늘어난 보증금이 월세 전환될 가능성이 큰 상황에서는 전세 시장, 월세 시장을 따로 보는 것이 아니라 임대차시장이라는 큰 묶음으로 살피는 것이 필요하다. 전세 종말에 따라 성큼 다가온 월세 시대에는 주거비 수준이 높아지며 전세는 자산이자 부채의 성향을 가진다.
집주인은 돌려줘야 하는 부채이지만 임차인은 향후 내 집 마련에 도움이 되는 자산이지만 월세의 경우에는 단순히 비용이며 주거하는데 소요되는 순수한 지출이라는 말이다. 그동안 대한민국의 주거비 수준이 OECD 국가 중에서는 러시아를 제외하고 가장 낮았으며 전 세계 유일한 임대차 관행인 전세로 인해 주거비 부담은 가장 적었다. 하지만 월세 시대에는 주거비 부담이 빠르게 늘어날 것이며 한국부동산원에 의하면 2022년 1월 서울의 평균 월세는 125만 원으로 평균 월세 보증금은 2억 원이 훌쩍 넘는다. 보증금이 거의 없는 외국과 비교하면 현재 평균 월세가격은 그리 낮은 수준이 아니며 조만간 외국처럼 소득의 30%를 월세로 지출하게 될 것이다. 주거비 부담이 늘어나면 당연히 다른 소비들이 줄어들어 경제에도 부담이 되는 악순환이 시작된다. 두 번째는 주거 안정이 심각하게 훼손될 것이며 주거복지의 시작은 주거 안정이다.
주거 안정은 현 거주지에서 오랫동안 삶을 유지하는 것이며 자기 집에 거주하는 집주인들에 비해 임차인들은 주거 기간은 짧다. 이중 전세의 경우에는 내 집 마련으로 넘어가는 비중이 50%가 넘기 때문에 짧은 주거 기간이 오히려 자산 축적에는 도움이 된다. 반면 월세의 경우 4년 거주하기도 쉽지 않으며 계속 주거지를 옮기게 된다. 월세에서 내 집 마련으로 넘어가는 비중이 10%가 되지 않기에 하루빨리 전세로 넘어가야 하지만 지금과 같은 대출 규제 하에서는 전세로 넘어가는 길이 거의 끊긴 상황이어서 내 집 마련의 가능성은 전세 거주자에 비해 더욱 줄어들 수밖에 없다. 전세대출 이자와 역전되었다고는 하지만 월세를 내면서 자산 축적은 거의 불가능하다.
직장인들은 한 달에 100만 원을 저축하기도 어려운데 서울의 평균 월세인 125만 원을 부담하게 되면 자산은 축적되는 것이 아니라 오히려 줄어들 것이다. 더 큰 문제는 서울 외곽지역의 월세가 빠르게 오르고 있다는 점이며 서민들의 내 집 마련은 갈수록 멀어질 수밖에 없음에도 불구하고 정부는 적극적으로 주거 사다리를 걷어차는 중이다. 미국도 마찬가지로 2021년과 비교하면 미국의 렌트비(월세)가 평균 14%, 대도시 10곳은 무려 30% 이상 대폭 인상됐다고 한다. 한인들이 많이 거주하는 로스엔젤레스는 10%가 올라 평균 렌트비는 3,394달러(약 410만 원)에 이르며 안타까운 점은 렌트비는 한번 오르면 거의 하락하지 않는다는 점으로 펜데믹 이후 급등하는 물가 오름세를 장가화시킬 우려가 크다. 생애 최초 주택 구입자에 대한 지원이 엄청난 미국마저도 무주택자는 렌트비 부담에 어려움을 겪고 있다. 본격적인 월세 시대로 인해 경제는 부담을 느낄 것이며 무주택자들의 주거 사다리는 계속 없어질 것이다. 현재도 수도권 외곽으로 이전하는 탈서울 인구가 늘고 있지만 월세 시대는 이런 현상이 고착화될 가능성도 크다.[2]
월세의 특징
대한민국에서는 1960년대까지 보편적인 임대차 방식이었지만 1970년대부터 전세가 보편화하면서 주류에서 밀려났다. 2010년대 초반 부동산 가격이 하락하면서 전세가 급격히 줄어들었으나 2016년 이후 부동산 경기가 훈풍을 넘어 광풍을 타면서 다시 전세 비중이 상승했다. 2023년 현재는 빌라왕 사건으로 대표되는 전세 사기가 끊이지 않자 또다시 월세 계약이 늘어나고 있다. 전세 제도가 존재하지 않는 대부분 국가에서는 부동산 임대차는 월세 형태가 주류이다. 집주인들은 집을 살 때 보통 대출을 끼고 사기 때문에 이 대출 이자를 갚는 데 월세를 이용하는 때도 있다. 그리고 대출 원금을 갚는 건 집을 팔아서 왜 산 건가 싶을 수도 있으나, 집값이 오르는 것을 노리고 샀거나 월세가 이자보다 많이 나오는 경우를 노리고 사는 경우가 많다.
월세 매물은 일반적으로 000 / 00 같은 형태로 표시한다. 앞의 숫자는 보증금이고 뒤의 숫자가 월 차임(월세)이며 단위는 보통 만원이다. 예를 들어 매물 광고에 "1000/50"이라고 나온다면, 보증금 1000만 원에 월세는 50만 원짜리라는 뜻이다. 처음 들어갈 때는 보증금이 들어가고, 그 뒤에 다달이 차임을 지급하게 된다. 보증금은 세입자가 월세를 내지 못하거나 주인이 마련해둔 집안 집기(흔히 "옵션"이라고 함. 에어컨, 냉장고, 세탁기, 옷장 등)를 손상했을 때를 대비하여 맡기는 돈으로, 계약 기간이 끝날 때까지 월세를 성실히 내고 가구나 가전제품을 망가뜨리지 않았다면 이 돈을 전액 돌려받을 수 있다.
보증금은 보통 월세의 10달 치가 기본이지만 대도시 원룸에서는 그보다 높은 액수인 경우가 많다. 가령 월세 50만 원의 경우 보증금이 1000~5000만 원인 경우가 흔하다. 또한, 보증금과 월세 액수를 집주인과 세입자가 협의하여 정하는 경우도 많다. 즉, 세입자가 처음에 보증금을 많이 주면 월세를 그만큼 낮춰 줘, 반대로 세입자가 보증금을 낮춰달라고 하면 그만큼 월세를 올려받는 식의 흥정이 가능하다. 일반적으로 해외에서 주택임대차계약을 할 경우, 보증금(deposit)의 성격은 계약 종료 후 집수리비와 월 차임 연체에 대비한 담보금의 성격이 강하다. 즉 보증금은 세입자의 신용을 담보하기 위해 맡기는 돈의 성격을 떼고 있다. 그런데 한국은 전세 제도의 영향으로 보증금이 집주인이 세입자에게 차입하는 돈의 형태도 떼고 있으므로, 합의로 보증금 규모와 월 차임을 조정할 수 있는 것이다. 이를 이용하면 보증금을 올려서 적은 월세로 거주할 수 있는 임대차 유형인 반전세로 거주를 할 수도 있으며, 심지어는 역월세로 집주인에게 돈을 받으면서 거주할 수도 있다.
서양이나 일본에서는 어느 정도 경제력이 있어도 월세에 사는 경우가 많고 다른 사람에게 자신이 월세로 거주하고 있다고 말해도 무시당하지 않는다. 오히려 뉴욕과 같이 주택 매매가격이 상상을 초월하는 수준으로 비싼 경우 큰 부자라도 월세 아파트에 사는 경우가 많다. 이는 한국의 상황과는 대비된다. 그 이유는 한국에서는 부동산이 재산과 같은 의미로 사용되고 있기에 자가가 없다면 가난하다는 뜻으로 해석되기 때문이다. 물론 한국도 어느 정도 경제력이 있는 사람들이 개인의 선호도에 따라 월세로 거주하는 사람들이 점차 늘어나고 있다. 서양이나 일본에서는 한국과 다르게 재산을 대부분 주식, 채권, 펀드로 보유하기 때문에 금융상품에서 나오는 배당금 등의 수입을 토대로 월세로 사는 것이 아주 흔한 일이며, 한국도 결국 선진국처럼 금융투자가 늘어나면서 이와 같은 인식이 바뀌어 갈 것으로 예상한다.
한국에서는 2010년대 초반의 집값 하락으로 인하여 2015년 전후에는 월세 거래의 비율이 전세 거래 비율보다 높아져 전세가 종말을 맞고 월세 시대가 올 것이라는 예측이 많았다. 그러나 2016년 이후 부동산 경기가 호전됨에 따라 다시 전세 거래 비율이 늘어났었다. 2019~2021년에는 부동산 정책변화 및 팬데믹으로 인한 통화량 급증으로 인해 부동산 가격이 전국적으로 급등하면서 전셋값까지 같이 치솟아 전세난이 오기도 했다. 엔데믹에 들어가기 시작한 2022년 하반기부터는 여러 차례의 금리 인상으로 전세 대출받기가 부담스러워진 데다가 전국적으로 잇달아 터지는 전세 사기 사건이 사회적으로 큰 이슈가 되어 전세 선호도가 추락하고 있다. 세입자들이 전세를 위험시하며 피하는 풍조가 늘면서 월세가 전세보다 늘고 있다.[1]
월세가격동향조사
월세가격동향조사(月貰價格動向調査)는 국토교통부가 전국 월세가구의 월세가격 변동과 시장 동향을 조사, 분석하여 정책 수립 등에 활용할 목적으로 2010년 6월을 기준시점으로 조사하는 것이다(지방 광역시는 2012년 5월부터 조사 시작). 매월 10일 자 기준으로 현장을 조사하여 월세가격과 시장 동향을 파악하며, 지역별, 주택유형별, 규모별 지수와 시장 동향 결과를 다음 달 1일 자에 발표한다. 그러나 2015년 7월 13일 월세가격동향조사를 전국주택가격 동향조사에 통합하면서 별도의 월세가격동향조사를 중지하였다.[3]
동영상
각주
참고자료
- 〈월세가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈월세〉, 《나무위키》
- 〈월세가격동향조사〉, 《부동산용어사전》
- 심형석 기자, 〈서울 평균 월세 125만원…더 가혹해질 월세시대 심형석의 부동산정석〉, 《한국경제》, 2022-03-10
같이 보기
