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임대차계약
임대차계약(賃貸借契約)은 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고, 상대편은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 말한다.
목차
개요
임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것은 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다. 음식점을 창업하기 위해 점포를 임차하는 경우에는 해당 부동산의 등기부, 건축물대장 등을 확인하여 권리관계, 소유자 및 용도 등을 분석한 후 임대차계약을 체결해야 한다. 타인의 물건은 사용하는 점에서 소비대차계약이나 사용대차계약과 같지만, 임차인이 그 임차물 자체를 반환해야 하고 소유권을 취득하지 않는다는 점에서 소비대차계약과는 다르며 사용, 수익의 대가로서 차임을 지급해야 하는 점에서 사용대차계약과 다르다. 여기서 임대차(賃貸借)란 당사자 임대인(일방)이 임차인(상대방)에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(借賃)을 지급할 것을 내용으로 약정하는 계약을 말한다. 그리고 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다. 여기서 임대인이란 물건을 사용하게 하는 이를 의미하며, 임차인은 물건을 사용하는 이를 의미한다. 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세 계약 및 월세 계약이 여기에 포함된다. 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 대한민국 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있다. 또한, 임대차는 유상쌍무낙성 계약이라고도 하며 차용자가 물건 자체를 반환하지 않으면 안 된다는 점에서 소비대차와 다르고 차임을 지급하는 점에서 사용대차와 다르다.[1][2][3]
「상가건물 임대차보호법」 상 상가건물 임대차계약이란 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정 금액 이하인 계약을 말한다. 「민법」 상 임대차계약과 「상가건물 임대차보호법」 상 임대차계약의 관계는 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 「민법」의 규정이 적용된다. 다만, 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조), 계약갱신 요구 등(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항·제2항·제3항 본문) 및 계약갱신의 특례(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2), 권리금 정의 및 회수기회 보호, 적용 제외 등(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3부터 제10조의7까지), 차임연체와 해지(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8), 표준계약서의 작성 등(「상가건물 임대차보호법」 제19조)의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용한다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).[4]
임대차계약의 특징
임대차계약의 의의
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다.(민법 제618조) 임대차계약은 민법이 정하고 있는 15개의 전형계약(신설된 여행계약까지 포함) 중의 하나다. 물권에 속하는 전세권과 대응되는 임차권을 발생시키는 계약이다. 원칙적으로는 비대체물이 임대차의 객체다. 그러나 대체물도 임대차가 성립할 수 있다. 임대차의 객체는 동산과 부동산을 불문한다.
- 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
임대차는 목적물을 사용 수익한 후 이를 반환하는 계속적 급부를 내용으로 하는 계속적 계약관계다. 물건을 사용 수익한 후 이를 반환하는 법률관계로는 채권관계인 임대차 이외에 물권관계인 지상권과 전세권도 있다. 물권인 지상권, 전세권과 다르다.
- 임차권은 임대인에 대한 권리인 채권일 뿐이다.
- 임차권은 배타성이 없다. 따라서 임차물에 대한 매매, 교환, 증여가 있게 되면, 임대차는 효력을 상실한다.
- 임대차는 양도성이 제한된다. 임대인의 동의가 없으면 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다(제629조 제1항).
- 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
임대차는 임차인과 전차인을 보호하기 위해 편면적 강행규정을 두고 있다(제652조).
- 제621조(임대차의 등기)
- ① 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- ② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
부동산임차인은 당사자 간의 반대약정이 없으면 임대인에게 임차권 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조). 그런데 대부분의 부동산 임대차에서는 반대의 약정이 존재하기에 실익이 크지 않다. 주택임대차보호법은 민법 제621조에 따라 주택임대차등기를 한 경우에는 주택임대차보호법상 주택임대차와 동일한 효력을 인정하여 대항력과 우선 변제력을 인정하고 있다.
- 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력)
- ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
- ② 건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
토지임차인으로부터 건물의 소유권을 취득한 자는, 토지임대인의 동의를 얻어 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권을 양수한 경우에만, 그의 토지임차권의 대항력이 인정된다. 지상 건물이 경매절차에 의해 매각된 경우, 매수인은 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권도 취득하지만, 토지임대인의 동의에 의하여 토지임차권을 취득한 것은 아니므로, 토지임대인에 대하여 토지임차권으로 대항할 수는 없다. 판례는 매수인은, 임차인의 변경이 임대차를 지속시키기 어려울 정도로 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라고 인정될 특별한 사정이 있음을 입증한 경우에는, 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전으로 임대인에게 대항할 수 있다고 한다. 민법 제621조와 제622조는 임대차가 제3자에 대해 효력이 있다고 한다. 제3자에 대한 효력을 대항력이라 한다. 제3자에 대한 대항력은 소유권을 취득한 제3자에 대한 대항력과 제한물권을 취득한 제3자에 대한 대항력으로 나뉜다.[2]
임대차계약의 성질
임대차계약은 낙성, 불요식, 유상, 쌍무계약이다. 임대차계약은 지상권설정계약과 달리 차임 지급이 계약의 요소이다. 이때의 차임은 금전에 한하지 않는다. 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 반드시 임차목적물이 임대인의 소유에 속하여야 할 필요는 없다. 임차목적물이 임대인에게 속하는 것은 임대차계약의 성립요건이 아니다. 따라서 타인 소유의 부동산을 임대하였다고 하여 임대차계약의 해지 사유로는 될 수 없다. 반드시 임대인의 소유일 것을 계약 내용으로 삼은 때에만 착오 취소가 가능하다.[2]
임대차계약 전 확인 사항
건축물대장의 확인
- 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진능력, 특수구조물 해당 여부, 특수구조건축물의 유형 등 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 표시하고 있는 공적장부이다.
- 건축물대장을 발급받은 임차하려는 건물의 용도가 창업하려는 음식점 영업 형태에 적합한지 확인해야 한다.
토지대장의 확인
- 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부이다.
- 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 한다.
토지이용계획 확인서의 확인
- "토지이용계획 확인서"는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위 제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이다.
- 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 여부 등을 확인해야 한다.
등기부의 확인
- "등기부"란 전산 정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치된 토지·건물의 등기를 하는 공부(公簿)를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.
- 부동산등기부에서 해당 건물의 소재, 지번, 지목 등에 관한 현황 및 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 권리관계를 확인해야 한다.[4]
임대차계약의 체결
계약서 작성
- 임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 한다.
- 거래당사자의 인적 사항
- 물건의 표시
- 계약일
- 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
- 물건의 인도일시
- 권리이전의 내용
- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
- 중개대상물확인·설명서 발급일자
- 그 밖의 약정내용
임대차계약의 기간
- 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속된다.
- 「상가건물 임대차보호법」의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있다.[4]
임대차계약의 존속기간
임대차 관계는 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속된다. 당사자가 임대차기간을 약정하는 경우, 민법에서는 그 최장기간(20년)을 제한하는 규정을 두고 있다. 따라서 민법상으로는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 20년으로 단축된다. 하지만 상가건물 임대차보호법은 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는 규정을 둠으로써 임대차의 존속에 필요한 최단존속 기간을 규정하였다. 민법상 존재하지 않는 최단기간을 상가건물 임대차보호법에서 규정한 것은 법적으로 최단기간을 보장하여 영세 임차인을 보호하려는 것이다. 또한, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 보증금반환채권을 두텁게 보호하기 위해 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 임대차가 존속한다고 규정하고 있다.
상가건물 임대차보호법
상가건물의 임대차에서 일방적으로 경제적, 사회적 약자인 임차인들이 임대료 인상, 임대인의 해지 권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율, 임대보증금의 미반환, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있어서 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치이다. 그래서 사회적, 경제적 약자인 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인들의 안정을 도모하기 위하여 상가건물 임대차보호법이 2001. 12. 29. 법률 제6452호로 제정되어 시행되고 있다.[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈임대차계약〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임대차〉, 《용어해설》
- 〈임대차〉, 《나무위키》
- 〈임대차〉, 《위키백과》
- 〈점포 계약 < 음식점 창업 (임대차계약)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 국상종변호사, 〈임대차계약의 의의와 존속기간_부동산소송변호사〉, 《법무법인 승재 국상종 변호사》, 2013-05-22
같이 보기
