지역권

지역권(地役權)은 자기 땅의 편익을 위하여 남의 땅을 이용할 수 있는 권리를 말한다. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어가는 따위의 권리로, 계약에 따라 설정된다.

개요

지역권이란 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 용익물권을 말한다. 즉, 타인의 토지를 자기 토지 편익에 이용하는 권리를 말한다. 타인 토지를 통행하는 통행 지역권, 타인 토지를 통과시켜 물을 끌어오는 인수(引水) 지역권, 일정한 높이 이상 건물을 세우지 못하게 하는 관망(혹은 조망) 지역권이 있다. 자기 토지를 위하여 타인의 토지를 통행하거나, 타인의 토지에 수로를 만들어 물을 끌어가거나, 또는 타인의 토지에 통풍·일조·관망 등을 방해하는 건축을 하지 못하게 하는 등의 권리이며, 이러한 타인의 토지에 붙은 의무로 인하여 자기 토지의 이용가치를 높일 수 있게 된다. 지역권은 지역권자가 타인의 토지에서 일정한 행위를 할 수 있고 타인의 토지이용자가 인용(認容)하여야 할 적극적 지역권(통행·수로개설 등)과 타인의 토지이용자가 일정한 이용을 하지 말아야 할 의무를 부담하는 소극적 지역권(통풍·일조·관망 등)이 있다. 또한 자기 토지의 이익을 도모하는 내용에 따라 구별할 수 있으며, 지역권은 요역지와 승역지간의 이용조절을 목적으로 하는 점에서 상린관계(相隣關係)와 비슷하지만, 설정행위로서 발생하고 소유권의 내용과 다른 권리로서 요역지의 소유권과 분리처분할 수 없을 뿐 아니라, 승역지 소유자를 배척하지 않고 공동으로 이용할 수 있는 특질이 있다.

지역권의 설정을 등기하면 승역지의 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있다. 지역권은 지상권자도 취득할 수 있다. 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목 ·야생물 및 토사(土砂)의 채취·방목(放牧) 기타의 수익(收益)을 하는 권리(특수지역권)가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 민법상의 지역권에 관한 규정이 준용된다(302조). 지역권은 요역지 소유권에 부종(附從)하여 이전하며, 요역지에 대한 소유권 이외의 권리 목적이 되나 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지는 못한다(292조). 원래 로마법에서 타물권상 역권(役權)은 인역권(人役權)과 지역권이 있었는데, 근대 민법전은 대체로 이 두 가지의 역권을 계승하고 있었다. 그러나 대한민국 「민법」은 지역권만을 제도화하고 인역권은 계수하지 못했다. 이러한 것은 「민법」 제정 당시 토지 이용관계가 그다지 복잡하지 않고 지상권·전세권·임차권 등으로 그 목적을 달성할 수 있다고 믿었기 때문이다. 그러나 현대 물권생활관계의 다양화에 따라 용수권(用水權)·통풍권·일조권·관망권 등의 권리를 확보하기 위하여 인역권을 받아들일 필요성도 있고, 타인의 기업시설 이용이나 새마을주민단체의 농지·임야·농공기업시설에 대한 이용권의 확보를 위한 인역권의 개발이 필요한가를 검토하여야 할 것이다.

지역권의 종류

(1) 적극지역권과 소극지역권

(2) 계속지역권과 불계속지역권

(3) 표현지역권과 불표현지역권

(2)와 (3)은 시효취득과 관련하여 구별의 실익이 있다. 즉 지역권은 「계속되고 표현된 것에 한하여」 시효취득할 수 있다. 그러나 지역권은 일반적으로 설정계약에 의하여 취득되며 그밖에 유언·상속·양도 등으로 취득한다. 다만 설정계약이든 시효취득이든 등기에 의하여 효력이 생긴다. 지역권의 소멸은 요역지나 승역지의 소멸·지역권자의 포기·혼동·존속기간의 만료·약정소멸사유의 발생·승역지의 시효취득·지역권의 소멸시효(지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효에 걸린다. 승역지의 수용 등으로 소멸한다. 그러나 지역권은 요역지에 부착하는 권리이기 때문에 용역지의 소유자가 바뀌어도 소멸되지 않는다.

지역권의 취득 및 효력

지역권의 취득

• 지역권의 취득은 일반적으로 단독행위이지만, 설정계약에 의한 취득으로 ① 설정계약과 등기 ② 유언·양도·상속 ③ 요역지의 소유권이나 사용권의 이전에 수반하여 이전한다.
• 또한 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 「민법」 제245조의 규정을 준용하므로, 지역권을 시효로 취득하는 것도 가능한다(민법 제294조).

지역권의 효력

지역권자의 권리

• 승역지 이용권 : 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용할 수 있다.(민법 제291조)
• 용수지역권 : 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용(家用)에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 한다. 그러나 설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다. 또한 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.(민법 제297조)
• 공작물의 공동사용 : 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.(민법 제300조)
• 물권적 청구권의 행사 : 지역권이 침해되는 경우에는 방해제거청구권 및 방해예방청구권을 행사할 수 있습니다(민법 제301조, 제214조)

승역지 소유자의 의무

• 승역지 소유자는 지역권자가가 일정한 목적을 위해 승역지를 편익에 이용할 수 있도록 할 의무가 있다.(민법 제291조)
• 승역지 소유자의 의무와 승계 : 계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.(민법 제298조)
• 위기에 의한 부담면제 : 승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 위기(委棄)하여 위의 부담을 면할 수 있다.(민법 제299조)

지역권의 소멸 및 특수지역권

• 지역권의 소멸 : 지역권은 물권의 일반적인 소멸원인에 의해 소멸하며, 승역지의 시효취득이나 지역권의 소멸시효 등에 의해서도 소멸한다.
• 특수지역권 : 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목이나 기타 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 지역권에 관한 규정을 준용한다.(민법 제302조)

상린관계와의 차이점

지역권은 2개의 토지 사이의 이용조절을 목적으로 한다는 점에서 상린관계와 비슷하나, 상린관계가 최소한도의 이용조절을 목적으로 법률상 당연히 생기는 것임에 대하여, 지역권은 원칙적으로 계약으로 설정한다는 점에서 차이가 있다.

구분	지역권	상린관계
발생원인	당사자간의 계약	법률의 규정
성질	소유권에 독립한 물권	소유권의 내용
기능	인접토지의 고도의 이용 조절	인접토지의 최소한도의 이용 조절
인접성	불요	필요
소멸시효	20년	소멸시효에 걸리지 않음

지역권의 특성

부종성

• 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다.
• 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.(민법 제292조제1항)
• 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.(민법 제292조제2항)

불가분성

요역지는 한 필지 전부여야 한다.(승역지는 한 필지의 일부라도 무방)

• 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.(민법 제293조제1항)
• 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다.

• 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그렇지 않다.(민법 제293조제2항)

• 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.(민법 제295조제1항)
• 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.(민법 제295조제2항)
• 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.(민법 제296조)

참고자료

• 〈지역권〉, 《네이버 국어사전》
• 〈지역권〉, 《부동산용어사전》
• 〈지역권〉, 《두산백과》
• 〈지역권〉, 《한국민족문화대백과》
• 〈지역권〉, 《법률용어사전》
• 〈지역권〉, 《부동산위키》
• 〈지역권〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》

같이 보기

• 권리
• 계약
• 토지
• 목적
• 타인
• 승역지
• 요역지
• 소유자
• 지역권자
• 상린관계
• 용익물권

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