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원정투기
원정투기(遠征投機)는 유가 증권 및 파생상품 등의 유동성 자산 혹은 부동산의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려는 외지인의 행위를 말한다.
투기
투기(投機, speculation)는 기회를 틈타서 큰 이익을 보려고 하는 행위이다. 사전적 의미로 시세 변동같은 기회에 맞춰 투자나 매매를 하여 이익을 보려고 하는 것을 말한다. 즉, 간단하게 돈 쓰이는 목적이 시세 차익이면 무조건 투기이다. 예시를 들자면, 아래와 같다.
- 투기인 경우
- 나중에 비싼 값에 팔기 위해 구매하는 모든 행위
- 곧 비싸질 것 같아서 값쌀 때 구매하는 모든 행위
- 자신이 보유한 무언가의 값을 올리기 위해 분위기를 조장하는 행위
- 투기가 아닌 경우
- 단순 지분이나 배당을 노리고 구매하는 행위
- 월급 대신 얻은 지분을 매각하는 행위
- 소유자가 돈을 마련하기 위해 어쩔 수 없이 매각하는 행위
그러나 예시들과 같이 과거 구매할 때의 개인의지에 의해 구분되기에 다른 이의 관점에서는 남의 돈 쓰임이 투기인지 투자인지 구분이 불가능하다. 이 때문에 서로간의 추측만이 난무하여, 영어로는 Speculation(추측)에 해당하는 투기는 한국에서 투자와 도대체 어떻게 구분하는 가에 대하여 논란이 많다.
- 어떤 사람은 투자기간이 짧으면 투기라고 보는 사람이 있다. 하지만 장기투자를 예상하고 투자했는데 생각과는 다르게 단기간에 급등했을 때는 매도했다고 해서 투기로 보기는 어렵다. 그러나 이도 역시 기간에 따른 구분이 명확하지 않기 때문에 내가하면 투자 네가 하면 투기란 말이 나오게 만들고 있다.
- 가치투자의 아버지 벤자민 그레이엄은 "철저한 분석을 통해 이익의 안정성과 만족할만한 수익을 약속하는 행위가 투자이며, 이를 만족하지 못하는 행위는 투기이다."라고 정의했다. 말인 즉슨, "철저한 분석" "이익의 안정성" "만족할만한 수익" 3개를 모두 만족한다는 판단 하에 행한 행동이 투자가 될 수 있다는 것이며, 이 정의대로는 사실 주식/선물/부동산 등등의 매매행위는 투기가 된다 (저 3개중 미흡한 부분이 있을 수 있으므로).
- 투자자들 간에 어느 정도 공감받는 투기의 요소는 몰가치성과 불법성이다. 건물을 지을 수 있거나 농사를 지을 수 있는 땅, 사업활동이 이뤄지는 회사, 임대가 가능한 자동차나 중장비와 같은 생산성이 있는 것에 투자하는 것은 투자로 여겨지지만 낭떠러지, 유령회사, 튤립 등 생산성이 없는 것에 투자하는 것은 투기라는 의견이 많다.
- 다른 방법으로 대상물의 이용관리할 의사가 있느냐로 구분하기도 한다. 이를테면 부동산의 경우 특정지역의 아파트 가격상승을 예상하고 살고있는 주택을 처분하고 그 지역의 아파트를 입주하면 투자로, 기존 주택에서 살면서 특정지역 아파트를 매수하면 투기로 보는 것이다. 주식의 경우 배당금을 목적으로 매수하면 투자, 단순한 시세차익을 노리고 매수하면 투기로 보는 것이다.
적어도 중근세 유럽권이나 현재의 동아시아권역에서는 투기 자체는 나쁜 것으로 인식되고 있다. 그래서 시세차익을 대놓고 노렸더라도 이를 투기를 한다고 지적하면 기분 나빠한다. 이 이유는 범죄나 부끄러운 것에 많이 연관되어 있기 때문이다. 예를들어, 부동산 투기의 경우에는 주로 정경유착의 성격이 짙다. 관 주도의 토지개발이 많은 한국 특성상 미리 정부, 지자체의 토지 사용 정보를 미리 불법적으로 취득하여 이를 이용해 투자자들에게 부당이득을 취하고 이중 일부를 정치인, 공무원에게 뇌물로 바쳐서 커넥션을 유지하거나, 해당 부동산 개발계획이 위태해지면 먹튀를 하는 식으로 부당이득을 취한다.
이외에도 생산성이 있는 투자대상이라고 하여도 내부정보를 입수해서 주식을 샀다든가 정치인에게 정보를 입수해 개발예정 부동산을 미리 사는 것은 투기로 여기지만 실제로는 불법이다. 이처럼 불법과 뇌물 등으로 인해 한국에서의 투기란 용어의 이미지가 좋지 않다. 이때문에 대부분의 재테크 유튜버들이 매스컴을 타게 되면, 위와 같은 이유로 비판을 받는다. 또한, 최근 들어 일각에서는 젊은 사람들이 한방만을 노리고 주식, 암호화폐 등을 자신의 능력이나 경제력 이상으로 무리하게 투자하는 무지성 투자가 많이 늘면서 이를 투기로 보는 사람도 많다.[1]
투기의 대상
가격 변동이 크거나, 레버리지를 이용할 수 있는 상품, 즉 시세차익을 기대할 수 있는 상품이라면 무엇이건 투기의 대상이 될 수 있다. 대한민국과 일본에서는 국토가 협소하여 토지가 유력한 대상이 되었다. 투기 거래에서는 시가의 하락세를 예상하는 자가 매도측이 되고, 이것을 예측매도라 한다. 이에 대응하여 시가의 앙등세(상승세)를 예상하는 자가 매수측이 되고, 이것을 예측매수라 한다.
투기는 매매차익을 목적하는 점에서는 일반 상품매매와 같으나, 실수요에 의해 물품 자체의 매매를 목적으로 하는 거래와는 다르며, 시가변동의 결과에서 나오는 차익을 얻고 거래를 끝내는 데에 특색이 있다. 예측이 어긋났을 경우는 예측차질이라고 한다. 투기거래는 선물거래(先物去來)나 선물매매에 의하는 경우가 많으므로 예측차질에 의한 위험을 피하기 위해 연계매매를 한다.[2]
투자와 투기
공장, 기계, 건물이나 원료, 제품의 재고 등 생산 활동과 관련되는 자본재의 총량을 유지 또는 증가시키는 활동을 투자(投資)한다. 하지만 투기(投機)는 생산 활동과는 관계없이 오직 이익을 추구하는 목적으로 실물 자산이나 금융 자산을 구입하는 행위를 말한다. 이익을 추구한다는 점에서 투자와 투기는 공통점을 갖지만, 투자는 생산 활동을 통한 이익을 추구하고 투기는 생산 활동과는 관계없는 이익을 추구한다. 예를 들어, 땅을 매입하려는 경우에 건물을 짓든, 주택을 지어 판매하는 것이든, 농사를 짓는 것 등이 있을 수 있다. 건물의 경우 사무실로 활용하거나 주거용으로 사용하는 목적을 가지고 매입한 경우에 투자행위에 해당한다. 즉, 어딘가에 활용할 명확한 목적이 있을 때는 투자가 된다. 그러나 부동산을 매입할 때 사용 목적이 없음에도 매입해놓고 가만히 두었다가 시세가 오르기만 기다려 판매하고 나오려는 경우 투기에 해당한다. 또한 김세중 신영증권 주식전략 팀장은 "운에 맡기는 식이면 투기이고, 기업의 가치를 분석해 확률적으로 이익이 날 가능성이 크다고 판단될 때 하는 것이 투자다"라며 둘의 차이를 설명하였다.[3]
문제점
부동산 투기는 첫째, 가격 상승을 노리고 저가에 사들여 비싸게 되팔아 차액을 얻으려는 행위, 둘째, 개발하거나 생산요소로 이용하려는 의도 없이 보유 혹은 매매하는 행위, 셋째, 자본 이득의 획득을 노리고 부동산을 거래하는 행위를 말한다. 이로 인해 발생하는 여러 문제점들이 있다.
- 집(부동산)값의 급격한 상승이 금융 이자율을 능가하게 되면, 노동자 또는 저소득층은 임금을 모아서 집을 구매하기 보다는 금융기관으로부터 차입해서 집을 구매하지 않을 수 없게 된다. 이것은 부동산 시장을 왜곡시키고 왜곡된 시장가격으로 집을 살 수밖에 없게 된다. 이는 또다시 가계부채를 지속해서 증가시키는 원인이 되며, 그로 인해 노동자들은 부가적인 금융비용을 지불하게 되어 이중적 손실을 보게 된다. 결과적으로 자본가와 금융가들의 이익으로 돌아가고 빈부격차, 근로 의욕 상실, 국민통합 저해의 가장 큰 원인이다.
- 기업경영, 노동 의욕의 상실과 공장용지의 가격상승으로 생산원가와 제품 가격이 상승하고 경쟁력 약화되어 경제적 손실을 주게 된다. 자본이 생산활동 보다 부동산으로 모이게 되며, 기업경영이 위축되어 실업률을 증가 시켜 기업의 신규투자능력을 감소시키며, 생산활동을 위축시킨다.
- 공공용지, 기반시설 설치가 어려워 공개념의 토지를 효율적으로 이용하기 힘들게 한다. 개발정보를 미리 입수하여 필요 없는 집을 짓거나 나무를 심어 보상금을 높이는 경우가 있다.
원정투기 관련 현황
부동산 거래량이 회복세를 보이면서 외지인들의 서울 아파트 원정투자 움직임이 다시 살아나고 있는 것으로 파악됐다. 2023년 7월 21일 한국부동산원의 월별 아파트 매입자 거주지별 매매거래 현황에 따르면 지난 5월 서울 아파트 매매 거래 3711건 중 외지인이 매수한 거래는 925건(24.9%)으로 나타났다. 이는 2021년 7월(930건) 이후 1년 10개월 만에 최대치다. 실제 월별 외지인 매수세는 2021년 하반기부터 약해지기 시작해 지난해 11월 168건까지 급감했다가 지난해 말부터 다시 회복하기 시작했다. 2022년 12월 360건, 2023년 1월 338건, 2월 576건으로 늘었다. 이후 지난 3월 810건으로 800건대를 회복한 뒤 4월 736건으로 잠시 줄었다가 5월 925건으로 다시 증가한 것이다. 서울 아파트 외지인 매입 비율도 전월 대비 0.2%포인트 올랐다. 이 비율은 2023년 1월 29.1%, 2월 25.2%, 3월 25.0%, 4월 24.7%, 5월 24.9% 등으로 25%대 안팎에서 움직이고 있다. 전체 아파트 거래 중 원정 투자의 비율이 4분의 1 수준에 달하는 것이다.
외지인들의 원정투자 비율은 2022년 12월 35.9%로 정점을 찍은 후 2023년 다시 25%대로 떨어졌다. 그러나 이는 거래절벽이 극심했던 지난해 말 전체 매매거래 건수가 급감한 데 따른 것이다. 2006년 1월부터 올해 5월까지 209개월 동안 외지인 매매거래 비중이 평균 18.7%였던 것과 비교하면 높은 편이다. 총 925건의 거래를 구별로 나눠보면 송파구(4월 73건→5월 101건)에서 가장 많은 외지인 거래가 발생했고, 강동구(54건→64건), 노원구(44건→64건), 영등포구(43건→60건) 강남구(47건→59건), 서초구(37건→50건), 성동구(25건→48건) 등에서도 증가세가 나타났다. 다만 양천구(52건→30건), 강서구(58건→41건), 동대문구(36건→34건), 금천구(9건→5건) 등 투자수요가 적은 일부 지역에서는 오히려 감소세가 나타나기도 했다.
서울 아파트 원정매매 추세를 두고 서울 아파트가 장기적으로는 우상향하는 안전자산이라는 인식이 투자자들 사이에 존재하기 때문이라는 풀이가 나오고 있다. 실제 KB부동산 아파트 매매가격 증감률에 따르면 서울 아파트는 1987년부터 지난해까지 36년간 연 평균 6.7% 상승한 것으로 나타났다. 이는 전국 평균 아파트 매매가격 상승률(5.8%)보다 높다. 업계에선 이같은 외지인 거래 움직임에 대해 시장에 실수요보다 투자 수요가 많다는 것을 의미한다고 분석하고 있다. 업계 관계자에 따르면 [4]
동영상
각주
- ↑ 〈투기〉, 《나무위키》
- ↑ 〈투기〉, 《위키백과》
- ↑ 디지털뉴스팀, 〈투자와 투기의 결정적 차이는?〉, 《동아일보》, 2011-09-18
- ↑ 박성대 기자, 〈서울 아파트 25% 외지인이 샀다…"투기 수요 증가 조짐"〉, 《비즈니스플러스》, 2023-07-21
참고자료
- 〈투기〉, 《나무위키》
- 〈투기〉, 《위키백과》
- 디지털뉴스팀, 〈투자와 투기의 결정적 차이는?〉, 《동아일보》, 2011-09-18
- 박성대 기자, 〈서울 아파트 25% 외지인이 샀다…"투기 수요 증가 조짐"〉, 《비즈니스플러스》, 2023-07-21
같이 보기
