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전유물
전유물(專有物)은 혼자 독차지하여 가지는 물건을 말한다.
개요
전유는 혼자 독차지하여 가짐을 의미한다. 오로지 혼자만 소유함을 의미하며 주로 전유물이라는 단어로 쓰인다. 과거 부동산은 일부 정보가 있거나, 부자인 사람들이 더 큰 부를 축적하기 위해 투자하는 수단으로서 일부 사람들의 전유물로 인식돼 왔었다. 하지만 2021년 현재는 바야흐로 부동산 투자 열풍인 시대이다. 정부가 규제를 강하게 하면 할 수록 부동산 가격은 꺾인기는 커녕 상승하고 있기 때문이다. 고양시에서도 서울시 부동산 가격 상승 효과로 지난 1년 새 60% 가까이 올랐다는 소식이 방송과 신문을 통해 전해지고 있다. 지금의 부동산은 생존을 위한 투자로 인식이 변화했다. 그만큼 부동산에 대한 정보의 문턱도 낮아졌고 정보를 습득하기 위한 일반인들도 필사의 몸부림을 치는 모습이다.[1]
전유는 통상적 어법에서 전유는 자기 혼자만 사용하기 위해서, 흔히 허가 없이 무언가를 차지하는 일을 가리킨다. 문화연구에서 전유는 어떤 형태의 문화자본을 인수하여 그 문화자본의 원(元) 소유자에게 적대적으로 만드는 행동을 가리킨다. 그러나 전유가 전복적일 필요는 없다. 재전유(re-appropriation)라는 관련어는 문화연구에서 더욱 중요성이 있다. 재전유는 재의미작용(re-signification), 브리콜라주(bricolage)와 동의어로 쓰이고 있다. 이것은 한 기호가 놓여 있는 맥락을 변경함으로써 그 기호를 다른 기호로 작용하게 하거나 혹은 다른 의미를 갖게 하는 행위를 수반한다. 문화연구자들은 자본주의의 식민지가 되어버린 세계에서는 모든 대상이 생산 과정 속에서 차지하는 위치에 따라 정해진 운명대로 이미 상품 기능을 가지고 있다고 지적했다. 부르주아의 지배에 저항의 신호를 보내려면 하위집단은 상품을 소비하기는 하되, 그 상품이 시장에 나온 본래의 목적과는 다른 방식으로 이를 소비한다.
이러한 방식이 재전유이다. 이와 비슷하게 일부 페미니스트들은 여성성(femininity)의 재전유를 주장했다. 여성성이 비록 가부장제 내에서 만들어졌다 하더라도, 남성성(masculinity)과 어긋나는 가치와 행동을 포함하므로 가부장제적 가치에 대한 비판적 재전유가 가능하기 때문이다. 전유 및 재전유는 진정으로 전복적인 것에 도달하는 것이 문화의 영역에서 불가능하다는 인식을 갖고 있다. 이러한 시인(是認)은 해체(deconstruction)에 생기를 불어넣기도 했다. 해체는 형이상학의 개념들을 재전유하면서, 형이상학 비판을 수행하기 위해서는 어찌됐든 형이상학의 용어를 사용하지 않을 수 없다는 것을 보여준다. 일부 동성애자 비평가들은 그들의 성(性) 정체성 인식에 있어서 재전유의 입장을 취했다. 그들은 '올바른(이성애적, straight)' 성별(gender) 역할의 공동체적 재전유 내지 패러디를 주장했다. 이러한 성(性)역할의 재전유에서는, 남성과 여성의 성(性)구별은 올바른 생물학적 본질의 표현이라는 이성애주의(異性愛主義, heterosexism)의 논리적 가정에 대한 전복이 포함된다.[2]
전유부분
전유부분(專有部分)이란 건물의 구분소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 즉, 구분 소유한 건물에서 독립된 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소속되는 구분 소유권의 대상이 되는 부분이다. 또한, 아파트, 오피스 등에서 1동의 건물 중 독립한 주거, 점포, 사무소, 창고 등으로 사용가능하도록 구조상 구분된 부분이다. 구분소유권은 이 전유부분을 대상으로 한 소유권을 말한다.
공동주택의 관리상 전유부분은 아래와 같이 구분한다.
① 천장, 바닥 및 벽 : 세대 내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체는 전용부분이다. 다만, 벽체외부 도장부분은 공용부분이다.
② 현관문 및 창 : 문틀·문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설은 전용부분이다. 다만, 현관문의 외부 도장부분은 공용부분이다.
③ 배관, 배선 및 닥트와 기타 건물부속 설비 : 천장, 바닥, 벽의 전유부분에 설치되어 있는 부분의 설비 등은 전용부분이다. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 배관·배선 등의 시설은 공용부분이다.
④ 세대별 전기, 수도, 가스, 급탕 및 중앙난방, 배관, 배선 : 계량기 후의 배관 및 배선은 전용부분이다.
계량기는 관련 사항은 다음과 같다.
① 관리는 훼손 및 누수 등의 방지를 위하여 당해 입주자 등이 선량한 관리자로서 주의하여 관리할 의무를 진다.
② 비용부담은 관리주체가 아닌 비목별 공급자와 특별한 약정이 없는 한 계량기의 교체비용은 당해 입주자가 부담한다.
다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있으나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없다. 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분 면적 비율에 따르지만 규약으로 달리 정할 수 있다.[3][4]
전유면적
전유면적이란 집합건물의 소유 및 관리 법률에 나오는 개념으로, 구분소유권자의 배타적 지배권이 미치는 면적을 말한다. 결론적으로 전유면적은 전용면적은 비슷한 개념이고 비슷하게 쓰이기는 하지만 엄밀히 말하면 같은 말은 아니다. 전유면적은 등기부등본을 봐도 알 수 없다. 기재되지 않기 때문이다. 전유면적을 보려면 건축물관리대장을 떼어봐야 한다. 그런데 이 건축물관리대장을 떼어 전유면적을 확인해 보면 재밌는 사실을 하나 알 수 있다. 어떤 아파트는 전유면적이 공급면적과 비슷하고, 어떤 아파트는 전유면적이 전용면적과 비슷한 것이다. 그래서 언뜻 보면 전유면적이 공급면적 같기도 하고 전용면적 같기도 하다. 실제로 1979년 입주한 서울 서초구 서초동 '우성2차' 아파트 33평형(109㎡, 공급면적)의 전용면적은 24.9평(82.6㎡)이다. 이 아파트의 전유면적은 101㎡로 사실상 공급면적에 가깝다. 반대로 2006년 입주한 서울 성북구 정릉동 '정릉 e-편한세상' 아파트 32평형(105㎡)은 전용면적이 25.7평(85㎡)이다. 그러나 이 아파트의 전유면적은 85㎡로 전용면적과 똑같다.
요즘 입주아파트 전유면적은 전용면적과 비슷
전유면적은 '집합건물의 소유 및 관리 법률' 상의 개념이다. 이 법률은 전유면적(전유부분)을 구분 소유권이 목적인 건물부분이라고 규정하고 있다. 전유부분으로 인정되려면 첫째 구조상 구분돼 독립성이 있어야 하고, 둘째 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다. 즉 아파트는 물론 다세대주택 등의 소유자가 소유권을 행사할 수 있는 부분(면적)을 말하는 것이다. 그런데 이 법률은 전유면적의 산출 기준을 명확히 하고 있지 않다. 단순히 전유면적과 공용부분('공용면적+기타면적' 개념으로 해석)으로만 나눠 놓은 것이다.
그러다 보니 어떤 아파트는 전유면적에 복도 등이 포함된 경우가 있고, 포함이 안 된 경우도 있다. 특히 1980년 이전에 지어진 아파트 등은 건축물관리대장에 전유면적을 기재할 때 복도 등을 포함하는 경우가 많았다고 한다. 기준이 없다 보니 제각각이었던 것이다. 그래서 이 당시 지어진 서초동의 우성2차 아파트는 전유면적이 공급면적에 가까운 것이다. 그러나 지금은 전유면적을 주택법 상의 전용면적과 동일한 개념으로 사용하고 있다. 소비자들의 혼란을 줄이기 위해서다. 따라서 입주한 지 얼마 안 되는 아파트 등은 전유면적이 전용면적과 같은 것이다. 다만 건축방법이나 안목치수(아파트 내부 면적을 계산할 때 눈으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 하는 것) 적용 여부 등에 따라 전유면적과 전용면적이 약간의 차이를 보일 수는 있다.[5][6]
전유물의 사례
'기관 전유물' 부동산펀드, 이제는 개인도
미래에셋자산운용은 2016년 9월 19일 미국 댈러스 오피스 빌딩에 투자하는 공모 펀드를 출시할 예정이었다. 이 빌딩은 전체 4개 동으로 세계적 손해보험사 스테이트팜이 2037년까지 20년간 장기 임차해 사용하기로 계약이 완료된 상태다. 임대료 수익을 감안하면 연 4~6% 수익에 달러 강세 시 추가 차익이 기대된다. 미래에셋자산운용이 공모형 부동산펀드를 내놓은 것은 2007년 미래에셋맵스 아시아퍼시픽 펀드와 2012년 프런티어브라질 월지급식 펀드 이후 세 번째다. 기관투자가들의 전유물로만 여겨졌던 부동산 펀드 시장에 공모 펀드가 속속 출시되면서 개인투자자들 참여가 활발해지고 있다. 사상 최저 금리 기조에 개인투자자들이 기대수익률 눈높이를 많이 낮춘 데다 그간 마땅한 투자처를 발굴하지 못했던 자산운용사들이 신상품 개발에 적극 나서면서 부동산 공모 펀드 시장은 더욱 확대될 전망이다.
금융투자협회에 따르면 전체 부동산 펀드 시장은 39조2188억 원에 달하지만, 이 중 공모펀드 시장은 8768억 원으로 2.2%에 불과하다. 그러나 최근 들어 공모 펀드 출시가 활발해지는 모습이다. 2016년 7월 출시된 '하나 그랜드티마크 부동산펀드1호'는 4년 만에 출시된 첫 부동산 공모펀드로 투자자들의 눈길을 끌었다. 하나자산운용이 서울 중구 명동에 위치한 티마크그랜드호텔 매입에 필요한 자금 2000억 원 가운데 일부인 690억 원을 공모펀드로 조달하는 구조다. 임대료 수입을 감안하면 연 5.5% 배당 수익률이 기대된다는 설명에 최소 가입금액을 1000만 원으로 정해 투자자를 모집했던 이 펀드는 출시 당일 완판됐다. 부동산 자산운용 시장 점유율 1위인 이지스자산운용은 2016년 11월 창사 후 처음으로 부동산 공모펀드를 내놓을 예정이다. 펀드는 서울 중구 서소문에 위치한 퍼시픽타워에 투자한다. 이지스자산운용은 빌딩 인수대금 4300억 원 가운데 대출을 뺀 나머지 1900억 원을 공모로 조달할 계획이다.
퍼시픽타워는 가장 넓은 면적을 사용하는 임차인도 전체 건물의 20%를 넘지 않아 한 임차인이 나가더라도 공실률이 급격히 높아질 위험성은 낮다. 임차인 구성이 안정적이라 꾸준한 배당 수익을 추구하는 개인투자자에게 적합한 상품으로 이지스자산운용 측은 연 6% 이상의 배당 수익을 기대하고 있다. 최근 코람코자산운용도 연말 공모 부동산 펀드 출시를 검토하고 있다. 기존 부동산 펀드 수익률도 개선세를 보이고 있다. 칸서스사할린부동산1은 2007년 4월 설정 이후 마이너스 수익률로 고전했지만, 2016년에 들어 300%가 넘는 깜짝 수익을 냈다. 이 펀드가 투자하고 있는 부동산에 대한 자산가치 재평가가 이뤄졌기 때문이다. 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식도 연초 이후 21.76% 수익률을 기록했다. 같은 기간 한국WW베트남부동산1도 6.56% 수익을 냈다. 해외뿐만 아니라 국내 부동산 펀드 수익률도 양호한 흐름을 보이고 있다. 골든브릿지Wm경매부동산1과 멀티에셋건대사랑2 등은 연초 이후 5% 이상 수익을 냈다.
그러나 부동산펀드의 투자위험을 경고하는 목소리도 높다. 부동산펀드는 대부분 폐쇄형으로 설정된다. 부동산 경기 침체나 임대료 하락, 공실률 증가 등으로 펀드 수익률이 하락하는 상황이라도 환매를 통해 유동화하기 어렵다는 얘기다. 공모펀드는 상장을 의무화해 유동성을 보완했지만 주식이나 채권만큼 거래가 활발하지 않다. 하나UBS클래스원의 연초 이후 수익률은 -32.71%까지 떨어졌다. 자산운용사 관계자는 "펀드 환매가 어려울 뿐만 아니라 부동산 가격이 떨어지거나 자산 매각에 실패할 경우 원금을 보장받을 수 없다는 점을 유의해야 한다"고 강조했다.[7]
동영상
각주
- ↑ 글쓰는농구인, 〈'꺾기·임장·깔세·주전매매·원장'… 101가지 부동산 은어 총정리〉, 《불통과 형통 지점에서》, 2021-07-08
- ↑ 〈전유〉, 《문학비평용어사전》
- ↑ 〈전유 부분〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- ↑ 〈전유부분〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈전유면적〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 황정일 기자, 〈'전유면적'이 뭐지?〉, 《Daum 부동산》, 2007-03-19
- ↑ 김혜순 기자, 〈'기관 전유물' 부동산펀드, 이제는 개인도〉, 《우버 人사이트》, 2016-09-12
참고자료
- 〈전유물〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전유〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전유〉, 《나무위키》
- 〈전유〉, 《문학비평용어사전》
- 〈전유 부분〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈전유부분〉, 《부동산용어사전》
- 〈전유면적〉, 《한경 경제용어사전》
- 글쓰는농구인, 〈'꺾기·임장·깔세·주전매매·원장'… 101가지 부동산 은어 총정리〉, 《불통과 형통 지점에서》, 2021-07-08
- 황정일 기자, 〈'전유면적'이 뭐지?〉, 《Daum 부동산》, 2007-03-19
- 김혜순 기자, 〈'기관 전유물' 부동산펀드, 이제는 개인도〉, 《우버 人사이트》, 2016-09-12
같이 보기
