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미분양아파트
미분양아파트는 정해진 양의 일부 또는 전부가 분양되지 않은 아파트를 말한다.
목차
개요
미분양아파트는 주택 건설업체가 입주자 모집 공고를 내고 입주자를 모집했으나, 정해진 일정 내에 계약이 되지 않아서 이후에 선착순 계약으로 판매하는 아파트이다. 미분양아파트란 건설업체가 아파트를 다 지었지만, 입주자를 모두 모집하지 못한 경우를 말한다. 미분양이 늘어나면 공급 과잉이란 말이고 그러면 당연히 근처의 아파트 가격에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 미분양이 되는 원인은 다양하다. 주변의 다른 아파트에 비해 분양가가 지나치게 비싸면 미분양이 되기도 하고, 비슷한 시기에 분양되는 인기 아파트의 브랜드 이름에 밀려 미분양이 되기도 한다. 혹은 교통이나 학교, 마트 등 생활 편의시설이 미흡하여 미분양이 되기도 하며, 경기침체나 정부 정책에 의해 일시적으로 분양이 되지 않는 예도 있다. 어떤 경우든 미분양이 되면 건설업자로선 골치 아파집니다. 그런데도 아파트에는 할인판매가 없다. 파장 무렵에는 신선 제품의 경우 재고로 인한 상품 가치 하락을 우려해 뜨리미 즉, 할인판매를 하며 싸게 팔아서 원가라도 건지는 것이 이익이기 때문이다. 그런데 아파트는 왜 이런 세일을 하지 않는 것은 바로 재산 가치의 하락을 걱정하는 기존 입주자들 때문이다.[1]
상세
아파트 미분양이란 정상적인 분양절차가 끝날 때까지 계약되지 못한 주택을 말한다. 아파트의 정상적인 분양절차란 모집공고 → 청약 진행 → 당첨발표 → 정당계약 순으로 진행되는 과정을 말한다. 대한민국은 대부분 아파트가 지어지기 전 모델하우스를 보고 실물이 없는 상태에서 계약하는 선계약을 하고 있다. 물론 요즘은 분양가 제한 등으로 아파트 건설이 끝난 시점에 분양한 후 계약을 하기도 하지만 아직 압도적인 비율로 선계약을 하고 있다. 미분양이란 청약 신청자가 미달하여 모집공고 후 정당계약이 끝날 때까지도 분양되지 않고(쉽게 말해 팔리지 않고) 남아 있는 아파트 분양분을 미분양이라 말한다. 예를 들어, 공급세대가 100세대, 50명이 청약 신청 → 계약을 하고 남은 50세대는 미분양이라 말한다. 그리고 미계약이란 청약 신청자가 공급세대 이상으로 많으나 청약 과정에서의 부적격 사유나 계약 포기자로 인해 발생한 아파트를 말한다. 예를 들면, 공급세대 100세대, 200명이 청약 신청, 부적격 10세대 발생 → 이때 발생한 10세대를 미계약이라 말한다.
미분양과 미계약이 중요한 이유, 과거에는 두 가지를 구분해서 말하지 않고 분양계약이 되지 않는 물량에 대해 미분양이라고 말했지만, 2018년 시행된 9·13 대책에서 분양권도 주택으로 간주한다는 내용이 들어가면서 두 가지의 의미가 중요해지게 되었다. 왜냐하면, 미분양 아파트를 차후 계약하는 경우는 주택을 소유하지 않았다고 보지만, 미계약 아파트를 계약하는 경우는 주택으로 간주하기 때문이다. 공사 완료 후 미분양이란 보통 악성 미분양이라 불리면서 그 지역의 주택경기를 판단하는 중요한 지표로 활용된다. 위에 언급한 미분양분과 미계약분은 아파트가 건설되는 동안(보통 3년 내외) 주택 심리가 살아나면 사람들이 와서 계약하는 경우가 많다. 하지만 지속적인 공급이나 기타 경제 사정 등으로 주택 심리가 죽어있다면, 아파트가 건설되는 기간 내내 미분양된 아파트가 계약되지 않고 아파트가 다 건설될 때까지 남아 있게 된다. 이렇게 건설이 끝나 입주가 시작될 때까지 남아 있고, 심지어는 아파트 건설이 끝나고 몇 년이 지날 때까지 분양되지 않고 건설사 소유로 남아 있는 아파트를 공사 완료 후 미분양이라 말하며 이 물량이 아파트 단지에 국한되지 않고 지역 여러 곳에 많은 수가 생기고 있다면 그 지역의 주택 심리는 매우 좋지 않다고 볼 수 있다.[2]
예를 들어 자신은 1억 원을 주고 집을 샀는데 입주한 지 몇 달 되지도 않아 30% 세일을 해서 7천만 원에 집이 팔린다면 가만히 앉아서 3천만 원을 손해 본 셈이다. 이것을 좋아할 사람은 아무도 없으며 시행사 사무실에 가서 농성을 벌일지도 모른다. 이 점 때문에 시행사는 함부로 할인판매를 할 수 없으며 임시방편으로 전세를 놓아 자금을 회전하기도 한다. 이처럼 전셋집을 구할 때 집주인이 건설회사로 되어 있으면 미분양 때문일 가능성이 크다. 그런데 집주인이 건설회사나 법인으로 되어 있으면 조심해야 한다. 건설회사가 건물을 지을 때 빌린 은행의 저당권이 세입자의 확정일자보다 빠르면, 최악의 경우 전세금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 개인과 달리 법인은 부도가 나면 무한책임을 지지 않는다. 그러나 법인을 소유한 대표이사의 지분이 50%가 넘으면 사실상 개인회사로 간주하여 무한책임을 지게 한다.[1]
미분양의 발생원인
- 수요 < 공급 : 아파트를 사려고 하는 사람보다, 공급되는 아파트가 많으면 미분양이 생기게 된다.
- 비싼 분양가 : 실제 가치보다 비싼 분양가로 책정되는 경우 미분양이 된다. 이럴 경우, 건설사는 분양가를 할인해서라도 미분양을 소진하려고 하며 이 과정에서 미분양은 자연스레 소진하게 된다.[3]
미분양의 종류
- 준공 전 미분양 : 일반적으로 말하는 미분양이 이런 경우이다. 다만, 건설사가 미분양 해소를 위해 노력해 해당 지역의 수요가 증가할 경우 준공 전까지 미분양이 점차 감소한다. 보통 분양 시점으로부터 준공 시점까지 2~3년의 시간이 소요되기 때문에 미분양을 해소시키기에 충분하다.
- 준공 후 미분양 : 흔히 '악성 미분양'이라고 한다. 준공 전 건설사가 미분양 해소를 위해 노력했음에도 미분양 해소가 되지 않은 미분양이다. 지역 내 신축아파트의 수요가 거의 없는 경우가 대부분이며 미분양 상태에 있는 아파트 중에서, 준공 후 미분양의 비중이 크다면 시장을 보수적으로 바라봐야 한다.[3]
미분양으로 보는 부동산시장
미분양은 공급량에서 중요하다. 미분양은 이미 시장에 공급되었으나, 아직 공급이 수요로 전환되지 않은 일종의 '재고' 역할을 한다. 따라서 진짜 공급량을 보기 위해서는 신규 공급물량과 미분양의 합계를 봐야 한다. 아무리 신규공급이 적거나 없다고 하더라도, 이미 쌓여있는 미분양 아파트가 많다고 하면 해당 지역에 공급이 부족하다고 볼 수 없다. 오랜 기간 미분양이 쌓이게 된다면, 시장의 수요가 없어 하락장이 시작될 가능성이 크다. 반대로, 매수심리가 위축되어 있어 거래가 활발하진 않아도 미분양이 쌓이지 않고 있다면 본격적인 하락장이라고 보기는 어렵다. 미분양에 대한 해석하면 미분양은 결국 신축아파트에 대한 수요를 알아볼 수 있는 데이터 중 하나이다. 신축아파트에 대한 수요가 부족해 미분양이 발생하였고, 장기화한다는 것은 비슷한 입지의 구축아파트에 대한 수요는 더욱더 적어지고, 전반적으로 시장 전체의 수요가 없다는 의미이다. 특히, 입지가 좋은 곳의 미분양은 전국적인 파급효과가 크게 다가오게 된다.[3]
주의 사항
미분양 아파트의 좋은 점과 주의할 점
미분양 아파트는 팔아야 하는 아파트이므로, 시행사는 무료 섀시나 중도금 무이자 등 각종 혜택을 내걸어 고객을 유혹한다. 또한, 선착순 판매로서 청약통장이 필요 없다. 향후 다른 곳에 청약통장을 사용할 계획이 있는 사람들에게 안성맞춤이며 선착순 판매이므로 당연히 내가 살고자 하는 동과 호수를 선택할 수 있다. 아이를 키워서 1층을 선호하는 사람은 1층으로, 뷰(view)를 중시하여 꼭대기 층이 좋은 사람은 꼭대기 층으로 갈 수 있다. 그러나 마냥 좋은 점만 있는 것은 아니며 미분양 아파트는 다 이유가 있어서 미분양 된 것이다. 그 이유를 잘 찾아야 하며 앞에서 말한 4가지 원인 중에서 일시적 미분양이나 인기 아파트에 밀려 미분양이 된 경우 잘 찾으면 싼 가격에 좋은 아파트를 살 수 있다. 단, 국민은행 박합수 부동산 수석 전문위원에 따르면, 500 ~1,000세대 이상의 아파트는 시장이 회복되면 여기에 해당될 수 있지만 한두 동짜리 아파트의 경우에는 회복이 사실 쉽지 않기 때문에 주의할 필요가 있다고 한다. 위치, 편의시설, 경기침체 등 미분양의 원인을 파악하고 그것이 해결될 수 있는지 판단하는 것이 중요하다고 할 수 있다.[1]
아파트 분양
분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권' 을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주 할수 있는 권리를 얻는다.
아파트 분양 종류
아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.
- 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에따라 입주자를 선정한다.
- 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는것을 말한다. 청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만 가점제가 있기때문에 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
- 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.[4]
아파트 분양방법
공급방법
공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있다.
- 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
- 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
- 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.[5]
아파트 분양절차
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 1.2 〈미분양 아파트에 대하여〉, EcoDang, 2018-10-31
- ↑ 지식창꼬㉿, 〈미분양 아파트 조회 방법(+대구 미분양 현황) - 부송이(부동산 애송이)의 밤에 하는 부동산 공부〉, 《티스토리》
- ↑ 3.0 3.1 3.2 J부장, 〈미분양이 증가한다는것이 무슨 뜻일까요? - J부장의 부동산시장에서 살아남기〉, 《티스토리》, 2022-06-12
- ↑ 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- ↑ 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료
- 〈미분양아파트〉, 《네이버 국어사전》
- 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈미분양 아파트에 대하여〉, EcoDang, 2018-10-31
- 지식창꼬㉿, 〈미분양 아파트 조회 방법(+대구 미분양 현황) - 부송이(부동산 애송이)의 밤에 하는 부동산 공부〉, 《티스토리》
- J부장, 〈미분양이 증가한다는것이 무슨 뜻일까요? - J부장의 부동산시장에서 살아남기〉, 《티스토리》, 2022-06-12
- 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
같이 보기
