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공매가격
공매가격(公賣價格)은 국가가 주체가 되어 실시하는 경매에서의 가격을 말한다. 세무서장이 압류재산을 공매에 부치고자 할 때는 매각 예정 가격을 정해야 하며, 가격을 정하기 어려울 때는 감정인에게 평가를 의뢰하여 그 가액을 참고할 수 있다.
공매
공매(公賣)는 금융기관이나 기업체가 가진 비업무용 재산과 국세·지방세의 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것을 의미한다. 한국자산관리공사(KAMCO)에서 시행한다. 즉, 공매는 세금이 체납되어 정부 기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것을 말한다. 공공기관인 한국자산관리공사(KAMCO)에서 주관하고 있으며 경매가 개인 간 채무 관계로 발생하는 것이라면 공매는 공공기관과 관계있다고 생각하시면 편하다. 일반적으로 세금체납자들의 물건들이 나오는 경우를 생각하시면 될 것 같다. 공매물건 가운데 가장 많은 비중을 차지하는 것은 금융기관이 기업체나 개인에 대출해 주고 약정한 기간에 돈을 회수하지 못해 매각 의뢰한 담보물이다.
공매로 나오는 자산의 종류
공매는 크게 수탁자산, 압류재산, 유입자산, 국유자산(대부자산) 4가지 종류가 나오게 된다.
- 수탁자산 : 금융기관이나 기업이 가지고 있는 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 위임해서 일반인에게 매각하는 것이다.
- 압류재산 : 일반적으로 알고 있는 세금을 내지 못해 국가기관이 체납자의 재산을 압류해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 것으로 수익이 가장 많다고 한다.
- 유입자산 : 금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산이나 부실징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인들에게 매각하는 것이다.
- 국유자산(대부자산) : 국가 소유 잡종재산을 위임받아 관리와 처분하는 것으로 일반인들에게 매각 및 임대하는 것이다.
공매의 장점
- 컴퓨터나 모바일(앱)을 통해 입찰이 진행되어 절차가 간단하다.
- 공신력이 있는 한국자산관리 공사에서 주관하기 때문에 신뢰도가 높으며 정보를 얻기 용이하다.
- 경매보다 공매는 참여자가 적어 경쟁률이 낮은 편이다.
- 수탁재산이나 유입재산의 경우 명도절차가 없어 권리의 하자가 없다.(일부 예외 있음)
- 매매대금의 전부를 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능한 예도 있다.
- 매매대금을 분할납부가 가능하기도 하다.
- 때에 따라 잔금을 치르기 전에 다른 사람에게 되팔거나 사용할 수 있다.
공매의 단점
- 압류자산을 공매로 받으면 명도를 부담해야 한다.
- 매입부동산이 토지일 경우 토지거래허가대상인 토지에 해당된다면 반드시 관할관청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다.
- 주거용 부동산일 경우 임차금을 필요할 수 있다.
- 말소되지 않은 권리가 있을 수 있다.(등기부 등본 사전체크)
- 경매보다 평균적으로 가격이 비싼 편이다.[1][2]
공매 진행절차
공매의 법률
국세징수법
- 제66조(공매)
- 관할 세무서장은 압류한 부동산 등, 동산, 유가증권, 그 밖의 재산권과 제52조 제2항에 따라 체납자를 대신하여 받은 물건(금전은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.
- 제1항에도 불구하고 관할 세무서장은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 압류재산의 경우에는 각호의 구분에 따라 직접 매각할 수 있다. (개정 2021.12.21.)
- 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의 2 제4항 제1호에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에 상장된 증권: 증권시장에서의 매각
- 가상자산사업자를 통해 거래되는 가상자산: 가상자산사업자를 통한 매각
- 관할 세무서장은 제2항 각호의 구분에 따라 압류재산을 직접 매각하려는 경우에는 매각 전에 그 사실을 체납자 등 대통령령으로 정하는 자에게 통지하여야 한다. (신설 2022.12.31.)
- 제1항 및 제2항에도 불구하고 제31조 제2항에 따라 압류한 재산은 그 압류와 관계되는 국세의 납세 의무가 확정되기 전에는 공매할 수 없다. (개정 2022.12.31.)
- 제1항 및 제2항에도 불구하고 심판청구등이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소(訴)에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제67조 제2호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2022.12.31)
지방세징수법
- 제71조(공매)
- 지방자치단체의 장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권 등과 제51조 제2항에 따라 체납자를 대신하여 받은 물건(통화(通貨)는 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.
- 제1항에도 불구하고 지방자치단체의 장은 다음 각호의 압류재산을 해당 호에서 정하는 방법으로 직접 매각할 수 있다. (개정 2022.1.28)
- 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의 2 제4항 제1호에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에 상장된 증권 : 증권시장에서의 매각
- 가상자산사업자를 통하여 거래되는 가상자산 : 가상자산사업자를 통한 매각
- 제33조 제2항에 따라 압류한 재산은 그 압류에 관계되는 지방세의 납세 의무가 확정되기 전에는 공매할 수 없다.
- 「지방세기본법」에 따른 이의신청·심판청구 또는 「감사원법」에 따른 심사청구 절차가 진행 중이거나 행정소송이 계속 중인 지방세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 관한 결정이나 소(訴)에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제72조 제1항 제2호에 해당하는 경우는 그 신청 또는 청구에 관한 결정이나 소에 대한 판결이 확정되기 전이라도 공매할 수 있다. (개정 2020.3.24)[2]
공매예정가격
체납처분으로 압류한 재산을 공매할 때 세무서장이 공매재산의 객관적인 시가를 기준으로 예정한 공매재산가격을 말한다. 공매재산의 최저 공매가격을 의미한다. 세무서장 등은 압류재산을 공매에 부치려면 매각예정가격을 정하고 매각예정가격을 정하기 어려우면 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따른 감정평가업자에게 의뢰해 작성한 감정가격을 참고할 수 있다. 감정가격이란 동산∙부동산 기타 자산의 경제적 가치를 판정해 화폐로 표시한 가액이다. 보통 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지면 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 적정가격이다. 이를 기준으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액을 말하며 재산에 대한 시가를 산정하는 기준도 된다. 감정기관이란 일정한 보수를 받고 동산∙부동산 기타 재산의 감정을 업으로 하는 기관을 말한다. '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 의한 감정평가법인 등이다.[3][4]
국세징수법
제68조(공매예정가격의 결정)
- 관할 세무서장은 압류재산을 공매하려면 그 공매예정가격을 결정하여야 한다.
- 관할 세무서장은 공매예정가격을 결정하기 어려운 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정인(감정인)에게 평가를 의뢰하여 그 가액을 참고할 수 있다.
- 감정인은 제2항의 평가를 위하여 필요한 경우 제69조 제2항에 따른 조치를 할 수 있다.
- 관할 세무서장은 제2항에 따라 감정인에게 공매대상 재산의 평가를 의뢰한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 수수료를 지급할 수 있다.[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈공매〉, 《나무위키》
- 〈공매가격〉, 《네이버 국어사전》
- 〈공매예정가격〉, 《경제용어사전》
- 〈공매예정가격〉, 《매일경제》
- 〈제68조 (공매예정가격의 결정)〉, 《종합법률정보》, 2022-12-31
- 부자아빠의 부동산연구소, 〈공매란 무엇일까?(Feat. 공매의 개념과 장단점/경매와의 차이점)〉, 《티스토리》, 2020-04-21
같이 보기
