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낙찰가
낙찰가(落札價)는 경매나 경쟁입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람에게 돌아가도록 결정된 가격을 말한다.
낙찰
낙찰(落札)은 경매나 경쟁입찰에서 사람 또는 업체에게 돌아가도록 결정하는 일을 말한다. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다. 낙찰은 입찰(入札)에 의한 계약의 성립을 말한다. 보통 일반경쟁 입찰에서 계약이 성립되는 것을 말하며 계약에서 가장 유리한 조건으로 입찰한 자를 계약 상대방으로 확정하는 행위이다. 여러 입찰자로부터 낙찰희망 예정가를 적은 입찰표를 제출하도록 하여 그 중에서 판매가격이 가장 낮거나, 구입 가격이 가장 높은 입찰자를 낙찰자로 선정한다. 중앙관서의 장 또는 그 위임을 받은 공무원은 매매·임차·도급, 기타의 계약을 하는 경우에는 공고에 의하여 일반경쟁에 붙여야 한다. 다만, 계약의 목적·성질 등에 비추어 필요하다고 인정할 때에는 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 붙이거나 수의계약(隨意契約)에 의할 수 있다(예산회계법 76조 1항). 이러한 일반경쟁입찰에 의한 계약의 승낙, 즉 계약의 성립을 낙찰이라 하며, 일반적으로 정부와의 계약체결에 있어서 예산회계법에 의한 경우를 뜻한다. 또한, 낙찰이란 공사도급·물건의 매매 등의 계약을 체결함에 있어 경쟁매매에 의하는 경우에 한쪽 당사자가 입찰에 의하여 다른 당사자를 결정하는 것을 말한다. 다수의 희망자로부터 희망가격 등을 서면으로 제출하게 하여 그 중에서 가장 유리한 내용, 즉 판매의 경우는 최고가격, 매입의 경우는 최저가격 또는 예정가격에 가장 가까운 가격을 기재하여 제출한 자를 선택하여 계약의 당사자로 결정한다. 문서에 의하여 의사표시를 하므로 타인의 내용을 알지 못하여 비밀이 유지되고 계약의 공정을 기할 수 있다. 예산회계법상 정부, 공공기관, 공공단체가 매매, 임차, 도급, 기타계약을 하는 경우에는 이 방법에 의하는 것을 원칙으로 하고 있다. 세법에서도 압류재산의 매각, 장치기간경과물품의 매각, 몰수품 등의 처분에 있어 이 방법을 적용하는 것을 원칙으로 하고 있다.[1][2][3][4]
낙찰 후 경매의 진행 절차
낙찰
- 낙찰 : 법원에서 내가 해당 물건에 최고가매수인이 되어 낙찰을 받게 되었다. 당일은 할 일이 없는데 재판장이 낙찰되었다 선언하면 투찰할때 받았던 봉투의 순번표와 신분증을 가지고 본인이 입찰 시 제출하였던 보증금에 대한 영수증을 발급받게 된다.
최고가 매각허가 결정
- 매각허가결정(7일) : 그리고 집에 계시면 약 1주일 후에 최고가 매각허가 결정이라는 절차가 진행된다. 법원이 경매 종료 후 경매 절차가 하자 없이 잘 이뤄졌는 지 조사하게 되고, 낙찰자가 이 물건을 받아가도 되는 지 결정하는 절차로, 낙찰 후 7일 후에 결정이 난다. 또한, 소유자 혹은 채권자가 경매 결과에 대한 이의를 제기할 수도 있다. 법원은 매각결정기일을 별도로 열어서, 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다(「민사집행법」 제120조 및 제123조). 이때 대항력이 있는 임차인이나, 채권자와 채무자가 매각에 대한 이의를 제기할 수 있다. 또는, 예를들어 입찰서를 입찰자가 잘못 작성하였는데도 매각기일에 그냥 넘어갔거나 등등의 이유로 낙찰자가 이의를 제기할 수도 있다. 권리관계가 복잡하지 않은 일반 경매물건에서는 특별히 해야할 일은 없다.
대금지급기한 통지서 수령
- 매각허가확정(7일) : 위 사항까지 별다른 게 없다면 대금지급기한 통지서를 수령하게 된다. 모든 법원 서류가 그렇듯, 본인이 직접 수령해야 하며, 집배원을 만나지 못하였더라면 우체국에 맡긴 뒤 2일까지 본인이 찾아가 수령할 수 있다. 이때 대출금이 필요하다면 대출을 알아본다던 지, 점유자와 만나 명도에 대해 협의해보면 좋다. 모든 법원의 서류가 그렇듯이 본인이 직접 수령해야 한다. 대금지급기한 통지서는 본인이 낙찰받은 물건에 대해 매각대금을 언제까지 제출하라는 법원의 통지이다.
- 매각 대금 납부(30일) : 위 대금지급기한 통지서에 적혀있는 날짜까지 매각대금을 지급해야 한다. 보통 낙찰 시점부터 45일이다. 이렇게 이야기하기도 하지만, 모든 날짜는 법원의 서류를 기준으로 정확하게 계산한다. 이때 내야 하는 금액은 매각대금에서 보증금을 제외한 차액을 납부하게 된다. 법원에 다시 간 김에 인도명령신청도 함께 진행한다. 대금 지급을 할 때, 점유자가 있는 물건이라면 내용증명도 같이 보내라고 조언들을 많이 해줬다. 취득세를 비롯한 각종 세금 및 소유권이전등기촉탁비용이 추가로 발생할 수 있으니 금액을 잘 보시고 맞게 가져가야 한다. 납부 시에는 통지서를 들고 갈 필요는 없고, 본인이 신분증만 지참에서 법원에 제출하게 된다.
- 점유자와 접촉 시도하기 : 점유자가 소유자인 경우, 낙찰 받은 물건에 아직 거주하고 있다면 어떻게든 내보내야 하는 사람이기에 원만하게 협의하기 위해서는 잔금을 납부하기 전부터 우선적으로 점유자와 연락을 시도하는 것이 좋다. 보통 사연이 있으신 분들이 많기 때문에 자극하는 등 불필요한 언행은 자제해야, 인도까지 시간을 절약할 수 있다. 이야기가 원만하게 되었다면 이사비 등을 협의하여 지불하고 잔금납부 후 이사날짜 등을 협의할 수도 있다. 보통 이사비는 30평형대 200만원 정도로 법원 인도비용보다 적은 선에서 협의하는 것이 좋다. 법적으로 반드시 필요한 금액은 아니지만, 관례화 되어있다. 다만, 이사비용 협의, 송금시 증거는 항상 남겨 놓아야 하고 이사비용을 과다하게 요구하거나, 이사비용을 수령하고도 집을 비워주지 않는 등 불미스러운 일이 발생하면 '경매방해죄'로 고발조치가 필요할 수 있다.
- 경락잔금대출 알아보기 : 이와 동시에 잔금을 내기 전에 법원의 허가난 것을 가지고, 대출을 문의할 수 있다. 경매 관련해서 경락잔금대출은 1금융권부터, 2금융권까지 다양하게 있고 아파트인지 토지인지, 당시 법률의 규제는 어떠한지에 따라 모두 다를 수 있으니 꼼꼼하게 잘 찾아서 비교해보고 대출을 실행받아야 한다.
매각대금 납부
- 법원에 가서 매각대금을 납부한다. 법원에 가면 위에서 언급한 것처럼 매각대금 - 보증금, 그리고 세금, 이전등기비용을 계산해서 금액을 납부하게 된다. 잔금을 낸 순간부터 소유권을 주장하실 수 있으며 낙찰대금완납증명원을 받고 소유권이전등기가 가능하니, 이점을 참고한다.
- 인도명령신청, 점유이전금지가처분신청(필요시) : 인도명령은 소유자가 된 낙찰자가 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해 별도의 명도소송 없이 간편한 절차로 집행권원을 확보할 수 있게 해주는 제도이다. 잔금을 받고 6개월 이내에 신청할 수 있지만, 보통 잔금을 내면서 신청하게 되며 문제가 없는 경우 1~2주에 결정이 난다. 단, 대항력있는 임차인이나, 법적으로 보장된 유치권자의 경우 기각된다. 점유이전금지가처분은 점유자와의 관계가 좋지 않을 때 점유자가 낙찰자의 인도를 방해하려는 목적으로 점유를 이전하는 경우 이것을 막게끔 하는 가처분신청이다. 강제집행 시 점유물이 법원판결과 다르거나, 점유자가 다르면 판결의 효력이 없기 때문에 이점을 악용하여 점유를 이전할 수 있기 때문에 처음부터 그것을 막는 방법이다. 다만, 문제가 없으면 신청하지 않아도 된다. 아주 어려운 경우 인도명령결정문 송달 - 집행비용 예납 - 강제집행 계고 등의 절차가 필요할 수도 있으나, 보통의 경우 인도명령이 나면 나머지 절차는 수월하게 해결이 된다.
- 부동산 경매는 일반매매와 달리 소유권 이전 절차가 3단계로 분류된다.
- 1단계 형식적 소유권취득 : 대금완납
- 2단계 법률적 소유권취득 : 소유권이전등기
- 3단계 실질적인 소유권취득 : 점유권의 취득
- 집 꼼꼼히 살펴보기 : 점유자와 연락을 할 수 있어서 집을 보게 된다든지, 여러 문제가 많아서 해결 후에야 비로소 집을 볼 수 있다든지 집을 보게되면 하자가 있는지 확인해야 한다. 여기서 팁을 하나 드리자면, 집의 기능을 할 수 없을 정도의 중대한 하자나, 매각물건명세서와 다른 부분이 있다면 매각대금감액을 신청할 수 있다.[5][6]
경매 낙찰가율 조회 방법
부동산 경매 낙찰가율은 부동산 시장 전망의 선행지표로 사용되고 있다. 경매 낙찰가율이 부동산 시장의 참여자인 수요자의 매수심리를 나타내기 때문이다. 부동산 시장이 안 좋을 것으로 예상되면 경쟁률이 떨어져 낙찰가율이 떨어지며 반대로 부동산 시장이 좋을 것으로 예상되면 낙찰가율은 상승한다. 또한, 경매 낙찰가율(매각가율)의 추세를 알면 부동산 시장을 예측하는 기준으로 사용할 수 있다.
부동산 경매 낙찰가율 조회 방법 요약
- 낙찰가율이란 (매각가율) : 경매 낙찰가율이란 부동산 감정가 대비 낙찰가의 비율이다. 낙찰가율이 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰가격이 감정가보다 높다는 뜻이다. 낙찰가율은 매각가율과 같은 뜻이며 법원 경매 통계자료에서는 매각가율이라는 단어를 사용하고 있다. 낙찰가율 계산방법은 아래와 같다.
※ 낙찰가율(매각가율) = (매각가/감정가)*100
- 경매 낙찰가율과 부동산 시장 전망 : 경매 낙찰가율은 부동산 시장 전망의 대표적인 선행지표이다. 경매 낙찰가율이 부동산 시장의 참여자인 수요자의 매수심리를 선행적으로 나타내고 있기 때문이다. 경매 통계에서 낙찰가율이 100%를 넘어서면 미래의 부동산 시장을 긍정적으로 전망하고 있다는 뜻이다. 반대로 낙찰가율이 100% 아래로 떨어지면 부동산 시장을 부정적으로 전망하고 있다는 뜻이다. 경매 낙찰가율의 추세 또한 부동산 시장 전망에 중요하다. 낙찰가율이 상승 추세에 있는지 하락 추세에 있는지에 따라 부동산 시장에 대한 기대 심리를 확인할 수 있다.
- 부동산 경매 통계 지표 : 대표적인 경매 통계지표는 낙찰가율과 낙찰율이다. 낙찰가율과 낙찰률의 의미를 알기 위해 경매 통계용어를 알아야 한다. 낙찰자율과 낙착율의 계산방법과 필요한 경매용어를 알아보겠다.
- 낙찰률(매각율) = (매각건수/경매건수)*100
- 낙찰가율(매각가율) = (매각가/감정가)*100
- 매각건수: 매각된 물건읜 건수
- 경매건수: 입찰(유찰포함) 및 매각된 물건의 건수
- 매각가: 매각물건의 매각가
- 감정가: 매각물건의 감정가
- 부동산 경매 낙찰가율 조회 방법 (매각가율) : 경매는 법원에서 주관하여 진행하며 경매 정보 관련 또한 법원에서 만든 '법원경매정보' 웹사이트에서 확인 가능하다. 법원에서는 누구나 경매 관련 통계를 볼 수 있게 자료를 웹사이트에 업데이트해준다.
- 부동산 경매 낙찰가율 조회 방법은 아래와 같다.
- '법원경매정보' 웹사이트에 접속한다.
- 메뉴에서 '매각통계'를 클릭한다.
- 연도별, 법원별, 지역별, 용도별 매각통계 중 필요한 내용을 선택한다.
- 법원, 소재지, 기간 등 검색조건을 입력 후 검색한다.
- 결과 중 '매각가율'(=낙찰가율)을 확인한다.
- 필요 시 기간별 그래프를 확인할 수 있다.
지속적인 상승세를 이어오던 서울 아파트 경매 낙찰가율이 6개월 하락 중에 있다. 2022년 부터는 낙찰가율이 100% 이하를 유지하고 있습니다. 대출 규제와 부동산 정책, 금리 인상 등으로 부동산 시장의 수요가 줄어든 상황에서 앞으로의 부동산 시장을 예측하기 위해 주기적으로 낙찰가율을 확인하는 것은 매우 중요하다.[7]
동영상
각주
- ↑ 〈낙찰〉, 《국방과학기술용어사전》
- ↑ 〈낙찰〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈낙찰〉, 《두산백과》
- ↑ 〈낙찰〉, 《매일경제》
- ↑ 뚜까망치 루크, 〈부동산 경매 낙찰 후 어떻게 해야해? 낙찰 후 과정, 낙찰 후 해야할 일, 부동산 경매 낙찰 후, 명도 진행 절차, 내용증명서 작성〉, 《티스토리》, 2023-01-23
- ↑ 티케입니다, 〈경매 낙찰 후 해야할일 A to Z(부동산 경매 낙찰 후 절차) - TK의 유익한 정보세상〉, 《티스토리》, 2020-11-04
- ↑ 라이너스X, 〈부동산 경매 낙찰가율 조회 방법 (매각가율)〉, 《라이너스X 블로그》, 2022-04-01
참고자료
- 〈낙찰가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈낙찰〉, 《국방과학기술용어사전》
- 〈낙찰〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈낙찰〉, 《부동산용어사전》
- 〈낙찰〉, 《두산백과》
- 〈낙찰〉, 《매일경제》
- 뚜까망치 루크, 〈부동산 경매 낙찰 후 어떻게 해야해? 낙찰 후 과정, 낙찰 후 해야할 일, 부동산 경매 낙찰 후, 명도 진행 절차, 내용증명서 작성〉, 《티스토리》, 2023-01-23
- 티케입니다, 〈경매 낙찰 후 해야할일 A to Z(부동산 경매 낙찰 후 절차) - TK의 유익한 정보세상〉, 《티스토리》, 2020-11-04
- 라이너스X, 〈부동산 경매 낙찰가율 조회 방법 (매각가율)〉, 《라이너스X 블로그》, 2022-04-01
같이 보기
