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미등기부동산
미등기부동산(未登記不動産)은 건축신고를 적법하게 마치고 신축공사를 진행하여 모든 공정을 마쳤거나 미완성 부분이 매우 작아 사회 통념상 완성된 것으로 볼 수 있지만 아직 등기하지 않은 건물을 말한다.
개요
미등기부동산이란 건축허가 또는 건축신고를 적법하게 마치고, 공사하여 예정된 건물의 모든 공정이 완성되었거나 또는 그 미완성 부분이 매우 작아 사회적 통념상 완성된 것으로 볼 수 있을 정도의 공정에 달한 건물을 말한다. 다만, 건축법 위반 사항이 있어서 사용승인을 받지 못하고 있거나, 또는 그 밖의 건축주의 사정으로 사용승인신청을 하지 않고 있어서 부동산등기법(제65조)의 요건을 충족하는 서류를 구비할 수 없는 건물로 한정된다.
등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다. 등기관이 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 않는다. 다만, 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다. 근거법은 부동산등기법 및 민사집행법이다.[1]
미등기부동산의 가압류
미등기 부동산이라도 그 부동산이 채무자 소유가 맞다면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 붙여 가압류를 신청할 수 있다. 미등기부동산 가압류 신청을 하려는 자는 자신의 상황에 맞게 서류를 준비해야 한다.
민사집행법
제81조(첨부서류) ① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다. 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류 ② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다. ③ 제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다. 제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용) 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
가압류 신청요건
가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도이다. 가압류를 신청하는 채권자는 채무자에 대해 청구채권인 '피보전권리'를 갖고 있어야 한다. '피보전권리'란 △재산상의 청구권으로 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권이면서 △청구권이 성립해 있거나 청구권 발생의 기초가 형성돼 있고 △통상의 강제집행에 적합한 권리를 의미한다. 대여금, 손해배상청구권 등이 이에 해당한다. 가압류신청자는 가압류를 하지 않으면 판결이나 집행권원(조정, 화해 등의 조서 또는 집행증서)을 집행할 수 없거나 집행하는 것이 매우 곤란할 염려(보전의 필요성)가 있어야 한다.
부동산에 대한 가압류
'부동산'이란 토지와 그 정착물을 말한다. 가압류하려는 부동산은 특정할 수 있어야 한다. 지분 표시는 등기부에 따라 정확해야 한다. 부동산 가압류를 신청하려는 자는 △청구채권의 내용 △가압류할 부동산의 표시 △신청취지 △신청이유 등을 적은 부동산가압류 신청서 및 가압류신청 진술서를 관할법원에 제출해야 한다. 관련 서류와 더불어 부동산 가압류 신청자는 수입인지 비용, 송달료, 등록면허세, 지방교육세, 수입증지 비용을 포함한 신청비용을 지불해야 한다.
가압류 사례 - 미등기 부동산
A씨는 B씨에게 돈을 빌려줬지만 받지 못하고 있다. A씨는 B씨의 재산을 찾아봤지만 등기되지 않은 부동산이 전부인 것으로 나타났다. A씨는 미등기 부동산뿐인 채무자의 재산을 가압류하려고 한다. A씨는 B씨의 미등기 부동산을 가압류할 수 있을까?
미등기부동산이란 소유권보존등기가 이뤄지지 않은 토지와 건물을 말한다. 원칙적으로 건물과 토지는 부동산등기부에 소유권보존등기가 완성되면 소유권을 취득한다. 미등기 부동산의 경우에는 그 부동산이 채무자의 소유이면 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여 가압류를 신청할 수 있다. 미등기부동산 가압류 신청을 하려는 자는 자신의 상황에 맞게 서류를 준비해야 한다. 만약 미등기건물이 이미 사용승인을 받아 건축물대장등본을 발급받을 수 있는 경우라면 △소유자의 주소 및 등기용등록번호증명서 △건축물대장등본(집합건물은 소재도·각층의 평면도·구분건물의 평면도)를 제출해야 한다.
건물의 외관을 갖추었지만 아직 사용승인을 받지 못한 경우라면 △소유자의 주소 및 등기용등록번호증명서 △건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류 △건물의 소재와 지번·구조·면적을 증명할 수 있는 서류 △건축허가서 또는 신고서를 제출하면 된다. 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 △그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 △그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 △그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류의 사항들을 증명해 줄 것을 청구할 수 있다. 미등기 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 가압류 신청권자는 가압류 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.[2]
미등기부동산 관련 주의사항
부동산등기법상 규정
부동산등기법 제65조는 소유권보존등기의 신청인에 대해 다음과 같이 규정한다.
- 제65조(소유권보존등기의 신청인) : 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
그리고 부동산등기법 제28조는 대위등기의 신청에 대하여 다음과 같이 규정한다.
- 제28조(채권자대위권에 의한 등기신청)
① 채권자는 「민법」 제404조에 따라 채무자를 대위(代位)하여 등기를 신청할 수 있다.
② 등기관이 제1항 또는 다른 법령에 따른 대위신청에 따라 등기할 때에는 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록하여야 한다.
매수인의 대응방법
부동산등기법 제65조에 따르면 미등기 부동산이 건축물 대장상 매도인의 소유로 되어있는 경우 매도인이 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법 제65조에 따르면 미등기부동산이 건축물 대장상 매도인의 소유로 되어있는 경우 매도인이 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 그렇지 않더라도 부동산등기법 제28조에 따라 매도인을 대위하여 등기를 신청할 수도 있다. 즉, 매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기 소송을 제기하여야 한다.[3]
동영상
각주
- ↑ 〈미등기부동산〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈미등기 부동산도 가압류 가능할까?〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- ↑ 신유경변호사, 〈미등기부동산을 매수하였는데, 매도인이 등기이전을 해주지 않을 때_부산부동산변호사〉, 《변호사신유경법률사무소》, 2021-07-30
참고자료
- 〈미등기부동산〉, 《네이버 국어사전》
- 〈미등기부동산〉, 《부동산용어사전》
- 〈미등기 부동산도 가압류 가능할까?〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 신유경변호사, 〈미등기부동산을 매수하였는데, 매도인이 등기이전을 해주지 않을 때_부산부동산변호사〉, 《변호사신유경법률사무소》, 2021-07-30
같이 보기
