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시가 (시장가격)
시가(市價)는은 시장에서 상품이 매매되는 가격을 말한다. 시장가격(市場價格)이라고도 한다.
개요
시가는 시장에서 실제로 형성되는 상품의 가격을 말한다. 즉, 시장가격이란 물건이 시장에서 실제 매매되는 가격을 말하는 것으로서 수요와 공급에 의해 결정된다. 편 시장가격에는 순간접세(간접세-보조금)가 포함되어 있다. 간접세란 부가가치세나 특별소비세 등과 같이 우리가 물건을 살 때 물건 가격에포함되어 있는 세금을 말하며 보조금이란 기업이 물건을 만들 때 정부가 그 물건의 생산을장려하기 위하여 생산비용 중의 일부를 무상으로 제공해주는 것을 말한다. 기존주식이 거래되는 시장에서 형성되는 주식의 가격이다. 시장은 소비자와 판매자 간에 재화나 서비스가 거래되면서 가격이 결정되는 장소이다. 재화와 서비스에 대한 시장가격은 수요와 공급의 관계에 따라 결정된다. 수요란 소비자가 어떤 가격으로 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구로, 일정한 가격에서 구매하고자 하는 상품의 양은 수요량이라고 한다. 반면 공급은 판매자가 상품을 팔고자 하는 욕구로, 일정한 가격으로 팔고자 하는 상품의 양은 공급량이라고 한다.
부동산용어로 어떤 지역의 부동산 시장에서 일반적으로 형성되는 평균, 수평적인 가격으로 당해 유형의 부동산이 대량 거래되어 형성된 일종의 가격수준으로 추상적인 것(抽象結果)이다. 이것은 객관적으로 존재하며 통계학상 보통 채용하는 원시 자료의 하나다. 그리고 철강용어로 메이커가 공표한 판매 가격과는 별도로 시장에서 실제로 거래되는 가격으로, 실제 가격이라고도 한다. 수급 관계 등으로 메이커의 시장 지배력이 약해지거나 반대로 공급량이 부족할 경우, 메이커가 정한 가격을 크게 밑돌거나 혹은 상회한다.
시장에서 소비자와 판매자는 모두 자신의 이익을 극대화하는 방향으로 움직인다. 만약 시장에서 수요가 공급보다 많은 상황이면 판매자는 상품의 가격을 올리더라도 수요가 있을 것으로 판단하고 상품 가격을 올린다. 반대로 공급이 수요보다 많은 상황이면 판매자는 가격을 내려서라도 상품을 팔고자 하기 때문에 가격이 내려간다. 그러나 가격이 계속해서 내려가기만 하는 것은 아니며, 상품의 가격이 전보다 저렴해지면 수요가 다시 증가하면서 공급보다 수요가 더 많은 상황으로 전환되기도 한다. 이와 같이 수요와 공급 간의 관계에 변화가 생김에 따라 그때그때 시장에서 실제로 형성되는 상품의 가격을 시장가격이라고 한다.
시장가격은 재화와 서비스에 대하여 시장에서 소비자가 원하는 수요량과 판매자가 원하는 공급량이 일치하여 균형을 이루는 지점이라는 측면에서 균형가격이라고도 한다. 재화의 가격은 그 재화에 대한 수요와 공급과의 관계에 의해서 결정되는데, 수요가 공급보다 많으면 가격은 상승하고 이와 반대의 경우에는 하락하는 것이 일반적인 현상이다. 정상가격과는 달리 수요와 공급과의 관계에 따라 그때그때에 시장에서 성립하는 실제의 가격을 시장가격이라고 한다. 그러므로 시장가격과 정상가격은 반드시 언제나 일치한다고 할 수 없다. 그러나 매일 변동하는 시장가격은 일반적으로 정상가격을 향해서 접근하려는 경향을 가지는 것으로 생각할 수 있다.[1][2][3][4][5]
시가의 유형
부동산가격을 나타내는 용어로는 기준시가, 공시지가, 감정가, 실거래가, 시가표준액 등이 있다. 문제는 각 용어마다 개념도 다르고, 세금마다 기준되는 금액이 다르기 때문에 부동산을 보유하신 분이라면 이 용어들을 확실히 구분하여 알고 있어야 도움이 된다.
공시지가는 재산세, 종합부동산세의 기준
공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 한마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격이다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.
- 표준공시지가 : 대한민국에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가한다는 것은 불가능하다. 그래서 표준공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해 공시한다. 이렇게 추려서 매년 1월1일 기준으로 산정한 토지가격이 바로 표준지공시지가이다. 매년 2월에 공시하여 약 한달 간 열람할 수 있도록 하고 있는데 해당 토지가 위치한 시/군/구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능하다.
- 개별공시지가 : 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격이다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞다. 개별공시지가는 국세, 지방세 부과기준이 되며 수용보상금, 개발부담금 등의 기준으로 사용되므로 지역주민의 재산과 관계가 깊다고 할 수 있다. 이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말한다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부른다.
기준시가는 실거래가의 80%
기준시가는 공시지가와는 달리 토지는 물론 건축물까지 포함하여 가격을 산정하는데 부동산을 사고 팔 때 납부해야 하는 세금, 즉 양도소득세나 상속, 증여세 등 과세의 기준이 되는 가격을 말한다. 건물의 경우에는 용도, 신축년도, 위치, 가격 등을 고려하여 정하며 아파트와 공동주택의 기준시가는 매년 4월마다 국세청에서 주택경기와 경제정책을 반영하여 발표하고 연립이나 다세대, 일반주택은 1년에 1회 일정한 계산방법으로 국세청에서 발표한다. 기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준이다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세시 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용된다. 따라서 양도, 상속 증여세를 실거래가액으로 신고하고 이것이 정당하다고 인정되는 경우에는 기준시가가 적용되지 않는다.
실거래가는 취득세, 양도세의 기준
실거래가는 실제 사고자 하는 사람이 매수한 실제 매매가를 말한다. 우리 아파트 가격이 5억에 거래되었다고 하면 실거래가는 5억으로 실제 아파트를 사고파는 사람들 간에 형성되는 아파트의 매매가격이다. 부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하는데 그 신고되는 가격이 실거래가이다. 따라서 양도소득세의 기준이 되는 것이 바로 실거래가이다. 실거래가 기준은 아파트를 사는 사람의 매매기준일이 실거래가 기준은 아니고 매수자가 100% 매수금을 다 낸 잔금일, 소유권 이전 기준일이다. 매매기준일과 소유권 100% 이전 기준일은 기간이 긴 경우 2개월 이상인 경우도 있어 실거래가를 소유권 100% 이전 기준일은 보는 것이다. 실거래가는 해당 지역의 특성이나 상황, 호재 등이 반영되어 변화하기 때문에 흐름을 파악하는 데 많이 사용되고 있다. 실거래가격 조회방법은 국토교통부 사이트 실거래가 시스템을 이용하면 된다.
시가표준액은 지방세의 과세표준
시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 의미한다. 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 대한 법률에 따라 공시된 가액이다. 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세 과세표준이 되는 것이 시가표준액이라고 생각하시면 쉽다. 간단하게 요약해보자면 실거래가는 취득세, 양도세의 기준이 되는 것이며, 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 건강보험산정등의 기준이 된다. 또한, 기준시가는 실거래가를 알 수 없을 경우 실거래가의 80% 수준으로 계산된다고 정리해두시면 도움이 된다.[6]
부동산 가격 비교
일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 시가인데 실거래가, 기준시가, 공시지가, 시가표준액 등 같은 부동산에 대해서는 다른 이름의 다른 가격이 있어 헷갈리게 한다.
- 시가 : 시장에서 거래되는 가격이며 현재의 부동산 시세를 반영하는 가격이다. 어느 건물이 얼마다, 아파트가 얼마다 할 때 가격을 말하며 부동산의 수요와 공급 등에 의해 결정된다.
- 실거래가 : 2006년 1월부터 부동산을 거래했을 때는 부동산 매매계약이 체결된 날로부터 일정 기간 내에 실거래가를 신고하도록 하는 제도가 시행되었다. 실거래가 신고 시, 신고된 가격이 실거래가이지만 양도소득세 산정기준이 된다. 또 실거래가의 경우 국토교통부 실거래가 시스템에서 실제 거래된 부동산의 가격을 바로 확인하실 수 있다.
- 실거래가신고제도 : 부동산이 거래될 때는 거래당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 60일 이내에 실제 거래된 가격을 시장, 군수, 구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 실거래가 신고 위반 시는 과태료 또는 중개업등록취소 혹은 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 된다.
- 기준시가 : 기준시가는 국세청에서 세금 부과 시(국세) 사용하는 지표이다. 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세의 기준이 되는 것이 기준시가를 말한다. 기준시가는 토지와 건물을 모두 합친 전체 재산에 대한 감정가를 의미하는데, 일정 시점을 기준으로 정부에서 고시하는 가격이다. 공동주택(아파트 등) 은 4월, 일반주택(연립, 다세대 등)은 1년에 한 차례, 오피스텔 및 상업용 부동산은 매년 12월 말에 국세청에서 고시한다. 기준시가는 국세청에서 확인하실 수 있으며 국세청홈텍스에서 비회원전용, 기준시가 조회에서 확인 하실 수 있다.
- 공시지가 : 공시지가는 자치단체나 국세청이 부과하는 각종 세금 및 부담금 부과의 기초 자료를 활용되는 가격이다. 공시지가는 건축물을 제외한 순수한 땅값만을 의미하며, 표준지공시지가와 개별공시지가 2가지로 나뉘게 된다. 표준지공시지가는 대표성이 있는 토지를 골라 단위면적당 가격을 조사하여 국토부 장관이 1월 1일 공시하게 된다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준 각 지방자치단체에서 감정평가사의 도움을 받아 책정한 개별토지의 단위면적당 가격이다. 실제 거래되는 가격과는 차이가 있고 시가의 약 60∼70% 수준이며 정부의 의지로 해마다 높아지고 있다.
- 시가표준액 : 시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세 과표계산 기준이 되는 가격이다. 또한, 국민주택채권의 부과기준이 되며, 위반건축물 강제이행금 계산에서도 시가표준액이 기준이 된다. 행정자치부에서 지방세를 부과하기 위해 부동산가격을 고시하게 되는데 시가표준액은 위택스에서 조회가 가능하다. 위택스사이트에서 메뉴의 지방세조회 에서 확인할 수 있다.[7]
시장가격의 결정
시장을 좀 더 자세히 관찰해보면 서로 상반되는 생각을 가진 두 세력이 반드시 존재하고 있다. 바로 상품을 판매(공급자)하는 사람과 구매(수요자)하려는 사람이며, 시장에서는 바로 이 둘의 수요와 공급에 의해 시장가격이 결정된다. 시장에서 거래가 이루어지려면 판매하려는 자와 사려는 자가 반드시 존재해야 한다. 이 경우 어떤 가격으로 물건을 구매하고자 하는 욕구를 수요라 하며, 특정 가격에서 구매하고자 하는 상품의 양을 수요량이라고 한다. 그렇다면 새로 나온 스마트 폰을 사고 싶은 욕구만 있다면 그것은 수요에 해당하는 것은 아니다. 경제에서 말하는 수요는 구매 능력이 있는 소비자가 정해진 기간 동안 어떤 가격 하에서 상품을 구매하고자 하는 욕구를 말한다. 따라서 구매할 의사가 있다고 하더라도 구매할 능력이 없거나 구매 범위의 범위를 벗어난 부분은 수요가 아니다. 이렇게 각자가 가진 수요를 합산한 양을 수요량이라 부르는데, 수요량은 가격이 변하면 영향을 받게 된다.
삼겹살을 통해 수요량이 왜 가격에 의해 변하는지 예를 들면 한국 사람들이 가장 좋아하는 돼지고기 삼겹살의 비축 물량이 줄어들면서 가격이 상승하면 대다수의 소비자들은 삼겹살의 소비를 줄이게 될 것이다. 따라서 삼겹살에 대한 수요는 감소하며 반대로 삼겹살의 출하량은 계속 늘어나는데 사람들의 구매가 적어 가격이 하락하면 이전에 가격이 비싸서 구매할 수 없었던 사람들도 삼겹살을 구매하여 삼겹살에 대한 수요가 늘어날 것이라 예측할 수 있다. 이처럼 가격과 수요량이 서로 반대방향으로 움직이는 관계를 '수요의 법칙'이라고 한다. 가격 변동에 따른 수요량의 변화는 아래 수요 곡선 상에서 점의 이동으로 표현할 수 있으며 개개인의 수요 곡선을 수평으로 합친 것을 시장의 수요 곡선이라고 하며 이것을 수요 곡선이라고 말한다. 이처럼 가격 변동에 따른 수요량의 변화는 수요 곡선 상에서 점의 이동으로 표현할 수 있다. 그러나 수요에 영향을 미치는 가격 이외의 다른 요인들이 변할 경우에는 모든 가격대의 수요량 전체가 영향을 받게 되므로 수요 곡선 자체가 이동하게 된다. 이렇게 수요 곡선을 이동하게 만드는 원인은 다음과 같다.
- 첫째, 사람들의 기호의 변화이다. 만약 과자를 좋아하는 사람의 기호가 달라져 과자를 덜 사먹는 대신 오렌지나 다른 과일을 사기를 원하면 과자의 수요는 감소하고 과일의 수요는 증가하게 되어 수요 곡선이 움직이게 된다.
- 둘째, 소득이나 재산 상태의 변화이다. 수요자는 소득이 늘어나면 상품을 더 많이 사려고 하고 소득이 감소하면 덜 사려고 하기 때문에 수요 곡선이 이동한다.
- 셋째, 관련된 다른 상품의 가격 변화이다. 다시 과자를 예로 들면 과자를 대신할 수 있는 과일의 가격이 오르거나 내리는 것도 수요 곡선을 이동시킨다. 관련 재화는 피자를 먹을 때 같이 먹는 콜라처럼 서로 보완해주는 관계가 있으며, 이와 반대로 영화와 DVD처럼 서로 대체가 가능한 관계의 관련 재화가 있다. 서로 보완해주는 관계의 피자와 콜라에서 피자의 가격이 상승하게 되면, 자연스럽게 콜라에 대한 수요도 감소하게 되는데 이처럼 서로 보완할 수 있는 관계의 재화를 보완재라 부른다. 이와 반대로 영화 감상 요금이 올라가면 영화관을 대체할 수 있는 DVD 수요가 늘어나는 현상이 나타나기도 하는데, 이처럼 서로 대체해서 사용할 수 있는 재화를 대체재라 부른다.
- 넷째, 수요자의 미래에 대한 기대나 예상이다. 수요는 해당 재화의 미래 가격에 대한 예상에 영향을 받기도 하는데, 대표적인 것이 바로 부동산이라 할 수 있다. 부동산 시장에서 사람들은 가격이 더 오르기 전에 미리 부동산을 구입하려고 하는데 이런 동기에 의한 수요는 자신이 실제로 사용하기 위한 것이기도 하지만, 미래에 가격이 올랐을 때 되팔아 차익을 얻기 위한 목적으로 나타나기도 한다. 이러한 변화로 수요 곡선 자체가 오른쪽으로 이동하게 되면 수요의 증가라고 하고 수요 곡선 자체가 왼쪽으로 이동하게 되면 수요의 감소라고 한다.[8]
동영상
각주
참고자료
- 〈고가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈시장가격〉, 《부동산용어사전》
- 〈시장가격〉, 《철강용어사전》
- 〈시장가격〉, 《매일경제》
- 〈시장가격〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈시장가격〉, 《두산백과》
- 슈퍼맨세무사, 〈기준시가, 공시지가, 실거래가, 시가표준액의 차이점은?〉, 《네이버 블로그》, 2021-01-22
- 이주현, 〈부동산 가격 비교 (실거래가, 공시지가, 시가표준액, 기준시가, 시가)〉, 《바로보는 부동산》, 2019-09-10
- 대한민국 교육부, 〈시장가격의 결정〉, 《티스토리》, 2015-09-04
같이 보기
