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예고등기
예고등기(豫告登記)는 등기 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소송이 제기된 경우에, 이를 제3자에게 경고하기 위하여 행하는 등기를 말한다.
개요
예고등기란 등기 원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 촉탁으로 하여지는 등기였다. 2011년 4월 12일 부동산등기법이 개정되면서 삭제·폐지되었다. 예고등기는 해당 부동산에 대해 소유권에 대한 법적 다툼이 현재 진행 중이며, 그 결과에 따라 현재의 소유주가 앞으로 바뀔 수 있음을 알리는 것이다. 가등기와 함께, 예비등기의 한 종류이다. 1960년 부동산등기법 제정과 함께 도입되었다. 그 취지는 소유권이 변동될 수 있음을 알려 매매나 임대차 때 피해를 줄이려는 것이었으나, 경매 브로커 등이 매각 물건을 싸게 사려고 낙찰가를 낮추는 수단으로 악용해 왔다. 입법 취지와는 달리 이러한 악용 사례가 늘어나 문제가 되자 2011년 예고 등기제는 폐지되었다. 예고등기는 가등기와 함께 예비등기에 속했다. 예고등기는 제3자에게 경고할 목적으로 행하여졌으므로 특정 등기에 대한 소송제기의 사실을 공시하여 경고적 효력을 가졌을 뿐이고, 처분제한 등의 물권변동 효력이나 등기 원인의 무효 또는 취소의 사유가 존재한다는 추정의 효력을 갖지 않았다. 그리고 예고등기는 당사자의 이해관계가 얽혀 있지 않으므로 등기권리자·등기의무자가 인정될 여지가 없었다.
예고등기가 성립하려면 등기 원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기되어야 했다. 여기에서 등기의 말소 또는 회복은 등기부의 갑구·을구 사항란의 등기를 말했고, 표제부 표시란의 등기는 해당하지 않았으며, 회복은 말소회복등기만을 의미했고 멸실회복등기는 포함하지 않았다. 그리고 무효 또는 취소하고 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우란 대부분의 원인에 의한 무효와 행위무능력에 의한 취소의 경우를 말했으며, 진의 아닌 의사표시와 통정허위표시의 무효, 착오에 의한 의사표시와 사기·강박에 의한 의사표시의 취소 등의 경우에는 그 규정에 따라 제3자의 보호가 이루어지므로 별도로 제3자의 보호를 위한 예고등기가 필요 없었다. 예고등기는 등기 원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 수리한 수소법원이 직권으로 바로 소장의 등본 또는 초본을 첨부하여 등기소에 맡기어서 이루어졌다. 예고등기의 말소는 그 소가 원고의 불이익으로 끝날 때는 수소법원이 예고등기의 말소를 등기소에 맡겼고, 그 소가 원고의 이익으로 끝날 때는 원고승소의 판결 등에 의한 말소 또는 회복의 등기가 행하여진 때에 등기관이 예고등기를 직권으로 말소해서 이루어졌다. 2011년 4월 12일 부동산등기법이 개정되면서 삭제·폐지되었다.[1][2]
법률 규정
예고등기는 등기매매, 증여, 상속 등의 무효/취소가 소송으로 신청된 경우, 법원에서 이러한 소송이 제기되었다는 것을 등기부에 적도록 하여 불의의 피해를 막기 위한 제도다. 예고등기는 본래의 취지와는 다르게 등기명의인의 권리행사를 제약하고 집행방해의 목적으로 악용된다는 지적이 있다. 2011년 3월, 예고등기를 폐지하고 전산 등기사무처리를 원칙화하는 부동산등기법 전부개정안이 국무회의를 통과하였다.[3]
부동산등기법에 따르면 예고등기는 등기 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소나 회복의 소송이 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함)에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원이 직권으로 등기소에 촉탁하여 행하여지는 등기이다. 예고등기는 소의 제기가 있었다는 사실을 공시함으로써 제3자에게 경고를 준다는 사실상의 효과를 가질 뿐 물권변동의 효력발생과는 관계없는 특수한 등기이다. 본래 등기의 공신력이 인정되지 아니하는 법제에서 거래의 안전을 보호하기 위하여 인정되는 제도이나, 예고등기로 인하여 등기명의인이 거래상 받는 불이익이 크고 집행방해의 목적으로 소를 제기하여 예고등기가 행하여지는 사례가 있는 등 그 폐해가 크므로 2011년 4월 12일 개정에서 폐지되었다.[4]
예고등기의 특징
법원 경매에서 초보자가 주의해야 할 것 중 하나가 예고등기이다. 예고등기는 경매절차와 무관하게 향후 재판 결과에 따라 낙찰자가 인수해야만 하는 위험이 있고 예고등기가 있는 물건의 경우, 시중은행에서는 대출이 한 푼도 되지 않기 때문에 사람들은 일단 예고등기 있는 물건은 피하고 보는 경향이 있다. 하지만, 예고등기에 대해 조금만 알고 주의하면 오히려 남들이 미리 겁먹고 포기하거나 제외한 물건을 낙찰받아 고수익을 올릴 수 있다. 예고등기란 등기 원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기될 때 이것을 제3자에게 경고하기 위하여 법원이 직권으로 이를 등기소에 맡기어 행하여지는 등기를 말한다.
쉬운 말로 법원에 소송이 진행 중이니 이런 물건은 사게 되면 그러다 "소유권을 잃을 수 있다"라는 예비등기를 어렵게 써놓은 것이다. 한마디로 불측의 손해를 입지 않도록 경고 메시지를 남겨 두는 것으로 생각하면 된다. 요즘 매각 물건에서는 위장 예고등기가 많은데 그 수법도 다양하다. 예를 들어 채무자가 낙찰가를 떨어뜨려 제3자가 저가 낙찰받게 하거나, 채무자가 영업행위를 좀 더 연장하기 위해 자기 우호세력을 내세워 마치 소유권 다툼이 있는 것처럼 허위소송을 제기함으로써 낙찰가를 떨어뜨리게 하는 방법 등이 그것이다(법원은 일단 소송을 제기하면 진실 여부를 따지지 않고 접수).
예고등기의 종류
예고등기의 종류에는 다른 사람의 소유권을 말소하고 자기의 소유권을 회복하는 소유권 말소회복 예고등기와 근저당권말소예고등기, 근저당권회복예고등기, 전세권말소예고등기, 전세권 회복예고등기 등이 있다. 이 중에 소유권말소회복예고등기는 소유권에 관한 사항을 기재하는 등기부 등본 갑구에 기재가 되고 나머지 예고등기는 소유권과 관련이 없으므로 등기부 등본 을구에 기재된다.
예고등기 말소
예고등기는 상대방의 등기에 대해 말소 또는 말소회복의 소가 제기된 경우만을 전제로 한다. 미등기 부동산에 관하여는 등기를 할 수 없으므로 예고등기를 할 수 없다. 부동산이 매각되는 경우 예고등기는 말소기준권리를 불문하고 소멸하지 않으므로 낙찰자가 인수해야 한다. 이것 때문에 경매초보자가 선뜻 입찰하지 못하는데 예고등기가 있다고 해서 언제나 위험한 것은 아니다. 예고등기의 원인이 된 소유권 이전 말소 소송 등이 확정이 되고 나면 예고등기는 말소된다. 단, 근저당권 등기 말소의 예고등기가 이뤄진 후 부동산이 매각되어 근저당권이 소멸하는 경우 그 예고등기는 등기관이 직권으로 말소한다.[5]
예고등기의 주의사항
위험한 예고등기와 위험하지 않은 예고등기 대처방안
예고등기도 예고등기 나름이며 예고등기가 있다고 해서 언제나 위험하고 무조건 겁낼 필요는 없다.
- 첫째, 예고등기 원인이 소유권 귀속에 대한 다툼이면 향후 예고등기권자가 승소하게 되면 낙찰자인 매수인은 경매로 정당하게 소유권을 취득했을지라도 소유권을 잃게 된다. 따라서 매각 물건에 소유권 말소 예고등기가 있다면 대법원 사이트의 '나의 사건검색'란에 들어가 사건내역과 진행결과를 알아보고 세심하게 권리분석을 하여 입찰참여 여부를 결정해야 한다. 소송결과 원고가 패소하거나 당사자 간의 조정이 성립된다는 것을 알지 못한 상태에서는 입찰에 참여해서는 안 된다.
- 둘째, 소유권 이외에 관한 예고등기인 근저당권말소예고등기와 근저당권회복예고등기는 두 가지로 나누어 분석해야 한다.
- 말소기준권리 이후에 이루어진 근저당권은 매각으로 소멸하므로 향후 근저당권 말소회복 예고등기권자가 승소하든 패소하든 무관하게 낙찰자인 매수인이 소유권을 잃지 않으므로 안전하다. 이런 경우에는 예고등기가 있다 하더라도 무시하고 입찰해도 된다.
- 예고등기의 소송대상(근저당권말소예고등기)이 말소기준권리였으면 예고등기권자가 승소하면 최선순위 근저당권이 말소되고 다음 순위의 근저당권이 말소기준권리가 되므로 말소기준권리가 변하게 된다.
이렇게 되면 대항력이 없는 후순위임차인이 선순위가 되어 대항력이 발생하는 경우가 생기며 후순위 가처분이나 가압류가 순위가 상승하여(선순위기 되어)낙찰자로 인수하는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 근저당권 말소 예고등기가 있을 경우 그 대상이 말소기준권리인 경우에는 입찰에 참여해서는 안 된다. 위장예고등기가 있다고 해서 누구나 풀 수 있는 것은 아니지만 부지런히 시간과 돈을 투자하다 보면 경륜이 쌓일 것이고 자기만의 노하우가 생겨 언젠가는 거뜬히 위장예고등기 또한 풀어내는 날이 올 것이다.[5]
동영상
각주
참고자료
- 〈예고등기〉, 《위키백과》
- 〈예고등기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈예고등기〉, 《두산백과》
- 〈예고등기〉, 《시사경제용어사전》
- 〈예고등기〉, 《법률용어사전》
- 겸손, 〈초보자가 두려워하는 예고등기〉, 《네이버 블로그》, 2013-08-13
같이 보기
