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입주자
입주자(入住者)는 새로 지은 집 따위에 들어가 사는 사람을 말한다.
개요
입주자란 건축물 특히 주거건축물에 입주하여 사용하는 사용자를 말한다. 「공동주택관리법」제2조 제1항 제5호에 따라 "입주자"란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속을 말한다. 이와 관련 동별 대표자 피선거권 등과 관련된 조문에서 입주자는 "거주하는" 개념을 포함하고 있으나, 그 외 조문의 "입주자"는 해당 공동주택에 거주하는 것을 전제로 하지 않는 예도 있어 개별 조항에 따라 '거주하는 개념'의 전제 여부를 판단하여야 할 것이다. 관리 주체에 대한 문의 및 요청, 장기수선계획의 수립 및 조정 및 하자보수 등과 관련된 사항은 거주와 관련 없이 해당 공동주택 소유자도 입주자에 해당할 수 있을 것으로 판단된다. 따라서, 입주자 등이 입주자대표회의에 참관할 수 있도록 관리규약에 정해져 있다면 해당 공동주택에 거주하지 않는 소유자도 가능할 것으로 보이나, 더욱 자세한 사항은 「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하기 바란다.[1]
입주자관리
입주자관리(入住者管理)란 관리주체가 입주자 및 사용자의 요구와 희망사항을 파악하여 그 문제를 해결하고 일상적인 관리를 효율적으로 하는 것을 말한다. 관리주체는 입주자를 계몽하여 상호간의 대화를 촉진시키고 공동생활에 참여하게 하고, 상호 협동하게 하여 공동주택관리의 목표를 달성해야 한다.
공동주택의 입주자 등은 각 계층의 사람들이 모여 공동생활을 하는 장소로, 주택의 공용부분의 사용이나 공동시설물의 이용은 입주자간의 이해가 대립되기도 하여 여러 가지 문제점이 발생한다. 따라서 입주자 상호간의 이해관계를 조정하여 원만한 공동주택 생활을 영위하도록 관리목표를 설정해야 하며 다음과 같은 수단을 사용할 수 있다.
- 첫째, 입주자가 자발적으로 참여하고 협조하도록 관리해야 한다.
- 둘째, 주민단체가 유기적으로 협조하도록 해야 한다.
- 셋째, 공용재산의 관리가 잘되도록 계몽하고 지도해야 한다.[2]
입주자대표회의
입주자대표회의의 구성 및 신고
- 입주자대표회의란 아파트의 입주자·사용자를 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 구성하는 자치 의결기구를 말한다.
- ※ 입주자 : 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말한다.
- ※ 사용자 : 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등을 말한다.
입주자대표회의의 구성
- 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 함)로 구성한다.
- ※ 관리규약 : 아파트의 입주자·사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 입주자·사용자가 정하는 자치규약을 말한다.
- 입주자대표회의에는 회장(1명), 감사(2명 이상) 및 이사(1명 이상)를 임원으로 두어야 한다.
입주자대표회의의 구성변경의 신고
- 입주자대표회의의 회장은 입주자대표회의가 구성·변경된 날부터 30일 이내에 신고서를 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하"시장·군수·구청장"이라 함)에게 제출해야 한다.
- 입주자대표회의의 구성·변경을 신고하는 경우에는 ① 신고서, ② 입주자대표회의의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증명서류를 포함)에 대한 서류를 제출해야 한다.
- 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고 수리 여부를 신고인에게 통지하여야 하며, 7일 이내에 신고 수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리 기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.
- ※ 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.[3]
아파트 입주자 공고
(1) 견본주택 운영 관련 및 일정과 주의사항
분양공고라고 할 수 있는 입주자 모집공고를 보면, 모델하우스라고 하는 견본주택의 운영 정보와 방문 시 주의사항, 그리고 분양일정 및 방법, 선정기준 등 중요한 내용이 앞부분에 소개되어 있다. 가장 먼저, 내가 아파트에 분양을 신청할 수 있는 자격이 되는지 확인해야 한다.
(2) 특별공급 vs 일반공급 자격
아파트 분양 신청자격은 '특별공급'과 '일반공급'으로 구분된다. '특별공급'은 기관추천 및 다자녀, 신혼부부, 노부모 부양 등 특별한 조건에 해당하는 가구만 신청할 수 있고, '일반공급'은 청약통장을 가지고 있으면 누구나 신청할 수 있다. 그리고 '특별공급'은 '주택공급에 관한 규칙 55조'에 따라 한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 공급이 되며, '특별공급'에 해당된다면 '일반공급'보다 아파트 분양에 당첨될 확률이 높으므로 '특별공급'을 신청하는 것이 유리하다.
(3) 공급내역 및 공급금액
'공급내역 및 공급금액'에는 아파트 위치와 공급규모 및 입주 시기, 공급대상, 급액, 납부일정 등이 소개되어 있는데요. 보통 세대 수가 많을수록 관리비가 적게 나오며, 가장 먼저 아파트 입주 예정 시기와 총 분양금액을 확인하는 것이 좋다.
(4) 세대별 공급면적과 기타공용면적, 계약면적, 세대별 대지지분
'아파트 분양공고'에서 많은 분이 헷갈리고 궁금해하는 내용으로는 세대별 계약 공급면적에서 볼 수 있는 주거 전용과 주거 공용, 그리고 기타 공용면적과 계약면적, 세대별 대지지분 등의 용어가 있다. 거전용은 출입구와 발코니를 제외하고 순수하게 내가 집에서 이용할 수 있는 면적으로 실평수를 의미한다. 그리고 주거 공용은 전용 공용면적과 지상 공용면적을 합한 면적으로 계단과 복도, 엘리베이터 등 주민들이 공동으로 사용하는 공간을 세대수로 나는 공간이다. 그리고 기타 공용면적은 관리사무소와 노인정, 기계실, 놀이터, 입주민 커뮤니티시설 등 아파트 입주민들이 공동으로 사용하는 시설면적을 의미하며, 세대별 대지지분은 공동주택의 전체 면적 중 각 세대가 소유하고 있는 땅의 면적을 비율로 나타낸 것을 말한다.
(5) 분양가
아파트를 분양받기 위해서는 건설회사에 계약금과 중도금, 잔금을 납부해야 한다. 계약금은 건설회사에 따라 총 분양금액의 10~20%이며, 중도금은 60%, 잔금은 10~20% 정도로 구성되어 있다. 그리고 때에 따라서는 중도금을 무이자 대출이 되기도 하며, 자금에 여유가 있다면 중도금을 미리 내서 주택가격을 할인받고 절세를 할 수도 있다.
(6) 기타
부동산 관련 법이 강화되어 아파트 분양공고를 확인할 때 추가로 꼭 체크해야 하는 부분이 있는데, 바로 '전매제한 기간'과 '거주의무기간', 그리고 '재당첨 제한'이다. 우선 '재당첨 제한'은 주택 청약에 당첨되면 ‘투기과열지구와 대규모 택지 지구’는 주택의 규모와 상관없이 당첨일로부터 10년 동안 재당첨이 제한되고, '청약 과열 지역 및 조정 대상 지역'은 7년, 토지임대주택은 5년 등 일정 기간 아파트 청약을 지원할 수 없으므로 내가 아파트 청약을 하는 지역에 대해 사전에 알아두는 것이 좋다. 그리고 '거주의무기간'은 아파트를 분양받은 사람이 실제로 의무적으로 살아야 하는 기간으로 분양권 상한제 주택 입주자는 최초 입주 가능일로부터 5년 이내로 대통령령이 정하는 기간 동안 거주해야 한다. '전매제한 기간'은 일정 기간 부동산 매매 또는 증여를 할 수 없는 기간을 말하는데, '전매제한 기간'은 지역과 아파트별로 다르기 때문에 아파트 꼼꼼히 확인해야 한다.[4]
입주자의 입주권
입주권(入住權)은 새로 지은 아파트 따위에 들어갈 수 있는 권리를 말한다. 입주권이란 재개발-재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 이에 대한 보상으로 새집에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 사람들은 입주권과 분양권을 비슷하게 생각하는 경향이 있다. 둘 다 새 아파트가 지어지고 난 후 들어가서 살 수 있는 권리가 주어지는 것이니 비슷하다고 생각하지만, 부동산 시장에서 입주권과 분양권은 명확히 구분된다. 즉 입주권의 전제 조건은 반드시 조합원의 지위가 필요한 것이다. 재개발-재건축 사업 단계에서 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않더라도 주택이 없어진 것으로 보아 이때부터 조합원 입주권이 생기게 된다. 관리처분계획 인가가 부동산 재개발-재건축 단계에서 아주 중요한 부분이라고 강조하는 이유가 여기에 있다. 반면 분양권은 조합원이 아닌 일반 수요자가 청약을 통해 새집을 취득할 수 있는 권리를 의미한다. 청약에 당첨됐을 때 얻게 되는 것이 바로 분양권이다. 가령 조합원이 1,000세대인 사업지에 1,500세대 규모 신축 아파트가 지어질 예정이라면, 이때 조합원 1,000개 대에는 입주권이 나머지 500세대는 청약을 통해 분양권이 발생하는 것이다. 따라서 우리가 입주권을 매수할 때는 조합원과 거래하는 것이고, 분양권을 매수할 때는 청약 당첨자와 거래한다고 이해하면 된다.[5]
입주권은 도시 재개발, 재건축 과정에서 해당 사업 부지에 있던 주택이 철거되면서 반대급부로 소유주에게 주어지는 입주자격을 말한다. 입주권을 취득하기 위해서는 재개발 등의 구역에 조합원이면서 분양자격을 받을 수 있는 토지, 건물 등 소유자여야 한다. 분양자격을 부여받은 조합원은 입주권을 취득하게 된다. 이렇게 취득한 입주권은 청약을 통해 이뤄지는 일반분양전에 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동·호수를 선점할 수 있다. 또한, 조합설립부터 입주까지 장기간 사업의 불확실성을 감안하고 취득하는 만큼 일반분양자보다 저렴한 금액으로 아파트를 공급받을 수 있는 장점이 있다. 또 조합에 따라 발코니 확장 및 빌트인 가구 등이 무료로 제공되기도 한다. 세법상 입주권 보유 기간은 기존 주택 취득일부터 양도일까지 산정한다. 입주권은 기존 주택을 대신해 부여하는 권한이므로 세법상 주택수 산정 시 포함된다. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율이 적용된다.[6]
동영상
각주
- ↑ 국토교통부, 〈공동주택관리법상 '입주자'의 정의 및 권한〉, 《아파트라이프》, 2021-06-01
- ↑ 〈입주자관리〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈입주자대표회의〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 국토교통부, 〈주택꿀팁! 입주자 모집공고 및 분양공고 보는 방법 소개〉, 《네이버 블로그》, 2020-11-10
- ↑ 모르면 모른다고 해, 〈입주권과 분양권 정확하게 알아보자 - 아는척하지말자〉, 《티스토리》, 2022-11-27
- ↑ 천정훈 기자, 〈새 아파트를 살 수 있는 권리 '입주권·분양권' 무슨 차이?〉, 《충청일보》, 2022-02-09
참고자료
- 〈입주자〉, 《네이버 국어사전》
- 〈입주자관리〉, 《부동산용어사전》
- 〈입주자대표회의〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 국토교통부, 〈공동주택관리법상 '입주자'의 정의 및 권한〉, 《아파트라이프》, 2021-06-01
- 국토교통부, 〈주택꿀팁! 입주자 모집공고 및 분양공고 보는 방법 소개〉, 《네이버 블로그》, 2020-11-10
- 모르면 모른다고 해, 〈입주권과 분양권 정확하게 알아보자 - 아는척하지말자〉, 《티스토리》, 2022-11-27
- 천정훈 기자, 〈새 아파트를 살 수 있는 권리 '입주권·분양권' 무슨 차이?〉, 《충청일보》, 2022-02-09
같이 보기
