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주택가격
주택가격(住宅價格)은 정부가 주택에 대하여 해당 건물과 그 부속토지를 통합해서 평가하여 그 가격을 말한다.
개요
주택가격은「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의하여 건물과 부속토지를 일체로 평가하여 그 가격을 공시하는 제도이다. 공시대상은 개별주택가격과 공동주택가격으로 구분된다. 표준주택가격이란 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의하여 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의 등의 절차를 거쳐 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준주택(단독, 다가구, 주상용 등)의 가격을 말한다. 표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 행정목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용된다.
개별주택가격은 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여, 국토교통부장관이 작성, 공급한 주택가격비준표상의 주택특성 차이에 따른 가격 배율을 산출하고 이를 표준 주택가격에 곱하여 산정한 후 부동산원의 검증을 받아, 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별주택(단독, 다가구, 주상용 등)의 가격을 말한다. 공동주택가격은 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 주택소유자 등의 의견수렴과 중앙 부동산가격 공시 위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 공시하는 공동주택(아파트, 다세대, 연립 등)의 가격을 말한다.[1]
종류
표준주택가격
표준주택가격이란 국토교통부장관이 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 공시한 적정가격(부동산 가격공시에 관한 법률 제16조 제1항)을 말한다. 개념상 주의할 것은 '단독주택의' 가격이라는 점이다. 그래서 '표준단독주택가격'이라고 표현하기도 한다. 이와 관련하여 주의할 것은 산정방식인데, 이는 다음과 같이 되어 있다.
- 시장성이 있는 표준주택 : 아래 거래유형에 따른 인근 유사 단독주택의 거래가격 등을 고려하여 토지와 건물 일체의 가격으로 산정한다. (표준주택가격 조사·산정 기준 제10조 제1항).
- (토지면적 × 거래단가) + 건물연면적 × 거래단가) : 주택부지가격과 건물가격을 별도로 합산하여 거래되는 유형
- 토지면적 × 거래단가(건물가격을 포함) : 신축 후 일정기간 경과 등의 사유로 건물가격을 별도로 산정하지 아니하고 주택부지 면적만을 기준으로 거래되는 유형
- (토지면적 + 건물면적) × 거래단가 : 주택부지면적과 건물면적을 합산한 면적에 거래단가를 곱하여 거래되는 유형
- 기타 : 위 거래유형 이외의 관행에 의하여 거래되는 유형
- 시장성이 없거나 주택의 용도 등이 특수하여 인근 유사단독주택의 거래가격을 고려하는 것이 곤란한 주택 : 유사 단독주택의 건설에 필요한 비용추정액 또는 임대료 등을 고려하여 가격을 산정한다. (같은 조 제2항)
공시사항
매년 공시기준일(원칙적으로, 1월 1일. 같은 법 시행령 제27조 본문) 현재의 가격으로서 공시되는데, 구체적으로는 다음 사항이 공시된다(같은 법 제16조 제2항, 같은 법 시행령 제29조).
- 표준주택의 지번
- 표준주택가격
- 표준주택의 대지면적 및 형상
- 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함한다)
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항. 구체적으로는 다음 사항을 말한다.
- 지목
- 용도지역
- 도로 상황
- 그 밖에 표준주택가격 공시에 필요한 사항
조사·산정
표준주택가격은 조사·산정 및 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제16조 제1항). 표준주택가격의 조사·산정은 원래 국토교통부의 업무이지만, 실제로는 한국감정원에 위탁되어 있다(같은 법 제28조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행령 제76조 제2항). 표준주택가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사 단독주택의 거래가격·임대료 및 해당 단독주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 단독주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 하며(같은 조 제5항), 표준주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 한국감정원에 의뢰한다(같은 조 제4항).
표준주택의 선정에 관하여서는 표준주택의 선정 및 관리지침(국토교통부훈령)이 정하고 있고, 표준주택가격의 조사·산정에 필요한 세부기준은 표준주택가격 조사·산정 기준(국토교통부훈령)이 각각 정하고 있다(같은 조 제3항, 같은 법 시행령 제26조 제2항, 제31조 제3항). 표준주택가격을 공시하기 위하여 표준주택가격의 가격을 조사·산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 주택 소유자의 의견을 들어야 한다(제16조 제7항, 제3조 제2항). 이에 따라, 해당 주택 소유자는 표준주택가격 의견서로써 의견을 제출할 수 있다(같은 법 시행규칙 제10조).
공시방법
국토교통부장관은 표준주택가격을 공시할 때에는 소정의 사항을 관보에 공고하고, 표준주택가격을 부동산공시가격시스템에 게시하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제16조 제3항, 같은 법 시행령 제28조 제1항). 국토교통부장관은 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지주택가격과 이의신청의 기간·절차 및 방법을 해당 주택 소유자에게 개별 통지할 수 있고(시행령 제28조 제3항, 제4조 제2항), 개별 통지를 하지 아니하는 경우에는 상술한 공고 및 게시사실을 방송·신문 등을 통하여 알려 해당 주택 소유자가 표준주택가격을 열람하고 필요한 경우에는 이의신청을 할 수 있도록 하여야 한다(같은 조 제3항).
이의신청
표준주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 표준주택가격 이의신청서로써 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다(부동산 가격공시에 관한 법률 제16조 제7항, 제7조 제1항, 같은 법 시행규칙 제12조).[2]
개별주택가격
개별주택가격이란 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시한, 관할 구역 안의 개별주택의 가격(부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제1항 전단)을 말한다. 개념상 주의할 것은 '단독주택의' 가격이라는 점이다. 그래서 '개별단독주택가격'이라고 표현하기도 한다. 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정·공시하여야 한다(같은 조 제4항).
다만, 표준주택으로 선정된 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있으며(같은 조 제2항 전문), 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다(같은 항 후문). 또한, 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택에 대해서도 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다(같은 항, 같은 법 시행령 제32조 제1항 제2호). 국토교통부장관은 공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준주택가격과 개별주택가격과의 균형유지 등 적정한 가격형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별주택가격의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다(같은 법 제17조 제7항).
공시사항 및 기준일
매년 공시기준일 현재의 가격으로서 공시되는데(부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제1항 전단), 구체적으로는 다음 사항이 공시된다(같은 조 제3항, 같은 법 시행령 제33조).
- 개별주택의 지번
- 개별주택가격
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항. 구체적으로는 다음 사항을 말한다.
- 개별주택의 용도 및 면적
- 그 밖에 개별주택가격 공시에 필요한 사항
공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이지만, 다음 사유가 발생한 토지는 그 해 6월 1일(1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 해당 사유가 발생한 경우) 또는 다음 해 1월 1일(6월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 해당 사유가 발생한 경우)이 공시기준일이 된다(같은 시행령 제34조).
- 그 대지가 분할 또는 합병된 단독주택
- 건축·대수선 또는 용도변경이 된 단독주택
- 국유·공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 단독주택으로서 개별주택가격이 없는 단독주택
주택가격비준표
국토교통부장관은 개별주택가격의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준주택과 산정대상 개별주택의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "주택가격비준표"라 한다)를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제16조 제6항). 이는 실제로는 한국부동산원이 작성·제공한다(같은 법 제28조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제76조 제2항).
결정
개별주택가격은 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 결정·공시하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제1항 전단). 시장·군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정·공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다(같은 조 제5항). 시장·군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정·공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 한국부동산원의 검증을 받아야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 한국부동산원의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 주택가격의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 한국부동산원의 검증을 생략할 수 있다(같은 조 제6항).
개별주택가격의 산정, 검증에 필요한 세부사항은 개별주택가격의 검증업무 처리지침(국토교통부훈령)이 정하고 있다(같은 조 제9항, 같은 법 시행령 제36조 제4항). 또한, 시장·군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정·공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다(같은 법 제17조 제6항 본문). 이에 따라, 시장·군수 또는 구청장은 개별주택가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시·군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 소정의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별주택가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다(같은 조 제9항, 같은 법 시행령 제37조, 제19조 제1항). 위와 같이 열람한 개별주택가격에 의견이 있는 개별주택소유자등은 의견제출기간에 해당 시장·군수 또는 구청장에게 개별주택가격 의견서로써 의견을 제출할 수 있다(같은 조 제2항, 같은 법 시행규칙 제15조).
공시
시장·군수 또는 구청장은 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정·공시하여야 한다. 다만, 공시기준일이 6월 1일인 경우에는 그 해 9월 30일까지, 공시기준일이 다음 해 1월 1일인 경우에는 다음 해 4월 30일까지 결정·공시하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제9항, 같은 법 시행령 제38조 제1항). 시장·군수 또는 구청장은 개별주택가격을 공시할 때에는 소정의 사항을 해당 시·군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다(같은 조 제2항). 시장·군수 또는 구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 개별주택가격과 이의신청의 기간·절차 및 방법을 개별주택소유자에게 개별 통지할 수 있고(같은 조 제3항, 제4조 제2항), 개별 통지를 하지 아니하는 경우에는 상술한 공고 및 게시사실을 방송·신문 등을 통하여 알려 개별주택소유자가 개별주택가격을 열람하고 필요한 경우에는 이의신청을 할 수 있도록 하여야 한다(같은 조 제3항).
이의신청
개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 개별주택가격 이의신청서로써 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다(부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제8항 전문, 제11조 제1항, 같은 법 시행규칙 제16조).
정정
시장·군수 또는 구청장은 개별주택가격에 틀린 계산, 오기, 표준주택 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제8항 전문, 제12조).
개별주택가격 확인서
개별주택가격이 결정·공시된 주택의 소유자는 해당 시장·군수 또는 구청장에게 개별주택가격의 확인을 신청(전자문서에 의한 신청을 포함한다.)할 수 있다(부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙 제13조, 제5조 제1항). 시장·군수 또는 구청장은 이 확인서를 발급하는 경우에는 해당 시·군 또는 구(자치구인 구를 말한다)의 조례로 정하는 바에 따라 신청인으로부터 수수료를 받을 수 있다(같은 조 제4항).[3]
공동주택가격
공동주택가격이란 국토교통부장관이 산정·공시한, 공동주택의 적정가격(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항 본문)을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시할 수 있다(같은 항 단서). 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정·공시하여야 한다(같은 조 제4항). 공동주택의 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제3항).
공시기준일
공동주택가격은 매년 공시기준일 현재의 가격으로서 조사·산정된다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항 본문).
산정
국토교통부장관이 공동주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 한국감정원에 의뢰하며(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제6항), 공동주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다(같은 항 본문). 공동주택가격의 조사·산정은 원래 국토교통부의 업무이지만, 실제로는 한국감정원에 위탁되어 있다(같은 법 제28조 제1항 제1호 다목, 같은 법 시행령 제76조 제2항). 공동주택가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다(같은 조 제5항). 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다(같은 조 제2항).
공시 등
국토교통부장관은 공동주택에 대하여 공동주택가격을 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항 본문).
정정
국토교통부장관은 공시한 공동주택가격에 틀린 계산, 오기, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제7항).
이의신청
공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 공동주택가격 이의신청서로써 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제8항, 제7조 제1항, 같은 법 시행규칙 제20조).[4]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
