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취득가액
취득가액(取得價額)은 양도차익을 계산할 때 필요 경비로 공제하는 금액을 말한다.
목차
개요
취득가액은 일반적으로 기초가격이라고도 하며, 이러한 취득원가는 감가상각액 또는 감가상각률의 산정상 그 기준이 될 금액이며, 상각할 최고한도액이다. 즉, 기초원가라고도 하며 자산의 최초의 구입가격 또는 자가제작이나 건설의 경우 제조원가 또는 건설원가에다 목적에 맞게 사용가능하도록 하는데 소요된 일체의 부대비용을 합계한 금액이다. 또한 고정자산 취득 후에 발생되는 수선비 등의 자본적 지출도 취득원가에 가산한다.
상각할 자산에 대한 취득가액은 세법상 다음과 같이 규제하고 있다.
- 매입한 고정자산은 매입 당시의 대가, 등록세, 취득세 기타 부대비용을 포함
- 자기가 건설, 제작 등에 의해 취득한 고정자산은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금(등록세와 취득세 포함), 설치비 기타 부대비용의 합계금액
- 고정자산의 취득 당시의 정상가액
자산을 취득한 당시의 기준시가를 말하는 것으로 타인으로부터 매입한 자산은 매입가와 취득세·등록세 기타부대비용을 가산한 비용이며, 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 따르는 방법으로 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취·등록세 포함)·설치비 기타부대비용의 합계액이고 토지 등을 교환하는 경우의 취득가액계산은 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산은 교환 당시의 취득자산의 기준시가 또는 실지 거래가격이다.[1][2][3]
양도소득의 필요경비
취득가액의 범위
취득가액은 당해 양도자산의 양도가액에 직접적으로 대응되는 비용으로서 당해 자산의 취득에 든 실지거래가액을 말한다. 따라서 취득가액의 범위에는 당해 자산의 취득과 관련된 대가로 지급되어야 하고, 실지로 지출되었거나 지출하여야 할 가액으로서, 직접적인 대가 외에 그 취득과 관련하여 지출한 부대비용도 포함된다.
취득원가에 상당하는 가액
당해 자산의 취득과 관련된 직접적인 대가와 그 취득과 관련하여 지출된 부대비용을 포함한 가액을 말한다.
- 매입하는 경우 : 매입가에 부대비용(취득세·등록세·기타비용)을 가산한 금액
- 자기가 행한 제조·생산 또는 건설로 취득한 경우 : 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취등록세 포함) 등
- 매입하는 경우와 자기가 행한 제조·생산 또는 건설로 취득한 경우의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 매입하는 경우와 자기가 행한 제조·생산 또는 건설로 취득한 경우의 자산 이외의 자산 : 당해 자산의 법인세법시행령 제89조에 규정한 시가에 취득세·등록세 기타부대비용을 가산한 금액
취득 시 소요된 부대비용
소유권 확보를 위해 소요된 경비
- 제세공과금
- 취득세 및 등록세 등 : 취득 시 납부한 취득세 및 등록세와 이에 부과되는 농어촌특별세와 지방교육세는 취득원가에 가산한다. 다만, 지방세법에 따라 감면되는 경우에는 당해 세액은 포함되지 않는다.
- 취득 시 부담한 부가가치세 : 아파트 분양 시 그 분양사업자가 거래 징수한 부가가치세는 양도차익의 계산 시 필요경비로 계산한다. 다만, 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세자로서 사업용으로 분양받으면 그 부가가치세를 필요경비로 산입할 수 없다. 사업용자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 취득가액에 포함된다.
- 인지세 : 소유권 이전 등기 시 첨부하는 매매계약서에 인지세법에 정한 매매가액에 대한 수입인지를 첨용하여야 소유권이전등기 신청이 가능하므로 취득 시 검인계약서상 매매가액에 해당하는 인지세를 필요경비로 산입할 수 있다.
- 과점주주가 납부한 취득세 : 주식의 양도에 따른 양도차익을 계산하면서 「지방세법」 제7조 제5항에 따라 해당 법인의 과점주주가 신고·납부한 취득세는 「소득세법」 제97조에 따른 양도자산의 필요경비에 포함된다.
- 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세 매출세액 : 당해 자산과 관련하여 실제 부담한 비용인점을 고려하여 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세 매출세액을 2015년 2월 3일 이후 양도분부터는 취득가액에 포함한다.
- 과세사업자가 면세사업자로 전환됨에 따라 납부한 부가가치세 매출세액 : 2018년 2월 13일 이후 양도하는 분부터 취득가액에 포함한다.
- 소송비용
- 취득에 관한 소송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용, 인지대 등 취득에 든 모든 비용을 포함합니다. 이 경우 소송비용은 민사소송법에 따른 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 비용을 말합니다. 다만, 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 이미 필요경비에 포함된 경비는 제외됩니다.
- 대항력 있는 임차보증금
- 매매 때문에 승계받은 임차보증금 반환채무 : 임차보증금의 반환채무를 양수인이 승계한 경우에 당해 자산의 취득가액은 실제 지급한 매매금액에 승계한 채무를 가산한 금액이 된다. 예를 들어, 10억 원의 부동산을 취득하면서 임차보증금 3억 원의 채무를 승계한 경우 당해 부동산의 취득가액은 금전으로 지급한 7억 원에 인수한 채무 3억 원을 합하여 10억 원이 취득가액이 되는 것이다.
- 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 : 경매 또는 공매 때문에 부동산을 경락받으면 대항력 있는 임차보증금이 없는 경우에는 경락받은 가액이 취득가액이 된다. 그러나, 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 임차보증금이 있는 경우에는 경락받은 이후에 임차인에 대한 임차보증금 채무의 반환 책임이 전소유자에게 있는 것이 아니라, 경락을 받은 현 소유자에게 있으므로 임차인이 임차목적물을 내주고 임차보증금의 반환을 요구하면 지급의무가 발생합니다. 따라서 경매낙찰자는 부동산경락대금 이외에 임차인의 임차보증금 상당액만큼 추가 부담이 발생하는 것이다. 그래서 경매낙찰자가 부담하는 대항력 있는 임차보증금(구상권을 행사할 수 없는 경우에 한함)은 취득가액에 포함되는 것이다.
- 대항력 있는 전세권자가 경락받은 경우 : 주택을 임차하고 다른 근저당권이 설정되기 전에 주택에 입주와 주민등록을 마쳐 「주택임대차보호법」 제3조에 의하여 대항력을 갖춘 임차인이 경락을 받았다면, 임차주택의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계된다. 대항력을 갖춘 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조의5에 의하여 양수인에게 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 주택을 인도하지 아니할 수 있다. 임차인이 주택을 경락받아 임대인의 지위를 승계함과 동시에 소유권을 취득한 경우 민법 제191조에 의하여 임차권은 혼동으로 인하여 소멸함으로써 전 임대인의 임대차보증금 반환채무는 소멸한다. 따라서 청구인은 임차인의 지위에서 주택을 취득함으로써 임대차보증금을 반환받을 권리가 소멸하였으므로 임대차보증금은 주택의 취득과 대가관계가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 취득가액에 포함하는 것이 타당하다.
- 취득 관련 수수료
- 취득과 관련하여 중개수수료, 취득에 관한 등기를 위하여 지출한 법무사비용, 취득 컨설팅비용 등은 자산을 취득하기 위한 직접 지출비용에 해당이 된다. 이러한 수수료의 경우 법정 한도액을 초과하여 지급한 경우라도 실질적으로 지급한 사실이 확인되는 경우에는 필요경비에 포함된다. 그리고 중개수수료와 컨설팅비용은 취득 시는 물론이고 양도 시에도 지출되는 경우 양도비에 해당하여 필요경비에 포함되는 것이다.[4]
양도소득세
양도소득세를 계산하려면 반드시 양도가액과 취득가액이 필요하다. 그리고 양도가액을 실지거래가액으로 할 때는 취득가액도 반드시 실지거래가액으로 해야 한다는 동일성의 원칙이 있다. 그런데 오래전에 취득한 경우에는 실지거래가액을 확인하는 방법이 다르므로 주의해야 한다. 취득 시기에 따른 실지거래가액이 확인되지 않을 때는 다음의 실지거래가액에 따르는 금액을 취득가액으로 보고 양도차익을 산정하게 된다.
매도증서 작성 시의 취득가액
1988년 공시지가에 의한 검인계약서 작성 의무가 시행되기 이전에는 매도증서를 소유권 이전에 관한 증명과 취득세 산정의 기초가 되는 서류로 보았다. 이때의 매도증서 가액은 과세시가표준액으로 실지거래가액으로 볼 수 없다. 따라서 매도증서에 의한 취득은 실지거래가액을 본인이 매매계약서를 제시하기 전에는 알 수 없는 것이 대부분이다. 따라서 아래에서 설명하는 환산취득가액 등을 적용하게 된다.
검인계약서 작성 시의 취득가액
1988년 10월부터 검인계약서 제도가 시행되어 매매계약서를 검인받아 그 부본을 법원에 제출해야만 소유권 이전이 가능하였다. 그리고 이 매매계약서 부본은 반드시 세무서로 통보되어야 했다. 그리고 이 검인계약서의 매매금액은 실지거래가액인 경우도 있지만 대부분 공시지가 등 기준시가를 약간 웃도는 금액으로 기재하는 것으로 검인을 받기 위한 당시 관례였다. 만일 취득세를 절감할 목적으로 공시지가보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성하는 경우에는 검인을 받지 못할 수도 있었다. 검인계약서에는 매매에 대한 특약 등을 생략하고 매매가액만 기재하는 것이 보통이었다. 그러다 보니 검인계약서가 실지거래가액을 입증하는 증빙인지의 문제가 노출되었다. 물론 국세 부과의 원칙은 실질과세의 원칙이기에 검인계약서 외에 실지 거래계약서가 있다면 문제는 없을 것이다. 따라서 검인계약서를 양도 또는 취득의 실지거래가액으로 인정받지 못한 경우에는 당시의 과세원칙인 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하였으며, 현재는 검인계약서의 금액을 실지취득가액으로 인정받지 못하면 환산취득가액으로 세금을 부과한다.
환산취득가액
양도차익을 계산하는데 양도가액과 취득가액은 동일한 기준가액을 적용하는 것이 원칙이다. 또한, 홍길동이 이순신으로부터 취득한 부동산의 양도차익 계산 시 홍길동의 취득가액은 이순신의 양도가액이 되는 것이 원칙이다. 다만 앞서 살펴본 바와 같이 실지거래가액의 전면적인 적용 이전에 취득한 주택 등은 지금과 같이 실지거래가액을 매매계약서를 작성하지 않은 경우가 많아 동일 기준 적용 원칙을 지킬 수 없게 되는 경우가 있다. 이런 경우에는 실지거래가액이 확인되는 양도가액을 기준으로 양도 시점과 취득 시점의 기준시가 변동에 따른 율을 적용하여 취득가액을 계산하게 되며 이를 '환산취득가액'이라고 한다. 또한, 오래 전에 취득한 부동산의 경우 직전 소유자가 기준시가로 양도소득세를 신고한 경우에는 자신의 취득가액이 확인되지 않는 경우로 볼 수 있고 이 때에는 취득가액을 환산취득가액으로도 할 수 있고 실지거래가액으로도 할 수 있다.
매매사례가액 등
취득가액이 확인되지 않는 경우 환산가액을 사용하기도 하지만 특수한 거래의 경우 양도 시기와 부동산 등의 특성이 유사한 경우 다른 부동산 등의 매매가액을 사례가액으로 보아 적용하기도 한다. 또한, 양도 또는 취득일 전후 3개월 이내에 2이상의 감정평가기관이 감정한 가액이 있는 경우 이를 취득가액으로 할 수 있다. 다만 특수관계인 사이의 거래에는 그 내용에 따라 적용하지 않을 수 있으며 10억 원 미만의 경우 1개의 감정평가기관의 평가도 가능하다.
실지거래가액의 부인
과세관청에 제출된 매매계약서의 내용에 하자가 있거나 또는 직전 소유자의 양도가액과 다른 취득가액 증빙을 제출하거나 시세에 비하여 현저히 차이가 나는 매매계약서 등을 제출하는 경우 과관청을 제출된 증빙의 금액이 실지거래가액인지를 확인하게 된다. 특히 전면적인 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정하게 된 2007년 이전에 취득한 부동산 등의 취득가액은 그 부동산을 양도한 사람의 양도가액이 취득가액이 되어야 하는데 서로 다른 경우가 발견되어 무거운 세금을 부담하는 경우가 발생한다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- ↑ 〈취득가액〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- ↑ 관리자, 〈양도소득의 필요경비(2)〉, 《류시덕세무회계사무소》, 2020-08-14
- ↑ 박상욱 기자, 〈옛날에 산 부동산, 취득가액 어떻게 정하지?〉, 《Y사이드저널》, 2021-05-21
참고자료
- 〈취득가액〉, 《네이버 국어사전》
- 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- 〈취득가액〉, 《부동산용어사전》
- 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- 관리자, 〈양도소득의 필요경비(2)〉, 《류시덕세무회계사무소》, 2020-08-14
- 박상욱 기자, 〈옛날에 산 부동산, 취득가액 어떻게 정하지?〉, 《Y사이드저널》, 2021-05-21
같이 보기
