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환산취득가액
환산취득가액(換算取得價額) 또는 환산가액(換算價額)은 양도 시점과 취득 시점의 기준시가 변동률을 기준으로 양도가액에서 거꾸로 취득가액을 환산해낸 가액을 말한다.[1]
개요
부동산을 가지고 있다가 팔게 되면 양도소득세라는 것을 납부해야 하며 주택이나 토지나 그 어떤 부동산이라고 해도 이 양도소득세를 납부해야만 한다. 양도소득세라는 것이 취득했을 때의 가격과 양도했을 때는 가격의 차이에 대한 세금을 납부하는 것인데, 만약 너무 오래되어서 취득금액을 모른다거나 내가 직접 취득하지 않았다고 해도 상속이나 증여로 받아서 취득금액을 모르면 세법에서는 매매사례 가액, 감정가액, 환산가액 순으로 취득가격을 산정하도록 하고 있다. 매매사례 가액이란 비슷한 시기에 비슷한 지역에서 판매된 금액을 기준으로 하는 것이고, 감정값은 말 그대로 감정을 받아서 취득가액을 결정하는 것이다. 환산가액은 환산취득가액을 줄여서 사용하며 위에서도 잠깐 설명했듯이 취득가액이 중요한 것은 양도소득세를 내는 데 꼭 필요하기 때문이다. 취득세를 몰라서 터무니없이 높은 양도소득세를 납부해야 하는 경우가 발생하는 것을 막기 위해서 환산가액을 정확하게 알고 계셔야 할 것이다. 2006년 이후 취득한 토지의 경우에는 등기부 등본(등기사항전부증명서)에 취득가액을 기록하도록 하고 있으며 2006년 이후에 취득한 토지에 대한 취득가액은 크게 문제 될 것이 없다. 문제가 되는 것은 그 이전에 취득한 토지 중에 취득가격을 모르고 있을 때이며 물론 계약서나 기타 영수증으로 취득가액을 증명할 수 있지만, 시간이 너무 오래되어서 확인이 어려울 때 환산가액을 계산하는 방법에 대하여 알아봐야 한다.[2]
환산취득가액의 계산
- 1990년부터 2006년 사이에 취득한 토지에 대한 환산취득가액은 다음과 같이 계산한다.
- 환산취득가액 = 양도 시점의 실거래가액 X 취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가.
취득 당시의 기준시가를 구하는 방법은 토지 취득 시기가 언제냐에 따라서 복잡하게 계산이 된다. 1990년 이전에 취득한 토지의 경우에는 1990년 1월 1일의 개별공시지가를 기준으로 해당 시가 토지등급 가액 등을 따져서 복잡하게 계산한다.
- 1990년도 이전에 취득한 토지의 환산지가 계산방법은 다음과 같다.
- 환산취득가액 = 1990년 1월 1일 개별공시지가 X 취득일 현재의 토지등급 가액/(1990년 8월 30일 현재 등급 가액 - 1990년 8월 30일 직전 등급 가액)/2
이를 계산하기 위해서는 토지대장과 토지등급표, 개별공시지가 확인원 등을 확인해봐야 한다. 개인이 하기는 조금 까다로운 부분이 있으니 세무사에게 부탁하는 것이 어떻게 보면 더 현명할 수 있는 방법의 하나다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 세금인데 시간이 많이 지나서 위와 같이 환산취득가액을 계산하고 나오면 필요경비는 3%이다. 실제 취득가격을 확인할 수 있다면 실제 취득가격에서 취득세, 부동산 수수료, 법무사 수수료 등 각종 경비를 계산할 수 있지만, 취득가액 자체를 모르기 때문에 필요경비도 알 수 없으며 그러므로 위 계산된 환산취득가액에서 3%를 필요경비로 하는 것이다. 그러면 양도차익은 = 양도가액 - 환산취득가액 - 필요경비를 계산하면 나올 수 있으며 양도차익이 나오면 그에 따른 양도소득세를 계산하면 되는 것이다. 어떻게 보면 환산취득가액을 계산하는 것이 어려울 수 있는 것이기 때문에 될 수 있으면 세무사를 통해서 진행하면 편리하다. 물론 직접 할 수도 있지만, 세무전문가인 세무사에게 의뢰하는 것이 좋다고 생각한다.[2]
취득가액
취득가액(取得價額)은 양도차익을 계산할 때 필요 경비로 공제하는 금액을 말한다. 즉, 취득가액은 일반적으로 기초가격이라고도 하며, 이러한 취득원가는 감가상각액 또는 감가상각률의 산정상 그 기준이 될 금액이며, 상각할 최고한도액이다. 즉, 기초원가라고도 하며 자산의 최초의 구입가격 또는 자가제작이나 건설의 경우 제조원가 또는 건설원가에다 목적에 맞게 사용가능하도록 하는데 소요된 일체의 부대비용을 합계한 금액이다. 또한 고정자산 취득 후에 발생되는 수선비 등의 자본적 지출도 취득원가에 가산한다.
상각할 자산에 대한 취득가액은 세법상 다음과 같이 규제하고 있다.
- 매입한 고정자산은 매입 당시의 대가, 등록세, 취득세 기타 부대비용을 포함
- 자기가 건설, 제작 등에 의해 취득한 고정자산은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금(등록세와 취득세 포함), 설치비 기타 부대비용의 합계금액
- 고정자산의 취득 당시의 정상가액
자산을 취득한 당시의 기준시가를 말하는 것으로 타인으로부터 매입한 자산은 매입가와 취득세·등록세 기타부대비용을 가산한 비용이며, 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 따르는 방법으로 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취·등록세 포함)·설치비 기타부대비용의 합계액이고 토지 등을 교환하는 경우의 취득가액계산은 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산은 교환 당시의 취득자산의 기준시가 또는 실지 거래가격이다.[3][4][5]
양도소득세
양도소득세를 계산하려면 반드시 양도가액과 취득가액이 필요하다. 그리고 양도가액을 실지거래가액으로 할 때는 취득가액도 반드시 실지거래가액으로 해야 한다는 동일성의 원칙이 있다. 그런데 오래전에 취득한 경우에는 실지거래가액을 확인하는 방법이 다르므로 주의해야 한다. 취득 시기에 따른 실지거래가액이 확인되지 않을 때는 다음의 실지거래가액에 따르는 금액을 취득가액으로 보고 양도차익을 산정하게 된다.
매도증서 작성 시의 취득가액
1988년 공시지가에 의한 검인계약서 작성 의무가 시행되기 이전에는 매도증서를 소유권 이전에 관한 증명과 취득세 산정의 기초가 되는 서류로 보았다. 이때의 매도증서 가액은 과세시가표준액으로 실지거래가액으로 볼 수 없다. 따라서 매도증서에 의한 취득은 실지거래가액을 본인이 매매계약서를 제시하기 전에는 알 수 없는 것이 대부분이다. 따라서 아래에서 설명하는 환산취득가액 등을 적용하게 된다.
검인계약서 작성 시의 취득가액
1988년 10월부터 검인계약서 제도가 시행되어 매매계약서를 검인받아 그 부본을 법원에 제출해야만 소유권 이전이 가능하였다. 그리고 이 매매계약서 부본은 반드시 세무서로 통보되어야 했다. 그리고 이 검인계약서의 매매금액은 실지거래가액인 경우도 있지만 대부분 공시지가 등 기준시가를 약간 웃도는 금액으로 기재하는 것으로 검인을 받기 위한 당시 관례였다. 만일 취득세를 절감할 목적으로 공시지가보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성하는 경우에는 검인을 받지 못할 수도 있었다. 검인계약서에는 매매에 대한 특약 등을 생략하고 매매가액만 기재하는 것이 보통이었다. 그러다 보니 검인계약서가 실지거래가액을 입증하는 증빙인지의 문제가 노출되었다. 물론 국세 부과의 원칙은 실질과세의 원칙이기에 검인계약서 외에 실지 거래계약서가 있다면 문제는 없을 것이다. 따라서 검인계약서를 양도 또는 취득의 실지거래가액으로 인정받지 못한 경우에는 당시의 과세원칙인 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하였으며, 현재는 검인계약서의 금액을 실지취득가액으로 인정받지 못하면 환산취득가액으로 세금을 부과한다.
환산취득가액
양도차익을 계산하는데 양도가액과 취득가액은 동일한 기준가액을 적용하는 것이 원칙이다. 또한, 홍길동이 이순신으로부터 취득한 부동산의 양도차익 계산 시 홍길동의 취득가액은 이순신의 양도가액이 되는 것이 원칙이다. 다만 앞서 살펴본 바와 같이 실지거래가액의 전면적인 적용 이전에 취득한 주택 등은 지금과 같이 실지거래가액을 매매계약서를 작성하지 않은 경우가 많아 동일 기준 적용 원칙을 지킬 수 없게 되는 경우가 있다. 이런 경우에는 실지거래가액이 확인되는 양도가액을 기준으로 양도 시점과 취득 시점의 기준시가 변동에 따른 율을 적용하여 취득가액을 계산하게 되며 이를 '환산취득가액'이라고 한다. 또한, 오래 전에 취득한 부동산의 경우 직전 소유자가 기준시가로 양도소득세를 신고한 경우에는 자신의 취득가액이 확인되지 않는 경우로 볼 수 있고 이 때에는 취득가액을 환산취득가액으로도 할 수 있고 실지거래가액으로도 할 수 있다.
매매사례가액 등
취득가액이 확인되지 않는 경우 환산가액을 사용하기도 하지만 특수한 거래의 경우 양도 시기와 부동산 등의 특성이 유사한 경우 다른 부동산 등의 매매가액을 사례가액으로 보아 적용하기도 한다. 또한, 양도 또는 취득일 전후 3개월 이내에 2이상의 감정평가기관이 감정한 가액이 있는 경우 이를 취득가액으로 할 수 있다. 다만 특수관계인 사이의 거래에는 그 내용에 따라 적용하지 않을 수 있으며 10억 원 미만의 경우 1개의 감정평가기관의 평가도 가능하다.
실지거래가액의 부인
과세관청에 제출된 매매계약서의 내용에 하자가 있거나 또는 직전 소유자의 양도가액과 다른 취득가액 증빙을 제출하거나 시세에 비하여 현저히 차이가 나는 매매계약서 등을 제출하는 경우 과관청을 제출된 증빙의 금액이 실지거래가액인지를 확인하게 된다. 특히 전면적인 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정하게 된 2007년 이전에 취득한 부동산 등의 취득가액은 그 부동산을 양도한 사람의 양도가액이 취득가액이 되어야 하는데 서로 다른 경우가 발견되어 무거운 세금을 부담하는 경우가 발생한다.[6]
동영상
각주
- ↑ 햄짱, 〈환산취득가액이란? 양도세 계산전에 확인해요〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-10
- ↑ 2.0 2.1 sunnyfunny, 〈환산취득가액이란 무엇이며 환산취득가액 구하는 방법은?〉, 《티스토리》, 2019-08-25
- ↑ 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- ↑ 〈취득가액〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- ↑ 박상욱 기자, 〈옛날에 산 부동산, 취득가액 어떻게 정하지?〉, 《Y사이드저널》, 2021-05-21
참고자료
- 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- 〈취득가액〉, 《부동산용어사전》
- 〈취득가액〉, 《회계·세무 용어사전》
- 〈물량〉, 《네이버 국어사전》
- 햄짱, 〈환산취득가액이란? 양도세 계산전에 확인해요〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-10
- sunnyfunny, 〈환산취득가액이란 무엇이며 환산취득가액 구하는 방법은?〉, 《티스토리》, 2019-08-25
- 박상욱 기자, 〈옛날에 산 부동산, 취득가액 어떻게 정하지?〉, 《Y사이드저널》, 2021-05-21
같이 보기
