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수요자
수요자(需要者)는 필요해서 사거나 얻고자 하는 사람을 말한다.
개요[편집]
수요자는 수요가(需要家)와 같은말이며 필요해서 사거나 얻고자 하는 사람을 말한다. 수요란 경제주체가 일정 기간에 주어진 가격하에서 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말한다. 부동산 수요는 일정 기간 주어진 가격하에서 어떤 부동산을 매입하거나 임차하고자 하는 욕구를 말한다. 부동산 수요의 특징을 살펴보면 부동산은 구매자금 축적에 많은 시간이 걸리는 고가상품의 수요이고, 부증성 등 자연적 특성으로 부동산의 수요증가는 부동산의 상대적 희소성을 더욱 커지게 하며, 구매 결정 시 검토사항이 복잡하고 전문적이다. 부동산 수요의 발생 요인은 인구증가, 핵가족화로 인한 가구수의 증가, 각종 공공사업의 용지 확보 증대, 산업시설 용지의 확대, 부동산 가격의 상승, 주식가격 하락 및 부동산과 대체 관계에 있는 투자신탁 수익률 저하, 그리고 국민의 주거의식 변화 등이 결정요인이다.
대한민국 정부가 경제정책을 부동산정책 중심으로 운영해 온 경향이 강했기 때문에 시장경제원리보다는 정부 정책에 의해 부동산의 수요와 공급이 인위적으로 조정되는 경우가 많았다. 또한, 국민이 부동산을 보유 활용 주거개념으로 인식하기보다는 자본증식 수단으로 더 중요시하기 때문에 아파트 가격이 하락하면 수요가 늘어나지 않고 반대로 수요가 감소하면 가격이 더욱 하락하고 있다. 가격이 상승하면 수요가 감소해야 하는데 수요가 증가하여 부동산 가격이 폭등하여 부동산시장이 왜곡되는 사례가 많아 부동산 수요 공급조절이 곤란하여 국민경제 및 국가 경제가 불안해지고 있다고 주장하는 견해도 있다.[1]
공급자와 수요자[편집]
부동산에서는 공급자와 수요자가 있는데 특히 상업용 부동산에서의 이러한 구분의 중요성이 높아진다. 당사자 외에 고객이라는 부분이 있기 때문이며 실무에서는 굉장히 중요하여 여러 번 이야기가 언급되는 것이지만 실제로 들어가면 쉽지 않은 문제이기도 하며 헷갈리기도 한다. 왜냐하면, 이해관계가 달려 있으며 수익이 누구에게 돌아가느냐 하는 문제와 직접 연관되어 있기도 하기 때문이다. 개발자는 공급자 위치에 있으며 수익에 매달리기 마련인 예도 있고 말 그대로 내가 만들면 사람들이 올 것이라는 공급자 측면에서 생각하는 사람도 있다.
위의 그림에서 좌측편은 공급자 측면을 나타내고 우측편은 수요자 측면을 나타낸다. 공급자 측면에서는 자산투자자나 토지 소유자, 기존 건물주 등이 개발회사나 신규 건물주, 수분양자 등을 대상으로 자산 처분을 하거나 관리 등을 맡기기도 한다. 뉴스에서 오르내리는 중소형빌딩 가격 상승 등도 공급자 측면이다. 반면 젠트리피케이션이나 공실률이 얼마다 하는 것은 우측 수요자 측면이다. 같은 부동산을 취급해도 다루는 방향은 완전히 다른 것이며 이러한 측면은 몇 가지로 분류하여 볼 수 있다.
개발자(자산투자자, 토지소유자 포함)와 기존 건물주 등의 공급자 측면
개발자와 기존 건물주, 그리고 리츠나 자산회사 등에 투자하는 투자자나 토지소유자 등도 공급자 측면에 있는 사람들이다. 모두 자산을 처분하거나 자산을 사들이어 사업을 하는 사람들이며 상업용 부동산을 만들어 공급하는 공급자들이다. 이 부분에서 움직이는 동향은 우측의 수요자 측면과 상당히 다르며 되도록 자산가치를 많이 받을 수 있도록 하는 게 목표이고 이를 위해 움직인다. 자산투자자의 경우 자금을 투입했을 때 최대한 많은 이익을 거두고 토지 소유자 또한 최대의 가치로 토지를 매각하고자 한다. 개발자 역시 분양받은 사람에게 받을 수 있는 최고가를 받고 개발상품을 판매하고자 할 것입니다. 그리고 기존 건물주 역시 가장 비싼 가격으로 매각하길 바랄 것이며 용적률 여유분의 저층 건물이라면 용적률을 최대로 개발했을 때 얼마 수익이 생길 수 있다는 이런 식으로 설득하여 비싼 가격으로 받으려 한다. 이러한 시장에서는 수요 측면은 많이 고려되지 않는다. 공실이 어떻고 소비는 줄어드는 경향이 어떠냐 등과 같은 내용은 크게 중요하지 않고 단지 매매하는데, 영향을 끼칠 때만 고려하기에 십상이다. 자신이 매각 하는 데는 중요하지 않은 문제이며 아파트가 고가를 형성하면서 사고파는 것 또한 마찬가지로 소득 증가 여부와는 상관없어하는 것과 비슷하다.
임차자 등의 수요자 측면
임차자는 부동산을 임차하고 그 공간을 활용하여 고객을 대상으로 영업을 하고 이익을 남기는 게 가장 큰 목적이다. 따라서 임차자에게는 고객의 동향이나 흐름, 소비성향 등과 같은 요소들이 영업과 직결되는 것으로 아주 중요한 요소이다. 만약에 회사나 기타 장소에서 노동을 제공했는데 수익이 없다면 누가 노동을 할지는 임차자 또한 마찬가지이다. 영업해서 수익이 없거나 아주 적다면 굳이 할 필요가 없는 것이며 이렇게 되고 다른 사람이 들어오지 않으면 공실이 된다. 이 때문에 임대료 등은 영업 현황이나 공실 등과 같은 요소에 영향을 받으며 고객들의 소비성향에 직접적으로 영향을 받는다. 이것은 공급자 측면하고는 구분된다. 부동산 가격이 오르거나 내리거나 상관없이 일정한 수준 이하의 임차료만 되면 들어가서 영업을 할 수 있으며 그 상가의 분양가가 얼마인가 하는 것은 중요하지 않고 임대료가 중요하게 된다. 부동산의 자산가치는 상관이 없고 그 부동산이 창출해 줄 수는 이익이 문제가 된다.
수분양자나 신규 건물주 등 중간지대
이 부분에 포함된 사람들의 경우에는 공급자나 수요자보다 복잡한 환경에 놓여 있다. 이들은 자산가로, 공급자 측면에 놓여 있지만 동시에 임대주는 수요자 측면과도 바로 접하고 있기 때문이며 수요자 측도 충분히 고려해야 하기 때문이다. 따라서 중소형 건물을 매입하고자 하는 분은 매매가격과 함께 임대료를 산정하여 비교, 수익률이 얼마나 되는지를 가늠해 본다. 상가 분양을 받는 분들도 자산을 취득하는 위치지만 얼마에 임대할 수 있을까가 중요하다. 공급자와 수급자 측면을 다 고려해야 하므로 기존 건물주와 신규 건물주는 같은 자산을 놓고서도 고려해야 할 사항도 다르고 견해가 다르게 된다.[2]
실수요자[편집]
실수요자(實需要者)는 실제로 소비하기 위한 수요를 가진 사람이라는 뜻이다. 실수요자란 재화의 유통단계에서 자기가 직접 사용 또는 소비하기 위하여 구입하는 자를 말한다. 무주택 실수요자의 "내 집 마련"에 실질적인 도움이 될 수 있는 금융지원 방안을 마련이란 추진배경으로 2021년 7월 1일부터 주택담보대출 우대혜택(무주택자 대상)을 받을 수 있는 요건이 완화되고, 우대혜택도 확대되었다. 소득 기준은 부부합산 소득 기준이 8천만 원 이하에서 9천만 원 이하로 상향된다(생애최초구입자는 9천만 원 이하에서 1억원 미만). 가격 기준은 투기과열지구의 경우 6억 원 이하에서 9억 원 이하로, 조정대상지역은 5억 원 이하에서 8억 원 이하로 완화되며 우대혜택은 위 요건을 충족하는 경우 받을 수 있는 LTV 우대혜택이 기존 10%p에서 최대 20%p로 4억 원 한도 이내 확대되었다. 또한, 금융위원회는 실수요자의 '내 집 마련' 관련 애로를 해소하기 위해 대출 규제를 합리적으로 개선하는 내용의 개정안이 2022년 7월 20일 의결하였다고 밝혔다. 생애 최초 LTV 80% 완화 등 대출규제를 정상화하고, 그간 제기된 보완 필요사항 등을 반영하였다. 대출규제 정상화 방안 반영에는 생애 최초 주택 구매자 LTV 상한을 완화, 규제지역 주담대시 기존주택 처분·신규주택 전입 의무 완화, 생활안정자금 목적 주담대 한도 완화, DSR이 배제되는 긴급생계용도 주담대 대출한도 확대가 포함된다. 또한, 다수 민원, 실수요자 불편 초래 등 보완 필요사항 반영에는 기존주택 처분의무에 대한 예외 허용, 중도금·잔금대출 관련 예외 허용, 주택임대·매매사업자 주담대 금지('20.7월)에 대한 경과조치 마련 등이 포함된다. 이 개정안은 2022년 8월 1일 고시 후 즉시 시행되었다.[3][4][5]
정부가 주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정한다. 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 5년 이전 합리적 수준으로 환원한다. 정부는 2022년 12월 21일 대통령 주재 '제12차 비상경제민생회의' 겸 '제1차 국민경제자문회의'를 개최해 이같은 내용을 담은 '2023년 경제정책방향'을 확정·발표했다. 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제를 완화해 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용한다. 이에 따라 9억원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무를 폐지하고, 생안자금 목적 주담대 한도 폐지, 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도가 폐지된다. 규제지역 무주택자 LTV의 경우 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진한다. 공시가격과 관련된 국민 부담을 추가 완화하고 산출과정의 근본적인 투명성 제고 방안도 함께 추진한다. 주택 공시가격 하락 효과를 반영해 `23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하하고, '24년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장 상황 등을 반영해 내년 하반기 중 마련한다. 연구용역, 외부검증 강화, 기초자료 보강 등 공시가격 투명성 및 정확성 제고 조치도 병행한다. 아울러 안심전환대출과 적격 대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론(1년 한시)을 확정 후 내년 1/4분기 중 시행할 계획이다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 우종덕 교수, 〈부동산 수요와 공급 어떻게 이루어지나?〉, 《김포신문》, 2014-06-03
- ↑ sanwoo, 〈상업용 부동산 - 공급자와 수요자의 입장 차이에 대하여〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-30
- ↑ 〈실수요자〉, 《용어사전》
- ↑ 〈서민·실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택 확대〉, 《이렇게 달라집니다》, 2021-07-01
- ↑ 금융위원회 금융정책국 금융정책과, 〈실수요자의 '내집마련'지원과 불편해소를 위해 가계대출 규제를 합리적으로 개선하였습니다〉, 《KDI 경제정보센터》, 2022-07-20
- ↑ 유일지 기자, 〈주택 실수요자 규제개선…공시가격 현실화 계획 마련 등〉, 《세정일보》, 2022-12-21
참고자료[편집]
- 〈수요자〉, 《네이버 국어사전》
- 〈수요가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈실수요자〉, 《용어사전》
- 〈서민·실수요자 주택담보대출 우대요건 완화 및 우대혜택 확대〉, 《이렇게 달라집니다》, 2021-07-01
- 우종덕 교수, 〈부동산 수요와 공급 어떻게 이루어지나?〉, 《김포신문》, 2014-06-03
- sanwoo, 〈상업용 부동산 - 공급자와 수요자의 입장 차이에 대하여〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-30
- 금융위원회 금융정책국 금융정책과, 〈실수요자의 '내집마련'지원과 불편해소를 위해 가계대출 규제를 합리적으로 개선하였습니다〉, 《KDI 경제정보센터》, 2022-07-20
- 유일지 기자, 〈주택 실수요자 규제개선…공시가격 현실화 계획 마련 등〉, 《세정일보》, 2022-12-21
같이 보기[편집]
