중개업소

중개업소(仲介業所) 또는 중개사무소(仲介事務所)는 다른 사람을 위하여 상행위를 대리하거나 중개하는 일을 하는 곳을 말한다. 공인중개사사무소 또는 부동산중개인사무소라고 한다.

개요

공인중개사(公認仲介士)는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위 수행하는 자격이다. 즉, 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 부동산 중개업자를 의미한다. 공인중개사법으로는 토지·건물·토지의 정착물·입목(立木), 광업재단(鑛業財團)·공장재단(工場財團)의 중개를 영업으로 하는 전문 중개업자를 칭하는 것으로 명시하였다. 또한, 공인중개사는 토지·건물 등에 관한 매매, 교환, 임대차 따위에서 중개를 전문으로 할 수 있는 법적 자격을 갖춘 사람을 말한다. 대한민국 행정부는 부동산 중개업자의 공신력(公信力)을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립한다는 입법 취지로, 1983년 제정의 부동산중개업법에 따라 처음으로 법률상 그 이름을 만들었다. 공인중개사 시험은 1·2차로 나누어 1차 시험에 부동산학개론·민법을, 2차 시험에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개 실무, 부동산공시에 관한 법령, 부동산에 관련된 세법, 부동산에 관련된 공법을 치러야 한다.

중개업의 역사로는 조선 시대부터 객주(客主)와 거간(居間)이 있었는데, 거간은 타인들 간의 각종 상품이나 토지·가옥의 매매·임대·전당(典當), 또는 사금융의 알선이나 흥정을 붙이는 등 오늘날의 중개업과 비슷한 일을 하였다. 조선 말기 18세기부터는 집 중심의 부동산을 중개하는 가쾌(家儈), 즉 집주름이 등장하였고, 조선 시대 말엽 이들이 모여 자유스럽게 중개영업을 하는 곳을 풍수에서 얘기하는 '생기복덕'의 의미로 '복덕방(福德房)'이라 불렀다. 1890년 거래의 혼란과 무질서한 거래를 방지하기 위하여 ＜객주거간규칙＞이 제정되었고, 한성부(漢城府)에서는 1893년부터 거간인가증(居間認可證)을 발급하여 중개업을 허가제로 통제하였다. 1910년 인가제도를 폐지하여 자유업이 되었고, 1961년 ＜소개영업법 紹介營業法＞이 제정되어 신고제로 운영되다가 1983년 ＜부동산중개업법＞이 제정, 공포되어 1984년 4월부터는 공인중개사 중심의 허가제가 시행되었고 공인중개사시험은 1985년 3월 27일(일요일)에 제1회 시험이 시행되어 1만여 명 이상의 공인중개사가 배출되었으며, 초기에는 비교적 연령이 많은 계층이 중심을 이루었으나 현재는 젊은 대학 졸업자들의 자격증 취득률이 높아졌다.

중개업소의 설치

중개업소(중개사무소)의 설치기준

• 개업공인중개사는 그 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치 시장과 특별자치도의 행정시장을 말함)·군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 함)의 관할 구역 안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다.
• 개업공인중개사는 천막이나 그 밖에 이동이 쉬운 임시 중개시설물을 설치해서는 안 된다.

분사무소의 설치

• 법인인 개업공인중개사는 다음의 기준과 절차에 따라 등록관청에 신고하고 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.

• 분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시(구가 설치되지 않은 시와 특별자치도의 행정시를 말함)·군·구를 제외한 시·군·구별로 설치하되, 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없다.
• 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두어야 합니다. 다만, 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소인 경우에는 그렇지 않다.
• 분사무소의 설치신고를 하려는 자는 분사무소설치신고서에 다음의 서류를 첨부하여 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 제출해야 한다. 이 경우 등록관청은 공인중개사 자격증을 발급한 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)에게 분사무소 책임자의 공인중개사 자격 확인을 요청해야 하고, 행정정보의 공동이용을 통하여 법인 등기사항증명서를 확인해야 한다.

• 분사무소 책임자의 실무교육의 수료확인증 사본
• 「공인중개사법 시행령」 제25조에 따른 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
• 건축물대장에 기재된 건물에 분사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보해야 함)하였음을 증명하는 서류다. 다만, 건축물대장에 기재되지 않은 건물에 분사무소를 확보하였을 경우에는 건축물대장 기재가 지연되는 사유를 적은 서류도 함께 내야 한다.

• 분사무소 설치신고를 받은 등록관청은 그 신고내용이 적합한 경우에는 신고확인서를 교부하고 지체 없이 그 분사무소설치예정지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 이를 통보해야 한다.

중개사무소의 공동사용

• 개업공인중개사는 그 업무의 효율적인 수행을 위해 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있다.

• 중개사무소를 공동으로 사용하려는 개업공인중개사는 중개사무소의 개설등록 또는 중개사무소의 이전신고를 하는 때에 그 중개사무소를 사용할 권리가 있는 다른 개업공인중개사의 승낙서를 첨부해야 한다.

• 다만, 업무의 정지기간 중에 있는 개업공인중개사는 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 다른 개업공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 없다.

• 업무의 정지기간 중에 있는 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사에게 중개사무소의 공동사용을 위해 위의 승낙서를 주는 방법(다만, 업무의 정지기간 중에 있는 개업공인중개사가 영업정지 처분을 받기 전부터 중개사무소를 공동사용 중인 다른 개업공인중개사는 제외)
• 업무의 정지기간 중에 있는 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용하기 위해 중개사무소의 이전신고를 하는 방법

공인중개사 업무의 범위와 제한

업무지역의 범위

구분	내용
① 법인 및 공인중개사인 개업공인중개사	• 업무지역에 대한 제한이 없다.
② 「공인중개사법」 제7638호 부칙 제6조제2항에 따른 개업공인중개사	• 법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자(공인중개사와 법인을 제외)의 업무지역은 해당 중개사무소가 소재하는 특별시·광역시·도의 관할 구역으로 하며, 그 관할 구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있다(「공인중개사법」 부칙<제7638호, 2005.7.29.> 제6조제6항 본문). • 다만, 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 해당 정보망에 공개된 관할 구역 외의 중개대상물에 대하여도 이를 중개할 수 있다(「공인중개사법」 부칙<제7638호, 2005.7.29.> 제6조제6항 단서). ※ 중개업자의 중개사무소 소재지를 관할하는 등록관청은 위 중개업자가 업무지역의 범위를 위반해 중개행위를 한 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다(「공인중개사법」 부칙<제7638호, 2005.7.29.> 제6조제7항).

개업공인중개사의 겸업제한

구분	내용
① 법인인 개업공인중개사	• 법인인 개업공인중개사는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 중개업 및 다음의 업무와 아래 ②의 개업공인중개사의 업무 외에 다른 업무를 함께 할 수 없다(규제「공인중개사법」 제14조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제17조제2항). √ 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 √ 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담 √ 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공 √ 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 √ 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배·이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선
② 공인중개사인 개업공인중개사	• 다른 법률에 특별한 제한이 없으면 겸업에 대한 제한이 없다. • 개업공인중개사는 「민사집행법」에 따른 경매 및 「국세징수법」이나 그 밖의 법령에 따른 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰 신청의 대리를 할 수 있다(규제「공인중개사법」 제14조제2항). √ 개업공인중개사가 이에 따라 「민사집행법」에 따른 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰 신청의 대리하려는 때에는 대법원규칙으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 그 감독을 받아야 한다(규제「공인중개사법」 제14조제3항).
③ 「공인중개사법」 제7638호 부칙 제6조제2항에 따른 개업공인중개사	• 법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자(공인중개사와 법인을 제외)로서 부칙 제6조제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자는 규제「공인중개사법」 제14조제2항에도 불구하고 동항의 업무를 할 수 없다.

개업공인중개사의 주의사항

업무개시 전 인장등록

• 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 업무를 개시하기 전에 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록(전자문서에 따른 등록을 포함)해야 한다.

• 등록한 인장을 변경한 경우에는 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록(전자문서에 따른 등록을 포함)해야 한다.

• 다만, 법인인 개업공인중개사의 위에 따른 인장 등록은 「상업등기규칙」에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

등록해야 할 인장

개업공인중개사 및 소속공인중개사가 등록해야 할 인장은 다음과 같다.

구분	내용
① 공인중개사인 개업공인중개사	• 가족관계등록부 또는 주민등록표에 기재되어 있는 성명이 나타난 인장으로서 그 크기가 가로·세로 각각 7㎜ 이상 30㎜ 이내인 인장
② 「공인중개사법」 제7638호 부칙 제6조제2항에 따른 개업공인중개사 및 소속공인중개사	• 가족관계등록부 또는 주민등록표에 기재되어 있는 성명이 나타난 인장으로서 그 크기가 가로·세로 각각 7㎜ 이상 30㎜ 이내인 인장
③ 법인인 개업공인중개사	• 「상업등기규칙」에 따라 신고한 법인의 인장 • 다만, 분사무소에서 사용할 인장의 경우에는 「상업등기규칙」 제35조제3항에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있음

• 인장의 등록은 ① 중개사무소 개설등록신청이나 ② 소속공인중개사·중개보조원에 대한 고용 신고와 같이 할 수 있다.

등록인장 사용 의무

• 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 중개행위를 할 때에는 등록한 인장을 사용해야 한다.

중개사무소등록증 등의 게시

• 개업공인중개사는 다음의 사항을 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 한다(규제「공인중개사법」 제17조 및 규제「공인중개사법 시행규칙」 제10조).

• 중개사무소등록증 원본(법인인 개업공인중개사의 분사무소의 경우에는 분사무소설치신고확인서 원본을 말함)
• 중개보수·실비의 요율 및 한도액표
• 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본(해당되는 자가 있는 경우만 해당)
• 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
• 「부가가치세법 시행령」 제11조에 따른 사업자등록증

중개사무소 명칭의 사용

• 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용해야 하며, 개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용해서는 안 된다.
• 개업공인중개사가 옥외광고물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 표기된 개업공인중개사(법인의 경우에는 대표자, 법인 분사무소의 경우에는 신고확인서에 기재된 책임자를 말함)의 성명을 옥외광고물 중 ① 가로형간판, ② 세로형간판, ③ 돌출간판 또는 ④ 옥상간판에 인식할 수 있을 정도의 크기로 표기해야 한다.
• 등록관청은 위의 사항을 위반한 사무소의 간판 등에 대하여 철거를 명할 수 있습니다. 이 경우 그 명령을 받은 자가 철거를 이행하지 않는 경우에는 「행정대집행법」에 따라 대집행을 할 수 있다.

중개대상물의 표시·광고

• 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고(「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시·광고를 말함)를 하려면 다음의 사항을 명시해야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 안 된다.

• 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처 및 등록번호
• 개업공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)

• 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 때에는 위에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 다음의 사항을 명시해야 한다.

• 소재지
• 면적
• 가격
• 중개대상물 종류
• 거래 형태
• 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우 다음의 사항

• 총 층수
• 「건축법」 또는 「주택법」 등 관련 법률에 따른 사용승인·사용검사·준공검사 등을 받은 날
• 해당 건축물의 방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주가능일, 주차대수 및 관리비

• 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 해서는 안 된다.
• 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시·광고를 해서는 안 된다.

• 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고
• 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시·광고
• 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고
• 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고
• 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시·광고

부동산 중개업소

부동산 중개업소 잘 고르는 방법

현재 갖은 수법의 전세사기가 기승을 부리면서 심각한 사회적 문제로 떠오르고 있다. 공인중개사가 아닌 중개보조원을 통한 부동산 거래는 불법인 데다, 중개사를 사칭하고 계약을 부추긴다면 전세 사기일 가능성도 높다. 간단한 인터넷 조회만으로 믿을만한 부동산 중개업소인지 확인해 보는 방법이 있다.

부동산 중개업소 잘 고르는 4가지 꿀팁은 다음과 같다.

• 부동산 중개 허가업소 선택하기 : 부동산 중개업 허가를 받은 중개업소는 부동산 사무소 벽에 반드시 허가증이 붙어있다. 허가업소가 맞는지 확인하는 방법은 허가증에 기재된 허가번호와 대표자의 이름으로 전화 또는 인터넷 홈페이지 조회를 통해 바로 확인이 가능다.

• 홈페이지 : 한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr)
• 전화번호 : 02) 2015-9800

• 한 장소에서 오랫동안 중개업을 운영한 중개업소 선택하기 : 한 장소에서 오랫동안 부동산 중개업을 운영하고 있다는 것은 그 지역에서 신뢰를 쌓아왔다는 것을 뜻한다. 또 그 지역에 대해 많은 정보를 알고 있으며, 고정적인 고객과 매물을 많이 확보하고 있을 경우가 많다.
• 업무 보증서가 있는 중개업소 선택하기 : 업무보증서가 있는 부동산 중개업소는 부동산 거래사고가 발생하면 손해배상을 받을 수 있다. 보통 공인중개업소는 중개업자의 고의나 과실로 인해 피해를 입을 경우를 대비하여 보증보험 가입을 의무화하고 있다. 보증기간이 지난 업무보증서는 효력이 없기때문에 공제증서의 보증기간을 꼭 확인해야 한다. 공인중개사법에 따라 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 공인중개사협회의 공제증권에 가입해야 한다. 일종의 '보험' 성격인 것인데요. 만약 중개인의 부동산중개 과정에서 고의나 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생시키게 된 경우 보상한도 내에서 거래 당사자는 보상을 받을 수 있다.
• 입지분석이나 부동산 관련 법규를 잘 알고 있는 중개업소 선택하기 : 부동산은 현재뿐만 아니라 앞으로의 개발전망과 재산 가치 등도 함께 종합적으로 판단해야 하기 때문에 입지분석이나 부동산 관련 법규를 종합적으로 상담해 줄 수 있는 중개업소를 선택하는 것이 좋다.

중개보조원 통해 계약하면 안 되는 이유

보통의 경우 집을 구할 때에는 직거래가 아닌 부동산 중개업소를 통하게 되는데, 특히 경험이 부족한 젊은 층은 부동산 매물과 관련한 정보를 부동산 중개인에게 의지하는 경우가 많다. 하지만 공인중개사와 중개보조원과는 전혀 다르다는 것을 대부분 모르고 있어서 사기계약에 노출될 가능성이 높아진다.

공인중개사와 중개보조원의 차이

공인중개사법 제2조에 따르면 중개보조원은 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내나 일반 서무 등 단순한 업무보조 역할만 해야 한다. 중개보조원은 협회에서 4시간 교육(사이버교육 대체 가능)만 받으면 누구나 등록이 가능하며, 임대차계약 관련 전문성이 없고 책임이나 의무도 없다. 중개보조원은 공식 자격증이 없기 때문에 직접 계약서를 작성하거나 계약 내용을 설명하면 안 된다. 만약 중개보조원이 직접 물건을 중개하거나 공인중개사를 사칭할 경우 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금형에 처해진다. 혹시 명함에 'OO공인중개사'가 아닌 'OO팀장', 'OO이사' 등으로 적혀있다면 중개보조원일 가능성이 높다.

개업소에 허가증이 붙어있다면 대표자 이름, 허가번호 등이 명시되어 있는데 '한국공인중개사협회' 홈페이지에서 간판 이름과 허가증 이름이 일치하는지 확인해 볼 수 있다. 그렇다면 믿을만한 부동산 중개업소인지, 중개보조원이 아닌 공인중개사가 맞는지 국가공간정보포털 홈페이지에 접속해 '부동산 중개업 조회' 메뉴를 이용하면 해당 중개업소의 소속공인중개사와 중개보조원 명단까지 자세히 확인할 수 있다. 국가공간정보포털 부동산 중개업 조회 화면에서는 부동산 중개업 사무소는 물론 공인중개사와 중개보조원까지 확인이 가능하다. 또 검색어 필터 설정을 통해 지역의 동, 면까지 공인중개사 사무실을 모두 확인해 볼 수 있다.

참고자료

• 〈중개업소〉, 《네이버 국어사전》
• 〈공인중개사〉, 《네이버 국어사전》
• 〈공인중개사〉, 《위키백과》
• 〈공인중개사〉, 《나무위키》
• 〈중개사무소 설치와 업무 시 필요사항〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 머니꿀팁/생활꿀팁, 〈부동산 중개업소 잘 고르는 방법 (전세사기예방 꿀팁)〉, financial-info, 2023-03-22

같이 보기

• 중개
• 업소
• 대리
• 권리
• 자격
• 상행위
• 임대차
• 부동산
• 중개업
• 중개업자
• 공인중개사

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