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대지권 미등기
대지권 미등기(垈地權未登記)는 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의거하여 인정된 권리로서 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 아직 등기하지 않는 것을 말한다.
개요[편집]
원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 없지만, 미등기 집합 건물에 대하여 경매신청 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 본다. 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종 된 권리로, 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하기 때문이다. 다만 신도시지역의 대지권 미등기의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하는 경우도 있으니, 주의가 필요하다.[1]
대지권 미등기 건물[편집]
대지권이란 아파트를 예를 들어 설명하면, 구분소유자가 전유부분(건물부분)을 소유하기 위해 아파트 1동의 건물이 소재하는 대지에 대하여 가지는 권리로, 대지권이라는 권리 안에는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 포함되어 있다. 또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 "대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다."라고 규정하고 있는만큼 대지권과 대지사용권은 같은 개념으로 본다. 일반적으로 대지권은 전유부분에 대한 등기를 할 때 함께 등기하고, 대지권 등기를 할 때는 등기기록에 대지권의 목적인 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 대지권이라는 뜻을 기재하여야 한다. 즉 대지권에 대한 등기가 반드시 함께 되어야 함에도 불구하고 대지의 분필이나 합필의 정리, 환지절차 정리의 지역, 집합건물 각 세대 간의 지분비율을 두고 분쟁이 발생한 경우, 시행사의 내부사정 등에 의해 보존등기 시 대지권에 대한 등기가 이루어지지 않는 경우가 발생하게 된다.[2]
대지권 미등기 유형[편집]
대지권 미등기는 두 가지 유형이 있다. 하나는 구조적인 문제로 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분 비율 결정의 지연 등에 따라 모든 입주자의 대지권 등기가 유예되는 경우다. 대부분의 대지권 미등기 사례가 여기에 해당된다. 잠시 미등기 상태로 거주해야 할 뿐, 문제되지는 않는다. 다른 하나는 이미 대지권 등기 절차가 끝났으나 채무자가 고의로 등기를 하지 않는 경우다. 어차피 경매로 날릴 텐데 굳이 등기 비용을 지출할 이유가 없다는 것이다. 이 경우도 낙찰 후 대지권 보존 등기라는 절차만 더 거칠 뿐, 재산권 행사에는 장애가 없다. 대지권 미등기는 구조적 문제든 개인적 문제든 낙찰 후 재산권을 행사하는 데 걸림돌은 없다. 다만, 대지 지분에 따른 추가 등기 비용만 감수하면 된다.
대지권 미등기, 등기부 등본에서 확인
등기부 등본을 열람하면 아파트 단지가 통째로 미등기인지, 아니면 경매 나온 물건만 미등기인지 알 수 있다. 아파트와 같은 대규모 집합 건물의 경우 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분 비율 결정의 지연 등으로 인해 전유 부분에 대한 소유권 이전 등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고 대지 지분에 대한 소유권 이전 등기는 상당 기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있다. 그런데 이 경우 집합 건물의 건축자로부터 전유부분과 대지 지분을 함께 분양의 형식으로 매수해 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖췄지만 전유 부분에 대한 소유권 이전 등기만 경료받고 대지 지분에 대해 소유권 이전 등기를 경료받지 못한 자는 매매 계약의 효력으로써 전유 부분의 소유를 위해 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다. 따라서 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유 사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 구분 소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이다. 또한, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수하거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다
토지 별도 등기 유형
토지 별도 등기도 두 가지 유형이 있다. 하나는 역시 구조적인 문제로 대지 전부에 저당권이나 가압류가 설정된 상태에서 아파트 등의 집합 건물을 신축하고 각각의 구분 건물에 대해 대지권 등기를 해 줬을 때 생기는 토지 별도 등기가 있다. 이 경우 경매 대상이 된 구분 건물의 대지권 지분 비율만큼에 상응하는 배당을 해주고, 토지 저당권을 그 비율만큼 일부 말소시켜 주기 때문에 문제가 되지 않는다. 즉, 낙찰자가 별도 등기를 말소하기 위해 낙찰가 외에 추가 부담을 하지 않아도 된다. 다른 하나는 재개발 지역에서 특정 지분을 소유한 조합원이 대지상의 근저당권이나 가압류 등을 정리하지 않은 상태에서 아파트가 준공된 경우다. 전자와의 차이점은 전자의 별도 등기는 세대원 모두에게 부과되는 반면, 후자는 특정인에게만 별도 등기의 의무가 부과된다는 점이다. 이 경우 토지 저당권자 등이 채권 신고를 하지 않으면 낙찰자는 별도 등기를 소멸시키기 위해서 낙찰가 외의 추가 부담을 해야 한다. 구법에서는 종종 위와 같은 사례가 발생했으나, 민사집행법에서는 토지 저당권자 등에게도 배당을 해주고 있어 지금은 큰 문제가 되지 않는다.[3]
부동산 경매에서 대지권 미등기[편집]
부동산 경매를 하다 보면 대지권이 미등기인 부동산을 자주 볼 수 있다. 여기서 대지권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 부동산등기법에서 사용하는 용어로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서의 대지사용권과 같은 개념으로 사용된다. 대지사용권은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지와 그 밖의 대지에 대하여 구분소유자가 가지는 권리로서 소유권·지상권·전세권·임차권 등을 포함한다. 만약 대지사용권이 없는 경우에는 대지 사용료를 지급해야 한다. 이런 경우에는 별도의 금액을 주고 대지권을 매수해야 할 수도 있다.
부동산등기법은 대지사용권 중에서 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 것을 대지권이라 규정하고, 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명시하고 있다(제42조 제4항). 등기는 구분 건물의 등기용지에 하는데, 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동의 건물의 표제부에, 대지권의 표시에 관한 사항은 구분 건물의 표제부에 기재한다. 즉 집합 건물을 신축한 후 소유권보존등기를 하는 경우 1동의 건물 등기부 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고, 각 전유부분의 등기부 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다. 이와 같은 등기를 통상 대지권 등기라고 하는데, 대지권 등기는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 건물과 분리 처분이 금지되는 대지사용권이라는 것을 공시하기 위한 것이다.
대지권이 미등기된 원인은 다양하다. 먼저 집합 건물의 경우 여러 필지의 토지를 합하여 집합 건물을 건축하는데, 집합 건물이 완성되면 호수별로 구분등기를 하여 건물 보존등기를 하고, 보존등기를 마친 후에는 일반분양을 한다. 그 후에 토지정리 절차를 통해 각 대지지분으로 쪼개어서 대지권 등기를 하게 되는데 이 과정에서 시간이 많이 소요되는 때도 있다. 이런 경우 대지권 미등기가 발생할 수 있다. 즉 대규모 개발사업에서 절차의 지연으로 대지권 등기가 늦어짐에 따라 대지권 미등기로 남아 있는 경우이다. 또는 분양을 받은 자가 분양대금을 납부하지 않으면 대지권 미등기가 생길 수도 있다. 즉 분양 과정 중 특정 호수의 소유자가 분양대금을 완납하지 못해 해당 호수의 대지권 등기가 늦어지는 경우이다. 한편 시공사나 건설업체의 부도로 인하여 대지권 미등기가 생기는 경우도 종종 있다.
한편 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권 등기만을 경료하지 않고 있어 집합 건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 끝나면 저당권의 효력이 대지사용권에 미침은 물론, 저당권설정 이후라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면 저당권의 효력은 그 대지사용권에까지 미친다는 것이 판례의 태도이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결). 따라서 대지권 등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에, 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 아닌지를 조사하여, 적어도 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력은 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함해 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정해야 한다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).
같은 견지에서 구분 건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 끝나고 대지지분에 대한 등기가 끝나기 전에 전유부분 만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리 처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없으면 종물 내지 종 된 권리인 그 대지권에까지 미친다는 것이 판례의 태도이다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- ↑ 법무법인 율빛, 〈대지권미등기, 대지권없는 건물이란 (대구부동산변호사)〉, 《네이버 블로그》, 2022-11-15
- ↑ SGMA, 〈대지권 미등기는 두 가지 유형이 있다.〉, 《서울부동산 경매전문학원》, 2011-09-29
- ↑ 박병주 기자, 〈신동렬 변호사의 경매 첫걸음 ①부동산경매에서 대지권 미등기〉, 《중도일보》, 2023-05-18
참고자료[편집]
- 〈대지권〉, 《네이버 국어사전》
- 〈미등기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- 법무법인 율빛, 〈대지권미등기, 대지권없는 건물이란 (대구부동산변호사)〉, 《네이버 블로그》, 2022-11-15
- SGMA, 〈대지권 미등기는 두 가지 유형이 있다.〉, 《서울부동산 경매전문학원》, 2011-09-29
- 박병주 기자, 〈신동렬 변호사의 경매 첫걸음 ①부동산경매에서 대지권 미등기〉, 《중도일보》, 2023-05-18
같이 보기[편집]
