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등기의무자
등기의무자(登記義務者)는 등기할 의무가 있는 사람을 말한다. 곧 어떤 등기를 함으로써 등기부상 실체적 권리를 잃거나 그 권리가 감소되는 부동산 매도인, 저당권 설정자 따위를 이른다.
개요[편집]
부동산을 팔아서 이전등기 절차에 협력해줄 의무를 지고 있는 사람(매도인)을 등기의무자라 한다. 부동산을 사서 등기를 해야 하는 사람(매수인)은 등기청구권이 생기기 때문에 등기권리자라 한다. 등기는 이 두 사람이 같이 신청해야 한다. 이를 당사자신청주의라 한다. 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자의 공동신청에 기하여 행하여지는바(부동산등기법 28조), 등기 절차상의 등기의무자는 등기가 행하여짐으로써 실체적 권리관계에 있어 권리의 상실 또는 기타의 불이익을 받는 자라는 것이 등기부상 형식적으로 표시되는 자를 말한다. 이에 비해 실체법상의 사권인 등기청구권을 가진 자와 그에 대응하는 의무자가 각 실체법상의 등기권리자·등기의무자이다.[1][2]
등기권리자란 등기부상의 권리를 취득하거나 그 권리가 증대되는 자를 말한다. 즉 등기하면서 등기상의 이득을 얻는 자를 말하는데 예를 들면 부동산의 매수인, 저당권자가 있다. 등기는 등기권리자와 등기의무자 두 사람이 공동신청하는 것이 원칙이다. 일반적으로 등기권리자는 등기를 함으로써 등기부상 권리를 취득하거나 그 권리가 증대되는 자를 말하며, 등기의무자는 등기를 함으로써 권리의 상실 등 불이익을 받게 되는 자를 말한다. 실체법상의 등기권리자·등기의무자의 개념과 절차법상의 등기권리자·등기의무자의 개념은 대부분 일치하지만 일치하지 않을 경우도 있다. 예를 들면, 매도인 갑이 부동산을 을에게 매도하였으나 아직 그 부동산의 소유권 등기는 갑에게 있는 상태에서 을이 그 부동산을 병에게 다시 매도한 경우에, 을은 병에 대하여 실체법상 등기의무자지만 갑으로부터 이전등기가 이루어질 때까지 절차법상으로는 등기의무자가 아니다. 공동신청에 의하지 않더라고 등기의 진정성이 보장되는 경우나 등기의 성질상 등기의무자가 없는 경우에는 예외적으로 단독신청이 허용된다.
단독신청이 허용되는 경우
- 진정성이 보장되는 경우
- 판결(이행판결만을 의미하며 확인판결과 형성판결은 해당하지 않음)
상속에 의한 등기
- 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령을 첨부한 경우의 가등기
- 멸실회복등기 또는 멸실등기
- 등기된 권리자 어떤 자의 사망으로 소멸한 경우에 행하는 말소등기
- 등기의무자가 행방불명된 경우의 말소등기
- 혼돈으로 인한 권리의 말소등기
- 토지수용으로 인한 소유권 이전등기
- 등기의무자가 없는 경우
- 부동산의 분합 기타 표시의 변경등기
- 미등기부동산에 대한 소유권보존등기
- 등기명의인 표시의 변경등기
- 가등기 명의인에 의한 가등기의 말소
대한민국은 진정한 권리자를 보호하기 위하여 부동산 등기의 공신력 불인정을 하고 있다. 따라서 등기부를 믿고 무권리자로부터 적법하게 물권을 취득하였더라도 진정한 권리자에게 그 권리를 박탈당하게 된다. 부동산 거래 시 등기부만 절대적으로 믿지 마시고 거래에 문제가 없는지 꼼꼼하게 확인해야 한다.[3][4]
등기권리자와 등기의무자[편집]
등기권리자는 등기함으로써 직접적으로(등기권리자의 채권자인 경우에는 제외) 등기부상의 이익을 얻는 자를 말하며 등기의무자(登記義務者)란 등기를 함으로써 등기부상 권리를 상실하거나 또는 권리가 감축되는 자를 말한다. 예를 들면 매매에 의한 소유권의 이전등기에서는 매수인이 전자이고 매도인이 후자이다. 등기는 원칙적으로 그 쌍방 또는 그 대리인(한 사람이 쌍방을 대리해도 무방)이 등기소에 출두하여 공동신청한다. 등기권리자·등기의무자는 절차상의 형식적인 자격을 의미하는 것이지만, 실체법상에서는 다르게 취급되는 경우가 있다. 예컨대 매도인은 이전등기를 하고자 함에도 매수인이 응하지 않을 경우에 매도인은 고정자산제를 부담하는 불이익을 받게 되므로 매도인의 매수인에 대한 등기(수령) 청구권이 인정된다. 이 경우에는 매도인은 등기절차상 등기의무자이지만 실체법상으로는 등기권리자가 된다.[5]
특징[편집]
등기권리자·등기의무자는 등기에 따라 이익을 받는 것으로 표시되는 자와 불이익을 받는 것으로 표시되는 자를 말한다. 등기권리자·등기의무자의 개념은 등기의 공동신청을 전제로 하여 인정되는 개념이다. 실체법상의 경우와 절차법상의 경우가 있다. 실체법상의 등기권리자는 등기청구권을 가지는 자이며, 등기의무자는 등기절차에 협력할 의무를 지는 자이다. 절차법상의 등기권리자는 등기에 의하여 이익을 받는 것으로 표시되는 자이며, 등기의무자는 불이익을 받는 것으로 표시되는 자이다. 곧 절차법상의 등기권리자는 신청된 등기에 의하여 등기명의인이 되는 자이며, 등기의무자는 신청된 등기가 실행될 때까지 현재의 등기명의인이 되어 있는 자이다. 일반적으로는 절차법상의 의미로 사용된다.
실체법상의 등기권리자·등기의무자의 개념과 절차법상의 등기권리자·등기의무자의 개념은 대부분 일치하지만 언제나 일치하는 것은 아니다. 매도인 갑(甲)과 매수인 을(乙) 사이에 토지의 매매가 이루어졌으나 아직 그 토지의 소유권등기는 갑에게 있는 상태에서 을이 다시 그 토지를 병(丙)에게 매도한 경우에, 을은 병에 대하여 실체법상으로는 등기의무자이지만 절차법상으로는 갑으로부터 이전등기가 이루어질 때까지는 아직 등기의무자가 아닌 것 등이 그 예이다. 등기권리자·등기의무자는 항상 고정되어 있는 것이 아니고 법률관계의 내용에 따라 달라진다. 저당권의 설정등기(設定登記)에 있어서는 저당권자(抵當權者)가 등기권리자, 저당권설정자(抵當權設定者)가 등기의무자이지만 그 저당권의 말소등기(抹消登記)에 있어서는 저당권설정자가 등기권리자, 저당권자가 등기의무자인 것 등이 그 예이다.[6]
구분 등기권리자 등기의무자 소유권 보존등기 소유자임을 증명하는 자 x 소유권 이전등기 (상속) 상속인 x 소유권 이전등기 (유증) 수증자 유언집행자 또는 상속인 소유권 이전등기 (매매·증여) 매수인 또는 수증자 매도인 또는 증여자 환매특약등기 매도인 매수인 전세권 설정등기 전세권자 전세권설정자 (인감증명 O, 등기필 정보 O)
전세권 변경등기(증액) 전세권자 전세권설정자 (인감증명 O, 등기필 정보 O)
전세권 변경등기(감액) 전세권설정자 전세권자 (인감증명 X, 등기필 정보 O)
전세권 말소등기 전세권설정자 전세권자 지상권 이전등기 지상권을 이전받은 자 지상권자 지역권 설정등기 요역지 소유자 승역지 소유자 권리질권 권리질권자 저당권자 임차권등기 임차인 임대인 가등기에 기한 본등기 가등기상의 권리자(가등기명의인) 가등기 당시의 소유자 저당권 설정등기 저당권자 저당권설정자 (인감증명 O, 등기필 정보 O)
저당권 변경등기(증액) 저당권자 저당권설정자 (인감증명 O, 등기필 정보 O)
저당권 변경등기(감액) 저당권설정자 저당권자 (인감증명 X, 등기필 정보 O)
저당권 말소등기 저당권설정자 저당권자 저당권 말소회복등기 저당권자 저당권설정자 신탁등기 수탁자 위탁자
- 인감증명 제출 : 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명을 제출한다.
- 등기필 정보 제출 : 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때에 등기권리자에게 통지한다.
- 갑 소유 부동산에 대하여 을 명의로 저당권을 설정한 후에 그 부동산이 병에게 소유권이 이전된 경우, 그 저당권의 말소는 갑(전 소유자)이 등기권리자가 되고 을이 등기의무자가 되어 공동으로 말소하거나 병(현 소유자)이 등기권리자가 되고 을이 등기의무자가 되어 공동으로 말소할 수 있다.
- 전세권의 존속기간 연장을 위한 변경을 하는 경우, 등기권리자는 전세권자이며 등기의무자는 전세권 설정자이다.
- 갑으로부터 을로의 소유권이전등기가 원인무효여서 갑이 말소등기를 청구하는 경우, 갑은 등기권리자이며 을은 등기의무자이다.
- 갑으로부터 을로의 소유권이전등기가 경료된 이후에 을의 등기가 불법 말소되어서 을이 자기명의의 등기에 대한 말소회복등기를 하는 경우, 을은 등기권리자이며 갑은 등기의무자이다.[7]
등기[편집]
등기(登記)는 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산·채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 일이거나 적어 놓은 것을 말한다. 즉, 국가 기관인 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것 또는 기재 그 자체를 말한다. 즉, 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부(公簿)에 기재하는 것을 말한다. 당사자의 신청에 의하여 등기공무원이 하는 것을 원칙으로 하며, 거래관계에 들어가는 제3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하기 위한 제도이며, 거래의 안전을 도모하기 위하여 중요한 역할을 한다. 또한, 등기는 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록하는 것으로, 대한민국 민법에서는 '동산이나 부동산 등에 대한 일정한 권리관계를 사회에 공시(公示)하기 위하여 공부(公簿, 등기부)에 기재해 놓은 것, 또는 그 기록 자체'를 말한다. 한국에서 등기는 사법부인 법원이 관리하며, 국가에 따라 행정부 내 법무부처 소관인 경우도 있다. 대한민국에서는 변호사 또는 법무사만이 등기를 대행·대리할 수 있으며, 자격 없는 자가 업으로 등기를 대행하는 것은 불법이다.
부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말하며, 그밖의 것은 비록 기재가 있더라도 등기가 아니다. 등기신청이 있거나 등기필증까지 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 등기는 등기관이라는 국가기관이 부동산등기법과 동시행규칙 및 기타 관련법규가 정하는 절차에 따른다. 등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다. 따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다. 등기의 대상에는 토지(土地), 건물(建物), 입목(立木), 공장재단(工場財團), 광업재단(鑛業財團), 선박(船舶), 부부재산약정(夫婦財産約定), 각종 상업등기(商業登記) 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다. 토지는 1필의 토지가 1개의 부동산이 되지만 공유수면하(公有水面下)의 토지와 하천구역(河川區域)의 토지는 등기되지 않는다. 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 구분건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.
등기되어야 할 권리는 부동산물권(不動産物權)이지만 부동산물권 중에서도 점유권(占有權), 유치권(留置權)과 특수지역권(特殊地役權)은 성질상 등기될 수 없다. 그리고 부동산물권이 아니지만 권리질권(權利質權), 부동산환매권(不動産還買權)과 부동산임차권(不動産賃借權)은 등기할 수 있다(부동산등기법 제2조). 등기되어야 할 권리변동은 등기대상인 권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분제한 또는 소멸이다(2조). 등기소는 등기사무를 관장하는 지방법원, 지방법원지원과 등기소를 말하며, 등기관은 지방법원, 지방법원지원과 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장 또는 지방법원지원장이 지정한 자를 말한다(12조). 등기에 관한 장부는 등기부 이외에 접수장, 공동인명부, 신청서편철부 등 많은 종류가 있다.
대한민국에는 ① 부동산등기·선박등기·공장재단등기 등 권리의 등기, ② 부부재산계약등기 등의 재산 귀속의 등기, ③ 법인등기·상업등기 등의 권리주체 등기가 있다. 등기의 효력은 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 경우의 대항요건(對抗要件)으로 하는 것과 일정한 사항의 효력발생요건(效力發生要件)으로 하는 것이 있는데, 구민법(舊民法)의 부동산등기가 전자의 예이고, 현행 민법의 부동산등기나 상법의 회사설립등기가 후자의 예이다. 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 등기를 할 때는 지방세법상 등록면허세가 부과된다.[8][9][10]
등기의 특징[편집]
일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 등기관이 법정절차에 따라서 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다.
- 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시에 관한 기재이다. 따라서 이와 관계없는 기재는 등기부상의 체재일지라도 단순한 절차상의 기재일 뿐 등기는 아니다.
- 등기관의 과실 등으로 등기부에 기재되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없다. 이 점이 가족법상의 신고와 다르다. 즉 등기부에 기재가 있을 때에 비로소 공시적 기능을 발휘할 수 있기 때문이다.
- 등기가 당사자의 신청에 의한 것인지의 여부는 묻지 않는다. 따라서 그 기재가 관공서의 촉탁에 의한 것이든 등기관의 직권에 의한 것이든 모두 등기가 된다.
- 등기는 국가기관인 등기관이 법정의 절차에 따라서 기재하여야 한다. 등기절차를 정하는 것은 부동산등기법과 부동산등기법시행규칙이다. 등기의 효력에 대하여 구민법상의 부동산등기에서는 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 대항요건으로 하였지만 현행민법상의 부동산등기와 상법상의 회사설립등기는 일정한 사항의 효력발생요건으로 하고 있다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.[11]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈등기의무자〉, 《네이버 국어사전》
- 〈등기의무자〉, 《법률용어사전》
- 〈등기의무자〉, 《부동산용어사전》
- 〈등기권리자〉, 《부동산용어사전》
- 〈등기〉, 《위키백과》
- 〈등기권리자·등기의무자〉, 《두산백과》
- 〈등기〉, 《조세통람》
- 〈등기〉, 《두산백과》
- 〈등기〉, 《나무위키》
- 〈등기〉, 《법률용어사전》
- 인생디자이너 쑤, 〈등기권리자, 등기의무자란?〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-28
- 마크툽, 〈등기권리자와 등기의무자〉, 《네이버 블로그》, 2019-01-24
같이 보기[편집]
