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빌라시장
빌라시장은 요구나 필요에 따라 다세대주택과 연립주택을 통칭한 빌라의 거래 시장을 말한다.
빌라시장 현 상황[편집]
아파트의 가격이 급격하게 상승하면서 대체 상품으로 관심을 모았고 매매수요가 몰려들었던 빌라의 인기가 뚝 떨어지고 있다. 빌라시장 현 상황을 살펴보면 빌라 거래량은 2022년과 비교했을 때 절반 정도의 수준으로 떨어진다. 금리인상으로 인해 부동산 시장에 악영향을 끼치게 되면서 빌라시장 역시 직접적인 타격을 받고 있다. 서울에서 이루어진 빌라 경매 중에서 낙찰된 된 것은 12%밖에 되지 않았다는 기록이 있다. 이는 2001년 1월 이후로 가장 낮은 수치를 기록했으며 지속적인 내림세를 보인다. 이렇게 빌라를 외면하는 사례가 늘어나면서 감정가보다 30% 넘게 내려간 가격에 낙찰되는 상황도 지속적으로 발생하고 있다. 또한, 일반 매매 시장 역시 빌라를 외면하는 현상이 일어나고 있다. 집값의 하락과 더불어 빌라의 깡통전세에 대한 리스크로 인하여 경매시장에서 외면받는 처지가 되었다. 그리고 깡통전세에 대한 우려로 빌라 전세 수요가 급격하게 줄어들었고 갭 투자도 어려워져 낙찰률이 하락하였다. 집값은 내려가고 있는데 금리는 계속 인상되고 있어 이자에 대한 부담은 높아지고 있으므로 감정가액 수준으로 빌라를 낙찰한다고 해도 이득이 없다는 인식이 강하기 때문이다. 특히나 깡통전세는 이러한 상황을 더욱 앞당기게 만든 요인 중 하나로 손꼽히고 있다.
깡통전세
깡통전세라는 말을 들어보신 분들이 흔히 있을 것이다. 이는 보증금과 대출금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘기는 전세를 뜻한다. 빌라나 오피스텔에서 이러한 경향을 자주 보이게 된다. 처음에 전세 계약을 정상적으로 했지만, 전세가가 급격하게 증가하여 매매가를 넘어버릴 때 깡통전세가 될 수 있고 처음부터 깡통인 경우가 있다. 처음부터 깡통전세면 매매가를 정확하게 파악하지 못한 상태로 매매가를 숨기고 전셋값을 높게 잡아 매매가와 전세가가 같은 선에서 출발하는 것을 뜻한다. 아파트와 오피스텔은 인터넷을 통해 시세를 체크할 수 있지만 빌라와 단독주택들은 이를 입증해주는 기준이 딱히 없으므로 이러한 상황을 노려서 꼼수를 부리는 것이다. 그래서 이러한 문제들이 겹쳐서 빌라시장의 현 상황을 더욱 나쁘게 만들고 있다. 게다가 내년 상반기를 지나 빌라시장의 상황이 더욱 나빠질 가능성이 크다는 전망이 있다. 2023년 하반기에 전세보증금 미반환 우려가 확산하면서 2024년 상반기까지 전셋값이 떨어지고 대출 금리상승으로 인해 경매에 나오는 빌라가 많아질 그것으로 예상하지만 경매시장이 활성화되지 않아 전세보증금 회수가 어려워질 상황으로 보인다. 그 때문에 지금은 전세 계약을 하는 것보다는 2024년 상반기까지 상황을 지켜보며 돌아가는 추이를 살핀 후에 결정하는 것이 현명해 보인다.[1]
더 쪼그라든 빌라시장
2023년에 들어 아파트 거래량이 소폭 늘어난 데 비해 빌라(연립·다세대) 시장은 역대 최고급 거래 위축 상황이 지속하고 있다. 최근 잇따라 발생한 빌라왕 전세 사기 사건으로 인해 빌라에 대한 인식이 나빠지면서 시장 위축이 이어진 것으로 풀이된다. 서울 부동산정보광장에 따르면 2023년 1월 서울 연립·다세대(빌라) 거래량은 2023년 2월 21일 기준으로 1069건을 기록했다. 2022년 11월 1177건, 12월 1345건에 못 미치는 거래량이다. 아직 월말까지 신고기한이 남아 있긴 하지만 최종 거래량은 1300건을 밑돌 전망이다. 빌라 역대 최저 거래량은 글로벌 금융위기 직격탄으로 부동산 거래가 극도로 침체했던 2008년 11월의 1110건이었다. 2022년 11월부터 3개월 연속 1500건에 못 미치며 역대 최고급 거래절벽 상황이 이어지고 있는 셈이다. 현재 아파트 거래량이 조금씩 살아나고 있는 것과 대조적이다. 서울 아파트 거래량은 2022년 12월 837건에서 올해 1월 1340건(21일 기준)으로 60% 넘게 증가했다.
정부가 1·3대책을 통해 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 해제하고, 지난달 말 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원까지 빌려주는 '특례보금자리론'을 출시하는 등 부동산 연착륙을 위한 정책을 내놓자 아파트값 반등에 대한 기대감이 커졌다. 이에 아파트 시장으로 수요가 쏠리면서 빌라시장의 수요가 더 줄어든 것으로 풀이된다. 또한, 현재 빌라를 중심으로 전세 사기, 깡통전세 문제가 잇따라 터진 것도 빌라시장 위축에 영향을 미친 것으로 보인다. 빌라 전세 거래량도 급감했으며 2022년 12월 빌라 전세 거래량은 4451건을 기록한 데 이어 2023년 1월은 3749건(21일 기준)에 그치고 있다. 빌라 전세 역대 최저 기록은 2018년 12월의 4358건이다. 2023년 1월 거래량이 역대 최저 기록을 갈아치울 가능성이 크다. 관계자에 따르면 빌라는 아파트보다 가격 상승 기대감과 구매 선호도가 떨어지기 때문에 더 타격을 받는 것이며 빌라 사기로 인해 빌라에 대한 인식이 나빠지면서 수요가 많이 감소한 원인도 있다.[2]
빌라 브랜드[편집]
빌라 브랜드가 없는 이유[편집]
- 첫 번째, 빌라는 대기업이 뛰어들지 않는 시장이다. 대기업이 빌라시장에 뛰어들지 않는 첫 번째 이유는 브랜드 이미지이다. 주택 시장과 비슷한 숙박 시장으로 예를 들어보면 호텔신라, 인터컨티넨탈 등 특급호텔 프랜차이즈들이 모텔을 하겠다고 하면 대중이 바라보는 시선은 안 좋다. 이는 중소기업·소상공인 적합 업종이기 때문이죠. 그리고 특급 호텔과 모텔은 타깃이 다르고 타깃 고객이 기업에 바라는 이미지도 다르다. 두 번째, 경제성 측면에서 빌라 시장은 대기업이 뛰어들기엔 규모의 경제가 나오지 않습니다. 대단지 아파트 하나 건설하는 게 작은 빌라 여러 채 하는 것보다 효율성이 더 높다.
- 두 번째, 영세한 빌라 공급자가 브랜딩까지 하긴 쉽지 않다. 브랜딩은 브랜드 이름 하나만 붙인다고 되는 게 아니며 네이밍부터 그에 맞는 톤 앤 매너를 갖춰야 하고, 브랜드가 목소리를 내며 브랜드의 가치를 알려야 한다. 빌라 공급업체는 대부분 1인 건축주 혹은 영세한 시행업체가 대부분이며 이들이 브랜딩까지 신경 쓰며 빌라를 공급하는 건 현실적으로 어렵다.
- 세 번째, 1인 건축주들은 대부분 인생에 한 번 정도 빌라를 건축한다. 1인 건축 업자가 여러 채 짓는 경우도 간혹 있지만 대부분은 인생에 한번 시도할까 말까 한 일이 빌라 건축이다. 빌라 건축은 하이리스크 하이리턴의 대표적인 사업인 만큼 여러 번 하기가 쉽지 않으며 건축 과정도 복잡하고, 많은 지식이 필요하기 때문이죠. 오죽하면 집 지으면 10년 늙는다는 웃는 소리가 있다. 결국, 빌라 브랜드가 없는 이유를 한 문장으로 요약하면 브랜딩을 할만한 공급 주체가 없다.
브랜드 빌라가 필요한 이유[편집]
M 세대에게 주거 공간이라는 것은 단순히 물리적인 '집' 그 이상의 가치를 지닌다.
- 첫 번째, 빌라도 표준화가 필요하다. 빌라 표준화가 필요한 이유는 양질의 주택을 합리적인 가격에 공급하기 위해, 즉 원가를 떨어트리기 위한 것이다. 토지 개별성으로 인해 빌라 설계 표준화를 이루기엔 한계가 있으며 타깃별로, 평면별로 필요한 자재를 표준화시키면 대량 수주가 가능하고, 대량 수주가 가능하면, 공사에 필요한 자재 원가를 낮출 수 있다.
- 두 번째, 전체 빌라시장의 상향 평준화가 필요하다. 상품을 중구난방으로 공급하면 품질에 대한 평준화는 물론, 수요자 입장에서 품질을 따질 수 있는 기준도 없다. 사람들의 눈높이를 맞추기 위해선 기준이 필요하다. 빌라시장에 "좋은 빌라"의 기준이 될 만한 고품질 빌라를 공급하면, 전체 빌라시장이 이를 기준으로 상향 평준화될 것이다. 이는 지금까지의 빌라 흐름과 일치하며 전문가들은 빌라의 변화를 4세대로 구분한다. 4세대인 현 빌라는 내부에 엘리베이터를 설치하면서 빌라의 수준을 한 단계 끌어올린 혁신이라 평가받는다. 아파트에 거주하던 분들을 수요자로 만들 수 있었기 때문이며 빌라는 한두 채의 시도가 빌라 시장 전체를 변화시킨다. 잘 지어진 양질의 빌라를 통해 다시 한번 상향 평준화가 필요한 때이다.
- 세 번째, 빌라에 대한 수요자의 인식 변화가 필요하다. 현 시장에서 빌라는 전부 제각각 이름을 갖고 있으며 다인빌, 대영빌 등 각각을 연결하는 연결고리가 하나도 없다. 아무리 좋은 빌라가 있더라도 빌라 한 동에 거주하는 수가 적기 때문에 빌라의 품질이 아닌 인식 자체를 변화시키기는 어렵다. 그런데 품질은 물론, 적절한 브랜딩 작업이 뒷받침된다면 사람들은 그 브랜드를 들었을 때 떠올릴 수 있는 평면, 누릴 수 있는 서비스, 브랜드 이미지 등이 생길 것이다. 이렇듯 브랜드는 자연스럽게 빌라에 대한 인식의 변화를 만들어낼 수 있다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 빌라몰, 〈빌라시장 현상황은 어떤가? 알고 대비하세요 #빌라몰부동산칼럼〉, 《네이버 블로그》, 2023-02-13
- ↑ 강세훈 기자, 〈아파트 거래량 늘어났는데…더 쪼그라든 빌라 시장〉, 《뉴시스》, 2023-02-22
- ↑ 슬로우밀리, 〈빌라는 왜 브랜드가 없나요?〉, 《슬로우밀리》, 2020-11-26
참고자료[편집]
- 빌라몰, 〈빌라시장 현상황은 어떤가? 알고 대비하세요 #빌라몰부동산칼럼〉, 《네이버 블로그》, 2023-02-13
- 강세훈 기자, 〈아파트 거래량 늘어났는데…더 쪼그라든 빌라 시장〉, 《뉴시스》, 2023-02-22
- 슬로우밀리, 〈빌라는 왜 브랜드가 없나요?〉, 《슬로우밀리》, 2020-11-26
같이 보기[편집]
