실거주

실거주(實居住)는 실제로 살고 있음을 의미한다.

실거주 관련

부동산 실거주 의무

'거주의무'라고 부르는 규제는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무를 말한다. 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 실제로 그 집에 들어가서 살아야 한다는 것이다. 또 당첨된 사람이 직접 그 집에 들어가서 살아야 하기 때문에 '전월세금지법'이라고도 부른다. 기존에는 공공택지 공공분양 주택에만 최대 5년의 거주의무기간이 있었는데 이제 분양가상한제로 공급되는 아파트의 당첨자는 공공분양은 최대 5년, 민간분양은 최대 3년까지 실제로 입주해서 살아야 한다. 전입의무는 '6개월 내 전입의무'는 대출 관련 규제를 말한다. 무주택자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 전입해야만 한다는 내용이다. 입주하지 않으면 약정 위반으로 주담대가 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출도 받을 수 없다.

집주인 실거주 확인

세입자는 집주인이 실거주 통보 이후 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있는바, 세입자는 확정일자 부여현황 등을 통해 집주인 실거주 확인 및 증명이 필요하다.

• 집주인 실거주 확인 이유 : 집주인은 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 세입자는 집주인으로부터 손해배상을 받을 수 있다. 따라서 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절하는 경우, 세입자가 손해배상을 받고 싶다면 집주인이 진짜로 실거주하는지 확인해볼 필요가 있다.
• 집주인 실거주 확인방법과 증명 : 집주인 실거주 확인방법과 증명에서 전입세대열람원, 확정일자 부여현황, 조정이나 소송에서의 증명이 포함된다. 전입세대열람원은 전입세대열람내역이라고도 하는데 주민등록법 시행규칙 제14조가 인정하는 신청권자가 주민센터에서 발급받을 수 있는 전입세대(세대주, 동거인, 세대주 보다 전입이 빠른 세대원)의 성명 및 전입 일자 내역을 의미한다. 주택임대차보호법 시행령 제5조는 집주인 실거주를 이유로 계약갱신청구권이 거부된 세입자에게 실제로 집주인이 거주하고 있는지를 확인할 수 있는 근거를 제공하고 있다. 그러나 계약갱신이 거절된 세입자는 주민등록법 시행규칙 제14조가 인정하는 신청권자에 포함되지 않으므로 전입세대열람원을 발급받을 수 없다. 따라서 집주인 실거주 통보로 계약갱신이 거절된 세입자는 확정일자를 부여받은 새로운 세입자에 관한 내역(확정일자 부여현황)은 받을 수 있으나, 확정일자 없이 전입신고만 한 새로운 세입자에 관한 내역(전입세대열람원)은 받을 수 없다.

집주인 실거주 확인에서 확정일자 부여현황의 내용은 다음과 같다.

• 임대차 정보제공 요청서 : 주택임대차보호법 제3조의 6 및 동법 시행령 제5조 및 제6조는 집주인 실거주 통보를 이유로 갱신이 거절된 세입자에게 임대차 정보제공을 요청하여 확정일자 부여현황을 확인할 수 있도록 규정하고 있다. 세입자는 이해관계인으로서 확정일자 부여현황을 제공받기 위해 주민센터 등 확정일자 부여기관에 임대차계약서를 첨부하여 임대차 정보제공 요청서를 제출할 수 있다.
• 확정일자 부여현황 : 주민센터 등은 "확정일자 부여현황"(임대차목적물, 임대인 및 임차인의 인적사항 중 성명 한정, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간)을 제공해야 한다. 집주인은 이러한 확정일자 부여현황을 통해서 누가 임차인으로 거주하는지, 새로운 임대차 계약기간 등을 알 수 있다.
• 확정일자 부여현황으로 실거주 여부 확인이 어려운 경우 : 만약 새로운 세입자가 아예 확정일자를 받지 않은 경우라면(전입신고는 했는데 확정일자를 받지 않았거나 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 경우), 종전 세입자로서는 임대차 정보제공 요청서 및 확정일자 부여현황으로는 새로운 임차인이 누구인지 파악할 수 없다. 또한, 확정일자 부여현황으로 새로운 임차인(세입자)의 성명은 알 수 있지만 이름만 가지고는 그 임차인이 집주인의 직계존속이나 직계비속으로서 집주인 측이 실거주를 이행하고 있는 것인지, 아니면 타인인 제3자에게 새로이 임대한 경우로서 손해배상을 청구해야 할 사안인지 명확히 구분하기 어렵다. 물론 집주인에게 직접 물어보거나 조정이나 소송을 통해 결국 밝혀질 일이지만 확정일자 부여현황만으로는 집주인 실거주 여부 확인에 한계가 있다고 보인다.

집주인 실거주 증명

• 집주인 실거주 증명이 필요한 이유 : 기존 세입자가 손해배상을 받기 위해서는 집주인 실거주 여부가 증명되어야 하는데, 우선은 집주인 실거주 확인방법인 임대차 정보제공 요청서 및 확정일자 부여현황을 통해 집주인 실거주 여부를 증명해볼 수 있다.
• 집주인 실거주 증명 방법 : 확정일자 부여현황을 통해 증명이 안 될 때 아래의 내용을 통해 집주인 실거주 여부 증명해볼 수 있다.

• 아파트면 입주자 관리카드
• 공과금 및 관리비 납부 확인서
• 우편물이나 택배 수령인
• 관리사무소, 경비실, 주변 이웃의 사실확인서

집주인 실거주 손해배상

• 전세 계약갱신청구권 손해배상 : 세입자의 전세 계약갱신청구권 행사에 대하여 집주인 실거주로 거부한 경우 손해배상 청구가 문제 되는 경우는 3가지가 있다.

• 집주인 실거주 통보 후 제3자에게 임대
• 집주인 실거주 통보 후 매매(매도)
• 집주인 실거주 통보 후 공실

일단 집주인 실거주 통보 후 실거주 기간을 채우지 못하고 제3자에게 임대하면, 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따라 손해를 배상해야 한다. 그런데, 주택임대차보호법은 제3자에게 임대하는 경우 이외에 제3자에게 매도하거나 공실로 비워두는 경우를 별도로 규정하고 있지 않다. 따라서 집주인이 실거주 통보 후 공실로 비워두거나 제3자에게 매도한 경우, 집주인은 주택임대차보호법상 실거주 의무 위반을 이유로 고의 또는 과실(집주인에게 정당한 사유가 있는지)에 따라 민법상 불법행위 손해배상 책임을 지게 될 것입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항도 제3자에게 임대한 경우에 집주인에게 정당한 사유가 있는지를 따져보고 있다. 다만, 집주인에게 고의 또는 과실이 없는 경우(집주인에게 정당한 사유가 있는 경우) 손해배상 책임을 부담하지 않게 되므로 집주인으로서 실거주 통보 후 공실로 비워두거나 제3자에게 매도하고 싶다면, 향후 손해배상 청구가 들어올 것을 대비해서 정당한 사유를 준비해두는 것이 좋을 것으로 보인다.

• 집주인 실거주 손해배상 계산 : 집주인이 실거주 통보 후 제3자에게 임대한 경우에는 3가지 경우 중 가장 큰 금액이 손해배상액으로 된다.

• 기존 임대차 계약의 3개월 치 환산임대료
• 기존 임대차와 새로운 임대차의 환산임대료 차액 2년 치
• 기존 세입자가 입은 손해액

집주인이 실거주 의무를 위반하면서까지 새로운 세입자를 들이는 이유는 높은 임대료를 받는 것이 목적일 것이므로 위 3가지 중에서 2번(기존 임대차와 새로운 임대차의 차액 2년 치)이 가장 큰 금액일 확률이 높다고 보인다.

실거주 논란

'실거주' 전세 갱신 거절 뒤 집 판 집주인…법원 "2861만 원 배상"

자신이 직접 실거주를 하겠다며 계약갱신을 요구하는 임차인을 내보낸 뒤 집을 판 집주인에게 손해배상 책임이 있다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사42단독 정진원 부장판사는 세입자 ㄱ씨가 집주인 ㄴ씨를 상대로 낸 손해배상소송에서 원고 일부 승소로 판결했다고 2023년 1월 24일 밝혔다. 재판부는 ㄱ씨가 다른 집을 임대하면서 추가로 부담하게 된 월세 150만 원 등을 고려해 손해배상 액수를 2천만 원으로 정했다. 여기에 이사비와 중개수수료를 더해 총 2861만 원을 ㄴ씨가 ㄱ씨에게 지급하라고 판결했다. ㄱ씨는 2019년 12월 집주인 ㄴ씨가 소유한 서울 서초구의 아파트 임대차 계약을 체결했다. 보증금 12억4천만 원에 2년 거주 조건이었다. 계약 만료일이 다가오자 ㄱ씨는 2021년 10월 계약갱신을 요청했지만 ㄴ씨는 자신이 직접 들어와 살겠다며 갱신을 거절했다. 2년 사이 부동산 가격이 폭등했고, ㄱ씨는 2021년 11월 보증금 13억 원에 월세 150만 원으로 새로운 임대차 계약을 체결했다. 중개수수료 580만 원과 이사 비용 281만 원도 들었다. 하지만 집주인 ㄴ씨는 ㄱ씨를 내보낸 집에 실거주하지 않았다. 대신 ㄱ씨가 이사를 나가자 마자, 2021년 12월 해당 아파트를 다른 사람에게 36억7천만 원에 매도했다. ㄴ씨의 아파트 매매 사실을 알게 된 ㄱ씨 쪽은 ㄴ씨를 상대로 소송을 냈다. 재판부는 세입자 ㄱ씨의 손을 들어줬다. ㄴ씨의 매도행위가 "주택임대차보호법을 위반"이라며 "정당한 사유 없이 임대차계약 갱신을 거절함으로써 계약갱신청구권을 침해한 불법행위"라고 판단한 것이다. 주택임대차보호법은 임대인이 실거주하겠다며 임차인을 내보낸 뒤 새로운 임차인을 들일 때 손해배상 책임을 지운다. 하지만 매도한 경우에 대해서는 별다른 배상 조항이 없다. ㄴ씨 쪽은 이를 이유로 배상 책임이 성립하지 않는다고 주장했다. 그러나 재판부는 이 경우에도 손해배상 책임이 인정된다고 판단했다. 주택임대차보호법이 "임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 정한 이상, 법이 정하지 않은 사유로 세입자의 계약갱신을 거부한 ㄴ씨의 행위를 민법상 불법행위로 볼 수 있다는 것이다.

참고자료

• 〈실거주〉, 《네이버 국어사전》
• 우리집 변호사, 〈집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)〉, 《우리집 변호사》
• 아뾰오옹, 〈실거주의무란? (실거주의무에 대해서 알아보기/전입의무 랑 다른 점)〉, 《티스토리》, 2021-08-18
• 최민영 기자, 〈'실거주' 전세 갱신 거절 뒤 집 판 집주인…법원 "2861만원 배상"〉, 《한겨레》, 2023-01-24

같이 보기

• 규제
• 확인
• 증명
• 임주자
• 세입자
• 거주의무

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