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임대사업자
임대사업자(賃貸事業者) 또는 임대업자(賃貸業者)는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법 제5조'에 따라 등록한 자를 말한다.
개요[편집]
주택임대사업자란 공공주택사업자(LH, SH)가 아니며 개인 또는 법인이 민간 주택을 취득해서 임대사업을 대상으로 등록한 경우를 말한다. 현재 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우에 임대사업자로 등록할 수 있다. 등록 방법은 본인 주소지 시·군·구청 주택과에 방문하여 신청할 수 있다. 직접 방문이 어려울 경우 온라인사이트인 '렌트홈(https://www.renthome.go.kr/)'에 접속해 신청할 수 있다. 이처럼 복잡한 절차를 거쳐 임대사업자로 등록하는 이유는 각종 세제해택을 받을 수 있기 때문이다. 우선 주택 취득시 발생되는 취득세가 감면된다.
전용면적 60㎡ 이하 신축 주택 취득하면서 임대사업자 등록 시 내야 할 취득세 100% 감면된다(단 취득세가 200만 원을 초과하는 경우 85%만 감면됨). 또한, 재산세 감면 혜택도 있다. 전용면적 40㎡ 이하는 면제(세액 50만 원 초과 시 85% 경감), 전용면적 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 전용면적 60~85㎡ 이하는 50% 감면된다. 단 기준시가 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하인 경우만 해당된다. 이밖에 양도소득세, 임대소득세, 종합부동산세 등에서도 특례를 적용받을 수 있다.
세제 혜택은 주택 유형, 기준시가, 면적, 등록 시기, 임대의무기간 등에 따라 상의하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시·군·구청에 확인해야 한다. 혜택만 있는 건 아니고 의무사항도 있다. 등록임대주택은 임대의무 기간(10년 이상)동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없다. 또 등록 이후부터 해당 주택은 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내)제한 규정을 받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없다.[1]
임대사업자 등록 방법[편집]
주택을 구입하거나 다주택자 고민이 주택임대사업자 등록 방법대로 진행할지 말지 고민일 텐데, 보유한 주택 규모와 취득 시점 및 가격 등 조건에 따라 혜택이 달라질 수 있다. 임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자이며 민간임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록된 주택을 말한다. 등록임대주택은 임대의무기간 10년동안 임대해야 하며 임대사업자 개인 사정으로 말소할 수 없다. 기존 단기임대 및 아파트 장기매입임대주택 8년 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었다. 폐지되는 단기 장기 일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무 기간이 종료된 날 자동으로 말소되었으며 법 시행일 전에 임대의무기간이 겨오 가한 경우 법 시행일에 해당 임대주택 등록이 말소된 것이다.
주택임대사업자 등록절차[편집]
주소지 시, 군, 구청 주택과에 취득일로부터 60일 이내에 주택임대 사업자등록 실시를 반드시 해야 한다. 방문 시 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있으며 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋다. 임대사업자 등록신청서를 작성할 때 의무기간 8년, 4년 중 선택할 수 있다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 사전에 확인해야 하며 월세를 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금 혜택이 더 많다.
주택임대사업자 등록증 발급
임대사업자 등록증을 받으려면 기다려야 하고 발급 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 발송된다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내야 한다.
등록면허세 납부
등록면허세 창구로 가셔서 등록면허세 납부금 1만 5천 원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부 할 수 있다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 된다.
임대 신고
주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야 하는데, 임대신고는 건물 소재지 시, 군, 구청 주택과로 방문해야 한다. 주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 된다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능하며 인터넷으로 신고하는 방법도 있고 세무서에 방문해서 할 수도 있다.[2]
임대사업자에 대한 혜택[편집]
토지의 우선공급 등 지원
- 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있다.
- 임대사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 민간임대주택을 건설하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우로서 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 공익사업자 지정을 요청할 수 있다.
- ※ 민간임대주택 건설 시 토지의 우선공급 방법 등 건설 관련 지원에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <민간임대주택의 건설>에서 확인할 수 있다.
건폐율, 용적률, 층수제한 완화
- 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 건폐율과 용적률의 경우 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 연립주택과 다세대주택의 경우 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
세제혜택
임대사업자는 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받을 수 있다.
- 취득세 감면
- 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우: 취득세 면제
- 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우: 취득세의 50% 경감
- 재산세 감면
- 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔: 재산세 면제
- 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 75% 경감
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 50% 경감
- 종합부동산세 감면
- 일정규모의 임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봄
- 소득세 또는 법인세 감면
- 임대사업자등록을 한 자가 일정규모의 임대주택을 1호 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 30% 감면
- ※ 장기일반민간임대주택등의 경우: 75% 감면
- 임대사업자등록을 한 자가 일정규모의 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 20% 감면
- ※ 장기일반민간임대주택등의 경우: 50% 감면
- 양도소득세 감면(장기보유특별공제)
- 거주자가 장기일반임대주택 등을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용함.
- 다만, 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용
그 밖의 각종규제의 완화
민간임대주택사업의 활성화를 위해 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제13499호 2015.8.28. 전부개정, 2015.12.29. 시행)에 따라 민간임대주택에 관한 다음의 규제들이 완화되었다.
- 민간임대주택 대상에 준주택 포함 : 민간임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택 및 다음의 건축물("준주택"이라 함)을 포함하였다.
- 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택 외의 건축물을 「건축법」에 따라 「주택법 시행령」 제4조 제1호의 기숙사로 리모델링한 건축물
- 다음의 요건을 모두 갖춘 「주택법 시행령」 제4조 제4호의 오피스텔
- 가. 전용면적이 120제곱미터 이하일 것
- 나. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것
- 민간임대주택 대상에 일부만 임대하는 주택 포함 : 민간임대주택의 대상 주택에 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함하였다.
- 임차인 선정 : 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등 공급에 관한 사항은 임대사업자가 각 민간임대주택별로 정한 방법에 따라 공급하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항 참조).
- 초기 임대료 제한 배제 : 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함)를 임대사업자가 정할 수 있도록 하였다. 다만, 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택, 세대 수 등을 고려하도록 하였다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제1항 및 제2항 참조).[3]
주택임대사업자 장단점[편집]
주택임대사업자 장점으로는 세금감면의 혜택이 있는데, 재산세 감면 및 양도소득세 감면을 받을 수 있는 것이 가장 큰 장점이다.
재산세 감면
재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라지는데, 전용면적 60m 이하 단기임대일 경우 50% 감면 혜택과 공공지원이며 장기일반이면 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야 혜택을 받을 수 있으니 주의해야 하고 다가구 주택도 감면받을 수 있다.
양도소득세 감면
주택임대 사업자등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점이다. 양도세 중과를 피하고자 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 개시일 당시 주택 가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하이며 의무임대기간 8년을 유지하면 된다.
주택임대사업자 단점
주택임대사업자 단점으로는 의무기간을 준수해야 한다. 의무 임대 등록은 최소 4년 이상해야 하는데 8년 이상 의무로 임대해야 더 큰 절세 효과를 체험할 수 있다. 또한, 임대조건이 변경되거나 표준임대계약서 달성 시마다 변경신고를 해야 해서 번거로운 점이 있다.
의무임대 기간 준수
의무 임대 기간이 큰 단점인데 주택임대 등록은 최소 4년 간 임대해야 양도소득세 및 거주 주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 4년 임대보다 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세 효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 경우가 많다. 8년을 채우지 못하고 주택을 처분하게 될 시 과태료 3천만 원을 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금 또한 토해내야 한다.
사업자현황 신고 의무
세금감면 혜택을 받기 위해 반드시 표준임대계약서를 작성하여 임차인이나 임대조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대상황에 대한 변경신고도 필수요건이다. 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야 하므로 5월에 소득세 신고를 납부해야 한다. 신고하지 않으면 과태료나 각종 세금 혜택 등을 못 받을 수 있으므로 잊지 말고 신고해야 한다.[2]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 천정훈 기자, 〈제목세제 혜택 현행 유지… 임대사업자란 무엇?〉, 《충청일보》, 2021-08-18
- ↑ 2.0 2.1 deem, 〈임대사업자 등록 방법 및 장점 단점〉, Demo-News, 2021-07-24
- ↑ 〈임대사업자에 대한 혜택〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료[편집]
- 〈임대사업자에 대한 혜택〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 천정훈 기자, 〈제목세제 혜택 현행 유지… 임대사업자란 무엇?〉, 《충청일보》, 2021-08-18
- deem, 〈임대사업자 등록 방법 및 장점 단점〉, Demo-News, 2021-07-24
같이 보기[편집]
