감정평가

감정평가(鑑定評價)는 감정업자가 동산이나 부동산 따위와 같은 재산의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 가격으로 표시하는 일을 말한다.

개요

감정평가는 부동산의 가치나 임대료의 액수를 평가하여 산정하는 것이다. 즉, 감정평가란 "토지 등"의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것이다. 이때 "토지 등"이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다. 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리·임료 등의 경제적 가치를 통화단위로 표시하는 것을 말한다. 1918년 10월 조선식산은행에서 처음 도입하였으나 제도적으로는 1989년 7월 1일 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률이 제정된 뒤 시행되었다. 토지평가제도를 체계화하고, 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하려는 것이다. 1969년 4월 설립된 한국감정원이 업무를 수행해오다가 1989년 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 따라 토지공개념이 도입되며 민간업체들이 나타났으며, 1997년 말 부동산시장을 해외에 개방하며 국제적인 업체들도 등장하였다. 감정평가 대상으로는 토지, 건물, 저작권, 산업재산권, 어업권, 양식 업무 권역, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 부동산, 동산, 유·무형자산 등이 있다. 이 업무를 하는 이를 감정평가사라고 하며, 일정 부동산의 경제적 가치를 판정하고 이를 화폐액으로 표시하는 것을 부동산 감정평가라고 한다. 또한, 부동산이 토지 및 건물 등과 결합된 상태 그대로 그 구성 부분의 가격을 감정평가의 대상으로 하는 것을 부분 감정평가라고 하며, 부동산의 분할을 전제로 하여 분할 후의 부동산을 단독인 것으로 행하는 감정평가를 분할감정평가라고 한다.

특징

감정평가는 부동산·동산을 포함하여 토지, 건물, 기계 기구, 항공기, 선박, 유가 증권, 영업권과 같은 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 일련의 업무를 말한다. 일반적으로 줄여서 '감정'이라고도 한다. 경제 규모의 확대와 고도성장은 국민 경제생활의 과학화·합리화의 요망과 함께 모든 경제활동의 기초가 되는 각종 재화에 대한 적정한 가치판단과 공정 타당한 가격 형성을 위한 공정거래의 매개용역으로서의 이른바 감정평가를 해야 하게 되었다. 대한민국 최초의 법률을 근거로 한 감정평가 업무는 1918년 10월 조선식산은행 기술과에서 비롯되어 각 금융기관에 보급되었는데, 민족항일기의 감정평가 업무는 '저당주의 평가방식'이 주류를 이루었다. 1945년 광복 후에는 귀속재산의 불허감정, 법원 집달리에 의한 감정 등이 감정 분야의 일부를 형성해 왔다.

그 뒤 정부의 감정업무의 일원화시책과 함께 1969년 4월 감정전담기관으로서 한국감정원(韓國鑑定院)이 설립되었다. 이어 1973년 12월 한국 감정평가 사상 최초로 감정평가제도의 기본법인 ＜감정평가에 관한 법률＞이 제정, 공포되어, 1974년 4월 1일부터 시행되었다. 그 뒤 1989년 7월 동법은 폐지되고 『지가공시 및 토지 등의 평가에 대한 법률』 이 제정되었다. 그 뒤 정부의 감정업무의 일원화시책과 함께 1969년 4월 감정전담기관으로서 한국감정원(韓國鑑定院)이 설립되었다. 이어 1973년 12월 우리 나라 감정평가사상 최초로 감정평가제도의 기본법인 ＜감정평가에 관한 법률＞이 제정, 공포되어, 이듬해 4월 1일부터 시행되었다. 그 뒤 1989년 7월 동법은 폐지되고 『지가공시 및 토지 등의 평가에 대한 법률』 이 제정되었다.

감정평가는 부동산 거래 등 특히, 경매부동산 등의 폭주 등으로 경제적 상황에 따른 과학적인 정확성이 요구된다. 감정평가하는 데 있어서 감정의 종류로는 일괄감정·구분감정·부분감정의 세 종류가 있다. 일괄감정은 두 개 이상의 물건이 같은 가격으로 감정되거나 물건 상호 간의 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 이용되고, 구분감정은 한 개의 물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에 이용되며, 부분감정은 일체로 이용되고 있는 물건에 대하여 필요로 일부만을 감정할 때 이용된다.

감정평가의 방법

감정평가의 방법으로는 매매사례비교법·임대사례비교법·원가법·적산법·수익 환원법·수익분석법 등 여러 가지가 있다.

• 매매사례비교법은 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 매매사례와 비교하여 가격설정과 대상 물건의 현황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 가하여 가격을 추정하는 방법이다.
• 임대사례비교법은 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 가격시점과 대상 물건의 상황에 맞게 시점수정 및 사정보정을 기하여 임료를 추정하는 방법이다.
• 복성식평가법은 가격시점에 대상 물건을 재생산 또는 재취득하는데 필요한 재조달 원가에 감가수정을 가하여 대상 물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법이다.
• 적산법은 가격시점에서 대상 물건의 정상시가를 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상 물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법이다.
• 수익 환원법은 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에서의 감정가격을 산정하는 방법이다.
• 수익분석법은 일반 기업경영 때문에 산출된 총이익을 분석하여 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 뒤, 이에 필요한 경비를 가산하여 대상 물건의 임료를 산정하는 방법이다. 감정 방법을 적용할 때 감정가격은 매매사례비교법·복성식 평가법, 수익 환원법의 임료는 임대사료비교법·적산법, 수익분석법에서는 대상 물건에 따라 적정한 방법을 선택한다.

감정평가 관련

감정평가업자

감정평가업자(鑑定評價業者)란 감정평가사 시험에 합격하고 실무수습을 마친 자가 적정가격의 평가 등 감정평가 업무를 하기 위해 국토교통부장관에게 그 자격을 등록하고 감정평가업을 영위하기 위해 국토교통부장관에게 감정평가사무소 개설신고를 한 자를 말한다. 관련법은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이다.

감정평가사

감정평가사(鑑定評價士)란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이 정하는 바에 따라 국가 자격시험에 합격하고 실무수습을 마친 자를 말한다. 감정평가사는 전문지식을 보유하고 토지, 건물, 동산, 유가증권 등의 재산을 평가하는 사람이며, 공익사업을 위한 보상평가, 은행의 담보평가, 법원의 경매평가, 개발이익환수를 위한 평가 등 업무를 수행자는 자이다. 부동산의 가격은 단순한 것이 아니어서, 대부분의 나라가 전문가인 감정평가사(valuer·appraiser)가 그 가격을 평가하도록 한다. 감정평가사는 국가가 공인자격을 주거나 민간협회가 부여하는데, 나라에 따라 다르다.

대한민국은 1972년 12월에 제정된 국토이용관리법에 따라 토지평가사제도(土地評價士制度)가 수립되었고, 1973년 12월에 감정평가에 관한 법률에 따라 공인감정사제도(公認鑑定士制度)가 수립되었다. 양자는 1989년 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 제정으로 감정평가사로 통합되었으며, 이 법이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률로 제정(2016. 1. 19.)되어 오늘에 이르고 있다. 자격시험은 국토교통부가 주관하며, 한국산업인력공단에 위탁하여 관리한다. 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 나누어 보고 이 시험에 합격하면 대통령령이 정하는 기간 이상의 실무수습을 마쳐야 한다. 대통령령이 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가 관련 업무에 종사한 자는 1차 시험을 면제받을 수 있다.

1차 시험은 민법(총칙, 물권), 부동산학원론 및 경제학원론 80분, 감정평가관계법규(국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 국유재산법, 건축법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 중 지적에 관한 규정, 부동산 등기법, 동산·채권등의 담보에 관한법률 및 도시 및 주거 환경 정비법 ) 및 회계학 80분, 영어(2009년 20회 감정평가사 자격시험부터 영어 과목은 민간어학시험 성적표로 대체)가 있으며, 객관식 필기시험으로 치른다.

1차 시험의 합격발표가 난 후 2차 시험 원서접수가 있다. 2차 시험은 감정평가 실무 100분, 감정평가이론 100분, 감정평가 및 보상법규(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 100분이 있으며, 논문형 필기시험으로 치른다.

합격기준은 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 결정한다. 단, 최소 합격 인원에 미달하면 최소 합격 인원의 범위에서 매개 과목 40점 이상 득점한 자 중에서 전 과목 평균 득점에 의한 고득점자순으로 합격자를 결정한다. 최근 매년 합격자는 200명 내외이다. 환경변화와 전문성을 강화하기 위해, 시험과목 등 제도를 개선해야 한다는 논의가 오래전부터 지속하고 있으나, 아직 개선되지 않고 있다.

참고자료

• 〈감정평가〉, 《네이버 국어사전》
• 〈감정평가〉, 《용어해설》
• 〈감정평가〉, 《부동산용어사전》
• 〈감정평가〉, 《두산백과》
• 〈감정평가〉, 《한국민족문화대백과》
• 〈감정평가업자〉, 《부동산용어사전》
• 〈감정평가사〉, 《부동산용어사전》

같이 보기

• 감정
• 평가
• 가격
• 재산
• 산정
• 가액
• 동산
• 부동산
• 임대료
• 소유권
• 감정업자
• 감정평가사

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