미등기

미등기(未登記)는 아직 등기하지 않은 것을 의미한다.

미등기 관련

대지권 미등기

대지권 미등기(垈地權未登記)는 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의거하여 인정된 권리로서 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 아직 등기하지 않는 것을 말한다. 원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 없지만, 미등기 집합 건물에 대하여 경매신청 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 본다. 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종 된 권리로, 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하기 때문이다. 다만 신도시지역의 대지권 미등기의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하는 경우도 있으니, 주의가 필요하다.

대지권 미등기 건물

대지권이란 아파트를 예를 들어 설명하면, 구분소유자가 전유부분(건물부분)을 소유하기 위해 아파트 1동의 건물이 소재하는 대지에 대하여 가지는 권리로, 대지권이라는 권리 안에는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 포함되어 있다. 또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 "대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다."라고 규정하고 있는만큼 대지권과 대지사용권은 같은 개념으로 본다. 일반적으로 대지권은 전유부분에 대한 등기를 할 때 함께 등기하고, 대지권 등기를 할 때는 등기기록에 대지권의 목적인 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 대지권이라는 뜻을 기재하여야 한다. 즉 대지권에 대한 등기가 반드시 함께 되어야 함에도 불구하고 대지의 분필이나 합필의 정리, 환지절차 정리의 지역, 집합건물 각 세대 간의 지분비율을 두고 분쟁이 발생한 경우, 시행사의 내부사정 등에 의해 보존등기 시 대지권에 대한 등기가 이루어지지 않는 경우가 발생하게 된다.

미등기건물

미등기건물(未登記建物)은 등기부 상에 아직 소유권보존등기를 하지 않은 건물을 말한다.

미등기건물의 보존

미등기건물의 소유권 보존등기는 다음과 같다.

① 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인,

② 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자,

③ 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는자,

④ 특별자치도지사, 시장, 군수, 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인으로 자기의 소유권을 증명하는 자가 신청할 수 있다. 근거법은 부동산등기법이다.

미등기부동산

미등기부동산(未登記不動産)란 건축허가 또는 건축신고를 적법하게 마치고, 공사하여 예정된 건물의 모든 공정이 완성되었거나 또는 그 미완성 부분이 매우 작아 사회적 통념상 완성된 것으로 볼 수 있을 정도의 공정에 달한 건물을 말한다. 다만, 건축법 위반 사항이 있어서 사용승인을 받지 못하고 있거나, 또는 그 밖의 건축주의 사정으로 사용승인신청을 하지 않고 있어서 부동산등기법(제65조)의 요건을 충족하는 서류를 구비할 수 없는 건물로 한정된다. 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다. 등기관이 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 않는다. 다만, 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다. 근거법은 부동산등기법 및 민사집행법이다.

미등기양도자산

미등기양도자산(未登記讓渡資産)이란 토지·건물 또는 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한다. 미등기양도 사실은 투기혐의자에 대한 부동산거래 추적과정에서 나타나는데, 양도소득세 계산이 최고세율이 적용되며(75%)양도소득세 및 양도소득특별공제, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 또한 양도소득세 특별부가세의 각종비과세 감면규정의 적용이 배제되며 미등기양도자는 부동산등기특별조치법에 의해 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있다. 그러나 다음에 해당되는 경우에는 법률상 또는 사실상 등기가 불가능하므로 미등기양도자산에서 제외된다.

• 할부·연불로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
• 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
• 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상이 되는 토지
• 소득세법에서 정한 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산
• 토지구획정리사업이 종료되지 않음으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지

미등기토지

미등기토지(未登記土地)란 토지를 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 않고 있는 상태의 토지를 말한다. 미등기토지의 소유권 보존등기는 다음과 같다.

① 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인.

② 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자.

③ 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청하여 등기할 수 있다.

※ 근거법은 부동산등기법이다.

미등기전매

미등기전매(未登記轉賣)란 자산(물권 그 중에서도 주로 부동산)을 탈세, 투기목적으로 계약금만 지급한 후 잔금 지급일에 매도하는 거래를 말한다. 같은 말로 "가등기 전매" 또는 법률용어 "중간생략등기". 하지만 대한민국에서는 이유 여하를 불문하고 미등기 전매는 무조건 범죄이다. 예를 들어 A가 자기 소유인 부동산을 등기를 안 하고 B에게 양도한 다음 B가 C에게 양도한 경우, 등기를 안 하거나 C의 이름으로 등기하면 국가는 등기부 기준으로 B가 중간에 거래에 참여한 사실을 파악할 수 없다. 국세청과 지자체 입장에서는 부동산 투기로 매매차익을 남긴 B에게 취·등록세는 물론이고 양도소득세도 부과할 수 없게 된다.

미등기 전매가 적발된 경우 거래당사자에게 형사처벌, 과징금 부과, 중과세 등 막대한 불이익을 준다. 대법원판례는 부동산등기특별조치법 제8조의 처벌규정을 강행규정이아니라 단순한 단속규정에 불과하다고 보아 미등기전매행위에 따른 중간생략등기를 실체관계에 부합하면 유효한 등기로 보므로 매수인은 유효하게 소유권을 취득한다고 한다. 미등기 전매라는 이름보다 이를 행하는 사람들의 호칭이 더 유명한데, 아파트 분양 현장을 돌아다니면서 미등기 전매를 중개하거나 중개인이 전매에 참여하기도 하는 부동산 중개인들을 속칭 떴다방이라고 한다.

대한민국 부동산 역사에서 미등기 전매가 처음 등장한 것은 1950년대이지만 본격적으로 사회문제으로 대두된 것은 1968년이다. 미국에서는 바이어가 에스크로를 오픈하면 그 바이어 이름으로 타이틀이 등록되어야 부동산을 매매할 수 있고 2008년 미국 부동산이 호황일때도 한국처럼 미등기 전매했다가는 주식 내부정보를 이용해서 이득 챙긴 것에 대한 처벌 수준과 같다.

미등기 전매에 대한 제재 및 처벌

대한민국에서 미등기 전매를 했다가 국가 및 공공기관에 적발되면, 정도에 따라 과징금 부과 같은 행정처분은 물론이고 벌금형 혹은 징역까지 먹을 수도 있다.

• 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금(부동산등기특별조치법)
• 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금(부동산 실권리자등기에 관한 법률)
• 과징금 및 이행강제금(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)

• 과징금 : 부동산 평가액×30%
• 이행강제금 : 부동산 평가액×10%

• 양도소득세(소득세법)

• 양도소득에 대한 모든 비과세·공제·감면혜택 배제
• 양도소득세= 양도차익×77%

• 조세범 처벌법에 의한 처벌
• 형법상 사문서위조, 위조사문서행사에 대한 처벌

만약 재수 없으면 미등기 전매로 얻은 이익 전부 국가에 헌납하고 거래당사자는 징역 살게 될 수도 있는 셈이다.

참고자료

• 〈미등기〉, 《네이버 국어사전》
• 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
• 〈미등기건물〉, 《부동산용어사전》
• 〈미등기부동산〉, 《부동산용어사전》
• 〈미등기양도자산〉, 《매일경제》
• 〈미등기토지〉, 《부동산용어사전》
• 〈미등기 전매〉, 《나무위키》
• 법무법인 율빛, 〈대지권미등기, 대지권없는 건물이란 (대구부동산변호사)〉, 《네이버 블로그》, 2022-11-15

같이 보기

• 등기
• 권리
• 대지권
• 아파트
• 미등기건물
• 미등기토지
• 미등기전매
• 미등기부동산
• 대지권 미등기
• 미등기양도자산

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