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2023년 5월 18일 (목) 10:02 판
주택임대(住宅賃貸)는 소유자가 거주자와 임대차 계약을 맺어 집세를 받고 주택을 빌려주는 행위를 말한다.
주택임대 관련
주택임대신고서
주택임대신고서는 주택임대를 신고하기 위해 작성하는 신고서 양식이다. 주택임대 신고서는 사람이 들어가 살 수 있도록 지은 건물인 주택을 임대하고자 하는 목적으로 작성하는 신고서이다. 작성을 통해 임대하고자 하는 주택에 대한 정보를 파악하기 쉽다. 서식 내용은 신고를 하는 신고인의 상호 또는 법인명, 사업자등록번호와 대표자의 이름, 전화번호 소재지 등의 인적사항이 있고, 임대주택을 신축한 일지와 임대호수, 신축한 날짜와 해당 건물과 대지 면적, 임대를 개시한 날짜 등으로 구성되어 있다. 작성 시 임대차계약서 사본과 임대차 계약에서 돈을 내고 빌려 쓰는 임차인의 주민등록 표본 각각 1부를 첨부하도록 한다. 또한 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정 부령이 정하는 주택임대 신고서를 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 주택임대신고서의 작성팁은 아래와 같다.
- 임대하고자 하는 주택의 인적사항을 정확히 기재한다.
- 임차인의 주민등록표 등본 또는 주민등록증 사본을 첨부할 경우, 「주민등록법」 제29조 제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.[1]
주택임대계약서
주택임대계약서는 요약 주택을 전세나 월세로 일정 기간 빌려 사용하는 것에 관한 임대차 계약 문서를 말한다. 주택 임대 계약은 임차인이 임대차 계약에 따라 주택을 전세나 월세로 일정 기간 빌려 사용하며 그 대가로 임대인에게 대금을 지급하는 계약을 말하며 이것을 문서로 작성하여 기록한 것이 주택 임대 계약서이다. 즉, 주택 임대 계약은 임차인이 임대인으로부터 일정한 기간 주택을 빌려서 사용하고 그 대가로 차임을 지급하기로 약정한 것을 말한다. 계약하기 전에는 계약할 주택을 방문하여 상태를 점검한다. 또한, 부동산등기부를 열람하여 계약 당사자가 해당 주택의 실 소유자가 맞는지 확인한다. 주택 임대계약서에는 임대인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 전세 또는 월세 계약으로 사용한다는 내용을 명시한다. 또한, 부동산표시란에 물건소재지와 면적, 계약 내용에는 계약금과 잔금 및 기일, 임대인과 임차인의 인적사항 등을 정확하게 기록하도록 한다. 주택 임대계약서를 작성할 때에는 해당 부동산의 등기부 등본을 확인한 후, 계약 기간, 보증금 및 차임 등의 중요내용을 정확하게 기재하여야 한다.
- 임대는 전세와 월세를 통칭하여 부르는 말이다.
- 본 계약서는 중개업자를 포함한 문서이므로 중개업자 없이 진행하려면 수정하여 사용하도록 한다.
- 부동산의 표시를 정확하게 작성하며 특히 면적을 정확하게 작성하도록 한다.
- 금액을 기재할 때에는 한글이나 한자를 사용하며 괄호 안에는 아라비아 숫자를 함께 기재하여 금액의 변조를 막는다.
- 계약 당사자들은 해당 계약서를 인감도장을 날인하여 각자 1통씩 보관하도록 한다.
- 계약 직후에는 동사무소에서 확정일자를 받고, 전입신고를 한다.[2][3]
주택임대사업자
주택임대사업자란 공공주택사업자(LH, SH)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 "민간임대주택에 관한 특별법 제 5조"에 따라 등록한 자를 칭한다. 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기일반 민간임대주택으로 구분된다. 주택임대사업자 등록은 관할 시군구청에 신청하고 관할 세무서에 사업자 신청을 하면 완료된다. 온라인 및 직접 방문을 통해서 신청할 수 있으며 이때 세제혜택을 위한 민간임대주택에 관한 특별법(구청)에 따른 등록과 부가가치 세법에 대해 면제사업자(세무서)로 등록을 함께 해야 한다.
주택임대사업자의 혜택은 우선 취득세의 경우 단기, 공공지원, 장기 할 것 없이 60㎡ 이하이면 200만 원까지는 모두 면제되고 200만 원이 넘더라도 초과분만 85% 감면을 해줍니다. 예를 들어 일반 매매의 경우 300만 원 취득세가 발생한다면 주택임대사업자는 15만 원 내면 됩니다. 다만 60㎡가 넘어가면 20호 이상 등록 시 취득세 감면이 되고 감면율은 50%로 줄어든다. 재산세는 공공지원, 장기일반의 경우 면적이 60㎡ 이하면 면제 또는 75%까지 감면이 되나 초과하면 25% 감면되고 주택의 기준시가에 따라 수도권 6억, 비수도권 3억 이하면 해당된다. 종합부동산세는 건설임대와 매입임대가 다르게 적용된다. 건설임대사업자면 2호 이상 임대하면 전용면적 149㎡ 이하 (기준시가 6억 원 이하)는 종합부동산세 합산이 배제되고 매입임대인 경우는 1호 이상, 수도권 6억 원 비수도권 3억 원 이하면 면적 관계없이 종합부동산세가 합산 배제된다.
종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 재산세 외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택의 보유자에게 국가가 초과누진세율을 적용하여 부과하는 국세이다. 임대소득에 대한 소득세도 혜택이 있다. 2022년 12월 31일 이전에 종료되는 임대 계약의 임대소득에 대해 주택 1호 임대 75%, 2호 이상 임대 시 50% 경감 혜택이 있고 2천만 원 이하의 임대소득은 등록과 미등록에 따라 필요 경비율과 기본 공제 등이 차등 적용된다. 마지막으로 양도소득세는 임대 기간 8년 이상 50%, 10년 이상 70% 감면된다. 단 85㎡ 이하이고 기준시가가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 한다 등 몇 가지 전제 사항이 있습니다. 그 외에도 건설임대냐 매입임대냐에 따라 양도세 중과배제와 사업자 본인 거주 주택에 대한 1회 한도 양도세 비과세 혜택도 있으니, 사안별도 꼼꼼히 확인해야 한다.
주택임대사업자 등록 후 의무 위반 시 과태료
다주택자 중과로 인하여 많은 납세자가 주택임대사업자를 등록하고 여러 가지 세제 혜택을 받고 있다. 다만 세제 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 의무사항을 요구하고 있다. 이를 위반하는 경우 작게는 500만 원에서 많게는 무려 3,000만 원의 과태료를 부과하고 있다. 주택임대사업자를 등록한 경우 지켜야 할 의무에 대해서 충분히 알고 이를 준수할 필요가 있다.
- 의무임대 기간 내 양도금지 의무 : 주택임대사업자는 임대주택 등록일부터 의무임대 기간(4년, 8년) 동안 계속 임대하여야 하며 이 기간에 임대주택을 양도할 수 없다. 이를 위반하는 경우 주택당 3,000만 원의 과태료가 발생한다. 다만 의무기간 중 임대사업자에게 양도하는 경우 반드시 지자체 단체장에 신고하는 경우 예외적으로 과태료는 없다. 특히 잔금 수령일 전에 신고해야 한다.
- 임대 조건 등의 준수의무 : 주택임대사업자는 임대 기간 임대료의 증액을 청구하는 경우 종전 임대료의 5%를 초과해서는 안 된다. 위반 건수와 위반횟수에 따라 최소 500만 원부터 3,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있다.
- 임대차 계약 미신고 및 표준임대차계약서 미사용 : 주택임대사업자는 임대차 계약을 체결하는 하거나 변경하면 3개월 이내 주택 소재지 담당 지자체에 신고해야 한다. 또한, 표준임대차계약을 사용하지 않을 때도 위반횟수에 따라 500만 원부터 1,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있다.[4]
주택임대차보호법
주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다. 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관한 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임대인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하여 제정된 법률이다. 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정되었다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 민법에서 말하는 「전세(傳貰)」는 주택을 매매하거나 저당 잡힐 때처럼 등기부에 「등기(登記)」한 경우만 가리키는 것이다. 따라서 보통 행하는 전세는 거의 대부분 등기가 되어 있지 아니하기 때문에 엄밀한 의미에서 「전세(傳貰)」가 아니다. 등기하지 않고 보통 보증금을 내거나 월세(月貰)로 들어가 있는 경우는 법률상 「임대차(賃貸借)」라고 부른다. 즉, 등기한 경우는 민법의 보호를 받게 되고, 등기하지 않는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받게 되는 것이다.
토지의 경우 법률상의 주택이 아니므로 적용대상이 아니다. 민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 예컨대, 현실적으로 셋집을 얻어 사는 사람들이 전세권을 등기하는 사람은 없고, 거의가 채권인 임차권에 의하고 있다. 그러므로 그 집이 팔렸을 때 새 소유자에게 집을 비워 주어야 하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 있다. 이와 같은 민법의 불비를 보완하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정되었으며 전문 12조와 부칙으로 되어 있다.[5][6][7]
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
주택임대차보호법은 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.
임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
- 임대차기간(2년)의 보장
- 차임이나 보증금의 증액의 제한
- 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 대항력의 부여
- 보증금의 우선변제권 인정
- 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례
그 밖에, "임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다."라고 되어 있으나(제13조), 이 규정은 실무상 사문화되어 있다. 주택임대차보호법대로라면, 임대차보증금반환 사건은 소액사건이 아니더라도 이유기재도 생략하고 즉일선고를 할 수 있지만, 실제로는 그렇게까지 무지막지하게 재판을 하는 판사는 없다. 일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다. 특히 변호사에게는 열심히 공부해 두면 공부한 보람을 만족할 수 있는 대표적인 법률이기도 하다. 또한, 상가건물 임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.[8]
동영상
각주
참고자료
- 〈주택임대신고서〉, 《비즈폼 서식사전》
- 〈주택임대계약서〉, 《비즈폼 서식사전》
- 〈주택임대계약서〉, 《예스폼 서식사전》
- 〈주택임대차보호법〉, 《위키백과》
- 〈주택임대차보호법〉, 《법률용어사전》
- 〈주택임대차보호법〉, 《두산백과》
- 〈주택임대차보호법〉, 《나무위키》
- 목련고고, 〈1. 주택임대사업자란? 2.주택임대사업자 의무사항, 위반 시 과태료는?〉, 《에지인 공인중개사》, 2022-04-01
같이 보기
