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2023년 5월 18일 (목) 15:17 판
주택임대사업자(住宅賃貸事業者)는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법 제5조'에 따라 등록한 자를 말한다.
목차
개요
주택임대사업자란 공공주택사업자(LH, SH)가 아니며 개인 또는 법인이 민간 주택을 취득해서 임대사업을 대상으로 등록한 경우를 말한다. 현재 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우에 임대사업자로 등록할 수 있다. 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기일반 민간임대주택으로 구분된다. 주택임대사업자 등록은 관할 시군구청에 신청하고 관할 세무서에 사업자 신청을 하면 완료된다. 온라인 및 직접 방문을 통해서 신청할 수 있으며 이때 세제혜택을 위한 민간임대주택에 관한 특별법(구청)에 따른 등록과 부가가치 세법에 대해 면제사업자(세무서)로 등록을 함께 해야 한다.
주택임대사업자의 혜택은 우선 취득세의 경우 단기, 공공지원, 장기 할 것 없이 60㎡ 이하이면 200만 원까지는 모두 면제되고 200만 원이 넘더라도 초과분만 85% 감면을 해준다. 예를 들어 일반 매매의 경우 300만 원 취득세가 발생한다면 주택임대사업자는 15만 원 내면 된다. 다만 60㎡가 넘어가면 20호 이상 등록 시 취득세 감면이 되고 감면율은 50%로 줄어든다. 재산세는 공공지원, 장기일반의 경우 면적이 60㎡ 이하면 면제 또는 75%까지 감면이 되나 초과하면 25% 감면되고 주택의 기준시가에 따라 수도권 6억, 비수도권 3억 이하면 해당된다. 종합부동산세는 건설임대와 매입임대가 다르게 적용된다. 건설임대사업자면 2호 이상 임대하면 전용면적 149㎡ 이하 (기준시가 6억 원 이하)는 종합부동산세 합산이 배제되고 매입임대인 경우는 1호 이상, 수도권 6억 원 비수도권 3억 원 이하면 면적 관계없이 종합부동산세가 합산 배제된다.
종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 재산세 외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택의 보유자에게 국가가 초과누진세율을 적용하여 부과하는 국세이다. 임대소득에 대한 소득세도 혜택이 있다. 2022년 12월 31일 이전에 종료되는 임대 계약의 임대소득에 대해 주택 1호 임대 75%, 2호 이상 임대 시 50% 경감 혜택이 있고 2천만 원 이하의 임대소득은 등록과 미등록에 따라 필요 경비율과 기본 공제 등이 차등 적용된다. 마지막으로 양도소득세는 임대 기간 8년 이상 50%, 10년 이상 70% 감면된다. 단 85㎡ 이하이고 기준시가가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 한다 등 몇 가지 전제 사항이 있습니다. 그 외에도 건설임대냐 매입임대냐에 따라 양도세 중과배제와 사업자 본인 거주 주택에 대한 1회 한도 양도세 비과세 혜택도 있으니, 사안별도 꼼꼼히 확인해야 한다.[1][2]
주택임대사업자 등록 방법
주택을 구입하거나 다주택자 고민이 주택임대사업자 등록 방법대로 진행할지 말지 고민일 텐데, 보유한 주택 규모와 취득 시점 및 가격 등 조건에 따라 혜택이 달라질 수 있다. 임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자이며 민간임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록된 주택을 말한다. 등록임대주택은 임대의무기간 10년 동안 임대해야 하며 임대사업자 개인 사정으로 말소할 수 없다. 기존 단기임대 및 아파트 장기매입임대주택 8년 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었다. 폐지되는 단기 장기일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료된 날 자동으로 말소되었으며 법 시행일 전에 임대의무기간이 겨오가한 경우 법 시행일에 해당 임대주택 등록이 말소된 것이다.
주택임대사업자 등록절차
주소지 시, 군, 구청 주택과에 취득일로부터 60일 이내에 주택임대 사업자등록 실시를 반드시 해야 한다. 방문 시 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있으며 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋다. 임대사업자 등록신청서를 작성할 때 의무기간 8년, 4년 중 선택할 수 있다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 사전에 확인해야 하며 월세를 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금 혜택이 더 많다.
주택임대사업자 등록증 발급
임대사업자 등록증을 받으려면 기다려야 하고 발급 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 발송된다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내야 한다.
등록면허세 납부
등록면허세 창구로 가셔서 등록면허세 납부금 1만 5천 원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부할 수 있다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 된다.
임대 신고
주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야 하는데, 임대신고는 건물 소재지 시, 군, 구청 주택과로 방문해야 한다. 주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 된다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능하며 인터넷으로 신고하는 방법도 있고 세무서에 방문해서 할 수도 있다.[3]
주택임대사업자 의무사항
주택임대사업자 등록 후 의무 위반 시 과태료
다주택자 중과로 인하여 많은 납세자가 주택임대사업자를 등록하고 여러 가지 세제 혜택을 받고 있다. 다만 세제 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 의무사항을 요구하고 있다. 이를 위반하는 경우 작게는 500만 원에서 많게는 무려 3,000만 원의 과태료를 부과하고 있다. 주택임대사업자를 등록한 경우 지켜야 할 의무에 대해서 충분히 알고 이를 준수할 필요가 있다.
- 의무임대 기간 내 양도금지 의무 : 주택임대사업자는 임대주택 등록일부터 의무임대 기간(4년, 8년) 동안 계속 임대하여야 하며 이 기간에 임대주택을 양도할 수 없다. 이를 위반하는 경우 주택당 3,000만 원의 과태료가 발생한다. 다만 의무기간 중 임대사업자에게 양도하는 경우 반드시 지자체 단체장에 신고하는 경우 예외적으로 과태료는 없다. 특히 잔금 수령일 전에 신고해야 한다.
- 임대 조건 등의 준수의무 : 주택임대사업자는 임대 기간 임대료의 증액을 청구하는 경우 종전 임대료의 5%를 초과해서는 안 된다. 위반 건수와 위반횟수에 따라 최소 500만 원부터 3,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있다.
- 임대차 계약 미신고 및 표준임대차계약서 미사용 : 주택임대사업자는 임대차 계약을 체결하는 하거나 변경하면 3개월 이내 주택 소재지 담당 지자체에 신고해야 한다. 또한, 표준임대차계약을 사용하지 않을 때도 위반횟수에 따라 500만 원부터 1,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있다.[1]
주택임대사업자 등록 혜택
주택임대사업자 등록 시 누릴 수 있는 혜택
주택임대사업자로 등록할 경우 각종 세제 혜택을 받을 수 있다. 우선, 부부를 기준으로 9억 미만 1채의 주택을 보유하고 있으면 임대소득에 과세하지 않는다. 또한, 2채의 주택을 보유하고 있는 경우에는 주택 가격과 관계없이 월 임대료는 과세하지만, 전세 또는 임차보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 다만, 3채의 주택을 보유하고 있다면 월세나 전세·임차보증금 모두 과세 대상이다. 또한, 임대수입을 사람별로 계산해 연간 2,000만 원이 넘지 않으면 분리 과세하도록 하고 있는데, 이 부담이 생각보다 크지 않을 수 있다. 또한, 각종 경비 공제, 낮은 세율 적용 등 혜택을 감안하면, 건강보험료, 임대소득 세금부담 등을 고려해도 임대주택사업자 등록이 유리할 수도 있다. 실제 임대 소득세 감면은 국민주택규모 이하(전용 85㎡)이고 임대개시일의 공시가격이 6억 원 이하라면 2022년분 소득까지 30% 또는 75%를 감면받을 수 있다. 반대로 일반임대사업자 등록 시 가장 큰 장점은 건물분의 부가가치세가 환급할 수 있다는 점이다. 계약일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 임대사업자 등록신청을 하게 되면 최초 등록자만 분양 가액 중 건물 가격의 10%에 해당하는 금액에 대해서 부가세 환급을 받을 수 있다.
주택임대사업자 등록자가 누릴 수 있는 '세제 혜택'
주택 임대사업에 있어서 가장 매력적인 두 가지 혜택은 '안정적인 수익'을 추구할 수 있다는 것과 부동산의 가격 상승 시에는 이로 인한 이득까지 챙길 수 있다는 점이다. 여기에다 임대사업 활성화를 통한 건설경기 부양에 대한 정부의 의지로 각종 조세 혜택까지 주어진다. 이러한 세금감면 혜택을 많이 받기 위해서는 임대주택 규모가 전용면적 기준으로 18평을 넘지 않도록 하는 게 유리한데, 이는 '주택임대사업자'에 대한 혜택이 18평 이하 주택에 집중돼 있기 때문이다. 그렇다면 주택임대사업자가 주택을 매입, 보유, 양도했을 시 누릴 수 있는 세제 혜택은 아래와 같다.
- 주택 매입 시 혜택 : 주택을 매입할 경우 '취득세'를 내야 하는데요. 전용면적 18평 이하 주택을 신축하거나 분양받아 임대주택사업을 하면 취득세와 등록세(부가세 포함)가 전액 면제된다. 다만 취득세와 등록세는 임대 주택사업자가 일반 임대를 목적으로 건축하거나 최초로 승계 취득(신규분양포함)했을 때만 감면 혜택이 있다는 점에 유의해야 한다.
- 주택 보유 시 혜택 : 주택을 보유한 사람은 '보유세'를 내야 한다. 하지만 전용면적 18평 이하 주택으로 임대주택사업을 하면 재산세를 50% 깎아 주고 또 주택에 딸린 땅에 대한 종합토지세도 합산 과세 되지 않고, 0.3% 분리과세 세율이 적용된다. 또한, 양대 사업자에게는 간주 임대료(임대보증금에 은행 정기예금 이자율을 곱한 금액) 규정이 적용되지 않는다. 따라서 임대보증금만 받고 세를 놓을 때는 소득세부담이 전혀 없다.
- 주택 양도 시 혜택 : 주택을 팔 때는 양도소득세를 내야 한다. 그러나 거주자가 준공공임대주택을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 하지만 소득세법 개정안에 따라 2018년 4월 1일 이후 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역, 투기지역에서 주택을 팔 때 기본적으로 양도소득세가 중과세되고, 장기보유특별공제도 받지 못하게 되는 등 관련 규정이 강화되었다. 그러나 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면 혜택이 강화되는 부분도 있어 8년 이상 임대 시에 양도세 장기보유특별공제 비율이 기존 50%에서 70%로 상향(2019년 시행)된다.[4]
주택임대사업자 장단점
주택임대사업자 장점으로는 세금감면의 혜택이 있는데, 재산세 감면 및 양도소득세 감면을 받을 수 있는 것이 가장 큰 장점이다.
재산세 감면
재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라지는데, 전용면적 60m 이하 단기임대일 경우 50% 감면 혜택과 공공지원이며 장기일반이면 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있다. 단 2세대 이상 임대 목적으로 등록해야 혜택을 받을 수 있으니 주의해야 하고 다가구 주택도 감면받을 수 있다.
양도소득세 감면
주택임대 사업자등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점이다. 양도세 중과를 피하고자 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대개시일 당시 주택 가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하이며 의무임대 기간 8년을 유지하면 된다.
주택임대사업자 단점
주택임대사업자 단점으로는 의무기간을 준수해야 한다. 의무임대 등록은 최소 4년 이상해야 하는데 8년 이상 의무로 임대해야 더 큰 절세 효과를 체험할 수 있다. 또한, 임대 조건이 변경되거나 표준임대계약서 달성 시마다 변경신고를 해야 해서 번거로운 점이 있다.
의무임대 기간 준수
의무임대 기간이 큰 단점인데 주택임대 등록은 최소 4년간 임대해야 양도소득세 및 거주 주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 4년 임대보다 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세 효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 경우가 많다. 8년을 채우지 못하고 주택을 처분하게 될 시 과태료 3천만 원을 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금 또한 토해내야 한다.
사업자현황 신고 의무
세금감면 혜택을 받기 위해 반드시 표준임대계약서를 작성하여 임차인이나 임대 조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대상황에 대한 변경신고도 필수요건이다. 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야 하므로 5월에 소득세 신고를 납부해야 한다. 신고하지 않으면 과태료나 각종 세금 혜택 등을 못 받을 수 있으므로 잊지 말고 신고해야 한다.[3]
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 목련고고, 〈1. 주택임대사업자란? 2.주택임대사업자 의무사항, 위반 시 과태료는?〉, 《에지인 공인중개사》, 2022-04-01
- ↑ 천정훈 기자, 〈제목세제 혜택 현행 유지… 임대사업자란 무엇?〉, 《충청일보》, 2021-08-18
- ↑ 3.0 3.1 deem, 〈임대사업자 등록 방법 및 장점 단점〉, Demo-News, 2021-07-24
- ↑ 피앤에스, 〈'주택임대사업자 등록', 당신의 선택은?〉, 《네이버 포스트》, 2020-05-21
참고자료
- 목련고고, 〈1. 주택임대사업자란? 2.주택임대사업자 의무사항, 위반 시 과태료는?〉, 《에지인 공인중개사》, 2022-04-01
- 천정훈 기자, 〈제목세제 혜택 현행 유지… 임대사업자란 무엇?〉, 《충청일보》, 2021-08-18
- deem, 〈임대사업자 등록 방법 및 장점 단점〉, Demo-News, 2021-07-24
- 피앤에스, 〈'주택임대사업자 등록', 당신의 선택은?〉, 《네이버 포스트》, 2020-05-21
같이 보기
