임대사업자

임대사업자(賃貸事業者) 또는 임대업자(賃貸業者)는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 '민간임대주택에 관한 특별법 제5조'에 따라 등록한 자를 말한다.

개요

주택임대사업자란 공공주택사업자(LH, SH)가 아니며 개인 또는 법인이 민간 주택을 취득해서 임대사업을 대상으로 등록한 경우를 말한다. 현재 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우에 임대사업자로 등록할 수 있다. 등록 방법은 본인 주소지 시·군·구청 주택과에 방문하여 신청할 수 있다. 직접 방문이 어려울 경우 온라인사이트인 '렌트홈(https://www.renthome.go.kr/)'에 접속해 신청할 수 있다. 이처럼 복잡한 절차를 거쳐 임대사업자로 등록하는 이유는 각종 세제해택을 받을 수 있기 때문이다. 우선 주택 취득시 발생되는 취득세가 감면된다.

전용면적 60㎡ 이하 신축 주택 취득하면서 임대사업자 등록 시 내야 할 취득세 100% 감면된다(단 취득세가 200만 원을 초과하는 경우 85%만 감면됨). 또한, 재산세 감면 혜택도 있다. 전용면적 40㎡ 이하는 면제(세액 50만 원 초과 시 85% 경감), 전용면적 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 전용면적 60~85㎡ 이하는 50% 감면된다. 단 기준시가 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하인 경우만 해당된다. 이밖에 양도소득세, 임대소득세, 종합부동산세 등에서도 특례를 적용받을 수 있다.

세제 혜택은 주택 유형, 기준시가, 면적, 등록 시기, 임대의무기간 등에 따라 상의하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시·군·구청에 확인해야 한다. 혜택만 있는 건 아니고 의무사항도 있다. 등록임대주택은 임대의무 기간(10년 이상)동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없다. 또 등록 이후부터 해당 주택은 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내)제한 규정을 받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없다.

임대사업자 등록 방법

주택을 구입하거나 다주택자 고민이 주택임대사업자 등록 방법대로 진행할지 말지 고민일 텐데, 보유한 주택 규모와 취득 시점 및 가격 등 조건에 따라 혜택이 달라질 수 있다. 임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자이며 민간임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록된 주택을 말한다. 등록임대주택은 임대의무기간 10년동안 임대해야 하며 임대사업자 개인 사정으로 말소할 수 없다. 기존 단기임대 및 아파트 장기매입임대주택 8년 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었다. 폐지되는 단기 장기 일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무 기간이 종료된 날 자동으로 말소되었으며 법 시행일 전에 임대의무기간이 겨오 가한 경우 법 시행일에 해당 임대주택 등록이 말소된 것이다.

주택임대사업자 등록절차

주소지 시, 군, 구청 주택과에 취득일로부터 60일 이내에 주택임대 사업자등록 실시를 반드시 해야 한다. 방문 시 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있으며 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋다. 임대사업자 등록신청서를 작성할 때 의무기간 8년, 4년 중 선택할 수 있다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 사전에 확인해야 하며 월세를 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금 혜택이 더 많다.

주택임대사업자 등록증 발급

임대사업자 등록증을 받으려면 기다려야 하고 발급 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 발송된다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내야 한다.

등록면허세 납부

등록면허세 창구로 가셔서 등록면허세 납부금 1만 5천 원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부 할 수 있다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 된다.

임대 신고

주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야 하는데, 임대신고는 건물 소재지 시, 군, 구청 주택과로 방문해야 한다. 주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 된다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능하며 인터넷으로 신고하는 방법도 있고 세무서에 방문해서 할 수도 있다.

임대사업자에 대한 혜택

토지의 우선공급 등 지원

• 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있다.
• 임대사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 민간임대주택을 건설하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우로서 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 공익사업자 지정을 요청할 수 있다.

※ 민간임대주택 건설 시 토지의 우선공급 방법 등 건설 관련 지원에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <민간임대주택의 건설>에서 확인할 수 있다.

건폐율, 용적률, 층수제한 완화

• 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 건폐율과 용적률의 경우 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 연립주택과 다세대주택의 경우 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

세제혜택

임대사업자는 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받을 수 있다.

• 취득세 감면

• 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우: 취득세 면제
• 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우: 취득세의 50% 경감

• 재산세 감면

• 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔: 재산세 면제
• 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 75% 경감
• 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 50% 경감

• 종합부동산세 감면

• 일정규모의 임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봄

• 소득세 또는 법인세 감면

• 임대사업자등록을 한 자가 일정규모의 임대주택을 1호 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 30% 감면

※ 장기일반민간임대주택등의 경우: 75% 감면

• 임대사업자등록을 한 자가 일정규모의 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 20% 감면

※ 장기일반민간임대주택등의 경우: 50% 감면

• 양도소득세 감면(장기보유특별공제)

• 거주자가 장기일반임대주택 등을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용함.
• 다만, 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용

그 밖의 각종규제의 완화

민간임대주택사업의 활성화를 위해 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제13499호 2015.8.28. 전부개정, 2015.12.29. 시행)에 따라 민간임대주택에 관한 다음의 규제들이 완화되었다.

• 민간임대주택 대상에 준주택 포함 : 민간임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택 및 다음의 건축물("준주택"이라 함)을 포함하였다.

• 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택 외의 건축물을 「건축법」에 따라 「주택법 시행령」 제4조 제1호의 기숙사로 리모델링한 건축물
• 다음의 요건을 모두 갖춘 「주택법 시행령」 제4조 제4호의 오피스텔

가. 전용면적이 120제곱미터 이하일 것

나. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것

• 민간임대주택 대상에 일부만 임대하는 주택 포함 : 민간임대주택의 대상 주택에 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함하였다.
• 임차인 선정 : 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등 공급에 관한 사항은 임대사업자가 각 민간임대주택별로 정한 방법에 따라 공급하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항 참조).
• 초기 임대료 제한 배제 : 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함)를 임대사업자가 정할 수 있도록 하였다. 다만, 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택, 세대 수 등을 고려하도록 하였다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제1항 및 제2항 참조).

주택임대사업자 장단점

주택임대사업자 장점으로는 세금감면의 혜택이 있는데, 재산세 감면 및 양도소득세 감면을 받을 수 있는 것이 가장 큰 장점이다.

재산세 감면

재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라지는데, 전용면적 60m 이하 단기임대일 경우 50% 감면 혜택과 공공지원이며 장기일반이면 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야 혜택을 받을 수 있으니 주의해야 하고 다가구 주택도 감면받을 수 있다.

양도소득세 감면

주택임대 사업자등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점이다. 양도세 중과를 피하고자 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 개시일 당시 주택 가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하이며 의무임대기간 8년을 유지하면 된다.

주택임대사업자 단점

주택임대사업자 단점으로는 의무기간을 준수해야 한다. 의무 임대 등록은 최소 4년 이상해야 하는데 8년 이상 의무로 임대해야 더 큰 절세 효과를 체험할 수 있다. 또한, 임대조건이 변경되거나 표준임대계약서 달성 시마다 변경신고를 해야 해서 번거로운 점이 있다.

의무임대 기간 준수

의무 임대 기간이 큰 단점인데 주택임대 등록은 최소 4년 간 임대해야 양도소득세 및 거주 주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 4년 임대보다 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세 효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 경우가 많다. 8년을 채우지 못하고 주택을 처분하게 될 시 과태료 3천만 원을 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금 또한 토해내야 한다.

사업자현황 신고 의무

세금감면 혜택을 받기 위해 반드시 표준임대계약서를 작성하여 임차인이나 임대조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대상황에 대한 변경신고도 필수요건이다. 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야 하므로 5월에 소득세 신고를 납부해야 한다. 신고하지 않으면 과태료나 각종 세금 혜택 등을 못 받을 수 있으므로 잊지 말고 신고해야 한다.

참고자료

• 〈임대사업자에 대한 혜택〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 천정훈 기자, 〈제목세제 혜택 현행 유지… 임대사업자란 무엇?〉, 《충청일보》, 2021-08-18
• deem, 〈임대사업자 등록 방법 및 장점 단점〉, Demo-News, 2021-07-24

같이 보기

• 임대
• 개인
• 법인
• 주택
• 임대료
• 부동산
• 특별법
• 임대사업
• 민간주택
• 신축주택
• 등록면허세
• 민간임대주택

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