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상투
상투는 주식이나 부동산 등 자산 투자에서 최고점에 매입하여 걸려있는 상태를 말한다. 즉, 최고로 오른 주식 시세를 속되게 이르는 말이다.
개요[편집]
상투란 주가변동의 폭이 상하로 심하게 나타날 때, 가장 고가권의 주가 수준을 말하며 상투에서 주식을 산 경우를 상투를 잡았다고 한다. 즉, 차트 모양과 상투의 끝 모양이 비슷하다고 하여 붙여졌다. 일반적으로 상투는 최고로 오른 꼭대기서 사서 손해를 왕창 봤다는 뜻으로 쓰인다. 옛날 대한민국 조상들이 머리를 모아 틀어 올린 것을 상투라 하는 말에서 유래한다. 보통 '상투를 잡았다'고 말하는데 이 상황이 되면 해당 자산에 투자한 일부 사람들, 특히 상투 지점에서 투자를 단행한 이들은 탄식하게 된다. 십중팔구 고점에서 떨어지기 때문이다. 또한, 주식시장에서 맨 꼭대기 가격에서 주식을 매수해서 손실을 본 것을 말한다. 남들 따라 주식을 사다 보면 주가가 꼭대기(상투)에 있을 때 주식을 사게 된다. 그러나 상투에 있던 주가가 사자마자 바닥으로 떨어지면 속이 타게 된다. 부동산에서는 상투란 말을 잘 쓰지 않으며 이는 주식시장과 부동산 시장은 근복적으로 다르기 때문이다.[1][2][3][4]
부동산 상투의 사례[편집]
'빚투'로 주택 상투 잡은 2030
가파르게 오르는 금리가 2030 청년들을 옥죄고 있으며 '빚투'로 쌓아올린 집값이 감당하기 어려운 이자로 되돌아오고 있다. 고금리 추세가 이어질 경우, 부동산 폭락 영향과 맞물려 2030세대에서 신용불량자가 폭발적으로 나올 수 있다는 지적이 제기된다. 부동산 중개플랫폼 '직방'이 2022년 10월 18일부터 11월 1일까지 앱 사용자 948명을 대상으로 조사한 결과를 보면, 2021년과 비교해 대출 이자가 '늘었다'고 70.7%가 응답했다. '변동없다'는 응답은 26%, '줄었다'는 응답은 3.3%에 불과했다. 수도권 중심으로 이자 부담이 더 큰 것으로 조사됐다. 인천(79.4%)과 서울(78.5%) 거주자에게서 이자 부담이 늘었다는 응답이 높았고 경기(70.4%) 거주자도 70% 이상이 늘었다. 이자 부담이 늘어난 배경은 한국은행의 기준금리 인상이다. 2021년 7월 0.5%에 불과했던 기준금리는 2022년 10월 기준으로 3%를 기록하고 있다. 불과 1년 3개월 사이 6배나 오른 셈이다.
기준금리가 오르다 보니 주택담보대출이나 신용대출의 금리도 천정부지로 오르고 있다. 은행연합회에 따르면 2022년 10월의 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)는 3.98%로 9월(3.4%)에 비해 0.58%P 올랐다. 이는 코픽스 공시 시작(2010년) 이후 가장 높은 상승폭일뿐더러 가장 높은 수준이다. 코픽스란 은행에서 돈이 필요해 다른 곳에서 돈을 빌려왔는데, 이 돈을 갚을 때 이자를 얼마 줄 건지 기준을 삼는 지수다. 일선 은행에서는 누군가 주택 대출을 받으려 할 경우, 시중은행이 한국은행 등에서 돈을 빌린 뒤 이를 빌려주는데, 이때 은행이 빌린 돈의 이자가 얼마인지가 주택대출자에게 책정되는 금리의 주요한 기준이 된다. 이에 따라 주택담보대출은 7%에 근접했으며 2022년 초만 하더라도 3%대였던 대출금리가 2배 이상 오른 셈이다. 일례로 2022년 10월 기준 서울 주택 평균 매매가는 9억2694만 원인데, 만약 LTV 40%(약 3억7000만 원)를 적용받아 집을 샀다면 한 달 약 92만 원이던 이자가 210만 원으로 늘어난다.
한국은행에 따르면 2022년 6월 말 기준 가계대출은 1757조9000억 원으로 기준금리가 연 0.5%였던 1년 전과 비교하면 27조4000억 원의 이자가 늘어난 것으로 추산된다. 통계청이 발표한 '2021년 주택소유통계'를 보면 무주택자였다가 2021년 주택 보유자가 된 사람은 103만6000명에 달했으며 전체 무주택자 3566만2000명 중 2.9%가 2021년 무주택에서 벗어난 것이다. 무주택자의 주택구입은 2018년~2019년(연간 82만~83만 명)보다 2020년(98만 명)이 높았으나 2021년은 그보다 더 늘어났다. 문재인 정부 시기 집값이 상승하면서 무주택자들이 빚을 내 주택을 구입한 결과로 풀이된다. 문제는 2021년에 주택을 구입한 103만 명은 그간 급등했던 주택 가격을 고스란히 껴안고 집을 사들였을 가능성이 크다는 점이며 그런 이들은 지속해서 오르는 금리를 견디기 쉽지 않다.
앞으로 이자 부담은 더 커질 것이 기정사실화됐으며 한국은행이 또 기준금리 인상을 단행하면 대출 금리가 8%에 근접하는 수준까지 오를 가능성이 크다. 미국 연방준비제도위원회(Fed)의 움직임도 눈여겨봐야 하며 연준은 올해 말 기준금리를 현재의 4%에서 4.5% 수준까지 올릴 것으로 예상된다. 이럴 경우 한국도 지금의 3%에서 기준금리의 대폭 추가 인상이 불가피하다. 주목할 점은 이렇게 금리가 오를수록 특히 2030세대의 시름은 깊어진다는 것이다. 금융위원회에 따르면 청년층은 주택 구입 시 대출 비중이 56.7%로 다른 세대(36.4%)보다 대출에 더 크게 의존했다. 2020년 하반기부터 2021년까지 주택 가격 급등기에 주택을 구입한 세대도 청년층이 상당했으며 수도권에 있는 주택 매매 3건 중 1건은 청년층이 거래 당사자였다. 여기에 다수의 청년들이 위험자산(주식, 가상자산 등)에 신용대출로 상당액을 투자하고 있다는 점도 금리 인상에 따른 주요 변수가 될 전망이다. 주요 10개 증권사의 2030세대 신용융자 잔액은 2021년 6월 말 기준 3조6000억 원으로, 1년 사이 1조7000억 원이 늘었다. 게다가 가상자산 투자에서 20~30대가 차지하는 비중은 55%나 됐다.[5]
주택 상투의 주의사항[편집]
주택 구입 시 '상투' 잡지 않으려면 여러 배경을 살펴야 한다. 2년간 주택 구매자를 대상으로 실시한 설문 조사에서 많은 구매자가 집을 너무 비싸게 구입한 것을 후회한다고 응답했다. 매물 부족으로 인한 주택 시장 과열 현상이 초래한 결과다. 주택을 지나치게 높은 가격에 구입하면 나중에 집을 팔 때나 재융자를 실시할 때 어려움을 겪기 쉽다. 주택 시장 열기가 한풀 꺾였지만 셀러가 부르는 호가는 여전히 높은 편이다. 주택을 구입하기 전 적절한 시세를 파악하고 구입하려는 매물의 가격이 시세를 잘 반영하고 있는지 점검하는 것이 무엇보다 중요하다.
나온 지 오래된 매물
주택 시장 성수기에는 매물이 나온 지 수주, 심지어 수일 내에 팔리는 경우가 흔하다. 얼마 전까지만 해도 매물이 나오자마자 전광석화처럼 팔리는 일이 흔했다. 현재 주택 경기가 한산해졌지만 매물이 팔리는 데 걸리는 기간은 평균 30일로 여전히 짧은 편이다. 나온 지 오래된 매물이 팔리지 않는다면 그럴 만한 이유가 반드시 있는데 셀러의 호가가 주변 시세보다 높은 경우가 대부분이다.
계약이 여러 번 취소된 매물
셀러가 바이어의 구매 오퍼를 수락하면 계약이 체결되고 매물 상태가 계약이 체결됐음을 의미하는 '펜딩'(Pending)로 바뀐다. 펜딩 기간에는 다른 바이어가 아무리 높은 오퍼를 제시해도 셀러가 마음대로 계약을 맺을 수 없다. 펜딩 상태였던 매물이 다시 계약 체결이 가능한 '유효'(Active) 매물로 상태가 변경되면 구매 계약이 취소됐음을 의미한다. 계약 취소 이유는 다양하다. 주로 매물에서 결함이 발견됐거나 감정가가 계약 가격보다 낮게 나왔을 때 계약이 취소되기 쉽다. 계약이 여러 차례 취소된 매물은 가격 협상 여지가 큰 매물로 볼 수 있다.
주변 비슷한 가격대 매물 안 팔릴 때
주변 비슷한 가격대의 여러 매물이 동시에 안 팔릴 때도 섣불리 오퍼를 제시해서 안 된다. 주택 시장 상황이 나쁘지 않은데도 안 팔리고 있다는 것은 여러 채 모두 시세보다 높은 가격에 나왔을 가능성이 크다. 이럴 때는 같은 도시의 다른 지역에 나온 매물과 가격을 비교해서 적정 시세를 파악해야 한다.
동네에서 제일 비싸게 나온 매물
수영장이 설치됐거나 고급 리모델링이 실시된 매물은 주변 매물보다 높은 가격을 부르는 것이 일반적이다. 매물 조건이나 상태가 고려된 가격이 적절하다고 해도 동네에서 제일 비싼 매물을 구입하면 가격이 쉽게 오르지 않는 단점이 있다. 주택 가격이 오르는 시기 인근 주택에 비해 가격이 더디게 오르고 가격이 하락하는 시기에는 더 빨리 떨어진다.
현재 싸게 매매된 매물
얼마 전에 싸게 팔린 매물이 비싸게 다시 나온 매물도 주의해야 한다. 이처럼 단기간에 되파는 매물을 이른바 '플리핑' 매물이라고 한다. 상태가 불량해 매우 낮은 가격에 나온 매물을 구입해 수리를 거쳐 시장에 다시 나오는 매물이다. 플리핑 매물이 적정 시세를 반영하고 있다고 해도 단기간에 수리가 실시되기 때문에 구조적 결함 재발생 가능성이 높다. 수리 항목도 대부분 ‘겉치장’ 위주에 그칠 때가 많아 수리를 통한 실제 가치 상승 효과도 크지 않다.
결함 발견된 매물
주택 시장이 비정상적으로 과열된 지난 2년 매물 결함을 알고도 구입하는 사례가 빈번했다. 매물은 없고 구입 경쟁이 워낙 치열하다 보니 일단 구입부터 하자는 경쟁심이 퍼졌기 때문이다. 매물이 발견된 매물은 시세대로 구입해도 수리에 들어가는 비용을 따지면 비싸게 주고 사는 것과 다름없다. 주택 시장 열기가 식으면서 이런 현상이 조금씩 줄어들고 있다. 홈 인스펙션을 통해 결함이 발견되면 셀러에게 수리비를 요구하거나 계약 가격 인하를 요구할 수 있다. 셀러 측이 요구를 받아들이지 않으면 컨틴전시를 활용해 단호하게 계약 취소에 나서는 바이어가 늘고 있다.
평방피트 당 가격이 비싼 매물
매물 가격 비교 방법은 여러 가지다. 그중 하나가 평방피트 당 가격을 구해서 비교하는 것이다. 매물 호가인 리스팅 가격을 매물 크기(평방피트)로 나누면 평방피트 당 가격을 계산할 수 있다. 크기가 2,000평방피트인 매물의 리스팅 가격이 80만 달러라면 평방피트 당 가격은 400달러인 셈이다. 평방피트 당 가격을 계산해 다른 매물과 비교하는 방식이 대체로 정확한 가격 비교 방식으로 여겨진다. 평방피트 당 가격이 다른 매물에 비해 너무 높다면 비싸게 나온 매물로 볼 수 있다. 또 비슷한 가격대의 다른 매물보다 매물 크기가 상대적으로 작다는 것도 의미한다.
온라인 시세보다 비싼 매물
과거 주택 시세를 확인하려면 부동산 에이전트에게 의뢰하는 것이 유일한 방법이었다. 그러나 현재 부동산 정보를 제공하는 웹사이트를 통해 주택 시세를 쉽게 확인할 수 있게 됐다. 웹사이트에서 구입하려는 매물의 간단한 정보를 입력하면 시세 산출 프로그램을 통해 해당 매물의 대략적인 시세를 제공받는다. 온라인 시세정보가 정확하지 않다는 지적도 있지만, 대략적인 시세를 알아보는 데는 효과적이다. 만약 구입을 고려하는 매물의 리스팅 가격이 온라인 시세보다 터무니없이 비싸다면 적절한 시세가 반영됐는지 점검해야 한다.
학군이 좋지 않은 지역
주택이 위치한 지역 조건이 가치에 미치는 영향이 크며 그중 하나가 바로 학군이다. 우수한 학군에 위치한 매물은 이른바 '학군 프리미엄'을 더 받을 수 있다. 우수 학군 지역은 주택 수요가 지속해서 유입되기 때문에 주택 가격이 주택 시장 상황과 상관없이 안정적으로 유지된다. 학부모가 선호하지 않는 학군임에도 불구하고 우수 학군 지역 매물과 비슷한 가격에 나온 매물도 비싸게 나온 매물로 분류할 수 있다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈주식 관련 용어(상투 잡는다, 손절매, 레버리지)〉, 《티스토리》, 2019-03-06
- ↑ 〈상투〉, 《한경닷컴 사전》
- ↑ 〈상투〉, 《나무위키》
- ↑ 범어역, 〈부동산엔 상투란 말이 어울지지 않는다.〉, 《네이버 블로그》, 2015-03-17
- ↑ 허환주 기자, 〈'빚투'로 주택 상투 잡은 2030, 높아지는 금리로 '멘붕'〉, 《프레시안》, 2022-11-16
- ↑ 최준 객원 기자, 〈주택 구입 시 '상투' 잡지 않으려면 여러 배경 살펴야〉, 《미주 한국일보》, 2022-11-03
참고자료[편집]
- 〈상투〉, 《나무위키》
- 〈상투〉, 《네이버 국어사전》
- 〈상투〉, 《한경닷컴 사전》
- 〈주식 관련 용어(상투 잡는다, 손절매, 레버리지)〉, 《티스토리》, 2019-03-06
- 범어역, 〈부동산엔 상투란 말이 어울지지 않는다.〉, 《네이버 블로그》, 2015-03-17
- 허환주 기자, 〈'빚투'로 주택 상투 잡은 2030, 높아지는 금리로 '멘붕'〉, 《프레시안》, 2022-11-16
- 최준 객원 기자, 〈주택 구입 시 '상투' 잡지 않으려면 여러 배경 살펴야〉, 《미주 한국일보》, 2022-11-03
같이 보기[편집]
