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등기인
등기인(登記人) 또는 등기자(登記者)은 국가기관이 법정절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산·채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 일이거나 적어 놓는 사람을 말한다.
등기[편집]
등기(登記)란 국가기관인 등기관이 법정절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것 또는 기재 그 자체를 말한다. 즉, 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부(公簿)에 기재하는 것을 말한다. 당사자의 신청에 의하여 등기공무원이 하는 것을 원칙으로 하며, 거래관계에 들어가는 제3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하기 위한 제도이며, 거래의 안전을 도모하기 위하여 중요한 역할을 한다. 또한, 등기는 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록하는 것으로, 대한민국 민법에서는 '동산이나 부동산 등에 대한 일정한 권리관계를 사회에 공시(公示)하기 위하여 공부(公簿, 등기부)에 기재해 놓은 것, 또는 그 기록 자체'를 말한다. 한국에서 등기는 사법부인 법원이 관리하며, 국가에 따라 행정부 내 법무부처 소관인 경우도 있다. 대한민국에서는 변호사 또는 법무사만이 등기를 대행·대리할 수 있으며, 자격 없는 자가 업으로 등기를 대행하는 것은 불법이다.
부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말하며, 그밖의 것은 비록 기재가 있더라도 등기가 아니다. 등기신청이 있거나 등기필증까지 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 등기는 등기관이라는 국가기관이 부동산등기법과 동시행규칙 및 기타 관련법규가 정하는 절차에 따른다. 등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다. 따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다. 등기의 대상에는 토지(土地), 건물(建物), 입목(立木), 공장재단(工場財團), 광업재단(鑛業財團), 선박(船舶), 부부재산약정(夫婦財産約定), 각종 상업등기(商業登記) 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다. 토지는 1필의 토지가 1개의 부동산이 되지만 공유수면하(公有水面下)의 토지와 하천구역(河川區域)의 토지는 등기되지 않는다. 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 구분건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.
등기되어야 할 권리는 부동산물권(不動産物權)이지만 부동산물권 중에서도 점유권(占有權), 유치권(留置權)과 특수지역권(特殊地役權)은 성질상 등기될 수 없다. 그리고 부동산물권이 아니지만 권리질권(權利質權), 부동산환매권(不動産還買權)과 부동산임차권(不動産賃借權)은 등기할 수 있다(부동산등기법 제2조). 등기되어야 할 권리변동은 등기대상인 권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분제한 또는 소멸이다(2조). 등기소는 등기사무를 관장하는 지방법원, 지방법원지원과 등기소를 말하며, 등기관은 지방법원, 지방법원지원과 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장 또는 지방법원지원장이 지정한 자를 말한다(12조). 등기에 관한 장부는 등기부 이외에 접수장, 공동인명부, 신청서편철부 등 많은 종류가 있다.
대한민국에는 ① 부동산등기·선박등기·공장재단등기 등 권리의 등기, ② 부부재산계약등기 등의 재산 귀속의 등기, ③ 법인등기·상업등기 등의 권리주체 등기가 있다. 등기의 효력은 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 경우의 대항요건(對抗要件)으로 하는 것과 일정한 사항의 효력발생요건(效力發生要件)으로 하는 것이 있는데, 구민법(舊民法)의 부동산등기가 전자의 예이고, 현행 민법의 부동산등기나 상법의 회사설립등기가 후자의 예이다. 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 등기를 할 때는 지방세법상 등록면허세가 부과된다.[1][2][3]
등기의 특징[편집]
일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 등기관이 법정절차에 따라서 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다.
- 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시에 관한 기재이다. 따라서 이와 관계없는 기재는 등기부상의 체재일지라도 단순한 절차상의 기재일 뿐 등기는 아니다.
- 등기관의 과실 등으로 등기부에 기재되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없다. 이 점이 가족법상의 신고와 다르다. 즉 등기부에 기재가 있을 때에 비로소 공시적 기능을 발휘할 수 있기 때문이다.
- 등기가 당사자의 신청에 의한 것인지의 여부는 묻지 않는다. 따라서 그 기재가 관공서의 촉탁에 의한 것이든 등기관의 직권에 의한 것이든 모두 등기가 된다.
- 등기는 국가기관인 등기관이 법정의 절차에 따라서 기재하여야 한다. 등기절차를 정하는 것은 부동산등기법과 부동산등기법시행규칙이다. 등기의 효력에 대하여 구민법상의 부동산등기에서는 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 대항요건으로 하였지만 현행민법상의 부동산등기와 상법상의 회사설립등기는 일정한 사항의 효력발생요건으로 하고 있다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.[4]
등기의 종류[편집]
부동산등기
부동산등기란, 부동산의 표시(表示)와 소유권 등의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸을 공부에 기록하여 공시하는 것을 말한다. 교과서적인 등기의 예로, 보통 등기라고 하면 일반인과 법률가를 가리지 않고 이것을 먼저 연상하고, 실제로도 물권에서 가장 중요한 제도이다. 사법부에서 부동산등기법으로 담당하고 있다. 등기부 등록은 각 관할 등기소 가면 할 수 있으며, 누구나 열람이 가능하다. 인터넷으로도 열람이 가능하다(유료). 한편으로 선박이나 자동차처럼 상당히 비싸면서 소유권이나 상태에 민감한 동산의 소유권 증명이 필요할 때에는 준부동산으로서 점유 신고를 하는데, 이는 행정부에서 등록하고 각 지방자치단체에서 관할하게 된다.
민법 제186조 규정에 따라서, 부동산은 등기함으로써 소유권을 취득한다. 즉 부동산을 매수하고 대금도 지불하고 점유까지 이전받고, 흔히 집문서라고 일컬어지는 등기필증을 받아도 등기가 경료되지 않으면 법적으로 매수인의 소유가 아니다. 이는 우리 민법이 성립요건주의 혹은 형식주의라고 해서 등기를 해야 물권변동이 일어나는 것으로 보는 법제이기 때문이다. 물론 성립요건주의는 하늘에서 정해놓은 것이 아니라 단지 사회 속에서 합의된 것이므로, 당사자의 의사표시만으로 물권변동이 발생하고 제3자에게 대항하기 위한 요건으로 등기를 요구하는 법제 또한 있다. 이를 대항요건주의 혹은 의사주의라고 한다. 프랑스와 일본에서 대항요건주의를 채택하고 있다.
대한민국의 현행 민법 이전에 시행되었던 구 민법(일본 민법을 의용(依用)하였기에 "의용민법"이라고도 한다.)에서는 의사주의를 채택하고 있었고, 등기는 대항요건에 불과하였기 때문에 등기하지 않아도 당사자의 의사표시만으로 물권변동의 효력이 발생하였다. 현행민법이 1958년 제정되고 1960년 시행되면서 등기가 물권변동의 성립요건주의로 변하게 되었다. 이런 변화에 걸맞게 민법 부칙 제 10조를 마련하여 법 시행일로부터 6년간 등기하지 않으면 물권의 득실변경에 대하여 효력이 잃는다 라고 규정하여 유예기간을 두었으나 이마저도 잘 지키지 않아 해당 부칙은 여러번 변경되었다.
등기는 대략 3개 파트로 나눌 수 있다.
- 맨 처음 표제부에서는 부동산의 소재지번과 면적, (거주용이냐 사업용이냐 등) 부동산의 용도를 표시한다.
- 갑구에서는 부동산 직접적인 소유권에 대한 항목으로 현재 소유자와 누구로부터 누구에게로 이전되어 왔는지의 역사를 대략 A→B→C→D 식으로 표시해 놓는다. 그래서 부동산 거래를 하기 전에 거래자가 등기부 등본에 등록된 소유자가 맞는지 확인할 수 있다.
- 을구는 부동산의 소유권에 영향을 줄 수 있는 각종 권리에 대한 항목이다. 가장 대표적인 건 저당권과 구상권. 그래서 있기도 하고 없기도 한데, 대출할 때 해당 부동산을 담보로 걸었다거나 하는 제한물권 설정의 표시를 해 둔다. 그리고 먼저 등기가 된 권리가 우선으로 보호받게 된다. 당연히 저당은 대여금을 모두 변제함으로써 담보권이 소멸되면 말소된다.
- 미등기 전매도 여기에서 시작한다.
중간생략등기
중간생략등기는 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자를 거쳐 최후의 양수인에게 전전이전되어야 할 경우에 중간취득자에의 등기를 생략해서 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 양수인에게 등기히는 것을 말한다. 이러한 중간생략등기가 행하여지면 물권변동의 과정이 등기부에 제대로 나타나지 않게 된다. 그리고 다른 한편으로는 중간취득자가 등록세·취득세·양도소득세 등을 내지 않을 수 있게 된다. 그 때문에 과거에 부동산 투기의 수단으로 중간생략등기가 널리 이용되어 왔다. 그리하여 근래에는 부동산등기 특별조치법을 제정하여 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 일정한 사항이 기재된 계약서에 검인을 받아 제출하도록 하고 있다.
기타 등기
- 입목등기 : 살아서 땅에서 서(立) 있는 나무(木)에 관한 소유관계를 기록한 등기를 말한다.
- 선박등기 : 선박은 자동차처럼 등록의 대상이지만, 일정한 톤수 이상의 선박은 부동산과 유사하게도 등기까지도 하여야 한다.
- 동산담보등기·채권담보등기 : 2012년 6월 11일부터 '동산·채권 등의 담보에 관한 법률'이 시행됨에 따라, 동산담보권, 채권담보권, 지식재산권담보권을 설정할 수 있다. 이 중에서 동산담보권의 변동은 부동산 물권의 변동과 유사하게도 담보등기부에 등기를 하여야 효력이 생기고, 채권담보권의 변동은 담보등기부에 등기를 하여야 제3채무자 외의 제3자에게 대항할 수 있다.
- 부부재산약정등기 : 부부는 혼인신고를 하기 전에 그 재산에 관하여 약정을 할 수 있는데, 이 약정을 승계인 또는 제3자에게 대항하려면 등기를 하여야 한다.
- 상업등기 : "상업등기"란 상법 또는 다른 법령에 따라 상인 또는 합자조합에 관한 일정한 사항을 등기부에 기록하는 것 또는 그 기록 자체를 말한다(상업등기법 제2조 제2호).
- 법인등기 : 각종의 법인은 설립등기함으로써 성립하고, 그 근거법령이 정한 소정의 사항을 등기로써 공시하여야 한다. 법인등기는 '설립등기'와 설립등기 이외의 등기인 대항등기로 나뉜다(민법 제54조).
- 회사등기 외의 상업등기 : 회사등기 외의 상업등기로서, 상호등기, 무능력자등기, 법정대리인등기, 합자조합등기 및 지배인등기가 있다. 상호도 등기할 수 있고, 그 경우 그 상호는 동일한 특별시·광역시·시·군에서 동종영업의 상호로 등기하지 못한다(상법 제22조). 미성년자등기란, 미성년자가 법정대리인의 허락을 얻어 영업을 하는 경우에 하는 등기이다(상법 제6조). 과거에 한정치산자 제도가 있을 때에는 "무능력자등기"였다. 법정대리인등기란, 제한능력자의 법정대리인이 제한능력자를 위하여 영업을 하는 경우에 하는 등기이다(상법 제8조 제1항). 합자조합은 법인은 아니지만 합자회사와 비슷하게도 업무집행조합원의 인적 사항, 주된 영업소의 소재지 등을 등기하도록 하고 있으며(상법 제86조의4), 해산하는 때에도 역시 등기를 한다(상법 제86조의8 제1항, 제228조). 지배인의 선임과 그 대리권의 소멸 역시 등기할 사항이다(상법 제13조).
- 유한책임신탁등기 : 유한책임신탁을 설정하려면 등기를 하여야 한다. 상업등기와 유사한 등기이다.
- 후견등기 : 성년후견, 한정후견, 특정후견, 후견계약(임의후견)에 관한 사항(피후견인의 인적 사항, 후견인의 인적 사항, 후견인의 권한 범위 등등)을 공시하는 등기이다. 부동산등기나 상업등기와 달리 등기소가 아니라 가정법원에서 관할한다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
