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부동산 계약
부동산 계약(不動産契約)은 부동산에 대해 당사자 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 발생하는 계약을 말한다.
목차
개요
부동산 계약이란 부동산 매매, 임대차, 담보, 분양, 증여 등 부동산 거래를 위한 계약으로 일반적으로 당사자 일방이 자신의 부동산을 이전 또는 임대할 것을 약정함으로 그 효력이 발생하는 계약을 말한다. 즉, 계약이란 양 당사자의 의사 합치를 말하는데, 그중에서도 '매매계약'은 목적물에 대한 매도 의사와 매수 의사의 합치이며, 세부적으로는 매매목적물의 특정, 매매대금, 당사자, 계약금, 중도금, 잔금, 기타 특약 등의 항목으로 합의가 이루어진다. 계약의 성립이 문제 되는 이유는 성립조차 되지 않은 계약을 위하여 금전이 수수된 경우 수령한 자가 지급한 자에게 부당이득반환의무를 부담하게 되며, 그 외에 다른 계약상 의무가 발생하지는 않게 된다. 반면, 계약이 성립했다면 누가 계약을 위반한 것인지, 계약을 위반한 자에게 가하는 제한이나 별도 약정이 있는지 등을 검토하여 법률관계가 변동되기 때문이다. 대법원의 기본적인 입장에 따르면 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 부동산 거래 계약서의 종류에는 부동산 매매계약서, 부동산 전세계약서, 부동산 월세계약서, 아파트 매매계약서, 단독주택 매매계약서, 토지 매매계약서가 포함된다.[1][2]
부동산 계약하는 방법
우리는 살면서 크고 작은 부동산 계약을 하게 되는데 매매, 전세, 임대차, 상가계약 등 아주 다양하다. 그런데 아파트나 주택 등 부동산 계약 시 계약금, 중도금, 잔금을 내는데, 법적으로 정한 기준에 따라 내기도 하고, 계약 당사가 합의하고 정해서 내기도 한다. 부동산은 거의 전 재산이 들어가는 계약이기 때문에 사기를 당하지 않으려면 똑똑하게 해야 한다.
할 때마다 헷갈리는 부동산 계약
부동산은 자주 하는 계약이 아니며 몇 년 아니면 몇십 년에 한 번 하기도 한다. 그래서 할 때마다 헷갈리는 경우가 많다. 아파트 전세계약서를 보면 ➀부동산의 표시 ②계약 내용이 나오는데 여기서 계약 내용을 자세히 보면 보증금, 계약금, 중도금, 잔금이 나온다. '계약'은 2인 이상의 당사자 간에 있어서 법에 따라 강행 가능한 합의를 가리킨다. 여기서 '합의'란 계약을 체결하려는 당사자들의 의사표시 합의를 말하는데, 이러한 합의를 통하여 당사자는 계약상의 의무를 자발적으로 부담하게 된다. 만약 어느 일방이 계약서에 명시된 의무를 이행하지 않을 경우, 즉 채무불이행의 경우에는 법적 구속력이 인정되기 때문에 소송을 제기하여 구제(강제이행, 손해배상, 계약취소 등)를 청구할 수 있다. 그래도 부동산은 정말 큰돈이 들어가는 계약이라 잘 알아두어야 하며 부동산 계약 시 계약금, 중도금, 잔금은 단순히 거래 시기상의 구분만이 아니라 매도자와 매수자 모두에게 법률적 효력을 발생시킨다는 점에서 중요하다.
계약금, 중도금, 잔금 비율
부동산 계약 시 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하며 한 번에 다 내는 일도 있지만 이런 경우는 흔치 않다. 통상적으로 계약금은 매매대금의 10%, 중도금은 40%, 잔금은 50% 이하 비율로 책정되는 경우가 많으며 이 비율은 법적으로 정해진 것이 아니라서 매매 당사자 간 합의에 따라 변할 수 있다. '계약금'은 말 그대로 계약을 약속하는 돈이며 부동산 거래 시 가장 먼저 지급하는 대금이 계약금이다. 계약금은 계약서 작성 시 지급하는 것이 보통이며, 지급되어야 거래가 시작된다고 볼 수 있으며 통상적으로 매매대금의 10%를 지급한다. 계약금을 지급하는 것은 거래를 해지하지 않겠다는 약속의 표현이다. 만약 매수인이 계약을 중간에 해지하려면 약속의 책임을 다하지 않는 뜻이기 때문에 지급한 계약금을 모두 포기해야 한다. 대로 매도인이 계약을 해지할 경우, 계약금의 배액을 위약금을 내야 한다. 계약에 따른 약속 이행을 하지 않으면 그에 따른 위약금을 상대방에게 내야 한다는 것이 계약금의 취지이다.
계약금에는 증약금, 위약계약금, 해약금을 포함한 3가지 성질이 있다. '중도금'은 부동산 등을 거래할 때 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 금액을 말한다. 중도금을 지급했다는 것은 계약을 반드시 이행하겠다는 의미기 때문에 계약 해지가 인정되지 않는다. 따라서 중도금 지급 이후 계약을 해지하려면 매도인, 매수인 양측의 협의가 필요하며 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기한다면 손해배상 청구 등의 문제가 발생할 수 있다. 대한민국 아파트 분양은 선분양 후입주로 이뤄지며 입주 시점까지 2~3년 정도 소요되는데 이 기간에 계약금, 중도금, 잔금을 나누어서 낸다. 이 기간에 계약금, 중도금, 잔금을 나누어서 낸다. 마지막으로 '잔금'은 매매의 마지막 단계에 지급하는 돈이다. 잔금은 전체 매매금액 중 계약금과 중도금을 뺀 금액이며 잔금을 지급한다는 것은 계약 이행의 완료를 의미한다. 잔금 거래 시 매수인은 잔금 지급 의무가 있고, 매도인은 명도 의무가 있다. 계약 시 마무리되는 시점이기 때문에 매수인은 잔금 지급 전, 부동산 상태를 잘 확인하고 서류상 이상이 없는지 최종 점검을 한 후 잔금을 치르는 게 좋다. 잔금 단계에서 부동산의 하자(누수 등)가 발견되는 경우도 종종 있기 때문이다. 매수자가 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 않고 미룬다면 매도인은 날짜를 지정해 계약 이행을 촉구하는 내용증명을 보낼 수 있다.
해약금과 위약금
부동산 계약이 깨지면 계약금이 곧 해약금이 된다. 계약금을 낸 사람은 그것을 포기함으로써, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환함으로써 계약을 해지할 수 있다. 그래서 계약금은 해약금으로서의 성격을 가지는 것이 원칙이며 당사자 간 '계약금을 해약금으로 보지 않는다'라는 특약을 명시해야 해약금이 아니게 된다. 그러나 계약금이 해약금이라고 하더라도 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아니며 중도금이 지급된 이후에는 계약을 일방적으로 해제할 수 없다. 위약금은 계약 해지로 인해 발생하는 손해배상 성격이다. 계약 체결 시, 계약 당사자의 특약으로 채무불이행의 경우 채무자가 채권자에게 지급하기로 약정한 돈을 말한다. 위약금은 특약사항으로 지정하지 않았을 경우 계약금을 위약금으로 사용하게 되고, 손해배상의 경우 책임이 복잡하니 특약에 기재하는 것이 분쟁을 미리 방지하는 방법이다.
부동산 사기 피하는 방법
현직 부동산중개사가 직접 알려주는 부동산 사기를 당하지 않는 계약 방법은 아래와 같다.
- 임대인이 등기부 등본의 소유자와 일치하는지 확인한다.
- 권리관계 근저당, 채권최고액 등을 확인한다.
- 주민등록 위조 여부를 확인한다.
- 거래 대금(계약금, 중도금, 잔금) 입금은 실소유자에게 해야 한다.
- 공인중개사의 자격증과 공제보험을 확인한다.
- 확정일자는 계약금을 지불하고 바로 받는다.
- 위 내용을 다 확인했는데도 부동산 사기를 당했다면 경찰서 신고 후 대한법률구조공단의 주택임대차 분쟁조정위원회 도움받는 것이 좋다.
부동산 계약금, 중도금, 잔금에 대해 법으로 정해져 있지 않기 때문에 계약 당사자 간 조율로 조금은 달라질 수 있다. 계약금, 중도금, 잔금은 일방적인 거래 파기, 사기의 위험을 줄이기 위한 단계적인 계약 형태라고 이해하면 좋다. 부동산 계약 시 계약금, 중도금, 잔금의 법적인 의미를 잘 알아서 거래 시 피해가 발생하지 않는 똑똑한 계약을 해야 한다.[3]
부동산 계약순서
부동산 계약 순서는 4단계(가계약금 → 계약금→ 중도금→ 잔금)로 진행된다.
가계약금
먼저 집을 구하기 위해 여러 집을 보게 된다. 이 집을 먼저 선점하기 위해 임시 계약을 하게 되며 이때 필요한 것이 가계약금이다. 가계약금은 집주인과 합의로 정해지고 집주인의 계좌로 가계약금을 보내게 된다. 그럼 부동산은 더 이 집을 다른 사람에게 보여주지 않으며 가계약금을 보내고 나면 집주인과 날짜를 정해 정식 계약을 하게 된다. 일반적으로 가계약 후 더 좋은 집을 발견해 해지할 경우 가계약을 돌려받지 못한다.
계약금
가계약할 때 정식 계약하는 날을 정하게 되며 그럼 정식 계약하는 날 부동산에서 집주인과 만나 정식 계약을 하게 된다. 보통 계약금은 전세보증금 또는 매매가의 10%이다. 만약 2억 전세를 계약한다면 계약금은 2천만 원이며 계약금에서 가계약금을 뺀 금액만 지급하면 된다. 그리고 계약할 때 계약서에 잔금일을 정하게 되며 잔금일이 바로 입주하는 날이다. 이때도 마찬가지로 계약을 해지할 경우 계약금을 돌려받지 못한다. 만약 집주인이 계약을 해지할 경우, 배액 배상이라 하여 계약금의 2배를 돌려주어야 한다. 계약금이 2천만 원이라면 집주인은 4천만 원을 돌려주어야 한다.
중도금
중도금은 매매계약 후 잔금 이전에 지불하는 돈을 말한다. 예를 들어 1월에 계약하고 잔금일을 5월이라고 할 경우 3월쯤 중도금을 지급하게 된다. 중도금은 꼭 내야 하는 것은 아니며 집주인과 상의 후 결정하게 됩니다. 해당 계약금을 반드시 이행하겠다는 의미이다. 중도금을 지급한 후에는 일방적으로 계약을 해지할 수 없으며 계약 해지를 원할 경우 매수인(집을 사려는 사람)과 매도인(집을 팔려는 사람)이 서로 합의하에 해지가 가능하다. 계약일과 잔금일의 간격이 길 경우거나 집값이 상승하는 경우인 집값 상승기에는 계약금보다 집값 오르는 금액이 더 크다면 일방적으로 매도인(집을 팔려는 사람)이 계약을 해지할 수 있기 때문이다.
잔금
잔금은 매매 총 금액에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액을 말한다.
- 잔금 = 매매 총 금액 - 계약금 - 중도금
앞에서 말했다시피 잔금일은 입주하는 날을 말한다. 잔금일에 입주하고나면 집에 대한 소유권도 이전되며 모든 계약이 끝이난다.
부동산 계약이 처음이라면 "가계약금 보내주세요"하면 겁이 나는데 부동산 계약 순서 알고나면 어렵지 않다.[4]
부동산 매매계약
- 부동산 매매계약의 개념 : 부동산 매매계약이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
- 부동산 매매계약의 효력 : 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 목적 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 한다.
부동산 매매예약
- 부동산 매매예약의 개념 : 부동산 매매예약이란 당장 부동산 매매계약을 체결하는 것이 곤란한 경우 앞으로 매매계약을 체결할 것임을 확실하게 하기 위한 제도로써, 매도인과 매수인의 약정 등이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정된다.
- 부동산 매매예약의 효력
- 매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
- 매매예약을 표시해야 하는 기간을 정하지 않은 경우 예약자는 상당한 기간을 정해 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고(상대방에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)할 수 있다.
- 매매예약의 완결권(매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리)은 당사자 사이에 그 행사 기간을 약정한 경우에는 그 기간 내에, 약정하지 않았으면 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 예약 완결권은 소멸한다.
- 예약자가 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 매매의 일방예약은 그 효력을 잃게 된다.
부동산 매매절차
매매계약 전 준비절차
- 부동산 선정하기 : 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정한다.
- 부동산중개업체 선정하기 : 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산 중개 계약을 체결한다.
- 부동산 구입 자금 준비하기 : 부동산 구입 자금이 부족한 경우 구입 자금 대출의 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택한다.
- 행정청의 허가 받기 : 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 한다.
매매계약체결 절차
- 부동산 권리관계 등 확인하기 : 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인한다.
- 부동산 계약하기 : 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부한다.
매매계약 후 처리절차
- 소유권 이전 등기하기 : 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 한다.
- 각종 사항 신고하기 : 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산 거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 한다.
- 각종 세금 납부하기 : 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 한다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈생활 계약서〉, 《예스폼 서식 이슈》
- ↑ 〈계약의 성립과 가계약금〉, 《권윤주 변호사 사무실》, 2021-05-04
- ↑ 국토교통부, 〈부동산계약 똑똑하게 하는 법 (헷갈리는 계약금, 중도금, 잔금에 대한 모든 것)〉, 《네이버 포스트》, 2021-10-21
- ↑ 재테크의여왕, 〈부동산 계약순서 (가계약금,계약금,중도금,잔금)〉, 《재테크의 모든 것》, 2022-09-04
- ↑ 〈부동산 매매계약〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료
- 〈부동산계약〉, 《네이버 국어사전》
- 〈생활 계약서〉, 《예스폼 서식 이슈》
- 〈부동산 매매계약〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈계약의 성립과 가계약금〉, 《권윤주 변호사 사무실》, 2021-05-04
- 국토교통부, 〈부동산계약 똑똑하게 하는 법 (헷갈리는 계약금, 중도금, 잔금에 대한 모든 것)〉, 《네이버 포스트》, 2021-10-21
- 재테크의여왕, 〈부동산 계약순서 (가계약금,계약금,중도금,잔금)〉, 《재테크의 모든 것》, 2022-09-04
같이 보기
