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소유권 이전등기
소유권 이전등기(所有權移轉登記)는 물건을 전면적·일반적으로 지배하는 권리의 변동에 관한 등기를 말한다.
개요
부동산 소유권이전등기란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 기재하는 것을 의미한다. 즉, 부동산의 소유자가 변동되는 경우 부동산등기부에 소유권을 명의 이전하기 위해 행하는 등기이다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생긴다. 부동산의 소유자가 변동되는 경우에 관련 내용을 해당 부동산등기부에 기재하는 것을 말한다. 매매, 증여, 재산분할, 판결, 상속, 합병 등 다양한 사유로 소유권이전등기의 신청이 가능하며 부동산의 소유권을 변동하기 위해서는 등기를 해야 효력이 발생한다.
예를 들어, 매매계약을 할 경우 해당 부동산 소유자의 변경이 일어나기 때문에 계약 체결 후 60일 이내에 관련 사항을 등기해야 하며 만약 등기하지 않을 경우 소유권 변동 효력이 생기지 않는다. 이때 매수인은 등기신청을 할 수 있는 등기권리자가 되고 매도인은 등기신청에 협력해야 하는 등기의무자가 된다. 소유권이전등기는 해당 부동산의 소유권에 대한 이전등기를 신청하는 내용의 문서를 말한다. 소유권이전등기는 판결, 상속, 합병, 협의분할 등의 다양한 사유로 신청할 수 있다. 소유권이전등기 작성 시에는 해당 부동산을 정확히 표시하고, 등기의 원인 및 목적, 등기연월일 등을 상세하게 기재하도록 한다. 또 등기권리자의 인적사항과 시가표준액 및 국민주택채권매입금액 등을 빠짐없이 표기하고 토지대장등본, 토지가격확인원 등의 서류를 함께 첨부하도록 한다.[1][2]
특징
부동산 소유권이전등기란 매매, 증여, 재산분할, 판결, 상속, 합병 등 다양한 사유로 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 기재하는 것을 의미한다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생긴다. 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 진다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청한다. 지방법원장은 변호사나 법무사의 사무원 중 1명을 부동산 소유권이전등기를 신청할 수 있는 대리인으로 지목할 수 있다.
부동산 소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청 정보 및 첨부 정보를 적은 서면으로 제출할 수 있다. 방문 신청을 하는 경우에는 다음의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출해야 한다. 이 경우 해당 등기신청서나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 한다. 방문 신청 시 매도인 및 매수인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자 대리인이 아닌 사람에게 위임해 등기신청을 한다면 도면을 서면으로 작성해 등기소에 제출할 수 있다. 대법원 인터넷 등기소를 이용하면 신청 정보 및 첨부 정보를 보내 온라인으로도 법원행정처장이 지정하는 등기 유형에 한해서 소유권 이전 등기를 신청할 수 있다. 단 신청인이 직접 신청하거나 자격자대리인이 신청인을 대리하여 신청할 수 있으나 법인 아닌 사단이나 재단은 신청할 수 없다. 외국인의 경우에는 외국인 등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에만 신청할 수 있다. 부동산 소유권이전등기를 하는 경우 신청인은 매 부동산마다 1만5000원의 수수료를 내야 한다.[3]
부동산 명의신탁
명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 의미한다. 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다. 이러한 명의신탁약정은 무효이기 때문에 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효다. 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효하다.
예외적으로 명의신탁이더라도 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기를 한 경우에는 조세 포탈, 강제집행의 회피 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않았다는 것이 인정되면 명의신탁이 허용된다. 명의신탁약정을 한 명의신탁자는 부동산평가액 기준과 의무 위반 경과 기간 기준의 과징금 납부율을 합한 값을 부동산평가액에 곱한 값의 과징금을 납부해야 한다. 과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 한다.
이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과 다시 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과된다. 이를 위반하는 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해진다.[3]
소유권이전등기의 촉탁
경매가 매각되면 소유권이전등기 촉탁 신청을 해야 한다. 촉탁은 등기소에 직접 서류를 내는 것이 아니라 법원이 대신하여 등기 업무를 해준다는 것을 의미한다. 소유권이전 서류를 등기소에 제출하지 않고 법원에 제출하며, 단독행위로써 매도자의 서류 없이 등기가 이루어지며 절차는 최고가 매수인 선정(매각) - 잔금 지급 - 소유권이전등기 촉탁 순으로 이루어진다.
소유권이전등기 촉탁의 필요한 서류에는 매각대금완납증명서, 취득세 영수증, 말소등록세 영수증, 말소 목록, 부동산의 표시, 국민주택채권 매입 필증, 소유권이전 촉탁 신청서, 수입인지, 증지, 송달료, 우편료, 건축물대장, 토지대장, 부동산 등기사항 증명서, 주민등록등본 등이다. 부동산의 표시에는 1동의 건물의 표시와 건물 내역, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시 등이 나타나야 한다.
소유권이전등기 촉탁을 위해서는 관련 세금을 내야 한다. 관련 세금을 납부하고 영수증을 보관해 촉탁 신청 시 제출해야 한다. 경매로 부동산을 취득한 경우 소유권 이전에 필요한 세금과는 별도로 등기의 말소에 필요한 세금도 납부해야 한다. 등기부 상 설정돼 있는 권리들 중 이제 필요 없어진 것들을 삭제해야 한다. 부동산 취득과 관련해 납부할 세금은 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세가 있고, 등기 말소와 관련해서는 등록세와 지방교육세가 있다.[3]
명의신탁 사례
친구 이름으로 부동산 등기 사례
A는 매도인 B와 부동산 매매계약을 체결했다. 그 후 A와 그의 친구 C는 해당 부동산에 대한 소유권 이전등기를 C의 명의로 하기로 약속했다. C의 명의로 소유권이전등기를 하는 것은 가능한가?
사례는 해당 부동산을 실제로 취득한 실권리자 A가 B와의 매매계약에 대해 대내적으로는 A가 부동산에 관한 물권을 보유하지만 이에 대한 등기는 C 명의로 하기로 한 것이다. 이러한 약정은 명의신탁약정에 해당한다.
- 명의신탁약정은 무효이기 때문에 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동도 무효다.
명의신탁은 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 중종 외의 자의 명의로 등기한 경우 또는 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 혹은 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 허용된다.
명의신탁약정을 한 명의신탁자 A는 부동산평가액 기준과 의무 위반 경과 기간 기준의 과징금 납부율을 합한 값을 부동산평가액에 곱한 과징금을 납부해야 한다. 과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기를 해야 한다. 이를 위반하면 과징금 부과일부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과된다.[3]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
