임대차보호법

임대차보호법(賃貸借保護法)은 주택이나 상가건물의 임대차에 대한 권리를 보호하기 위한 법률을 말한다. 대한민국 주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법으로 별도 구분하여 제정·시행하고 있다. 임대차보호법의 유형은 아래와 같다.

상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법(商街建物賃貸借保護法)은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법으로 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되며 건물에 대한 보증금이 일정 범위 이내인 경우에만 적용된다. 법인도 이 법상 보호를 받을 수 있다. 공부상 용도가 축사라고 하더라도 실제 용도가 영업에 관한 것이라면 상가건물임대차보호법이 적용된다. 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물의 임대차에 적용되는 것이 아니라 대통령령이 정하는 보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 그 적용이 없다.

제1조(목적) : 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제15조(강행규정) : 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.

• 임대차기간의 보장
• 차임연체에 따른 해지의 특례
• 차임이나 보증금의 증액의 제한
• 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
• 대항력의 부여
• 보증금의 우선변제권 인정
• 권리금 회수기회 보호 등

그 밖에, (상가건물의) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 되어 있으나, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다(제18조). 주택임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.

소관 기관

• 입법부 : 법제사법위원회
• 행정부 : 법무부 (법무심의관실)

국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다.

적용범위

제2조(적용범위) : ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

2018년 1월 26일 이후 체결되거나 갱신된 상가건물 임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법은 보증금액이 아래 금액 이하인 경우에만 전부 적용된다(영 제2조 제1항). 그 전에 체결되거나 갱신된 경우에 관해서는 대법원 인터넷등기소 사이트의 '소액임차인의 범위 안내'라는 메뉴에 상세히 나와 있으니 참고하면 편리하다.

• 서울특별시 : 보증금액 한도 9억 원
• 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시 : 보증금액 한도 6억9천만 원
• 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 보증금액 한도 5억4천만 원
• 그 밖의 지역 : 3억7천만 원

다만, 위 한도를 초과하는 상가건물 임대차라도 상가건물 임대차보호법 중 일부 규정은 적용되므로(법 제2조 제3항), 주의를 요한다.

제16조(일시사용을 위한 임대차) : 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제17조(미등기전세에의 준용) : 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

주택임대차보호법

주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률이다. 토지의 경우 법률상의 주택이 아니므로 적용대상이 아니다. 민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 예컨대, 현실적으로 셋집을 얻어 사는 사람들이 전세권을 등기하는 사람은 없고, 거의가 채권인 임차권에 의하고 있다. 그러므로 그 집이 팔렸을 때 새 소유자에게 집을 비워 주어야 하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 있다. 이와 같은 민법의 불비를 보완하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정되었으며 전문 12조와 부칙으로 되어 있다.

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

주택임대차보호법은 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.

임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.

• 임대차기간(2년)의 보장
• 차임이나 보증금의 증액의 제한
• 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
• 대항력의 부여
• 보증금의 우선변제권 인정
• 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례

그 밖에, "임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다."라고 되어 있으나(제13조), 이 규정은 실무상 사문화되어 있다. 주택임대차보호법대로라면, 임대차보증금반환 사건은 소액사건이 아니더라도 이유기재도 생략하고 즉일선고를 할 수 있지만, 실제로는 그렇게까지 무지막지하게 재판을 하는 판사는 없다. 일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다. 특히 변호사에게는 열심히 공부해 두면 공부한 보람을 만족할 수 있는 대표적인 법률이기도 하다. 또한, 상가건물 임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.

특징

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 또 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 사람을 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 매매(賣買) 또는 경매(競賣)의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. 위의 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세 징수법에 의한 공매시 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 권리가 있다(다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 해당할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다). 이는 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도했을 경우에만 해당되며, 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있을 경우, 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 하며 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

임대차 기간은 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정했을 경우 그 기간을 2년으로 보고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 임대인이 임대차 기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 계약갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료되었을 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 그러나 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 규정을 적용하지 않는다. 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 또 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계하며, 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때는 예외이다.

소관 기관

• 입법부 : 법제사법위원회
• 행정부 : 법무부 (법무심의관실)

국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 이 법들은 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다. 이 때문에 재미있는 일이 벌어졌는데, 2020년 7월 27일 국회 법제사법위 전체회의에 국무위원 자격으로 출석한 추미애 법무부 장관이 법제사법위원들의 주택임대차보호법 관련 질의에 답변한 게 뉴스가 뜨자 네티즌들이 일치단결하여 추 장관을 '법무·교통부 장관', '이개 장관' 등으로 조롱하고 힐난했다. 기사(한국경제), 기사(조선일보) 심지어 기자들도 주임법 소관 부처가 법무부라는 진실에 대해 특별한 첨언 없이 기사를 작성하거나 인신공격에 해당되는 자극적인 헤드라인을 쓰면서 네티즌들 사이에 혼란이 더욱 가중됐다. 이 일이 있은 다음 날에는 YTN도 이를 다루며 팩트체크했다.

적용 범위

제2조(적용 범위) : 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

제11조(일시사용을 위한 임대차) : 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제12조(미등기 전세에의 준용) : 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

• 주택의 일부이건, 전부이건 상관없이 적용된다.
• 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용할 경우에도 적용된다.
• 미등기/무허가 주택에도 적용된다.(일시사용 임대차는 적용되지 않는다.)

참고자료

• 〈임대차보호법〉, 《위키백과》
• 〈임대차보호법〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈상가건물 임대차보호법〉, 《위키백과》
• 〈상가건물 임대차보호법〉, 《나무위키》
• 〈주택임대차보호법〉, 《위키백과》
• 〈주택임대차보호법〉, 《나무위키》

같이 보기

• 주택
• 상가
• 법률
• 법인
• 권리
• 계약
• 임대차
• 보호법
• 보증금
• 전세권
• 상가건물
• 주택임대차보호법
• 상가건물 임대차보호법

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