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등기일
등기일(登記日)은 등기원인이 발생하여 등기소에 등기를 접수한 날을 의미한다. 부동산 용어로 등기접수일(登記接受日)이라고도 한다.
개요[편집]
부동산을 매매하고 난 후 양도소득세를 계산하려면 취득 시기를 알아야 하는데 등기부등본을 보면 등기원인일과 등기접수일이 서로 다른 경우가 많다. 등기부등본에 나타난 등기원인일이란 계약이 이루어진 날, 즉, 계약서를 작성한 날을 의미한다. 등기접수일은 소유권이전등기 신청서를 실제 등기소에 접수한 날짜이다. 주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 취득일로부터 양도일까지 2년 이상만 보유하면 되지만 간혹, 정확한 취득 일자가 언제인지 중요한 경우가 종종 있다. 일반적으로 가장 빈번하게 발생하는 매매의 경우는 잔금일이 취득 시기이다. 예를 들어 A주택을 2017년 5월 20일에 계약을 하고, 6월 30일에 잔금을 지불했다면 A주택의 취득 시기는 2017년 6월 30일이다. 만약, 잔금일 이전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기접수일이 취득 시기가 된다. 보통은 잔금을 치르는 날 법무사가 등기접수를 하겠지만 만약, 잔금을 치르기 전에 등기접수를 하였다면 등기접수일을, 잔금을 치르고 난 다음 등기접수를 하였다면 실제 잔금일을 취득일로 본다.[1]
등기[편집]
등기(登記)는 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산·채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 일이거나 적어 놓은 것을 말한다. 즉, 등기란 국가 기관인 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것 또는 기재 그 자체를 말한다. 즉, 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부(公簿)에 기재하는 것을 말한다. 당사자의 신청에 의하여 등기공무원이 하는 것을 원칙으로 하며, 거래관계에 들어가는 제3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하기 위한 제도이며, 거래의 안전을 도모하기 위하여 중요한 역할을 한다. 또한, 등기는 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록하는 것으로, 대한민국 민법에서는 '동산이나 부동산 등에 대한 일정한 권리관계를 사회에 공시(公示)하기 위하여 공부(公簿, 등기부)에 기재해 놓은 것, 또는 그 기록 자체'를 말한다. 한국에서 등기는 사법부인 법원이 관리하며, 국가에 따라 행정부 내 법무부처 소관인 경우도 있다. 대한민국에서는 변호사 또는 법무사만이 등기를 대행·대리할 수 있으며, 자격 없는 자가 업으로 등기를 대행하는 것은 불법이다.
부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말하며, 그 밖의 것은 비록 기재가 있더라도 등기가 아니다. 등기신청이 있거나 등기필증까지 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 등기는 등기관이라는 국가기관이 부동산등기법과 동시행규칙 및 기타 관련 법규가 정하는 절차에 따른다. 등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다. 따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다. 등기의 대상에는 토지(土地), 건물(建物), 입목(立木), 공장재단(工場財團), 광업재단(鑛業財團), 선박(船舶), 부부재산약정(夫婦財産約定), 각종 상업등기(商業登記) 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다. 토지는 1필의 토지가 1개의 부동산이 되지만 공유수면하(公有水面下)의 토지와 하천구역(河川區域)의 토지는 등기되지 않는다. 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 구분건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.
등기되어야 할 권리는 부동산물권(不動産物權)이지만 부동산물권 중에서도 점유권(占有權), 유치권(留置權)과 특수지역권(特殊地役權)은 성질상 등기될 수 없다. 그리고 부동산물권이 아니지만 권리질권(權利質權), 부동산환매권(不動産還買權)과 부동산임차권(不動産賃借權)은 등기할 수 있다(부동산등기법 제2조). 등기되어야 할 권리변동은 등기대상인 권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분제한 또는 소멸이다(2조). 등기소는 등기사무를 관장하는 지방법원, 지방법원지원과 등기소를 말하며, 등기관은 지방법원, 지방법원지원과 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장 또는 지방법원지원장이 지정한 자를 말한다(12조). 등기에 관한 장부는 등기부 이외에 접수장, 공동인명부, 신청서편철부 등 많은 종류가 있다.
대한민국에는 ① 부동산등기·선박등기·공장재단등기 등 권리의 등기, ② 부부재산계약등기 등의 재산 귀속의 등기, ③ 법인등기·상업등기 등의 권리주체 등기가 있다. 등기의 효력은 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 경우의 대항요건(對抗要件)으로 하는 것과 일정한 사항의 효력발생요건(效力發生要件)으로 하는 것이 있는데, 구민법(舊民法)의 부동산등기가 전자의 예이고, 현행 민법의 부동산등기나 상법의 회사설립등기가 후자의 예이다. 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 등기를 할 때는 지방세법상 등록면허세가 부과된다.[2][3][4]
등기의 효력[편집]
일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 등기관이 법정절차에 따라서 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다.
- 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시에 관한 기재이다. 따라서 이와 관계없는 기재는 등기부상의 체재일지라도 단순한 절차상의 기재일 뿐 등기는 아니다.
- 등기관의 과실 등으로 등기부에 기재되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없다. 이 점이 가족법상의 신고와 다르다. 즉 등기부에 기재가 있을 때에 비로소 공시적 기능을 발휘할 수 있기 때문이다.
- 등기가 당사자의 신청에 의한 것인지의 여부는 묻지 않는다. 따라서 그 기재가 관공서의 촉탁에 의한 것이든 등기관의 직권에 의한 것이든 모두 등기가 된다.
- 등기는 국가기관인 등기관이 법정의 절차에 따라서 기재하여야 한다. 등기절차를 정하는 것은 부동산등기법과 부동산등기법시행규칙이다. 등기의 효력에 대하여 구민법상의 부동산등기에서는 일정한 사항을 제3자에게 주장하는 대항요건으로 하였지만 현행민법상의 부동산등기와 상법상의 회사설립등기는 일정한 사항의 효력발생요건으로 하고 있다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다.[5]
계약의 잔금일과 등기일[편집]
계약에서 잔금일과 등기일의 사례
사례에 따르면 A씨는 2020년 이맘때만 생각하면 분통이 터진다. 그는 2020년 4월 이사를 위해 정든 집을 팔았으며 당시 계약일은 4월 중순이고 잔금은 5월 30일에 치르기로 매수자와 얘기를 나눴다. 하지만, 계약일 당일에 매수자가 대출이 늦을 것 같다며 6월 이후로 잔금일을 일주일만 미뤄달라는 얘길 들었다. A씨는 자신도 빨리 집을 팔아야 하고, 매수자의 사정이 딱해 보여 별생각 없이 계약서를 작성했는데이후 7월에 자신 앞으로 매도한 집의 재산세 고지서를 발부받고 매수자에게 따졌지만, 그는 법대로 하라며 오히려 배짱을 부렸다. 억울한 마음에 A씨는 공인중개사와 법무사에게 하소연했지만, 모두 자기 책임이 아니라며 발뺌하기에 급급했다.
계약에서 잔금일과 등기일이 중요한 이유
부동산 관련 카페나 포털 사이트에서는 계약과 관련한 질문이 넘쳐나는데 그중 계약일에 따라 재산세를 누가 물게 되느냐는 문제를 많이들 물어본다. 위 사례처럼 재산세 과세기준일에 대해 잘 몰라 억울하게 재산세를 무는 상황이 종종 있다. 문제는 이런 상황에서는 누구에게 책임을 묻기가 어렵고, 소송까지 간다 해도 이길 확률이 그리 높지 않다고 알려졌다. 그러므로 계약 전 반드시 재산세 과세기준일이 언제인지 알아두는 것이 중요한데, 재산세 과세기준일과 과세 대상은 '매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자'이다. 그러므로 앞선 사례처럼 매도인이 선의의 입장에서 잔금 지급일을 미뤘다 하더라도, 과세기준일 현재 공부상(公簿上, 관공서에서 법규에 따라 작성 및 비치한 장부와 관계된 입장) 또는 사실상 소유자가 매도인 본인이라면 어쩔 수 없이 재산세를 물 수밖에 없는 것이다.
그런데 계약 당일에는 잔금일만 챙겼다가 재산세를 내는 경우도 있다는데 다음 사례에서 B씨는 2020년 5월 새 아파트로 이사하기 위해 전세를 끼고 급매수를 해 일시적 2주택자가 됐다. B씨는 6월 말에 잔금을 치르기로 해 재산세를 낼 걱정은 안 하고 지냈는데, 잔금 지급일 이전인 5월 중순, 부동산으로부터 세입자가 구해져 임대 계약을 하려 하니 등기를 먼저 치자는 이야기를 듣고 법무사를 불러 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 6월에 잔금을 치른 뒤 B씨는 생각지도 않게 재산세 고지서를 받고 황당해했다. B씨는 재산세 과세기준일이 잔금 지급일이라고만 착각하고 소유권이전등기를 먼저 완료한 것이 화근이었으며 재산세는 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날짜를 과세기준일로 삼기 때문이다. 5월 중순 B씨가 임대 계약을 위해 소유권이전등기를 먼저 마치면서 과세 대상이 본인으로 변경됨을 인지하지 못한 실수였다. 이후 B씨는 주변에서 이런 경우는 매도인이 임대계약을 먼저 한 후 매수인은 임대인 지위 승계만 받으면 된다는 사실을 뒤늦게 안 뒤 눈물을 머금고 재산세를 물 수밖에 없었다.
그런데 잔금을 과세기준일인 6월 1일 치르게 되면 매도인과 매수인, 둘 중 누가 재산세 과세 대상이 잔금을 치른 매수인이다. 앞서 말씀드렸듯 재산세 과세기준일과 과세 대상은 '매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자'이다. 그러므로 잔금을 6월 1일 치르게 되면 매수자를 사실상 소유자로 보고 매수자에게 재산세를 고지하게 된다. 단, 이를 신고하지 않아 실제 소유자를 알 수 없을 경우, 공부상 소유자인 매도인에게 재산세 고지서가 발부된다. 그러므로 이를 방지하기 위해서는 매도인이 과세기준일(6월 1일) 기준으로 10일 이내에 부동산 소재지 관할 지자체(시청, 군청 등)에 미리 재산세 변동신고를 해야 재산세를 물지 않을 수 있다.
양도세에서도 잔금일, 등기일이 중요
그뿐 아니라 양도세에서도 잔금일과 등기일이 중요하다. 특히 2021년 6월 1일부터 양도세율은 1년 미만 보유 주택의 경우 기존 40%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 기본세율(6~45%)에서 60%로 인상된다. 이에 보유 기간 계산이 무엇보다 중요해졌는데, 양도세 보유 기간은 취득일부터 양도일까지이며, 취득일과 양도일 모두 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 된다. 여기서 핵심은 재산세는 계약서상 잔금 지급일이 기준이지만, 취득일과 양도일의 기준은 실제 잔금 지급이 완료된 '잔금 청산일'이라는 것이다. 다만, 잔금 청산이 불분명한 경우에는 등기접수일이 취득일 또는 양도일이 된다. 또한, 양도세에서 1세대 2주택 비과세 특례를 받으려면 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역 내 1년/2019.12.17 이후 취득분인 경우) 종전 주택을 양도해야 한다. 이를테면 조정대상지역 내 1주택자였던 C씨가 2020년 1월 10일에 신규 주택 등기를 마친 후 2월 10일에 잔금을 청산했다고 가정해본다. 이런 경우 C씨는 언제까지 종전 주택을 처분해야 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있을지에 잔금 청산일인 2월 10일이 아니라 등기접수일인 1월 10일을 기준으로 2023년 1월 9일 이전까지 종전 주택을 매도해야 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈등기〉, 《나무위키》
- 〈등기〉, 《조세통람》
- 〈등기〉, 《두산백과》
- 〈등기〉, 《법률용어사전》
- 짱가, 〈등기원인일/등기접수일/잔금일〉, 《네이버 블로그》, 2017-07-02
- KT 에스테이트, 〈계약 시 잔금일, 등기일 반드시 챙겨야 하는 이유〉, 《네이버 포스트》, 2021-05-12
같이 보기[편집]
