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공인중개사
공인중개사(公認仲介士)는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위 수행하는 자격이다.
목차
개요
공인중개사(公認仲介士)는 공인중개사법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 부동산 중개업자를 의미한다. 공인중개사법으로는 토지·건물·토지의 정착물·입목(立木), 광업재단(鑛業財團)·공장재단(工場財團)의 중개를 영업으로 하는 전문 중개업자를 칭하는 것으로 명시하였다. 또한, 공인중개사는 토지·건물 등에 관한 매매, 교환, 임대차 따위에서 중개를 전문으로 할 수 있는 법적 자격을 갖춘 사람을 말한다. 대한민국 행정부는 부동산 중개업자의 공신력(公信力)을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립한다는 입법 취지로, 1983년 제정의 부동산중개업법에 따라 처음으로 법률상 그 이름을 만들었다. 공인중개사 시험은 1·2차로 나누어 1차 시험에 부동산학개론·민법을, 2차 시험에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개 실무, 부동산공시에 관한 법령, 부동산에 관련된 세법, 부동산에 관련된 공법을 치러야 한다.[1][2][3]
수험자가 응시원서를 접수해야 하며(대개 7~8월), 원서 접수시 수험자가 응시지역 및 시험장소를 직접 선택해야 한다. 1차 시험과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(2과목)이다. 과목당 40문제이며 시험시간은 100분이다. 2차 시험은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법, 부동산 공법 중 부동산중개에 관련되는 규정(3과목)이다. 과목당 40문제이며 시험시간은 150분이다. 1,2차 시험은 공통으로 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 결정한다. 1차 시험에 합격한 자에게는 다음 회의 시험에 한하여 1차 시험을 면제한다. 1,2차 시험은 같은 날에 구분하여 시행하되 모두 객관식으로 출제되며, 1차 시험에 불합격한 자의 2차 시험은 무효이다.
만일 부정행위를 하면 그 시험은 무효가 되며 그 시험시행일로부터 5년간 시험 응시 자격이 정지된다. 접수방법은 Q-net 회원 가입 후 인터넷으로 원서를 접수해야 하지만, 인터넷 접수가 힘든 응시자는 시험수탁기관인 한국산업인력공단 지역본부 및 지사에서 인터넷원서접수 도우미서비스(토, 일요일 제외)를 제공받으면 된다. 시험의 합격률은 2016년 31.1%, 2017년 31%, 2018년 21%였다. 2018년까지 총 합격자 수는 422,957명이다. 자세한 사항은 국가자격시험(http://www.q-net.or.kr) 공인중개사 홈페이지에서 확인할 수 있다. 공인중개사가 수행하는 업무는 토지, 건축물 등 중개 대상물에 대한 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리 득실변경에 관한 중개행위이다. 관련법은 공인중개사법 이다.[4]
중개업의 역사
중개업의 역사로는 조선 시대부터 객주(客主)와 거간(居間)이 있었는데, 거간은 타인들 간의 각종 상품이나 토지·가옥의 매매·임대·전당(典當), 또는 사금융의 알선이나 흥정을 붙이는 등 오늘날의 중개업과 비슷한 일을 하였다. 조선 말기 18세기부터는 집 중심의 부동산을 중개하는 가쾌(家儈), 즉 집주름이 등장하였고, 조선 시대 말엽 이들이 모여 자유스럽게 중개영업을 하는 곳을 풍수에서 얘기하는 '생기복덕'의 의미로 '복덕방(福德房)'이라 불렀다. 1890년 거래의 혼란과 무질서한 거래를 방지하기 위하여 ＜객주거간규칙＞이 제정되었고, 한성부(漢城府)에서는 1893년부터 거간인가증(居間認可證)을 발급하여 중개업을 허가제로 통제하였다. 1910년 인가제도를 폐지하여 자유업이 되었고, 1961년 ＜소개영업법 紹介營業法＞이 제정되어 신고제로 운영되다가 1983년 ＜부동산중개업법＞이 제정, 공포되어 1984년 4월부터는 공인중개사 중심의 허가제가 시행되었고 공인중개사시험은 1985년 3월 27일(일요일)에 제1회 시험이 시행되어 1만여 명 이상의 공인중개사가 배출되었으며, 초기에는 비교적 연령이 많은 계층이 중심을 이루었으나 현재는 젊은 대학 졸업자들의 자격증 취득률이 높아졌다.[2]
법률 규정
공인중개사법 제2조(정의) 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 3. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 4. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 5. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그러므로 자격증 대여행위가 매우 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다. 법무사나 세무사처럼 단일법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정받지 못하는 것이 현실이다. 아무래도 인원도 많고 진입장벽이 낮으며, 업무의 난이도 또한 타 전문직에 비하면 쉽게 생각하는 사람이 대부분이기 때문, 하지만 실제로 업무를 해보면 절대 그렇지 않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가 상승하고, 상대평가 전환이 국회에도 발의되는 등 진입장벽이 높아지고 있다.
공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 기본윤리) 1. 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. 2. 개업공인중개사 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 안 된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. 수능, TOEIC, 9급 공무원 시험과 함께 대한민국 4대 시험이다. 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시 접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명 선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.
공인중개사법 제30조(손해배상책임 등에 관한 보장) 1. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
보통 중개업소마다 적게는 1억 원에서 많게는 수억 원까지 보험에 가입되어 있다. 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 나면 예외 없이 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해 배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과한 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해 배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해 배상을 받아낼 수는 있지만, 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약명세의 확인은 어디까지나 계약당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.[3]
기업형 중개 회사의 출현
공인중개사는 일정한 수수료를 받고 토지나 주택 등 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선, 중개 행위를 수행하였으나 2006년 3월부터 공인중개사의 경매 대리입찰 업무가 허용되어 공인중개사의 경매 입찰 대리인 허가를 등록할 수 있다. 현재 변호사나 법무사 또는 법원에 매수 신청 대리인 등록을 필한 공인중개사가 아닌 자가 보수를 받고 대리 입찰하면 변호사법 위반이 된다. 주로 부동산 관련회사에 취업하거나 공인중개사 사무실을 차려 부동산중개업을 하는데, 워낙 대중화된 자격증이 되어버려서 이미 포화상태라는 의견이 많다. 이러한 현상으로 2000년대 이후 대형 부동산중개업체가 생겨나서 개인 중개업소를 통합하고 있는 상황이고, 미국을 비롯한 외국의 경우 대형공인중개업소 외에는 중개업소가 존재하지 않는 국가도 있다.
부동산 중개업자의 자질향상 및 품위유지와 부동산 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 1986년 2월 20일 창립총회를 거쳐 3월 5일 법인설립등기 마침으로써 전국부동산중개업협회로 설립되었으나 2006년 한국공인중개사협회로 명칭이 변경되었다. 1999년 정부의 복수단체 허용조치에 따라 한국공인중개사협회(회원 5만5000명)와 대한공인중개사협회(2만6000여 명)로 양분됐다. 그러나 조직 성격이 비슷한 두 단체를 다시 합쳐야 한다는 통합 여론에 밀려 분리된 지 8년 만인 2007년에 지금의 '한국공인중개사협회'로 합쳐졌다. 하지만 2009년부터 회장 학력위조 소송 등으로 내홍이 불거지면서 회장이 물러나고, 후임 회장 선출을 둘러싼 이권개입으로 세 차례 폭행사태를 빚는 등 분란이 계속돼왔다. 2012년 9월 21일 대한민국공인중개사협회 창립총회를 개최하고 공식으로 새출범을 알렸다. 2013년 1월 16일에는 대한공인중개사정보통신㈜ 대표이사를 역임했던 이해광 전 대한공인중개사협회 서울지부장이 한국공인중개사협회 제10대 회장으로 선출됐다.[2]
공인중개사의 손해배상책임
공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28.> ③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ④ 제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> ⑤ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014. 1. 28.> 1. 보장금액 2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간
공인중개사에 대한 손해배상책임에 대한 근거가 공인중개사법 제30조에 마련되어 있다. 민법 제750조 이하의 불법행위에 대한 특칙으로 볼 수 있다.[3]
논란
자격시험에 대한 논란
상대평가 제도 전환 논란
공인중개사 자격증 소지자 수가 증가함에 따라 국토교통부 차원에서 자격제도 개선에 대한 연구를 진행중이다. 공인중개사의 전문 역량을 높이고 교육을 강화하기 위한 방안으로 상대평가제도 도입, 자격 갱신제도, 미종사자 자격박탈 등에 관한 연구가 논의되고 있다. 비슷한 자격증인 주택관리사 자격증이 상대평가로 전환되어 수험생들 사이에서는 상대평가 전환이 임박했다는 소문이 돌고있으나, 시행시기나 구체적인 방안에 관한 공식적인 지침은 아직 공개되지 않았다. 많은 수험생들이 상대평가 전환 시 자격증 난이도가 상승할 것이라고 예상하고 있다.
공인중개사 직역에 대한 논란
2020년 9월 정부 전자중개 도입 논란
그린뉴딜 정책으로 전자중개 도입 예산에 관련하여 기획재정부 자료에 발표가 되었으나, 한국공인중개사협회 등 관련인/단체가 강력히 반발하고 있고 청와대 국민청원 사이트에 반대 청원에 대한 추천수도 20만 회 이상 올라온 상황이다. 근데 이상한 점은 막상 국토부, 과기부 쪽에서는 자기들은 그런 정책을 모른다고 발뺌하는 중이라는 것이다. 부처 간 조율이 안 된 상태에서 일방적으로 발표가 되었다고 볼 수 밖에 없는 상황이다. 발전하고 있는 플랫폼, 블록체인 시장이라지만 공인중개사의 인원 수도 상당히 많기에 앞으로의 귀추가 주목된다.
중개보수 개정안 논란
그동안에는 집을 여러 채 보고 계약을 하지 않아도 별도로 돈을 주지 않아도 되었지만, 권익위에서는 집을 보러 다닌 사람이 계약을 안 할 경우엔 교통비와 최저시급 정도를 합친 수고비를 중개사에게 주도록 하여 논란이 되고 있다. 중개 보조원들의 행태가 사실상 중고차 딜러들과 다를 바가 없는 상황에서 '그럼 공인중개사가 자꾸만 허위 매물이나 불량 매물만을 보여주더라도 수고비를 줘야 하는 것이냐'라는 것이 대부분 사람들의 반응이다.
부동산 중개업자들의 사기행위
방을 내놓은 집주인의 매물을 중개해서 계약을 성사시킨 이후로는 나몰라라 하는 태도를 하는 공인중개사도 적잖이 있어 아예 집주인과 짜고 전세 사기를 치거나 아니면 이중계약으로 사기치는 등의 행위는 물론 등기등부본 위조가 매우 쉽다 보니 일명 깡통전세를 비롯한 깡통매물들에 대한 등기등부본을 위조하여 아무런 문제 없다는 듯이 속인 뒤 계약 후 나몰라라하며 발뺌하는 행위를 저지르는 사례가 많고 대다수가 사회초년생들이 당한다는 점이다. 더욱더 문제는 이런 사실관계를 제대로 제공해주지 않은 중개업자에게 따지면 자신들에게 책임이 없다고 발뺌하는 업자도 있으며 만약 형사고발로 넘어간다 해도 받아도 대다수가 처벌 강도가 매우 약한 솜방망이 처벌을 받는 것이 논란이 되고 있다. 더 심한 경우에는 사기를 당한 사람들이 신고하기도 전에 빨리 흔적을 지운 뒤 잠적하는 중개사들도 많아서 문제라는 점이다. 2023년에 들어서는 빌라왕 사태라 불리는 전세 사기 사건들에 연루된 정황들이 속속 밝혀지고 있으며, 아예 하위 부서처럼 다뤄지거나 법인을 설립해서 직접 뛰어드는 등 생각보다 많은 중개사가 연루되어 공범이 되었다. 이에 공인중개사 직역 자체에 대한 사회적 신용이 저하되었다.[3]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
