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전대차계약
전대차계약(轉貸借契約)은 임차물을 제3자에게 임대하는 계약을 의미한다.
개요
임차인이 계약하는 임대인이 집주인이 아닌 경우를의미한다. 즉 세입자가 다른 세입자에게 임대하는 것을 말한다. 이 경우 세입자와 전차인 사이에서는 전대차계약이 성립된다. 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되면(민법 629조 1항), 임대인의 동의 없이 무단으로 임차물을 전대한 경우에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하도록 한 경우에는 임대인의 동의가 필요 없다(민법 632조). 예를 들어 주택을 전세나 월세로 계약하였는데 세입자의 개인 사정으로 인해 이사해야만 하는 경우 계약 기간 전이라 보증금을 반환받지 못하고 있다면, 집주인의 동의를 받고 제3자에게 다시 월세나 전세를 계약하여 손해를 방지할 방법이다. 혹은 50평 정도의 큰 상가를 임대하여 장사하는 경우 불경기에 장사가 잘 안되어 50평 중에서 50평 전체 혹은 일부인 10~20평 정도만 제3자에게 현재 세입자가 다시 세를 놓아 월세 부담에서 벗어날 수 있는 것이다. 세입자는 반드시 집 주인에게 다시 세를 놓는 것이라고 이야기하고 동의를 얻어야 한다.
집주인의 동의 없이 전대한 경우에는 민법 제629조 2항에 따라 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 이때는 전대차 동의서 서류에 확인을 받아놓는 것이 좋다. 그리고 만일 일부분만 제3자에게 다시 세를 놓을 때는 민법 제632조에 따라 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다는 사실도 알아둬야 한다. 전대차 계약에서는 당사자가 전대인(=임차인)과 전차인이다. 즉 기존 세입자가 임차인이면서 전대인이 되는 것이다. 전대차 계약서는 일반 임대차 계약서와 다름이 없지만 중간중간 몇 가지 차이가 있다. 먼저 전대차 보증금은 원계약서 보증금과 금액이 다를 수 있으므로 기존 세입자와 새로 들어오는 세입자(=전차인)는 전대차 계약서의 보증금을 확실하게 기재해야 한다. 그리고 집주인(=소유자) 확인란에 서명, 날인을 반드시 받아두는 것이 중요하다.
민법 제306조에는 전세권자는 타인에게 전세권을 담보로 제공 혹은 양도할 수 있고, 또는 목적물에 대해 전전세를 주거나 임대할 수 있다고 되어 있으며, 이때 이 권리를 양수받은 양수인은 설정자에 대해 매도인과 같은 권리와 의무를 진다고 명시되어 있다. 대부분 일반 임대차계약보다 보증금이 저렴하거나 임대금액이 싼 경우가 많아 전대차계약을 진행하곤 한다. 예컨대 세입자가 이사해야 하는 경우 집을 비워두기는 아까울 때 위와 같은 계약을 진행한다. 전대차 계약 시 핵심은 집주인의 동의여부이다. 따라서 전대차 계약을 진행하려는 경우 전차인은 세입자에게 임대인의 동의 여부를 계약서 등 서면으로 확인해야 한다. 만일 동의 없이 전대차계약을 진행한 경우라면 임차인은 집주인에게 부당이득반환을 하여야 하며 손해가 발생한 경우 손해배상도 해줘야 한다. 또한, 임차인의 계약갱신요구권 및 권리금 회수 보호권 등이 사라지게 되며 단순하게 생각하면 안 된다.
예외적으로 임대인의 동의 없이 전대차계약을 진행할 수 있는 요건이 있다. 이는 일부만 빌려주면 해당하며 실제로 에어비앤비 등 자신의 방에서 남는 방을 제공하였을 때는 동의를 구하지 않아도 된다. 또한, 임차인이 전세권 설정 등기를 하였을 때도 임대인에게 법적 동의를 구하지 않아도 된다. 등기를 설정한 경우 임차인에게는 목적물을 자유롭게 처분할 권리가 생기며 담보로도 사용할 수 있게 된다. 임대차계약 중 전대차계약은 한 단계가 더 걸쳐있으므로 고려할 사안이 많다. 우선 기존 임대차 계약이 끊어지게 되면 전대차 계약조건도 자동으로 상실된다. 즉 임차인이 기존 임대인에게 임대금액을 지급하지 않는 경우 계약이 법적으로 해지될 수 있으며 이를 전제로 한 전대차계약도 함께 해지가 된다. 위와 같이 전대차 계약을 진행는 경우 고려한 사안이 많다. 만일 법적 분쟁이 발생한 경우라면 전문변호사의 조력을 받아 사건을 해결해야 한다.[1][2]
전대차계약의 특징
집주인(임대인A)으로부터 임차인(세입자 B)이 새로운 임차인(세입자 C)에게 다시 임차를 해주는 것을 전대차계약이라고 한다. 즉, 집주인(임대인) A와 임차인 B가 임대차계약을 맺고 B가 A의 집에 살고 있다. 그런데 임차인 B가 임대 기간 중 사정이 생겨서 이사하게 되어 새로운 임차인 C와 임대차계약을 하였다. 이렇게 원래 집주인 A가 아닌 임차인 B가 새로운 임차인 C와 계약을 한 것을 전대차계약이라고 한다. 그런데 전대차계약을 할때 가장 중요하게 봐야 하는 것이 있습니다. 바로 원래 집주인A가 전대차 계약에 동의를 하였는지 확인해야 한다.
임대인 동의 없이 전대차계약 경우
임대인이 동의하지 않으면 전대차계약 자체는 전대인과 전차인 사이 계약이므로 임대인의 동의 여부와 관계없이 유효하다. 다만, 임대임 즉, 원래 집주인에게 대항할 수 없다. 이 말은 쫓겨나더라도 할 말이 없는 상황이라는 것이다. 전차인으로서는 전대인에게 임대인 동의를 받아달라고 요구할 수 있다. 만약 동의를 받아주지 않는다면 전차인으로서는 전대인을 상대로 계약해제하고 손해배상도 청구할 수 있다.
임대인 동의 후 전대차계약 경우
임대인이 전대차에 대해서 동의를 한 경우, 전차인은 임대인의 직접 임차인으로써 의무를 부담한다. 그리고 계약 기간이 종료 종료돼서 전차인이 임대인에게 바로 임차물을 반환하면 된다.
전대차계약 시 주의사항
전대차 계약 시 주의해야 할 사람은 전차인이다. 그래서 전차인(새로운 세입자)은 반드시 전대 동의서가 있는지 확인해야 한다. 또는 임대차계약서 특약에 전대차계약을 허용하게 되어 있는지를 확인하는 것이 좋다. 가장 확실한 방법은 임대인(집주인)에게 전대차계약을 작성하려고 하는데 가능한지 아닌지를 확인하는 것이다. 집주인 동의 여부를 확인하였다면 전대차계약을 작성한 후 14일 이내에 전입신고를 해야 한다. 전차인은 전대인에게 보증금이나 월세를 지급했다는 이유로 대항력을 취득할 수 없으므로, 전입신고까지 마쳐야 기존 임차인(전대인)의 대항력이 유지되고 이에 따라 전차인으로서의 법적 보호를 받을 수 있다. 그리고 전대차계약 시 발생하는 하자에 대하여는 전차인이 책임을 져야 한다.[3]
전대차
전대차(轉貸借)란 임차인(賃借人)이 빌리거나 꾼 물건을 다시 남에게 빌려주거나 꾸어 줌을 말한다. 전대차계약은 임차인이 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 임대하는 계약으로서 임차권의 양도와는 구별되며 임차인·임대인 간의 임대 관계는 여전히 존속하면서 임차인, 전차인 간에 새로이 대차관계가 발생하게 된다. 그리고 임차인이 전대차를 할 때는 임대인의 동의를 얻어야 하며 동의 없이 전대하면 임대인은 임대차를 해지할 수 있다. 임대인의 동의가 있는 전대차의 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에게 임대인으로서의 권리 의무를 지게 된다. 임대인과 임차인의 관계는 아무런 영향을 받지 않는다. 임대인과 전차인 사이의 관계는 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없으나 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 되어있다. 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 임대인의 동의가 없이도 실행 할 수 있다.
임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되며(민법 629조 1항), 임대인의 동의없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다(629조 2항). 그러나 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의를 요하지 아니한다(632조). 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전차인은 전대인에 대한 차임(借賃)의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다(630조). 다만, 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 그러하지 아니하다(632조). 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전대차의 기초인 임대차계약이 해지(解止) 통고로 종료되었음을 전차인에게 통지하여야 하며, 이 통지를 하지 않으면 임대인은 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 그리고 전차인이 통지를 받은 때에는 해지의 효력은 그 전차인에 대하여서는 일정한 기간(부동산은 6월, 동산은 5일)이 경과하여야 생긴다(638·635조).
또한, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염(採鹽)·목축을 목적으로 한 토지의 임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물 ·수목 기타의 지상시설이 현존(現存)하는 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전(前) 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있고, 이때 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 경우에는 임대인에 대하여 상당한 가액으로 건물 ·수목 기타의 지상시설을 매수할 것을 청구할 수 있다(644·283조). 그리고 건물 기타의 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 또한 임대인으로부터 매수한 부속물 또는 그의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에도 전차인은 매수청구를 할 수 있다(647조).[4][5]
전대차 유형
임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 한다. 상가건물의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용된다.
상가건물의 전대차
- 상가건물의 전대차 : 임차상가건물을 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것을 말한다.
- 계약당사자
- 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)이다.
- 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 된다.
- 임차권의 전대 금지
- 「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조).
- 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립한다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다(「민법」 제629조 및 제652조).
- 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능하다. 다만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 한다.[6]
전대차 손해배상 판례
2011년 A는 B에게 부동산을 임대했다. 2013년, 2015년, 2017년 3회에 걸쳐 계약을 추가적으로 진행하여 2019년까지 부동산을 임대할 수 있도록 했다. A는 B와의 계약 체결 당시 '전대 금지' 조항을 명시했으나, B는 몰래 2011년 11월부터 C에게, 2015년 12월부터 D에게 각각 전대했다. 뒤늦게 이를 알게 된 A는 재산적 손해배상과 위자료를 요구하며 소송을 냈다. A는 B가 전대 금지 조항을 위반하고 제3자에게 부동산을 무단 전대함으로써 자신에게 재산적 손해를 입혔다며 부당이득반환을 청구했다.
법원은 B의 전대로 인해 A의 임대료 수입이 감소하지 않았다며 이에 따라 전대 금지 조항을 준수해 전대하지 않았을 경우의 재산보다 현 재산이 감소했다고 할 수 없다고 판단했다. 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법행위가 없었더라면 존재했을 재산 상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산 상태의 차이를 말한다. 하지만 재산상 손해가 없다면 손해배상이 인정되지 않는다.
계약서에 있던 전대 금지 조항을 B가 위반한 것에 대해서는 법원에서 A가 정신적 고통을 받았다고 인정했다. △B가 9년에 걸쳐 A를 속여온 점 △마치 A의 동의를 받아 전대한 것처럼 거짓 행세를 한 점 △B가 A에게 지급한 차임보다 훨씬 많은 차임을 수령한 점 등을 고려한 결과다. 법원은 B가 A에게 손해배상을 해줄 필요는 없지만, 위자료는 지급해야 한다고 판단했다.[7]
동영상
각주
- ↑ 임영호 변호사, 〈전대차계약 개념 및 주의사항〉, 《로톡》
- ↑ 지키리, 〈전대차 계약이란?〉, 《네이버 블로그》, 2015-09-18
- ↑ 머니앤하우스 , 〈전대차란, 전대차계약 개념 정리〉, 《머니앤하우스》, 2022-12-23
- ↑ 〈전대차〉, 《두산백과》
- ↑ 〈전대차〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈임차권의 양도 및 전대차 - 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 〈전전세와 전대차〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
참고자료
- 〈전대차〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전대차〉, 《매일경제》
- 〈전대차〉, 《법률용어사전》
- 〈전대차〉, 《두산백과》
- 〈전대차〉, 《부동산용어사전》
- 〈임차권의 양도 및 전대차 - 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈임차권의 양도 및 전대차 - 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 임영호 변호사, 〈전대차계약 개념 및 주의사항〉, 《로톡》
- 지키리, 〈전대차 계약이란?〉, 《네이버 블로그》, 2015-09-18
- 머니앤하우스 , 〈전대차란, 전대차계약 개념 정리〉, 《머니앤하우스》, 2022-12-23
같이 보기
