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전세사기
전세사기(專貰詐欺)는 의도가 있든 없든 세입자를 속여 전세금 전부 또는 일부를 돌려주지 않는 것을 의미한다.
특징
전세사기는 의도가 있든 없든 세입자를 속여 전세금을 사기하는 것을 의미한다. 일반적으로 전세금은 원룸이라 할지라도 몇천에서 몇억 단위이기에 개인에게는 큰 부담이며 이에 따라오는 정신적인 스트레스도 만만치 않다. 2010년대 말부터 집주인이 집값 하락, 갭투자 실패 등으로 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례 외에, 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적의 전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요하다. 대표적인 것이 세 모녀 전세 사기 사건이다. 이러한 전세사기 사건은 대개 신축 다세대주택(빌라)에서 일어나며, 경제적 여유가 부족하고 결혼, 이직 등으로 이사가 잦은 청년이나 신혼부부가 주 피해자여서 더욱 문제가 되고 있다. 아파트에 비해 가격은 낮지만, 신축이라는 점에서 매력적이기 때문이다.
다세대주택의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지 않고 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 힘들다는 점을 노린 사기이다. 빌라의 경우 분양이 잘 안 되는 경우가 많은데, 이를 악용해 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓는다. 세입자는 잘살고 있다가 어느 날 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 청천벽력 같은 소리를 듣게 되고 전세보증금을 돌려받을 길이 막막해진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 받는 식으로 미분양빌라를 갖게 되는 식이다. 이 경우 집의 경매가가 보증금보다 훨씬 싼 경우가 대부분이어서 세입자로서는 금전적 손해를 보게 된다. 살 생각이 없던 주택을 떠안는데 그 과정에서 수반되는 몸 고생 마음고생은 마찬가지다. 또 이렇게 되는 경우 1주택자가 되므로 생애 최초 분양 등의 특혜를 받지 못하는 또 다른 피해로 이어지게 된다.
거기다가 바지 집주인이 종부세나 기타 국세를 체납하면 세금이 세입자보다 1순위로 되어서 경매의 넘어가 집을 팔려도 대부분 국세를 내는 데 사용되어서 세입자는 땡전 한 푼 못 받고 쫓겨난다고 한다. 특히나 이런 바지사장이 종적을 감춰버리거나 아예 사망하는 경우에는 최악의 사태로 번질 수가 있는데, 특히 사망의 경우에는 2022년 소위 '빌라왕'이라 불린 40대 인물이 지병으로 사망해버리는 사건이 발생하면서 실체화됐으며, 이런 사례가 단기간에 무려 3명이나 발생, 그중 한 명은 전세인이 잔금을 치르고 집주인 명의를 옮긴 시점에서 사망신고가 접수된 것으로 확인되어 법망의 구멍을 노린 계획적 범죄로 추정되고 있다.
건축사에서 직접 미분양 오피스텔이나 빌라를 전세 사기를 하는 예도 있다. 전세 사기 치고 바로 바지사장으로 명의 이전 하는 경우가 있다. 흔히 건축왕 사기라고 한다. 전세 보증보험 제도를 악용하는 사례이기도 하다. 임차인은 보험만 믿고 정확한 시세 확인 없이 무턱대고 전세를 구하며, 주택도시보증공사 역시 제대로 된 시세 확인 없이 건축주와 짠 감정평가사의 말만 믿고 그대로 보증계약을 인수하는 현실에서 일반적인 임대인이라면 보증보험에서 선 결제된 임차보증금이 결국 본인에게 구상이 들어오고, 이를 이행하지 못하면 경매로 넘어가기 때문에 어떻게든 갚는 방법을 택하겠지만 악성 임대인들은 시세보다 한참 부풀린 가격으로 임대차계약을 맺었다는 점에서 아예 처음부터 배를 쨀 각오로 보증금을 정상적으로 돌려줄 생각이 없는 경우가 태반이라는 점이 문제다.
등기부등본상 문제가 없고 입주 후 전입신고, 확정일자까지 받은 이후 집주인이 세입자 몰래 임의로 전입신고를 해버리는 방식을 통한 사기 방식이 출현했다. 이렇게 되면 우선변제권조차 무용지물이 돼버리기 때문에 주의가 필요하다. 해당 사고가 발생하고 행정안전부는 전입자의 신분증을 반드시 지참해야 전입신고를 받아주는 것으로 지침을 변경하였다. 기존에는 신분증 없이 전입신고 대리가 가능하여, 전입신고를 엉뚱한 곳에 하는 악용 사례가 있었다. 2023년 4월 23일, 원희룡 국토교통부 장관은 23일 전세사기 피해자 구제 대책 마련과 관련, 피해자가 경매 절차에 들어가는 현재 거주하는 집을 우선 매입하는 데 저금리 지원 등을 해주기로 했다고 밝혔다.[1][2]
전세사기 유형
대리인이 이중계약을 하는 경우
부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 사정이 있는 경우 '대리인'이 대신 계약할 수도 있다. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고, 세입자에게는 전세 계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있으며 대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 예도 있다.
'깡통전세'를 계약하는 경우
깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물이다. 집주인(임대인)이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 것이다. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 한다.
집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우
부동산을 끼지 않고 집주인(임대인)과 직접 거래하는 경우 생길 수 있다. 해당 집에 누가 살고 있는지 알려면 '주민등록 전입세대 열람'을 신청하면 되지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 점을 노린 것이다.
신탁 사기의 경우
'신탁'이라는 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 것이다. 집주인(임대인)은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 하며 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 된다. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있다. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 사는 거라, 불법점유이니 나가 달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없다.[3]
전세사기 예방
부동산의 권리 순위를 체크하자
전세 계약 전, 가장 중요한 것 중 하나는 계약할 집에서 권리 순위를 체크하는 것이다. 입주 전, 만약 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 되며 때문에 부동산의 권리 순위를 체크하는 것이 중요하다. 부동산의 권리 순위는 내가 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 되며 이때 불의의 사태로 경매에 넘어가면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해진다. 우선 근저당(집 담보 대출/융자/앞순위 채권 등으로도 표현)이 없는 집을 고르는 것도 중요하다. 그래서 요즘에는 '등기부 등본이 깨끗한 집만 보여달라'고 부동산 측에 요구하는 분들도 많다. 이때 계약할 집의 종류(다세대주택 vs 다가구 주택)에 따라 체크해야 할 내용이 조금 달라진다. 다세대주택은 세대별로 등기가 다름, 즉 집마다 세대주가 다른 집이며 아파트가 대표적이다. 또한, 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기이며 건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우에는 만약 경매로 넘어가면 건물이 통으로 팔리고 세입자들은 입주한 순서대로 보증금을 돌려받는다. 그 때문에 건물 매매가, 전체 세입자의 보증금 총액, 경매로 팔렸을 때 내 몫까지 돌아올 수 있는지를 체크해야 한다. 또, 공인중개사사무소의 정상 등록 여부를 확인하는 것도 중요하며 요즘 전세사기는 부동산 업자까지 함께 얽혀 있는 경우가 많기 때문이다. 국가공간정보포털 부동산중개업 조회를 통해, 개업 공인중개사가 맞는지, 무등록된 중개업소거나 유사 업소가 아닌지 꼼꼼하게 따져보면 좋다.
집의 실제 시세를 체크하자
전세 사기의 대표적 사례, '깡통전세'를 예방하기 위해서는 집의 실제 시세를 알아보는 것이 매우 중요하다. 전세보증금이 매매가를 웃도는 집이며 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 보고 있다. 집의 시세에서는, 중개인이나 임대인의 말에 의존하는 것보다는, 실제로 공시지가를 체크하거나 타 부동산에 문의하는 등 다양한 정보를 취합하는 게 좋다. 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등의 시세 정보를 찾아보실 때는, 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템을 이용할 수 있다. 또 임대 물건 시세와 함께, 계약할 건물의 전·월세 비율을 확인하는 것도 필요하며 한 건물에 전세 계약 건만 지나치게 많다면 조심해야 한다.
임대인에게 체납 세금 혹은 임금이 있는지 확인하자
깨끗한 등기부 등본만큼 중요한 것, 바로 임대인에게 체납 세금이나 임금이 있는지의 여부이다. 체납 세금에는 '법정기일'이라는 것이 있는데 혹시 집이 경·공매에 넘어가면, 이 일자에 따라 소중한 보증금이 위태로워질 수 있으니 꼭 확인이 필요하다. 세금의 법정기일은 쉽게 말해 세금이 부과된 날짜를 말한다. 이 법정기일이 세입자의 전입신고보다 앞서면, 즉 세입자를 받기 전 이미 부과된 세금이라면, 이 권리는 세입자보다 앞선다. 즉, 집이 경·공매에 넘어가면, 낙찰금에서 그 돈이 먼저 빠진다는 의미이다. 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하는 것도 방법이다. 또, 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인할 수 있으니 보증금을 지키기 위해 사전에 꼭꼭 꼼꼼하게 체크해봐야 한다. 조건이 된다면, 그리고 이왕이면 전세보증금 반환 보증에 가입이 가능한 전셋집을 구하는 게 좋다.
전세보증금 반환보증은 보통 '전세보증보험'이라 부른다. 세 계약이 끝나면, 돌려받아야 하는 전세보증금의 반환을 책임져 주는 보험이다. 보증 대상 주택으로는 주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 있으며, 미대상기관으로는 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등입니다. 주택도시보증공사 HUG에서 주관한다. 보증 대상은 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역은 5억 원까지이며, 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전 안에만 가입하면 된다. 보통 전세는 2년 계약이니, 계약한 지 1년이 되지 않았다면 신청할 수 있는 것이다. HUG 지사 또는 위탁 은행에 방문해서 신청할 수 있고, 최근엔 모바일 신청도 가능하다. 가입 요건을 꼭 체크하시고, 가능하다면 꼭 가입하는 것이 좋으며 계약 전 처음부터 '전세보증보험'이 되는 집 위주로 찾는 것도 방법이다.
전입신고와 확정일자는 무조건 ASAP 처리하자
이사 첫날이 되면, 짐 정리보다 더 중요한 절차가 하나 남아 있다. 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 일이며 이 과정을 거쳐야만, 집에 대해 세입자의 권리가 발동되기 때문이다. 대표적인 전세 사기로, '세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받아 버리는 경우'가 있다. 융자 없던 집도 융자가 있게 되어버리고, 부동산 권리 순위가 뒷순위로 밀리게 된다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고 다음 날 발동하기 때문에, 이 맹점을 노려 사기가 다수 발생하곤 했다. 그래서 요즘엔 계약 시 특약사항에, '임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래를 하지 않는다'라는 조건을 많이 걸고 있다. 이사 당일, 꼭 확정일자를 부여받고 전입신고를 하길 바라며 인터넷등기소를 통해 계약 체결 후, 권리변동사항을 확인할 수 있다. 더불어 계약일로부터 30일 이내, 주택 전·월세 신고를 함께 진행하면 된다,[4]
동영상
각주
- ↑ 〈깡통주택〉, 《나무위키》
- ↑ 〈전세 사기 뜻과 유형별 예방, 대처법 3가지〉, Top Tier Fintech
- ↑ 〈전세사기 4가지 유형과 5가지 대책〉, 《토스피드》, 2022-09-02
- ↑ 오늘의집 에디터, 〈이것만은 꼭! 전세사기 예방하는 기본 수칙 5가지〉, 《오늘의집》
참고자료
- 〈깡통주택〉, 《나무위키》
- 〈전세 사기 뜻과 유형별 예방, 대처법 3가지〉, Top Tier Fintech
- 오늘의집 에디터, 〈이것만은 꼭! 전세사기 예방하는 기본 수칙 5가지〉, 《오늘의집》
- 〈전세사기 4가지 유형과 5가지 대책〉, 《토스피드》, 2022-09-02
같이 보기
