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지상권자
지상권자(地上權者)는 토지소유자로부터 지상권 계약을 하고 사용 수익하는 사람을 말한다.
개요
토지소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자를 말한다. 지상권설정자란 지상권을 설정할 수 있게 해준 사람은 "토지소유자"라고 한다. 간단하게 생각하면, 지상권자는 땅주인에게 토지를 빌린다고 생각하면 된다. 지상권의 특징은 타인소유의 토지에 대한 권리, 지상물을 소유하기 위하여 타인소유의 토지를 사용하는 권리, 타인소유의 토지를 사용하는 권리, 토지 사용대가인 지료는 지상권의 요소가 아니다. 따라서 지상권은 유상일 수도 있고, 무상일 수도 있다. 토지는 1필토지 전부를 원칙으로 하지만, 1필토지의 일부라도 무방하며 재산권이다 당연히 양도성, 상속성을 갖는다. 지상권설정계약에서 존속기간은 ①견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 할 때 30년, ②이외의 건물의 소유를 목적으로 할 때 15년, ③공작물의 소유를 목적으로 할 때 5년이다. ①②③ 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 ①②③기간까지 연장한다. 지료지급약정이 있는 경우에도 지료의 금액이나 지급시기에 관한 특약은 등기를 하여야 제3자에게 대항할 수 있다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.[1]
지상권
지상권(地上權)은 타인의 토지에 건물을 비롯한 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위한 권리이다. 이때 여러분들 중 '토지소유자가 그 토지 위에 건물을 세울 수 있는 것 아닌가?'라고 생각하는 사람도 있을 테지만, 대한민국에서는 토지와 그 위의 정착물 등을 서로 별개로 취급한다. 따라서 토지의 소유자와 건물 등의 정착물을 소유한 자가 다른 경우가 가능한 것. 따라서 건물의 소유자가 토지에 대한 지상권을 가지고 있다면 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 수 있다. 독일민법의 경우 지상물은 토지에 따른다(superficies solo cedit)라는 로마법의 원칙에 따라 건물을 별개의 부동산으로 인정하지 않는다. 즉 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 수 없다. 독일법의 지상권은 대한민국으로 치면 건물만의 영구 임대와 비슷하다.
한국법의 지상권은 타인의 토지상의 건물을 소유하면서 타인의 토지를 이용하기 위한 권리이다. 가령, 갑이 모텔을 짓고 싶어한다고 해 보자. 지리적 여건, 교통, 지가 등을 고려하여 갑은 A토지에 모텔을 건설하는 것이 가장 효율적이라고 판단하여 A토지를 소유하고 있는 을로부터 해당 토지를 매입했다. 이후 그 토지 위에 모텔을 건설하려고 보니 병이 지상권을 갖고 있다면 갑은 그 토지를 소유하고 있음에도 불구하고 모텔을 그 토지 위에 건설할 수 없다. 이처럼 지상권은 토지소유자의 토지에 대한 전면적인 소유권을 배제하는 기능을 한다.
지상권은 토지를 지배하는 지배권이다. 민법 제279조, 제280조, 제281조, 제282조, 제289조의2는 지배권 규정이다. 그러나 지상권은 지배권이기만 한 것이 아니다. 지상권자의 권리와 의무로서 계약갱신청구권(제283조 제1항), 지상물원상회복의무(제285조 제1항)이 있다. 이는 청구권 규정이다. 지상권설정자의 권리인 지상물매수청구권(제285조 제2항), 지료증액청구권(제286조 제1항), 지상권소멸청구권(제287조, 제288조)도 있다. 지상권자의 권리인 지상물매수청구권(제283조 제2항), 지료감액청구권(제386조 제1항)도 있다. 이는 형성권 규정이다.
이러한 청구권과 형성권은 물건에 대한 권리가 아니라, 물건의 지배를 매개로 하는 사람에 대한 청구권이자 사람에 대한 형성권이다. 이러한 청구권과 형성권은 단순히 지배권의 효력이 아니라, 지상권이라는 물권에 기해 발생하는 권리이다. 지상권관계라는 물권관계에 대한 규정들인 것이다.
약정지상권
지상권도 부동산 물권인바, 부동산 물권변동의 일반 법리에 따라 물권적 합의와 등기에 의하여 성립하게 된다. 즉 지상권의 경우 지상권자와 지상권설정자 사이의 지상권설정계약과, 목적물에 대한 지상권 설정등기에 의해 그 효력이 발생한다. 이 경우 지료에 관해서는 당사자 간 합의의 내용에 따르게 되는바, 이를 무상으로 정하는 합의도 유효하며, 따라서 지료는 약정지상권의 성립요건이 아니라고 볼 것이다. 민법상 지상권에 대한 최장 존속기간은 정해진 바가 없으나, 목적물의 특성 등에 따라 각각 30년, 15년, 5년의 최단 존속기간 제한이 존재한다.
은행에서 담보대출을 받을 때 은행이 토지에 근저당만 설정하는 것이 아니라 지상권도 같이 설정하는 경우가 많다. 담보설정자가 임의로 해당 토지의 담보가치를 훼손하는 행위를 막기 위해서이다. 거래의 실제에 있어서 이와 같은 이른바 담보지상권 내지는 병존지상권이 근저당권과 함께 설정되는 경우를 흔히 볼 수 있는데, 판례는 담보지상권도 실질은 담보물권에 지나지 않으므로, 담보물권의 부종성에 따라 피담보채권이 소멸하는 등으로 담보권이 소멸한 경우 그 지상권도 함께 부종하여 소멸한다고 하는데, 이처럼 실질적으로 지상물을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하고자 설정되지도 않은 지상권을 유효한 것으로 인정하면서, 그 실질을 담보물권과 같이 보는 태도는 물권의 내용과 형식은 법률로 정한다는 물권법정주의에 반하는 것이라는 비판이 있지만, 전술한 바와 같이 판례는 이를 인정하며, 통설도 같은 태도이다(양창수; 김형석; 지원림; 송덕수 등. 반대: 윤진수 등).
법정지상권
일반적으로 계약에 의해 지상권이 설정된다면 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권이 있다는 뜻. 법정지상권이 이것인데 크게 4가지로 나뉜다. 민법에서는 2가지의 법정지상권이 규정되어 있는데 하나는 305조에 의한 법정지상권이고, 다른 하나는 366조에 의한 법정지상권이다. 305조에 의한 법정지상권은 전세권과 관계가 있고, 366조에 의한 법정지상권은 저당권과 관계가 있다. 나머지 2가지는 가등기담보법에 의한 법정지상권과 입목등기법에 따른 법정지상권이 있다. 분묘기지권을 제외하였을 때 모두 토지와 건물의 소유자가 같았다가 모종의 이유로 소유자가 달라질 때 건물의 소유자가 토지의 소유자한테 갖는 지상권의 형태를 띤다는 공통점이 있다.
전세권에 의한 지상권(민법 제305조)
305조에 의한 법정지상권은 갑이 A토지와 B건물을 동시에 소유하고 있고, 갑이 을에게 B건물에만 전세권을 설정한 후 A토지만 소유자가 갑에서 병으로 넘어갔을 때 건물주 갑은 토지주 병에 대해 지상권을 갖게된다.
저당권에 의한 지상권(민법 제366조)
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
제366조의 법정지상권은 (1) 건물소유를 위한 토지이용관계가 성립하지 않게 될 경우 발생하게 될 건물철거라는 사회경제적 손실을 방지하기 위해서 인정된다. (2) 토지저당권자는 저당권 설정 당시 토지를 위한 이용관계의 부담을 예상하였을 것이고, 건물저당권자는 존속하는 것이 예정된 건물을 담보의 대상으로 파악하였을 것이기에, 저당권의 실행에 의하여 토지와 건물의 소유가 달라진 때에 토지이용관계를 현실화하기 위해서 인정된다.
제366조의 법정지상권은 (1) 건물이 존재하고, (2) (저당권 설정 당시) 토지와 건물의 소유자가 동일하며, (3) 저당권이 설정되고, (4) 경매로 인해 토지와 건물에 대한 소유가 분리되었을 때 인정된다. 다수설은 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하여야 한다고 한다. 소수설은 저당권자가 제365조에 의하여 일괄 경매를 한 결과 소유자가 달라진 경우, 토지에 저당권이 설정된 이후에 건물이 건축되었어도 법정지상권이 인정된다고 한다. 판례는 다수설에 따른다.
가등기담보법 및 입목등기법에 의한 지상권
마찬가지로 토지와 건물이 소유자가 같을 때 토지나 건물 중 어느 한쪽에만 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정되고 그것이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 발생되는 지상권(가등기담보법에 의한 법정지상권)도 존재한다. 마지막으로 입목법에 의한 법정지상권은 건물이 아니라 입목을 대상으로 한 것으로 토지와 입목이 동일인 소유였다가 경매 및 기타 원인으로 토지와 입목의 소유자가 달라졌을 때 발생하는 법정지상권이다.
관습법상의 법정지상권
또 관습법적으로 인정되는 지상권도 존재하는데 '분묘기지권'[13]과, 저당권과 지상권 이외의 이유로 인해 토지소유자가 달라졌을 때의 법정지상권이 있다.
- 분묘기지권
토지소유자의 허가를 받지 못했더라도 남의 토지에 봉분 형태의 묘를 만들어 둔 뒤 묘에 대한 통상적인 관리조치를 20년 동안 행하였다면 그 기지(基地)에 대해 관습법적인 지상권, 다시 말해 분묘기지권을 얻게 된다. 이 분묘기지권 덕택에 중종의 구성원이 종산을 몰래 팔아넘겨도 분묘기지권을 취득한 기지에 대해서는 새로운 토지소유자에게 대항할 수 있다. 물론, 그와는 반대로 가끔 싸게 나온 산(임야) 등을 매입하였다가 지천에 묘가 깔려있는 것을 보고 망연자실해 하는 사람도 존재한다. 분묘기지권자는 해당 기지에 대해 실질적인 소유권은 없으나 분묘기지권자는 땅 주인에게 지료를 지급할 의무도 없고, 땅 주인은 분묘기지권자에게 해당 묘의 이장을 강제할 수 없다. 그냥 돈을 얼마쯤 찔러 주면서 제발 묘를 이장해 달라고 비는 것 밖에는 달리 방법이 없다. 만약 분묘기지권자를 찾는다는 안내를 걸어두었음에도 나타나지 않는 경우, 이 묘들을 그냥 밀어버리고 개발할 수도 없다.
이 분묘기지권은 과거 일제강점기에 조선고등법원으로부터 인정된 이후, 현 대법원에서도 이를 이유로 분묘기지권을 인정하고 있다. 그러나 최근 들어 이러한 분묘기지권을 다시금 인정해야 하는가에 대한 논쟁이 존재한다. 권원 없이 남의 땅의 멋대로 설치된 분묘로 인해 토지 소유권 행사에 상당한 제약을 받는 것은 불합리하다는 주장과, 그럼에도 한국 전통 사회에서 이미 설치한 묘를 파헤치는 것을 금기시하는 관습은 존중되어야 한다는 입장으로 크게 나눌 수 있다. 2016년 9월 22일 대법원에서 분묘기지권을 존치해야 할 것인지에 대한 여부를 판단하기 위한 공개변론이 개시되었다. 결론은 분묘기지권이 인정되었다. 왜냐하면 분묘기지권이 인정되지 않는다면 2000만 개 이상의 묘를 파헤쳐야 하기 때문이다.
구분지상권
제289조의2(구분지상권) ① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.
위 법문대로 지하와 공중에 대해 문제되는 지상권이다. 지하라면 내 땅 밑으로 지나가는 서울 지하철이, 공중이라면 내 농지 위로 지나가는 한전의 송전선이 대표적인 예시이다. 2020년대 들어서는 GTX-A, GTX-C에서 잇달아 문제되고 있다.
분묘기지권 이외의 관습상 법정지상권
토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였으나, 토지 또는 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매, 대물변제, 공유자 간 공유물 분할 등으로 인해(환지처분은 제외) 건물과 토지의 소유자가 달라져버릴때 생기는 법정지상권을 말한다. 단, 약정으로 미리 토지와 건물의 소유자가 달라질경우 철거한다는 내용이 있을 땐 성립하지 않는다. 그러나 이것이 과연 한국에 오랫동안 전통으로 자리 잡은 '관습'인지 여부에 대한 논란이 있다. 관법지는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보는 한국 민법의 태도에서 비롯된 것으로 건물을 토지의 일부로 규율하는 독일법이나 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 하되 양도에 있어서는 일체로서만 가능하게 하는 중국의 경우 이러한 문제가 발생할 리가 없다. 하지만 2022년에도 다수의견은 관습법으로 유지된다고 보았다. 반대의견은 이런 관습이 존재하기는 하는가, 관습법으로써 2022년에도 유효한가에 대한 의문을 제기했다.[2]
동영상
각주
- ↑ 양산천하부동산, 〈지상권자, 지상권설정자, 지상권 용어풀이〉, 《네이버 블로그》, 2017-01-19
- ↑ 〈지상권〉, 《나무위키》
참고자료
- 〈지상권〉, 《나무위키》
- 양산천하부동산, 〈지상권자, 지상권설정자, 지상권 용어풀이〉, 《네이버 블로그》, 2017-01-19
같이 보기
