주택임대차

주택임대차(住宅賃貸借)는 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 주거용 건물을 사용하게 하고, 상대편은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 말한다.

개요

임대차(賃貸借)는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다. 즉, 임대차란 당사자 임대인(일방)이 임차인(상대방)에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(借賃)을 지급할 것을 내용으로 약정하는 계약을 말한다. 그리고 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다. 여기서 임대인이란 물건을 사용하게 하는 이를 의미하며, 임차인은 물건을 사용하는 이를 의미한다. 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세 계약 및 월세 계약이 여기에 포함된다. 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 대한민국 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있다. 또한 임대차는 유상쌍무낙성 계약이라고도 하며 차용자가 물건 자체를 반환하지 않으면 안 된다는 점에서 소비대차와 다르고 차임을 지급하는 점에서 사용대차와 다르다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다.(민법 제618조) 임대차계약은 민법이 정하고 있는 15개의 전형계약(신설된 여행계약까지 포함) 중의 하나다. 물권에 속하는 전세권과 대응되는 임차권을 발생시키는 계약이다. 원칙적으로는 비대체물이 임대차의 객체다. 그러나 대체물도 임대차가 성립할 수 있다. 임대차의 객체는 동산과 부동산을 불문한다. 임대차계약은 낙성, 불요식, 유상, 쌍무계약이다. 임대차계약은 지상권설정계약과 달이 차임 지급이 계약의 요소이다. 이때의 차임은 금전에 한하지 않는다. 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 반드시 임차목적물이 임대인의 소유에 속하여야 할 필요는 없다. 임차목적물이 임대인에게 속하는 것은 임대차계약의 성립요건이 아니다. 따라서 타인 소유의 부동산을 임대하였다고 하여 임대차계약의 해지 사유로는 될 수 없다. 반드시 임대인의 소유일 것을 계약 내용으로 삼은 때에만 착오 취소가 가능하다.

주택임대차 종류

다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있다(「민법」 제303조 및 제618조 참조).

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	전세권
전세 (미등기 전세)	전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
사글세	임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차

주택임대차 계약 신고제

주택임대차 계약 신고 의무

주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)의 개념

• 주택 임대차 계약 신고제란 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도이다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 참고).

※ 임대차 신고대상은 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외함)임대차 계약이다.

• 주택 임대차 계약 신고제 대상 주택

• 임대차 신고제 대상인 "주택"이란 아파트, 다세대 등 '주택' 외 '준주택(고시원, 기숙사 등)', '비주택(공장·상가내 주택, 판잣집 등)'등도 해당한다. 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단한다.

주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)의 대상

• 주택 임대차 계약 신고는 관련 법에서 정하는 신고지역 및 신고금액에 해당하는 경우에 신고 대상이 된다.
• 임대차 신고대상 지역은 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시(市)지역(도 지역의 군은 제외함)이 해당된다.
• 주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용된다.
• 일시적 거주 시 임대차 계약 신고 여부

• 출장·발령 등으로 임시 거주 임대차 계약을 한 경우도 신고하는 여부는 주민등록(전입신고)이 되어 있는 본 거주지가 있고 일시 출장 등 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고대상으로 판단하지 않는다.

신고절차 및 방법

주택임대차 계약 신고의 내용

• 신고 내용에는 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약 기간, 체결일 등 다음의 사항을 내용으로 한다.

• 임대차계약당사자의 인적사항

• 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호를 말함) 및 연락처
• 법인인 경우: 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호 및 연락처
• 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 소재지, 고유번호 및 연락처

• 임대차 목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우에는 그 권리의 대상인 주택을 말함)의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황
• 보증금 또는 월 차임
• 계약 체결일 및 계약 기간
• 계약갱신요구권 행사여부(계약을 갱신한 경우에만 해당 함)

• 계약 당사자가 외국인일 경우 임대차 계약 신고 여부

임대인과 임차인이 모두 외국인인데도 임대차 신고 여부는 임대인/임차인이 외국인인 경우에도 임대차 신고의무를 이행해야 한다. 임대차 계약 시 확인한 신분증명(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등)으로 신고해야 하며, 임대차 신고의무는 내국인과 외국인을 구분하지 않는다.

주택임대차 계약 신고 방법

• 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 '주택 임대차 계약 신고서'에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고해야 한다.
• 위에도 불구하고 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 '주택 임대차 계약 신고서'에 다음의 서류를 첨부하여 제출하는 경우에는 공동으로 신고한 것으로 본다.

• 주택 임대차 계약서(계약서를 작성한 경우만 해당함)
• 입금증, 주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등(주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우만 해당함)
• 계약갱신요구권을 행사한 경우 이를 확인할 수 있는 서류 등

• 계약 당사자인 임대인 또는 임차인 중 한 명이 신고를 거부해 단독으로 신고하려는 경우에는 위의 서류 등에 '단독신고사유서'를 첨부하여 제출해야 한다.

※ 부동산거래계약시스템을 통해 주택 임대차 계약을 체결한 경우에는 임대차계약당사자가 공동으로 주택 임대차 계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

주택임대차 계약 신고하는 곳

주택 임대차 계약 신고는 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신고하거나 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로도 신고 가능하다.

주택임대차 계약 신고 주의사항

임대차 신고를 하지 않거나 거짓신고를 하면 과태료가 부과된다.

• 주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만원 이하의 과태료가 부과된다.

※ 시행일로부터 2년('21.6.1～'23.5.31)간 계도기간으로, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않는다.

• 임대차 신고 기한 초과 시 처벌 여부

임대차 신고의 신고기한은 계약체결일로부터 30일 이 내이며, 신고기한을 초과할 경우 100만원 이하의 과태료 부과 대상에 해당된다. 계약서 작성 이전이라도 임대료, 임대기간, 주택 등이 확정되어 당사자 간 임대차 계약의 합의 후 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내 신고해야 한다.

※ 다른 법률에 따른 신고 등의 의제

• 주택 임차인이 「주민등록법」상 전입신고를 할 때 임대차계약서를 함께 제출하면, 임대차 계약 신고를 한 것으로 본다.
• 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자는 관련 법령에 따른 주택 임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 하는 경우 주택 임대차 계약의 신고 또는 변경신고를 한 것으로 본다.
• 주택 임대차 계약 신고 시 임대차계약서를 제출한 경우,「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여된 것으로 본다.

주택임대차보호법

주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다. 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관한 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임대인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하여 제정된 법률이다. 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정되었다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 민법에서 말하는 「전세(傳貰)」는 주택을 매매하거나 저당 잡힐 때처럼 등기부에 「등기(登記)」한 경우만 가리키는 것이다. 따라서 보통 행하는 전세는 거의 대부분 등기가 되어 있지 아니하기 때문에 엄밀한 의미에서 「전세(傳貰)」가 아니다. 등기하지 않고 보통 보증금을 내거나 월세(月貰)로 들어가 있는 경우는 법률상 「임대차(賃貸借)」라고 부른다. 즉, 등기한 경우는 민법의 보호를 받게 되고, 등기하지 않는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받게 되는 것이다.

토지의 경우 법률상의 주택이 아니므로 적용대상이 아니다. 민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 예컨대, 현실적으로 셋집을 얻어 사는 사람들이 전세권을 등기하는 사람은 없고, 거의가 채권인 임차권에 의하고 있다. 그러므로 그 집이 팔렸을 때 새 소유자에게 집을 비워 주어야 하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 있다. 이와 같은 민법의 불비를 보완하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정되었으며 전문 12조와 부칙으로 되어 있다.

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

주택임대차보호법은 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.

임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.

• 임대차기간(2년)의 보장
• 차임이나 보증금의 증액의 제한
• 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
• 대항력의 부여
• 보증금의 우선변제권 인정
• 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례

그 밖에, "임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다."라고 되어 있으나(제13조), 이 규정은 실무상 사문화되어 있다. 주택임대차보호법대로라면, 임대차보증금반환 사건은 소액사건이 아니더라도 이유기재도 생략하고 즉일선고를 할 수 있지만, 실제로는 그렇게까지 무지막지하게 재판을 하는 판사는 없다. 일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다. 특히 변호사에게는 열심히 공부해 두면 공부한 보람을 만족할 수 있는 대표적인 법률이기도 하다. 또한, 상가건물 임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.

참고자료

• 〈주택임대차〉, 《네이버 국어사전》
• 〈임대차〉, 《용어해설》
• 〈임대차〉, 《나무위키》
• 〈임대차〉, 《위키백과》
• 〈주택임대차 - 타인 주택의 이용〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈주택임대차 계약 신고제(전월세신고제)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈주택임대차보호법〉, 《위키백과》
• 〈주택임대차보호법〉, 《법률용어사전》
• 〈주택임대차보호법〉, 《두산백과》

같이 보기

• 주택
• 임대
• 지급
• 계약
• 임대차
• 임대인
• 임차인
• 전세권

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