청산

청산(淸算)은 서로 간에 채무·채권 관계를 셈하여 깨끗이 해결함을 의미한다. 또 과거의 부정적 요소를 깨끗이 씻어 버린다는 뜻이다.

개요

청산이란 해산 때문에 본래의 활동을 중단한 법인(청산법인) 또는 단체가 남은 일을 처리하고 재산을 정리하여 완전히 소멸할 때까지의 절차를 말한다. 즉, 회사 등의 법인·조합이 해산(解散) 때문에 모든 법률관계를 종료시키고 그 재산 관계를 정리하여 이를 분배함을 목적으로 하는 절차를 말한다. 참고로 법인의 소멸하기 위해서는 해산 및 청산절차를 거쳐야 하며, 회사는 파산·합병 이외의 원인으로 해산한 때에 반드시 청산절차가 따르게 된다. 파산 때문에 해산할 때에는 파산법의 절차에 의한다. 법정청산은 청산인이 이 사무를 행하는데 청산사무의 내용은 현존사무의 종결, 채권의 추심과 채무의 변제, 재산의 환가처분, 잔여재산의 분배 등이다.

• 영리법인이 아닌 경우 : 청산절차에 들어가면 청산인(淸算人)이 이사(理事)에 갈음하여 임무를 집행하여 현존사무를 종결하고, 채권의 추심과 채무의 변제를 한다(민법 80∼96조). 청산 중에 법인의 재산보다 채무가 많은 것이 분명하게 된 때에는, 청산인은 파산선고를 신청하고 재산을 정리하여 잔여재산이 있으면 그것을 일정한 귀속 권리자에게 인도한다. 귀속 권리자가 없는 때에는 국고(國庫)에 귀속한다. 청산이 종결하면 청산인은 이를 등기하고 주무관청에 신고하여야 한다.
• 영리법인인 회사의 경우 : 합병(合倂)의 경우를 제외하고 해산으로 말미암아 곧 회사가 소멸하는 것이 아니라, 기존의 법률관계의 결말을 지을 때까지 존속한다. 이 결말을 짓기 위한 절차를 청산이라 하며, 이 청산 중의 회사(청산회사)는 해산 전의 회사와 같은 인격을 지속하고, 오로지 청산이라는 목적 안에서 존속하는 것이라 해석된다. 따라서 사원의 출자의무와 책임 등은 그대로 존속하지만, 영업을 전제로 하는 여러 제도는 적용되지 않는다. 회사의 청산방법에는 임의청산(任意淸算)과 법정청산(法定淸算)이 있다. 전자는 정관 또는 총 사원의 동의로써 자유로이 정한 방법에 따라서 하는 청산으로, 합명회사와 합자회사에만 인정한다(상법 247·269조). 후자는 법이 정하는 방법에 따라서 하는 청산으로, 모든 종류의 회사에 적용되는 규정이 있다(250∼265·269·531∼542·612·613조).
• 민법상 조합의 경우 : 해산된 경우의 조합재산 정리라는 의미에서 청산이라는 관념을 인정한다(민법 721∼724조). 특별법상의 조합에서도 해산의 경우에 청산하는데, 특별규정이 있는 것을 제외하고는 민법의 규정이 준용된다(농업협동조합법 86조).

경제학에서는 가격이 신축적으로 조정되어 시장이 불균형에서 균형을 회복하는 것을 시장이 청산된다고 말한다. 기업 경영에서는 회사를 더 이상 지속하지 않고 정리하기 위해 자산을 팔고 채무를 갚은 후, 남은 순자산을 주주에게 돌려주고 폐업하는 과정이다. 한편 빚을 청산한다는 건 빌린 돈을 다 갚았다는 의미로, 빚으로부터 자유로워진다는 것을 의미한다. 주식시장의 파생상품 거래에서는 본인이 잡아놓은 포지션을 종료시켜서 손익을 실현하는 것을 의미한다. 단 이게 포지션의 청산가격에 도달해서 강제로 포지션이 종료되어 버린다면 증거금이 전부 날아가 버리는데다 심하면 계좌 자체가 압류되고 빚쟁이가 될 수 있다.

청산금

청산금(淸算金)은 농지개량사업이나 토지구획정리사업 등에 있어서 토지의 교환·분합 시에 그 가격 차이에 따른 차액을 주고받는 돈을 말한다. 즉, 환지계획에는 그 내용의 하나로 필별 및 권리별로 된 청산금의 명세를 정하여야 하는데, 청산금은 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우에 생기는 과 또는 부족분에 대하여 종전의 토지와 환지의 위치, 지목 등을 종합적으로 고려하여, 그 가치성의 차이를 청산하기 위하여 지급하는 금전을 말한다. 토지의 교환·분합에 있어서 토지의 지목(地目)·지적(地積)·수리·토질·이용 상황·환경·위치 등을 종합적으로 평가하여 불균형이 있을 때, 이익이 되는 쪽에서 불이익이 되는 쪽에 그 차액을 지급하는 것을 환지청산이라 하며, 환지청산에서 지급되는 돈을 청산금이라 한다. 이 청산금은 농지개량사업의 경우에는 환지계획에서 그 금액의 지급 및 징수방법 ·시기를 정하여야 하며, 환지계획의 인가와 함께 농림수산부 장관의 인가를 받게 되고, 고시된 환지계획에 의하여 지급·징수된다(농촌근대화촉진법 126조 5항·127·129조 3항). 청산금을 받을 권리는 공법상의 권리인 까닭에 그 금액에 대하여 불복이 있으면 행정소송으로써 다투어야 한다. 환지 가격이 종전의 토지가격에 부족할 때에는 농지개량사업시행자가 청산금 지급의무를 지고, 초과할 때에는 토지권리자가 농지개량사업시행자에게 청산금 납부의무를 진다. 의무 불이행의 경우에는 조합경비징수와 같이 행정상의 강제집행에 따라 징수한다(130조). 토지구획정리사업의 경우에는 이 청산금은 환지처분의 공고 다음 날에 확정되며, 청산금의 징수 및 교부, 급부의무 불이행 시의 강제징수, 소송방법 등은 농지개량사업의 경우와 거의 같다(토지구획정리사업법 62조 5항·68조). 기타 도시재개발법 제53·54조도 청산금에 관하여 규정하고 있다.

부동산 시장의 현금청산

정부의 2·4 대책 이후 '현금청산' 공포로 부동산 시장이 시끄럽다. 정부는 83만 가구 공급대책 발표일인 2021년 2월 4일 이후 사업구역에 집을 살 때 우선 공급권(입주권)을 주지 않고 돈으로 정산(현금청산)하기로 했다. 이번 대책을 호재로 삼아 투기꾼들이 몰려들 것을 막기 위해서이다. 모르고 사도, 실거주 목적이라도, 다음에 공공 주도 정비사업 구역으로 지정되면 현금청산 대상이다. 시장의 시름이 깊으며 자칫하면 산 가격보다 적은 가격을 받고 쫓겨날 수 있다는 생각에 수요자들의 발길이 뚝 끊겼기 때문이다. 정부는 서울 시내 우선 개발 후보지 222곳을 선정했지만, 구체적인 입지는 공개하지 않고 있다. 이에 정비구역이 정해지지 않았는데도 현금청산 방침을 고수하는 것은 과도한 재산권 침해란 반발이 거세다.

현금청산은 새로운 제도가 아니며 이전부터 도시정비사업에서 시행되던 보상 방법의 하나다. 입주권·분양권을 포기하는 대신 주택·토지의 가치를 돈으로 환산해 받고 소유권을 넘기는 것을 뜻한다. 분양대상 자격이 없거나 분양신청을 하지 않은 경우, 분양신청을 했다가 철회한 경우 등이 현금청산 대상자가 되는데 현금청산을 할 땐 시세가 아닌 감정평가액을 토대로 사업 주체와 소유자가 보상액을 협의한다. 재개발·재건축 사업이 잘되면 좋겠지만, 공사 기간이 10년을 훌쩍 넘거나 중간에 사업이 어그러지는 경우도 꽤 있다. 이 때문에 사업의 불확실성을 우려하거나 분담금이 부담스러웠던 조합원들이 종종 현금청산 방식을 택했다.

조합원이 자발적으로 현금청산을 신청하는 것 외에도, 조합원 자격 자체가 주어지지 않아 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 되는 예도 있다. 예를 들어 재건축 조합설립인가 이후, 재개발 관리처분계획인가 이후 매수자는 조합원 자격이 주어지지 않는다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트에서는 조합원 지위가 있더라도 2년 이상 거주 의무를 지키지 않으면 현금청산 대상이 된다. 한 사업구역 내에 주택 여러 채를 가진 경우에도 원칙상 입주권은 1개만 나오고 나머지는 현금청산이다. 다른 정비사업에서 조합원 분양신청을 하고 5년이 지나지 않은 경우도 우선 공급권이 나오지 않는다.

참고자료

• 〈청산〉, 《나무위키》
• 〈청산〉, 《네이버 국어사전》
• 〈청산(淸算)〉, 《부동산용어사전》
• 〈청산〉, 《두산백과》
• 〈청산금〉, 《두산백과》
• 〈청산금〉, 《매일경제》
• 박승희 기자, 〈부동산 시장 얼린 '현금청산' 뭐길래?〉, 《뉴스1》, 2021-02-20

같이 보기

• 채무
• 채권
• 관계
• 재산
• 절차
• 파산
• 합병
• 부동산
• 청산인
• 청산금
• 현금청산

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