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2023년 1월 9일 (월) 01:58 판
재건축(再建築)은 기존에 있던 건축물을 허물고 다시 세우거나 쌓아 만듦을 의미한다.
목차
개요
재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말한다. 즉, 재건축은 '주택건설촉진법'에 재건축사업이 가능하도록 기준을 정해두어 건물소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말한다. 한마디로 노후·불량주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것으며 집, 아파트, 빌라, 학교 등 기존에 있던 각종 노후 건축물을 허물고 다시 짓는 것이다. 따라서 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있으며 재건축은 민간주택사업의 성격이다. 이와 대비되는 재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업을 말한다. 재개발이 공공사업의 성격을 띠고 있는데 반해, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 또한 기존 주택 세입자 처리와 관련해 재개발은 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으나, 재건축은 당사자 간의 주택임대차계약에 따라 개별적으로 처리하게 된다.
1960년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20년이 경과하면서 기능과 시설면에서 크게 노후돼 거주민들이 상당한 불편을 겪었고 이에 따라 1980년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 욕구가 급증했다. 정부는 1988년 6월, 주택건설촉진법시행령을 고쳐 구체적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차 규정을 만들었고, 본격적인 재건축 시장이 형성되었다. 그 후 재건축 사업은 부동산 투기 요인이 된다는 비판이 일면서 사회문제로 대두되기도 했다. 대한민국의 재건축은 1970년대 들어 서민들의 보금자리를 확충하기 위해 짓는 것을 시초로, 1980년대 들어 노후 저층 아파트들이 재건축에 들어가 대표적으로는 서울 마포아파트(1990년 철거 직전 당시 6층 10개동 642세대로 구성)를 필두로 수많은 아파트 단지들 곳곳에서 재건축이 한창이다. 대표적인 사건은 1867년 흥선대원군의 경복궁 중건이다.
보통 재건축 과정은 추진위 구성을 시초로 하여, 행위허가·조합설립인가 등의 절차를 거친 다음 다시 사업시행인가를 하게 되면 사업승인을 하게 된다. 사업승인을 마치고 난 뒤 이주, 철거, 공사, 분양, 입주 등의 과정을 거치게 된다. 또한, 일본은 태평양 전쟁 패망 이후 파괴된 주택들을 허물고 다시 짓는 재건사업을 시초로 하는 것으로 널리 유명하다.그리고 독일은 1990년대까지만 해도 존재하였던 고층 주거시설들이 퇴출되자 수 많은 고층 아파트들을 헐어내고 다시 저층 건축물로 짓는 경우도 있었다.[1][2][3]
특징
재건축은 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말한다. 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것으로, '도시 및 주거환경정비법'에 근거한 것이다. 즉, 이는 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 이뤄지는 사업이다. 재건축의 대상은 기본적으로 노후·불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있다. 여기서 '노후·불량건축물'이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
- 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물
- 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
- 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
- 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물
한편, 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.[4]
재건축 절차
재건축은 '정비기본계획 수립에서부터 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 건축 심의(안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산' 등 그 단계가 많아 일반적으로 7~10년가량의 긴 기간이 소요된다. 공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 시행하고자 하는 경우는 300세대 이상(단독주택은 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만m2 이상이어야 하며, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역(단독주택은 노후·불량건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역)이어야 한다.
시장·군수, 토지주택공사 등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 다만 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 된다. 또 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.[4]
재개발과의 차이점
기존의 노후, 불량건축물을 밀고 새로 짓는 것은 재개발과 비슷하다. 그러나 기본적으로 재건축은 기반 시설이 양호한 경우 추진되는 반면, 재개발은 기반 시설이 불량한 경우 추진된다. 또한, 재건축은 재개발과 달리 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 아파트와 연립주택의 경우 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족할 경우 도정법상 재건축 사업을 진행할 수 있다는 점 역시 다르다. 그리고 재건축과 재개발은 공공성에 있어서 차이가 두드러진다. 재개발이 지방자치단체의 계획에 따라 수도, 전기 등 통합적인 도시 재정비에 해당하는 공공개발적 성격이 강한 반면, 재건축은 기존의 소유주들이 자체적으로 건물을 새로 짓는 민영개발의 성격이 강하다. 하지만 재건축은 주거환경개선사업, 재개발과 달리 공익사업으로 인정받지 못하고 있는데, 이유 중 하난 재건축엔 세입자나 저소득조합원을 위한 임대주택이 없기 때문이다. 따라서 수익사업으로 분류되며, 그러한 이유로 중소형 평수 위주로 지어지고 기본 자재 등을 고급화하는 데 한계가 있는 재개발과는 달리 재건축으로 지어지는 아파트는 중대형 평형대가 많고 기본 자재도 비교적 고급스러운 고급 아파트 단지가 많은 편이다. 그렇다 보니 재건축은 재개발과는 달리 개발이익에 대해 초과이익환수제가 적용된다는 점도 다르다.
그래서인지 재개발과 달리 재건축은 소유자가 아닌 세입자의 경우 극히 예외적인 사항을 제외하곤 보상이 전무하다. 보통은 노후 아파트 단지 단위로 아파트 단지를 새로 짓는 것을 재건축이라 하고, 여러 개의 아파트 단지들을 하나로 묶거나 단독주택 지대 혹은 판자촌을 밀고 새로 짓는 것을 재개발로 구분하면 될 것이다. 기본적으로 재건축 대상은 수십 년 이상 된 노후/불량 공동주택을 원칙으로 한다. 이전에는 단독주택도 재건축 사업이 가능했었지만 2014년 8월 3일 도정법 시행령 정비계획 수립대상지역에서 삭제되어 이후 단독주택지는 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 단, 2012년 도입된 가로주택정비사업으로 소규모 재개발은 가능하다. 법적인 규제가 조금 다르긴 하지만 가로주택정비사업을 통해 10,000㎡ 이하의 단독, 다세대 구역에선 단독주택 재건축 사업과 비슷한 결과물의 사업을 추진할 수 있다. 지역적으로도 재건축이 시행되는 지역과 재개발이 시행되는 지역이 다르다. 일례로 서울 강남의 경우는 재건축 사업이 많이 시행되는 반면, 강북의 경우는 재개발 사업이 많이 시행된다.[5]
재건축 규제 정책
문재인 정부의 규제
문재인 정부는 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단 강화, 실거주 2년 의무 등으로 재건축을 강하게 규제하고 있다. 그 이유는 '서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승을 이끈다'고 생각하기 때문이다. 또한 조합설립 이후에는 투기과열지구 내(서울특별시 25개구 전지역 등)에 대해 조합원지위양도 금지규정도 더욱 강화하여 규제하고 있다. 하지만 윤석열 정부에서는 규제가 완화될 것으로 보인다.
규제 찬성론
재건축은 서민 주거 공급에 거의 도움이 되지 않는다. 재건축 특히, 서울 재건축들은 높은 수익을 위해 단지를 고급화하려고 힘을 쓴다. 서울 재건축의 경우 대형 건설사들이 눈독을 많이 들이고 있으며 실제로 서울 재건축 대부분이 래미안, 자이, 힐스테이트, 아이파크, 푸르지오 등의 1군 브랜드로 재건축이 되며, 부촌인 강남 3구는 이러한 현상이 극대화가 되어서, 건설사들이 앞다퉈 프리미엄 브랜드인 디에이치와 아크로, 푸르지오 써밋 등을 내놓은 이유 중 하나가 강남 재건축 수주에서 높은 경쟁력을 확보하기 위해서이다. 당연히 기본 분양가 자체가 높게 책정되어 서민들이 살 수 있는 물건이 아닌데다가 이런 아파트의 청약 당첨은 사실상 하늘의 별 따기이다. 특히 강남 재건축의 트랜드는 고급화의 극대화이다. 이를 위해 우선, 대형 평수 비율을 늘린다. 당연히 대형 평수는 가격이 비싸기 때문에 서민한테 돌아가지 않는다. 또한 유명 건설사가 참여하고 자재도 고급으로 쓰며 브랜드의 경우 당연히 1티어급 브랜드에 그 건설사가 디에이치 같은 고급화 브랜드를 가지고 있을 경우 은마아파트 같은 강남 재건축 아파트는 무조건 고급 브랜드가 들어온다고 봐도 무방하다. 그리고 평당 분양가는 치솟는다. 그리고 이런 아파트의 청약 당첨은 하늘의 별 따기라 분양가로 사는 사람은 드물며, 결국 분양가 보다 더 비싼 가격으로 사야 한다. 그러므로 민간 재건축은 서민들의 주거 공급과 주거 질의 향상에 거의 도움이 되지 않는다. 낡은 단지를 삐가번쩍한 고급 아파트단지로 재건축해봐야 어차피 서민들은 거기 못 살기 때문이다.
규제 반대론
실제로는 오히려 비재건축 단지가 더 집값 상승에 영향을 준다는 연구결과도 있다. 이는 2020년 9월 21일 서울대학교 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)의 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에 실린 분석이다. 보고서를 검수한 김태형 서울대 부교수는 "강남 재건축 아파트가 집값 불안을 야기한다는 재건축초과이익환수 제도의 도입배경이 타당한지를 규명하고자 분석을 진행했는데 그 근거가 없는 것으로 판단할 수 있다"며 "재건축 아파트와 비재건축 아파트 가격은 장기적 균형관계에 있었으며 재건축 진행 아파트에서만 발생하는 초과적 가격상승분은 존재하지 않는 것으로 나타났다"고 연구 결론을 설명했다. 실제로는 강남, 신축 아파트가 먼저 가격을 끌어올리고 재건축 아파트가 이를 따라가므로, 문재인 정부의 인식은 '선후관계가 잘못되었다'고 할 수 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "오히려 신축 아파트의 가격이 재건축 아파트의 가격 수준을 결정한다고 보는 것이 합리적"이라고 설명했다. 또한 윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 "재건축을 억제하면 할 수록 기존 강남 주택에 대한 수요가 높아지기 때문에 강남을 중심으로 인근 지역의 집값까지 오르는 구조가 지속된다"며 "재개발·재건축의 활성화를 통해 제2, 제3의 강남을 만들면 강남 중심으로 집값이 오르는 현재의 부동산 시장 구조를 개선할 수 있다"고 했다. 실제로 서울 연간 신규 아파트 공급량의 70% 이상을 재건축, 재개발 등 정비사업이 담당하고 있기 때문에, 재건축을 규제하면 '서울 주택 공급이 줄어들 것'이라는 신호를 시장 참여자들에게 주는 꼴이 되어 집값이 올라가며 여기에 더해 이 규제는 문재인 정부가 부동산 정책을 규제 한것이기 때문에 부적절하다는 비판도 이어졌다. 한국경제학회의 2020년 8월 설문조사에서도 경제학자들의 76%가 재건축 억제 등 문재인 정부 정책을 수도권 집값 폭등의 원인으로 보았으며, 78%가 '(적극적 재건축, 재개발을 통한) 주거 선호 지역에의 공급 확대'를 해결책으로 보았다. 이런 불만으로 인해 2021년 서울시장 재보궐선거에서는 재건축을 공약으로 내세운 오세훈이 서울특별시장에 당선되었다. 그리고 오세훈이 취임한 직후 이러한 재건축에 대한 기대로 인해 재건축 후보지의 가격이 단기적으로 상승하였다. 이에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 규제를 풀면 당장은 가격이 오르겠지만 결국 공급이 늘어난다는 신호가 돼 시장 안정에 기여할 것"이라고 말했다.[5]
관련 기사
- 서울 동대문구 청량리 미주아파트가 1370세대로 재건축된다. 아파트를 관통하던 도로 문제가 해결되면서 재건축 사업에 속도가 붙게 됐다. 서울시는 2022년 12월 21일 제14차 도시계획위원회를 열어 청량리 미주아파트 재건축 기본계획 변경 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다고 2022년 12월 22일 밝혔다. 청량리 미주아파트는 1978년 준공된 8개동 1089세대의 노후 아파트 단지다. 단지가 폭 20m의 도시계획도로로 분리돼있어 2개의 정비예정구역으로 나눠 지정됐다가 이번에 단일 정비구역으로 지정됐다. 이번 심의를 통해 미주아파트는 10개동 1370세대로 건립된다. 공공보행통로와 도로, 공원 조성 등 공공기여계획도 함께 반영됐다. 전용 45, 59, 69, 79㎡ 등 다양한 규모의 공공주택 162세대도 포함된다. 유창수 서울시 주택정책실장은 "청량리 미주아파트 재건축이 완료되면 인근 개발 중인 청량리재정비촉진지구와 함께 청량리역 일대 주거환경이 크게 개선될 것"이라고 말했다.[6]
- 2022년 12월 초 정부가 재건축 안전진단 규제 완화 방침을 발표하면서 노후 아파트 단지들이 분주해지고 있다. 규제 완화 시점이 내년 초로 가시화된 만큼, 정밀안전진단 통과를 기대하는 단지들이 안전진단 준비에 속도를 내기 시작한 것이다. 2022년 12월 27일 정비업계에 따르면, 서울 서초구 서초동 현대아파트는 지난 21일 서초구에 정밀안전진단 진행을 위한 용역비용 예치금을 납부했다. 2021년 7월 예비안전진단 통과 이후 약 17개월 만이자, 2022년 3월 예치금 납부를 위한 모금을 완료한 지 9개월 만이다. 1989년 준공된 서초동 현대아파트는 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘었다. 총 413가구로, 서초동 '대장 아파트'인 서초 그랑자이와 래미안 리더스원 등을 마주보고 있다. 단지는 내년 초 재건축 안전진단 규제 완화가 시행되자마자 정밀안전진단에 착수할 예정이다. 서초동 현대아파트 재건축 추진위원회 관계자는 "예비안전진단을 통과한 후 바로 정밀안전진단에 나설 예정이었으나, 구청 측에서 적정성 검토에서 떨어질 가능성이 크다며 지켜보자 했다"면서 "새정부 집권 후 정밀안전진단을 바로 진행할 생각으로 일찍이 예치금 모금까지 완료했지만, 생각보다 규제완화가 늦어졌다"고 했다. 재건축 안전진단은 예비안전진단과 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 등의 순서로 진행된다. 각 단계는 A~E등급으로 나뉘는데, D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축 확정)을 받아야 사업을 추진할 수 있다. 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 공공기관의 2차 안전진단을 거치고, 여기서 D·E등급이 나와야 재건축을 진행할 수 있다. 정부에서 노후 아파트 단지들은 정밀안전진단을 미뤄왔다. 문재인 정부에서 구조안전성 비중이 50%로 높아지면서 적정성 검토 단계에서 최종 탈락하는 단지가 많았기 때문이다. 적정성 검토에서 탈락하게 되면 예비안전진단 신청부터 다시 해야 한다. 분위기가 바뀐 것은 2022년 12월 초부터다. 2022년 12월 8일 국토교통부는 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고, 재건축 가능 점수 범위를 기존 30점에서 45점으로 확대하는 내용을 발표했다. 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받은 단지들에게 의무적이던 2차 정밀안전진단도 해당 지자체가 요청하는 경우에만 받도록 했다.[7]
동영상
각주
참고자료
- 〈재건축〉, 《나무위키》
- 〈재건축〉, 《위키백과》
- 〈재건축〉, 《네이버 국어사전》
- 〈재건축〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈재건축〉, 《매일경제》
- 〈재건축〉, 《행정학사전》
- 〈재건축〉, 《시사상식사전》
- 조현아 기자, 〈청량리 미주아파트 1370세대로 재건축…도로문제 해결〉, 《뉴시스》, 2022-12-22
- 김송이 기자, 〈"규제 완화만 기다렸다"… 정밀안전진단 속도내는 서울 재건축〉, 《조선비즈》, 2022-12-27
같이 보기
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