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2023년 5월 30일 (화) 16:14 판
불법계약(不法契約)은 부동산 거래 시 실제의 거래와 다른 표시의 계약을 말한다. 즉, 법에 어긋나는 계약이거나 법원의 탄원이 금지된 계약을 말한다. 불법허위계약이라고도 한다.
개요
불법계약은 허위계약으로 무효인 계약의 유형이다. 강행규정에 위반된 계약행위를 말하면 법 규정에는 강행규정와 임의규정이 있다. 대한민국 민법제 105조에 "법률행위의 당사자가 법령 중 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계없는 규정과 다른 의사표시를 한때에는 그 의사에 의한다."라고 규정하고 있는데 쉽게 이해하시면 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계없는 규정이 임의규정이고 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정이 강행규정이다. 그러므로 선량한 풍속 기타 사회질서를 해하는 형태의 계약은 강행규정 위반으로 무효이고 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반하거나 심히 불공정한 계약이 아니라면 임의규정이므로 당사자가 의도한 계약 내용대로 법적 효과가 발생한다는 말이다. 주택임대차보호법의 예를 보면 주택임대차 계약 시 임차인에게 불리한 형태의 계약은 당사자 간에 합의하였더라도 법적인 효력을 인정받을 수 없다, 예를 들어 임대차기간을 1년으로 정한 후 기간 만료 시 임대인이 퇴거를 요청할 경우 임차인은 임대차보호법 제4조(임대차기간규정)에 따라 2년간의 임차 기간을 주장하고 명도를 거부할 수 있다.[1]
법률 규정
부동산 거래 신고 및 허위 계약서 규제 조항
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고) ① 거래 당사자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래 당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가 등"이라 한다)에는 국가 등이 신고해야 한다. 1. 부동산의 매매계약 2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약 :가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 :나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업 시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위 제4조 (금지행위) : 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위 2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위 3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
다운계약 또는 업계약 등 허위계약서 법적책임
- 매도인 : 비과세 감면배제 + 1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서, 업계약서 등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용받을 수 없음 + 과태료 부과.
- 매수인 : 양도 시 비과세 감면배제 + 매수인의 부동산 양도 시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 + 과태료 부과 + 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.
- 중개인 : 과태료 부과 + 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 + 거래계약서에 금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음 + 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않으면 최대 6개월까지 업무정지 가능.
상가임대차 계약 시 다운(down) 계약서 관련 법적 책임
부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서를 작성하는 경우가 많다. 사실과 다른 허위계약서로서 다운계약서를 세무서에 제출하는 등 행위는 불법행위이다.
- 매도인 또는 임대인의 책임 : 매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내고, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 부정한 이익을 보는 불법행위이다. 적발되면 그와 같은 부정한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 제2항 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 한다. 다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6항 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사 처벌을 받을 수 있다.
- 임차인의 책임 : 임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생긴다. 반면, 주택 또는 상가건물 임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 같은 법에 따른 보호를 받게 된다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해진다. 계약연장에 실패한 임차인 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성 사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 알리는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다고 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있다.[2]
불법계약의 종류
업계약
업계약은 부동산을 거래할 때 실제보다 높은 가격으로 계약하는 일을 말한다. 주로 은행 등의 금융회사에서 주택을 담보로 하여 대출을 받을 때 더 많은 금액을 대출받거나, 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄여서 양도소득세를 적게 내려는 목적에서 행해지는 편법으로, 불법행위에 해당한다. 부동산 거래 시 매도자나 매수자가 다운계약이나 업계약을 요구하는 때도 있다. 이에 대해서 적발이 되었을 경우 벌금 및 과태료가 어마어마하게 나온다. 특히 정부에서도 부동산 경기 과열 시 분양권 다운계약 등 불법적인 거래를 집중적으로 단속하기 때문에 다운계약과 업계약은 주의해야 한다.
다운계약은 실거래금액보다 금액을 낮게 계약서를 작성하는 것으로 매도자는 양도소득세 절세를 할 수 있고 매수자는 취득세를 줄일 수 있다. 그러나 사실 취득세 절세보다는 양도소득세 절세효과가 훨씬 크기 때문에 매도인이 요구하는 경우가 많고, 매수인은 어쩔 수 없이 따르는 경우가 많다. 기존에는 이러한 불법 계약이 아무렇지 않게 이루어졌지만, 현재는 법을 위반하는 불법행위이며 적발 시 처벌이 무거워 거래를 중개한 공인중개사들도 다운계약을 거절하는 경우가 대부분이다. 일반 매매계약에는 다운계약을 찾아보기 어렵지만, 분양권은 양도세 비과세가 되지 않고 보유 기간에 따른 양도세율도 주택보다 높아서 분양권 거래 시 아직도 다운계약이 많이 발생하고 있다.
업계약은 실제 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성한 형태이다. 매수인의 취득가액이 높으면 미래에 양도할 때 양도차익을 줄일 수 있고 주택담보대출도 더 많이 받을 수 있어서 대부분 매수인이 요구하고 양도세에 민감하지 않은 매도인은 일반적으로 업계약에 동의한다. 다운계약이 의심되어서 거래 당사자나 중개사에게 계약서와 거래대금 지급에 대한 증빙자료 등을 요구했을 때 이를 거부할 때는 2천만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과되고, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 부과될 수 있으며, 국세청 세무조사 대상이 될 수도 있다. 그리고 탈루한 취득세와 양도세를 비롯해 신고불성실 가산세(과소신고세액의 40%)와 납부불성실가산세까지일 0.03%, 연 10.95%)까지 납부해야 하며, 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약에 적발되면 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있다.
공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월 업무정지라는 중징계 처분을 받을 수도 있다. 업계약도 적발 시에는 양도세와 취득세 누락분에 대한 가산세가 적용된다. 양도세 법정신고 기간 다음 날부터 10년이 지나기 전까지는 탈세한 양도소득세를 매도자가 추징당할 수 있으며 양도소득세 부과 제척기간은 10년이기 때문이다. 다운계약과 업계약은 적발 시 세금 폭탄을 맞을 수 있고 다운계약 이행을 거절해도 계약 위반으로 볼 수 없으므로 계약 시 주의가 필요하다. 매도인과 매수인 모두 위법인 다운계약과 업계약은 하지 말아야 한다.[3]
다운계약
다운계약은 부동산 거래계약서에 실제 가격보다 낮은 가격을 적어 넣는 계약을 말한다. 부동산을 판매하는 쪽에서는 양도소득세를, 구입하는 쪽에서는 취득세와 등록세를 적게 내려는 편법으로, 불법행위에 해당한다. 즉, 다운계약이란 부동산을 거래할 때 세금을 줄이려고 매수인과 매도인이 합의해 신고에 사용하는 용도로 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 이중의 계약을 체결하는 것을 말한다. 실제 부동산 거래를 하다 보면 간혹 다운계약 또는 업계약 제안을 받을 때가 있다. 다운계약이란 실제 매매대금보다 계약서상 매매대금을 낮춰 적는 경우를 말하고, 업계약이란 반대로 실제 매매대금을 계약서상 매매대금보다 많이 높여 적는 경우를 말한다. 둘 다 실제 매매대금과 계약서상 매매대금을 달리 기재한다는 공통점이 있다. 다운계약은 보통 세금을 줄일 목적으로 많이 이루어진다. 매매대금을 실거래가 보다 낮춰 신고하면, 매도인으로서는 양도 소득세를, 매수인으로서는 취득세를 줄이게 되는 혜택이 있다. 반면 업계약은 대출한도를 늘리기 위한 목적으로 이루어지는 경우가 대부분이다. 대출은 매매대금의 일정 비율 내에서만 받을 수 있으므로 업계약을 체결하면, 아무래도 대출금액이 실제 매매대금을 기준으로 한때보다 높아지게 된다.
그런데 이런 계약은 모두 불법이다. 자칫하면 다운계약이나 업계약으로 혜택을 입은 금액보다 훨씬 더 큰 손실을 볼 수 있다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면, 거래 당사자는 계약을 체결하고 그 실제 거래가격을 계약체결일로부터 30일 이내에 신고하게 돼 있다. 이때 이를 위반하여 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고하면, 취득금액의 5% 내에서 과태료가 부과될 수 있고, 납부하지 않은 세금은 추징될 뿐만 아니라 그에 대한 가산세까지 납부해야 한다. 더 무서운 것은 바로 비과세 혜택 배제다. 보통 1가구 1주택에 대해서는 2년 거주나 보유 요건을 갖추면 양도소득세를 비과세한다. 그런데 만약 다운계약이나 업계약을 체결한 것이 발각되면, 매도자와 매수자는 이런 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 매도자의 경우에는 기존 주택에 대한 양도소득세 비과세를, 매수자의 경우에는 양수한 주택에 대한 양도소득세 비과세를 하지 못하게 되는 엄청난 페널티가 부과된다.
그렇다면, 다운계약·업계약으로 체결된 매매계약의 효력의 여부에 대해 말하면 이 경우 당사자 간 체결된 매매계약은 여전히 유효하다는 것이 법원의 입장이다. 즉, 불법인 계약이지만, 당사자 간에는 그에 따라 이행할 의무가 있다는 것이다. 실무에서 다운계약과 유사하게 통용되는 방법이 매수인이 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 방식으로 매매계약을 체결하는 것이다. 다운계약과 유사하지만, 이 경우엔 불법이 아니다. 다만, 이때에도 매도인은 매수인이 대신 부담한 매도자의 양도소득세를 양도가액에 포함하여 신고하여야 한다. 이를 빠뜨리면, 역시 불법이다.[4][5]
다운계약과 업계약 차이점
업계약은 실제로 일어나는 거래가격보다 높은 가격을 계약서에 적는 것이며, 다운계약은 실제로 일어나는 거래가격보다 낮은 가격을 계약서에 적는 것이다. 예를 들어 1억짜리 땅을 거래하는데, 땅 주인이 받는 돈은 1억, 매수인이 내는 돈도 1억으로 변함이 없지만, 업계약은, 계약서상 1억 5천만 원에 거래가 됐다는 것으로 남는 것이고, 다운계약은, 계약서상 5천만 원에 거래가 됐다는 것이 남는 것이다. 다운계약은 보통 프리미엄이 많은 아파트에서 많이 사용되며 그 이유는 바로 양도세를 탈세하기 위함이다. 프리미엄이 1억 발생한 아파트가 있다고 가정하면 보통 1년 이내 거래하게 되면 세금을 50% 내야 하며 1년 이내 50% 2년 미만 40%이다. 즉 5천만 원은 세금으로 없어져 버리는 돈이 되기 때문에 프리미엄이 1억이라면 5천만 원으로 줄여서 계약서를 작성하게 되는데 이런 것을 다운계약이라고 한다. 만약 5천만 원에 신고하게 되면 세금이 2천5백만 원으로 줄어들고 실재 이익이 5천만 원에서 7천5백으로 늘어나기 때문이다. 그리고 매수하는 견해에서는 취득세가 그만큼 줄어들게 되며 다운계약을 함으로써 2500만 원의 이득이 생길 수 있다.
업계약은 실제 가치보다 대출금액보다 많이 받을 수 있고, 매수자는 향후 매도하게 될 때 역시 양도세를 줄어들게 하는 효과가 있다. 반면에 금액이 높아지게 되니 매수자의 취득세는 증가한다. 그리고 1세대 1주택을 매도하는 경우 어차피 매도자는 양도세를 비과세하기 때문에 웃돈을 주고 향후 매수자가 양도세를 낮게 내기 위해서 업계 약을 쓰는 예도 있다. 하지만, 당연히 업계약과 다운계약은 모두 불법이다. 또, 요즘은 정부에서 정책으로 집값안정을 위해 여러 가지 규제가 강화되고 있고 이런 계약이 발각되어서 부동산과 매도자 매수자분들이 처벌받은 사례가 늘었다. 분명 다운계약과 업계약은 당장 이익은 줄 수 있지만, 더 큰 손실을 줘 올 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 투자하거나, 사업을 하실 때 불법적인 행위는 그 순간 이익을 가져올 순 있지만, 장기적으로는 손해일 수밖에 없기 때문이다.[6]
동영상
각주
- ↑ 형통의 사람, 〈무효인 계약의 유형〉, 《네이버 블로그》, 2015-10-14
- ↑ 가산종합법률사무소, 〈부동산 거래 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의 책임 관련 판결 요지 및 실무적 포인트 몇 가지 > 일반법무〉, 《가산종합법률사무소》
- ↑ 부자되세요, 〈다운계약과 업계약은 무엇이고 처벌은?〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-22
- ↑ 〈다운계약〉, 《매일경제》
- ↑ 황현규 기자, 〈다운 계약 했다간 더 손해본다〉, 《이데일리》, 2021-05-01
- ↑ 핫비, 〈업계약, 다운계약 이란? (왜 할까?)〉, 《경제 야수》, 2020-02-26
참고자료
- 〈업계약〉, 《네이버 국어사전》
- 〈다운계약〉, 《매일경제》
- 가산종합법률사무소, 〈부동산 거래 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의 책임 관련 판결 요지 및 실무적 포인트 몇 가지 > 일반법무〉, 《가산종합법률사무소》
- 형통의 사람, 〈무효인 계약의 유형〉, 《네이버 블로그》, 2015-10-14
- 부자되세요, 〈다운계약과 업계약은 무엇이고 처벌은?〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-22
- 황현규 기자, 〈다운 계약 했다간 더 손해본다〉, 《이데일리》, 2021-05-01
- 핫비, 〈업계약, 다운계약 이란? (왜 할까?)〉, 《경제 야수》, 2020-02-26
같이 보기
