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분양
분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다.
목차
개요
분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.[1][2]
선분양제도
선분양제도에서는 건설업 기업이 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산 등을 일반 사람들한테 공개 매각하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양분이 된다. 대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 주거용 부동산에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산(호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행 중이다. 선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당이 될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워(건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것이다.
건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다. 아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았었다가 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약Home으로 변경되었다. 상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품을 판다. 다만 사건 사고도 많다.
대한민국의 선분양 아파트
홈페이지 및 일간지에 해당 단지의 입주자모집공고가 공개된다. 해당 단지의 동호수 별 가격 및 옵션 가격, 다른 조건 등이 써 있으므로 혹시나 해당 단지를 계약하게 될 경우 PDF를 다운받아서 따로 보관해둬야 한다. 예시 단지를 하나 들어 설명해보면 단지의 39A형의 경우 동호수에 상관없이 총 분양가가 248,900,000원 임을 알 수 있다. 이 경우 계약 시에는 1차 계약금 10,000,000원을 계약일까지 송금해야 계약서에 도장을 찍을 수 있다. 그리고 계약일 이후 30일 이내에 분양가 248,900,000의 10%인 24,890,000 중에서 계약일에 납부한 10,000,000을 제외한 14,890,000을 납부해야 한다. 여기까지 납부해야 계약금이 완성되는 것이며 비로소 유효한 계약이 된다. 여기서 계약금을 나누지 않고 그냥 한번에 10% 전체를 납부케 하는 곳도 있다.
그리고 한 가지 함정은 보통 분양 시 발코니확장, 시스템에어컨 등을 옵션으로 내놓는데(역시 입주자 모집공고에 있다) 이 역시 계약 시 (보통) 10%를 옵션계약금으로 내야하므로 해당 자금도 분양가의 10%로 책정되는 계약금과는 별도로 준비되어야 한다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 고통(?)에 따라 이를 무료로 해주는 경우도 있다. 이후 중도금 50%를 5회에 걸쳐 10%씩 납부하게 된다. 물론 이 돈을 다 현금으로 가지고 있으면 좋으나, 대부분 현금으로 가지고 있지 않은 경우가 대부분이다. 현금이 그만큼 있으면 차라리 대출 끼고 더 비싼 집을 샀을 것이다. 여기서 중도금대출이라는 것이 등장한다. 단지의 지역, 분양가, 계약자의 주택 보유 여부, DTI, DSR 등에 따라 중도금대출의 한도가 다르므로 사전에 분양사무실 및 은행에 확인해야 하나, 편의상 중도금 50% 전액이 대출가능한 계약자를 가정하겠다.
1회 중도금이 납부되기 전에 분양사무실로부터 중도금대출을 해줄 은행과 중도금대출 약정을 맺으라는 우편을 받게되고, 요구하는 서류를 제공하고 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료된다. 이후 각 중도금납부일에 계약자의 통장을 거치지 않고 은행에서 건설사로 직접 중도금이 송금되며, 이때부터 이자가 발생된다. 대부분의 단지의 경우 중도금이자후불제를 실시하고 있는데 이는 매달 발생하는 중도금이자를 건설사에서 대납하고 나중에 받는다는 의미로, 쉽게 말해서 이자는 입주 시에 한 번에 낸다고 보면 된다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 자금흐름 등에 따라 중도금 이자 역시 (전부 또는 일부회차에 대해) 무이자로 해주는 경우도 있는데, 이 역시 대개는 건설사가 이자를 전액 혹은 일부 부담한다는 말이지 은행이 무이자로 빌려준다는 말은 아니라서 마이데이터 등의 금융정보 연동 오픈뱅킹 서비스에서는 대출 이자가 매월 일정한 날짜에 납부 완료된 것으로 표시되기도 한다.
돈 좀 있는 사람들은 중도금 대출도 대출인데 필요한 만큼만 받고 싶어할 텐데 중도금 5회차 중에 일부회차만 받거나, 중간에 미리 갚거나, 안 받거나 하는 행위들이 모두 가능하다. 단 사전에 은행에 미리 문의하여야 한다. 이렇게 중도금을 내면서 또는 대출로 연명하면서 기다리다 보면 입주 때가 된다. 한편, 중도금대출은 말 그대로 "중도금"에 대한 대출이므로 "중도금" 납입이 종료되는 잔금 및 입주 시점에서는 전액 상환해야 한다. 물론 실제로는 (향후 주택담보대출로 전환되는) 잔금대출을 받을 때에는 당연히 중도금 대출과 건설사가 대납한 이자를 전액 돌려막는 것을 상정하고 DSR 계산시 제외한채 대출심사를 진행한다. 그러면 입주시점에 갚아야 할 돈은 중도금대출 원금 + 후불이자 + 잔금이 된다. 다만 이 잔금대출은 완성되지 않은 담보물을 평가하여 내놓는 대출상품이므로 아무 곳에서나 받을 수 있는 대출이 아니다.
은행과 건설사와 전담 법무법인과 입주예정자협의회 간 후취담보협의가 되어있어야 하는데, 이 은행에 대한 정보와 영업행위는 대개 공개 커뮤니티가 아닌 입주예정자들만의 비공개 커뮤니티에서나 볼 수 있다. 또한 보금자리론, 디딤돌대출 등 주택금융공사에서 내놓는 정책자금대출은 후취담보대출이 아니어서 옵션조차 포함하지 않은 분양가만을 대상으로 LTV를 매기며, 잔금대출 및 중도금 상환에 필요한 나머지 자금에 대해 은행이 제공하는 혼합대출이 어떤 형태로 진행되는지조차 케이스 바이 케이스이므로 잔금대출을 앞두고는 입주예정자들이 머리가 터질만큼의 스트레스를 감내하며 대출을 문의하러 다니곤 한다. 또한 대출 접수시에는 은행 측이 분양 및 옵션계약서를 가져가버리기 때문에 다른 은행에서의 대출로 바꾸려 하면 대출취소와 서류 반환을 위해 여러 번 은행을 방문해야 하고, 이러한 스트레스 때문에 대출상담사의 감언이설에 낚이기 일쑤이므로 항상 조심해야 한다.
이렇게 빌린 잔금대출은 입주가 완료되고 소유권이전등기가 완료되면 자동으로 주택담보대출로 전환되고, 잔금대출 신청시 은행이 가져갔던 계약서 역시 법무법인을 거쳐 이 등기 절차가 완료되고서야 입주자에게 돌아온다. 소유권이전등기는 법무법인에서 단체등기로 진행되는데, 잔금대출 기한 다음에도 다시 한 달 이상이 걸릴 수 있어 지루한 기다림의 연속이다. 또한 이 과정에서도 은행에 따라서는 세대주와 세대원이 아닌 다른 사람이 등기 완료 이전에 해당 주택에 전입을 해온다면 즉시 대출이 회수되는 등의 불이익이 가해질 수 있어 세입자나 동거인 등의 전입신고에 있어 신중을 기해야 한다.[1]
후분양제도
후분양제도는 건물의 공정률이 90% 이상 진행된 상태에서 부동산 물량을 공급하고, 입주시키는 제도이다. 미국에서는 주거용 부동산에, 일본에서는 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에 후분양제도를 선택적으로 도입하고 있으나 선분양 물량이 압도적으로 많다. 유럽연합에서는 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 우선적용되기는 하지만, 건설사 특성에 따라 다르다. 물론 상업용 부동산은 PF를 껴야하기 때문에 선분양이 많다. 대한민국은 앞선 사례와 정 반대로 상업용 부동산이 PF를 끼고 공사를 한 뒤에 후분양을 많이 한다. 동북아무역타워나 롯데월드타워, 판교신도시 알파돔시티 등만 봐도 수조 원짜리 PF를 미리 조달해서 공사를 한 뒤에 상업용 부동산(오피스, 호텔 등) 분양에 나선다.
대한민국에서 후분양제 도입은 2004년부터 공공 부문이 공급하는 경우에 한해 후분양 시범사업을 우선 시행하고 2007년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하겠다고 했지만, 미국발 경제위기 등을 이유로 2008년 도입 계획이 폐지됐다가 2010년부터 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 일부 도입되어 지역조합아파트의 형태 또는 순수 후분양 물량으로 강원도 속초시, 충청북도 청주시, 경기도 파주시 등에 일부 지어졌다. 하지만 대한민국에서는 확산되기 어려운 형태인 것이, 일단 단지들이 크고, 리츠나 펀드들의 발달이 미약해서 건설사들이 자본조달을 하기 어렵기 때문이다. 후분양제도가 잘 되려면 건설사들이 자본을 손쉽게 조달할 수 있도록 자본시장이 발달해야 한다. 특히 펀드나 리츠, 채권시장, 마지막으로 유상증자가 쉬워지는 주식시장 등. 공정률이 90%까지 진행되는 동안 100% 미분양으로 건설사가 자본을 감당해야 하니까, 자본조달이 어려워지게 되면 후분양제도를 할 수가 없다.
미국, 일본, 유럽연합 등은 일찍이 부동산 펀드(리츠와는 다름)나 리츠, 채권시장이 발달해 있어서 주거용 부동산에 후분양제도가 정착할 수 있었지만, 한국은 건설사들이 주식시장 상장도 쉽지 않고 신용등급도 좋게 나오지 못해 은행이나 증권사에서 PF라는 이름으로 대출을 받아서 하는터라 주거용 부동산에 후분양제도가 확산되지 못하고 있다. 상업용 부동산은 프로젝트를 수십 개씩 동시에 하지는 않기 때문에 리츠나 펀드로 조달이 되지만, 주거용 부동산은 한국에서 수백~수천 세대 대단지를 수십곳에 동시에 짓게 되니까 자본조달이 안 되는 것이다.[1]
건축물분양법
건축물의 분양에 관한 법률
- 제2조(정의) : 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
- 1. "건축물"이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
- 2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
- 3. "분양사업자"란 「건축법」 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
- 4. "분양받은 자"란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.[3]
아파트 분양
분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권' 을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주 할수 있는 권리를 얻는다.
아파트 분양 종류
아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.
- 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에따라 입주자를 선정한다.
- 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는것을 말한다. 청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만 가점제가 있기때문에 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
- 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.[4]
아파트 분양방법
공급방법
공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있다.
- 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
- 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
- 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.[5]
아파트 분양절차
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 1.2 〈분양〉, 《나무위키》
- ↑ 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 〈건축물의 분양에 관한 법률〉, 《국가법령정보센터》
- ↑ 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- ↑ 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료
- 〈분양〉, 《나무위키》
- 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈건축물의 분양에 관한 법률〉, 《국가법령정보센터》
- 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
같이 보기
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