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딱지
딱지는 재개발 지역의 현지인들에게 주는 아파트 입주권을 속되게 이르는 말이다.
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개요[편집]
딱지란 재개발 지역이나 택지 개발 지구에서 조합원자격이 있는 사람에게 주는 아파트 입주권을 말한다. 이는 한국에 존재하던 재개발 관련 은어로 택지 재개발로 인해 그 지역의 원주민들이 재개발로 주거권을 잃었을 때, 그 원주민에게만 주어지던 특별한 권리다. 공원과 도로, 대형 주거단지를 만드는 등 공공사업으로 인해 집이나 상가를 내주게 된 주민에게 보상 차원에서 부여되는 새 아파트 또는 토지의 우선 분양권(입주권)을 말한다. 환지 증명서라고도 했다. 그야말로 한국식 재개발의 흔적이며 초고위험도 투기대상 중 하나였다. 과거 이런 딱지가 시중에 풀린 건, 입주권을 받고도 분양대금을 치를 수 없는 영세민들이 많았기 때문이다. 이들 영세민이 은행 대출을 받을 형편이 될 리가 만무한 데다가, 저축은행이나 새마을금고 같은 제2금융권으로부터 대출받아도 하루 벌어 하루 사는 처지에서 금리가 너무 높아 이자를 감당할 수 없었기 때문에 나중에 큰돈이 된다는 것을 알아도 입주권을 팔고 다른 임대료가 싼 곳으로 이사할 수밖에 없던 형편이였던 것이다.
무허가 판잣집 거주자나 세입자 등이 당장 돈을 지급하지 못해 새 아파트 입주권을 내놓는 경우가 흔했다. 그리고 그 판 돈으로 다른 집값 싼 지역으로 이주하고 이 딱지를 산 사람이 입주하는 식이다. 1970년 이후에는 아파트 딱지가 투자수단으로 주목받았다. 영세 철거민에게 주어지는 방 한 칸짜리 아파트 입주권은 1회 명의변경이 가능해 딱지 2~3장을 모으면 30평형대 아파트를 우선 분양받을 수 있었다. 수요자 처지에선 청약통장이 필요 없고, 원하는 동호수를 지정할 수 있는 데다 일반분양 물량보다 저렴한 분양가에 집을 구입할 수 있어 딱지에 웃돈이 붙기도 했다. 그야말로 투기용 매물이다. 서울시에 이런 딱지 거래가 심했는데, 2008년 서울시 조례개정으로 인해 딱지 제도는 사라졌다. 재개발 지역으로 지정된 원주민에게 임대아파트를 직접 제공하는 방식으로 법이 개정되었다.[1]
딱지매매의 효력[편집]
거래실태[편집]
택지개발촉진법에 따라 한국토지주택공사(LH) 등, 사업시행자가 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"(이하 "공익사업법" 또는 "토지수용법" 이라 함)에 따라 원주민들의 토지를 강제로 수용 또는 협의매입한 뒤, 그 이주대책으로 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지의 일정 부분 공급받을 수 있는 분양권을 주었는데, 분양대상자는 이를 프리미엄 받고 전매하고, 이러한 딱지가 전전매도되어 투기열풍으로 연결되기도 한다. 여기서 분양권의 전전매수에 다액의 중개료와 프리미엄이 지불되고 난 뒤, 최종 매수인이 마침내 사업자(LH)와 택지분양계약을 체결하고 분양대금을 완납한 뒤 주택을 건축하는 도중에도 전매계약 무효의 문제가 제기되고 있다.
구 택지개발촉진법(법률 제17875호 2021. 1. 5. 개정이전의 법률) 제19조의 2, 및 제31조의 2에는 이러한 택지분양권은 소유권이전등기를 하기 전, 그 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매할 수 없도록 금지하고, 이에 위반하는 경우 같은 법 제31조의2 제2호에서 형사처벌(1억 원 이하 벌금)까지 규정하고 있다. 또 전매가 이루어진 경우 사업시행자(LH)는 일정 금원을 지급하고, 해당 토지를 환매할 수 있도록(제19조의2 제2항) 하는 등 사업주체가 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 규정했다. 그런데 사업시행자는 사적인 분쟁에 개입하길 꺼려해서 통상 택지 환매권은 거의 행사하지 않고 있다.
법령에서 일정한 행위를 금지하고, 위반시 형사처벌을 할 수 있는 경우, 그러한 금지규정에 위반한 계약이 무효인지, 아니면 처벌은 별론으로 하더라도 계약은 유효한 것으로 보는지는 당해 법규정의 해석 문제이다.
대법원 판례[편집]
대법원은 법에 위반행위의 무효를 명문으로 정하였다면 당연히 이에 따라야 할 것이지만, "아무런 효력규정도 없을 때에는 종국적으로 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 정할 것이다."라고 판시하면서(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결), 개업 공인중개사가 중개 의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하고 있는 공인중개사법 제33조 제6호 규정을 효력규정(그 위반 시 무효가 되는 규정)으로 보지는 않고, 단속규정 즉 위반한 계약의 효력은 그대로 인정하되, 위반 시 행정상 제재나 형사적 처벌만 받게 되는 규정으로 해석하였다. 그런데 대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다2302277 판결 및 최근 대법원 2019. 3. 14. 선고 2018다272216 판결에서는 구 택지개발촉진법에 위반한 딱지전매 계약을 무효라고 판결하였다. 나아가 이러한 딱지가 전전매매 되어, 최종 매수인과 최초 매도인 간에 마치 직접 계약이 체결된 것처럼 계약서가 작성되었고, 이러한 계약이 전전매매사실을 숨긴 채 LH의 동의를 받은 경우라도 무효라고 판단하였다.
그 논거는 전전매매 계약은 최초 공급대상자(원주민)가 당사자로서 최종 매수인과 직접 체결한 계약이 아니라, 매수인을 공란으로 한 전전매수인들 사이에 체결된 매매계약이므로, 이는 택지개발촉진법 제19조 2항 단서 및 시행령의 예외적인 조건도 갖추지 못하였고, 또 딱지계약의 불법성, 사회적 비난가능성과 투기 위험성을 고려할 때, 전전매수인들의 신뢰나 그에 기초한 거래 안정성에 대한 보호가치가 크다고 볼 수 없으므로 무효라는 것이다. 또, 형식적으로 최종 매수인과 최초 택지공급 대상자가 직접 전매계약을 체결한 것처럼 기재되었더라도, 이는 중간 매매계약자를 생략한 채, 택지분양권을 바로 이전하는 형식으로 한 일종의 중간생략합의에 불과하고, (이는 통상 최초 분양대상자의 전매계약서에는 매수인 란을 공란으로 하고, 최종 매수인이 그 이름을 기입하는 방식으로 작성한다) 최초 전매계약이나, 중간 생략 합의가 무효인 이상, 그러한 내막을 모르고 한 사업시행자의 동의도 적법하다고 볼 수 없다는 것이다.
현행 택지개발촉진법[편집]
2021. 1. 5. 개정 시행된 택지개발촉진법의 제19조의2는 전문이 개정되어 그 내용은 사업시행자와 공급계약을 체결한 자(공급받은 자)가 법규에 위반하여 택지를 전매하는 행위를 무효로 하고, 시행자는 이미 체결된 공급받은 자(원주민)의 택지공급 계약도 취소한다고 규정하고(제3항), 또 조성된 택지의 공급대상자로 선정된 자(공급대상자)의 전매행위는 그 전매행위와 공급대상자(원주민)의 택지를 공급받을 수 있는 권리, 자격, 지위까지도 모두 무효로 한다(제4항)는 효력규정을 명문으로 규정하였다. 특히 적용제외 특례규정이 적용될 여지도 없는 공급대상자(분양계약을 체결하지 않은 자)의 전매계약은 예외 없이 무조건 무효가 된다. 이는 법 제19조의2 제1항과 달리 제2항에는 적용제외 규정이 없기 때문이다.
특례(적용제외) 규정[편집]
택지개발촉진법 시행령 제13조의 3에 의하면 위 법 제19조의2 제1항 단서의 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각호의 어느 하나에 해당되고 시행자의 동의를 받은 경우를 말한다. 제1호 공익사업법에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지의 경우(최초 분양대상자에 한함.), … 제5호 제13조의2 제5항 제4호(토지수용법에 따른 수용협의에 응한 자.)에 따라 공급하는 택지(2005. 12. 31. 이전에 최초의 개발계획 승인이 신청된 택지개발지구에서 공급하는 택지에 한정하며 최초 분양대상자에 한함) 등을 나열하고 있다.
예외규정이 적용되는 일반적인 거래 사례는 공익사업법에 따른 이주대책 또는 협의매수에 응함에 따라 공급되는 주택건설용지의 분양권을 전매하는 경우인데, 이 경우에도 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자(분양계약 체결)가 시행자의 동의를 받은 경우, 즉 분양권자가 1회에 한하여 양도할 수 있을 뿐입니다. 이의 전전매매는 바로 무효이다. 분양택지의 정상적인 거래는 분양대상자가 LH와 분양계약을 체결하고, 대금 완납으로 이전등기한 이후, 택지를 본래의 용도대로 사용, 즉 주택 건축을 위한 건축허가라도 받은 뒤에야 매매가 가능하다. 그 이외 등기도 안된 분양권의 전매는 무효이다. 특히 분양계약을 체결하지도 않은 분양대상자와의 딱지 전매계약은 예외 없이 전부 무효이다.[2]
딱지와 물딱지[편집]
부동산 중개업소에서 장지·발산지구 입주권을 미리 사두면 몇년 후 큰 시세차익을 볼 수 있다. 그런데 이런 입주권은 '물딱지'이기 때문에 매입할 생각하지 말라고 사람들은 조언한다. 주택 분양은 일반적으로 먼저 분양공고를 내고, 청약자격이 있는 사람의 청약을 받은 뒤 당첨자(입주자)를 결정하는 절차를 밟는다. 그리고 당첨자는 분양사업 시행자와 분양 계약을 체결하게 된다. 이른바 딱지는 분양 계약을 체결하지 않은 당첨자의 자격이나 당첨 사실을 증명하는 문서를 뜻한다. 딱지 거래는 당첨됐다는 것을 전제로 향후 당첨자 명의로 분양 계약을 체결하고, 분양권을 넘기겠다는 약속으로 분양 계약 전에 매매가를 결정하게 된다. 물딱지는 당첨 사실이 없는데도 당첨된 것처럼 위장한 허위 당첨 증명서이다. 상암지구, 장지지구, 발산지구 등 택지지구의 입주권 중 일부는 도시 철거민에게 배정된다. 철거민이 입주권을 받을 권리를 미리 거래하는 사례가 종종 있으며 장래에 입주권이 나오면 받아서 넘기겠다는 내용의 계약이다. 철거민이라고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아닌데도 입주권을 보장한다며 매매계약을 맺으면 물딱지 거래가 되는 것이다. 딱지, 물딱지를 떠나서 입주권 거래는 불법이기 때문에 애초에 관심을 끊는 편이 좋다. 조합설립인가를 받지 않았거나, 토지 매입이 완료되지 않은 상태에서 주택조합원을 모집했는데 사업 무산으로 정상적인 조합원 자격이 부여되지 않을 때를 일컬어서는 '조합 물딱지'라고 부르기도 한다.[3]
물딱지[편집]
물딱지는 주로 지역 주택 사업 물(water)과 딱지의 합성어이다. 딱지는 아파트 입주권이 생기지만 '물'자가 붙으면 아파트 입주권이 사라진다. 즉, 입주권이 생기지 않는 주택이라고 이해하면 쉽다.
아파트 분양 현장에서의 물딱지
아파트 분양 현장에서의 '물딱지'는 다른 의미로 쓰인다. 아파트 청약 접수 후 아파트 추첨 당일 당첨 여부를 확인하기 위해 많은 부동산 관계자, 청약신청인 등이 모델하우스 주변으로 모인다. 당첨자 확인을 하고 정식 계약까지 약 2~6일 정도의 기간 동안 매수자와 매도자 사이 많은 거래가 이루어진다. 그때 아파트 분양권을 물딱지라고 표현하며 전매 제한이 있는 지역의 경우 물딱지 거래는 불법이므로 주의해야 한다. 그래도 물딱지 거래를 하실 분은 아래의 사항을 꼭 명심해야 한다.
- 원장 정리 여부 확인
- 매수자, 매도자 신분증 확인[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈딱지〉, 《나무위키》
- ↑ 〈분양권('딱지') 전매계약의 효력〉, 《合同法律事務所 時中》, 2021-04-06
- ↑ 〈부동산 Q&A/딱지·물딱지란?〉, 《한국일보》, 2003-06-05
- ↑ 오피스전문, 〈물딱지, 딱지-부동산 용어 살펴보기〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-30
참고자료[편집]
- 〈딱지〉, 《나무위키》
- 〈분양권('딱지') 전매계약의 효력〉, 《合同法律事務所 時中》, 2021-04-06
- 〈부동산 Q&A/딱지·물딱지란?〉, 《한국일보》, 2003-06-05
- 오피스전문, 〈물딱지, 딱지-부동산 용어 살펴보기〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-30
같이 보기[편집]
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