임대물

임대물(賃貸物)은 빌려주는 사람 쪽에서 임대차의 대상이 되는 물건을 이르는 말이다.

개요

일반적으로 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 민법에 따르면 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있으며 부속시킨 물건을 철거할 수 있다. 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 한다. 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간에는 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임대차(賃貸借)는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다. 즉, 임대차란 당사자 임대인(일방)이 임차인(상대방)에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임(借賃)을 지급할 것을 내용으로 약정하는 계약을 말한다. 그리고 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다. 여기서 임대인이란 물건을 사용하게 하는 이를 의미하며, 임차인은 물건을 사용하는 이를 의미한다. 인도하여 사용하는 물건은 임대물이라 한다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세 계약 및 월세 계약이 여기에 포함된다. 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 대한민국 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있다. 또한 임대차는 유상쌍무낙성 계약이라고도 하며 차용자가 물건 자체를 반환하지 않으면 안 된다는 점에서 소비대차와 다르고 차임을 지급하는 점에서 사용대차와 다르다.

임대물의 종류

임대아파트

임대아파트는 소유자가 거주자와 임대차계약을 맺어 집세를 받고 빌려주는 아파트거나 그런 목적으로 지은 아파트를 말한다. 즉, 임대아파트란 임대주택의 일종으로서 정부와 주택기금의 자금을 이용해 건설한 아파트를 말한다. 임대아파트는 주로 저소득층의 주거 안정을 위해 소형 평수를 지어 임대 방식으로 거주할 수 있게 하는 아파트이다. 임대아파트 형태의 임대주택 건설은 소득 재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위한 것이 그 목적이다. 국민임대주택은 지자체나 한국토지주택공사 등에서 일정한 소득수준 이하의 저소득층을 배려해 시행하는 장기임대주택으로, 공공임대주택과 달리 분양 전환이 되지 않는다. 여기서 말하는 임대주택이란 무주택 시민의 주거생활 안정과 주거 수준의 향상을 뒷받침하기 위해 공공기관과 민간업체가 국민주택 규모 이하의 크기로 아파트를 건설해 저렴한 보증금과 임대료로 제공해주는 주택이다. 임대를 목적으로 건설하는 주택은 대개 14∼20평대이며 지방자치단체나 한국토지주택공사 외에 서울시 SH공사에서 주택을 건설하고 있다.

임대주택의 종류는 다양한데, 다가구 매입 임대는 도심 내 최저소득층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존의 다가구주택 등을 매입해 저렴하게 제공하는 형태이다. 재건축 임대주택은 재건축 사업에서 발생하는 임대주택을 국토교통부의 인수자 지정에 따라 한국토지주택공사가 매입해 임대주택으로 공급한다. 기존 주택 전세 임대는 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존 주택에 대해 전세 계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 것이다. 소년소녀가정 등 전세 주택 지원은 소년소녀가정과 교통사고 유자녀가정 등에 대해 국민주택기금으로 전세 주택을 마련해 지원함으로써 사회 취약계층 아동·청소년의 주거 생활 안정을 도모하는 것이다.

신혼부부 전세 임대는 도심 저소득계층 신혼부부가 안정적으로 현재 생활권에 거주할 수 있도록 기존 주택을 전세 계약으로 체결해 재임대하는 방식이다. 주거 취약계층 주거 지원은 쪽방·비닐하우스·고시원·여인숙에 거주하는 자와 범죄 피해자에 대해 주거환경 개선 및 자활의 기반을 마련할 수 있도록 매입임대주택, 전세 임대주택 또는 국민임대주택을 임대하는 사업이다. 공공임대 5년 임대주택은 5년의 임대 기간 종료 후 분양 전환하므로 소유권을 이전받을 수 있는 주택으로 전용면적 82.65㎡ 이하의 주택이 해당된다. 50년 공공임대주택은 분양으로 전환하지 않고 임대료만으로 거주할 수 있는 주택으로 2년(임대차기간) 단위로 계약이 갱신되어 50년까지 거주할 수 있는 제도이다.

임대아파트의 종류

• 공공임대아파트 : 공공임대아파트는 국가나 민간 업체 따위에서 청약 가입자들에게 일정 기간 저렴한 보증금과 월 임대료로 공급하는 아파트를 말한다. 즉, 공공임대아파트란 무주택 서민층을 위한 주거지원제도이다. 이를 주거 복지적 관점의 지원제도라고 이해하는 분들도 있지만, 사실 공공임대아파트를 그렇게 보기에는 힘들다. 주거 복지적 관점에서 저렴한 임대료의 이익을 주는 임대 형태는 국민임대와 영구임대이다. 공공임대아파트 청약 자격에서 알 수 있듯이(도시근로자 평균 소득의 100% 이하) 일반 국민에게 양질의 주거 선택지를 늘려주기 위해 공급하는 아파트라 봄이 타당하다. 공공임대 아파트에 대해 아직도 인식이 좋지 않은 시각이 있으나 공공임대에 사는 분들은 현명한 분들이라는 생각을 개인적으로는 한다. 여기서 주의해야 할 것이 하나 있는데, 공공임대아파트는 SH공사(또는 각 지역공사)에서 공급하는 것이 있고 LH공사에서 제공하는 것이 있다는 것이다. 개념적 측면에서 공공임대아파트는 같은 것이지만 공사별로 세부적인 공공임대아파트의 종류는 다소 달라진다. 서울지역에 공급하는 SH공사 물량의 경우 임대로만 거주할 수 있으며 2년 단위로 계약이 갱신된다. 반면 LH에서 공급하는 공공임대아파트는 5년 임대, 10년 임대, 분납 임대를 포함한 세 가지 종류가 있다.
• 국민임대아파트 : 국민임대아파트는 저소득층의 주거 안정을 위해 30년 이상의 장기간 임대를 목적으로 하는 임대주택을 말한다. 즉, 국민임대아파트란 일정 기준을 충족하는 저소득·무주택 세대주에게 공급하기 위하여 정부의 지원을 받아 건설하는 아파트를 말한다. 즉, 한국토지주택공사에서 15~24평 중소형 아파트를 최대 30년까지 임대하는 아파트를 말한다. 임대아파트의 종류는 크게 국민임대아파트와 공공임대아파트, 영구임대아파트를 포함한 3가지이다. 또한, LH 국민임대아파트는 무주택 저소득층이 저렴한 임대료로 주택을 장기간 임대하면서 주거의 안정을 얻을 수 있도록 하는 제도이다. 주택은 국가, 지자체, 한국토지주택공사나 지방공사가 국가재정과 국민주택기금을 지원받아 건설 및 공급한다. 임대 기간은 30년이고 임대료는 시중 시세의 60%~80% 수준이며, 기간종료 후 분양 전환은 되지 않는다. 국민임대아파트에 입주하기 위해서는 세대원 전원이 무주택자이면서 소득 및 자산 기준을 충족해야 한다.

소득 기준은 2022년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득의 70% 이하인데, 3인 가구의 경우 4,556,616원 이하이다. 참고로 1인 가구는 소득 기준이 90% 이하, 2인 가구는 80% 이하로 완화되어 적용된다. 자산은 토지, 건물, 자동차, 금융자산 등 포함 3억6천1백만 원 이하여야 하며, 자동차는 3,683만 원 이하여야 기준에 부합한다. 국민임대아파트는 입주자 모집공고가 올라오면 확인하고 나서, 현장접수 또는 인터넷 접수로 신청하면 된다. 인터넷으로 하는 경우 '마이홈' 홈페이지에서 진행하면 되는데, 아파트 외에 연립주택, 단독주택 등도 확인할 수 있고 지역별로 조회도 가능하다. 검색 후 세부내용 확인하고 공고에서 신청할 수 있다. 국민임대아파트는 소득 및 재산 기준을 충족하는 경우라면 무직자도 신청할 수 있으며 1인 가구는 소득 기준이 90% 이하여야 하며, 월평균 소득 기준은 3,018,496원 이하여야 한다.

• 영구임대아파트 : 영구임대아파트는 소유자가 거주자와 임대차 계약을 맺어 거주할 의지가 있는 기간까지 집세를 받고 빌려주는 아파트거나 그런 목적으로 만든 아파트를 말한다. 즉, 영구임대아파트란 특정 저소득층의 주거 안정을 위하여 LH주택공사에서 공급하는 임대아파트를 말한다. 즉, LH주택공사에서 지원하는 영구임대주택으로 한부모가족, 국가유공자, 기초생활 보장 수급자 등을 대상으로 주거 안정을 위해 제공하는 주택이다. 임대료 월세 및 보증금 등은 시세의 약 30% 수준 정도로 지원해 다른 임대주택보다 좀 더 저렴한 점이 있다. LH주택공사는 영구임대주택 외에도 공공임대, 국민임대, 행복주택 등 다양한 임대아파트를 공급하고 있다. 영구임대아파트는 정부의 재정을 지원받아 전용 26.34㎡에서 42.68㎡ 규모의 주택을 기초생활 보장 수급자와 같은 저소득층에게 공급하며 주변 지역 시세의 30%보다 저렴한 수준의 임대료가 가장 큰 장점이다. 국민임대아파트나 공공임대아파트와 비슷하지만, 영구임대아파트 입주조건이 좀 더 추가된다는 데 차이가 있다. 즉, 영구임대아파트는 50년이나 영구적으로 임대를 목적으로 하고 있으며 나중에 분양되는 국민임대아파트나 공공임대아파트와 차이가 있다. 또한, 영구임대아파트는 평균 보증금 300만 원과 월세 10만 원 이하의 가격이 저렴하고 영구적으로 거주할 수 있는 임대주택이다. 일반적으로 소형 아파트로 건설이 되어 사회적으로 약한 거주자들의 주거를 안정시키는 제도이며 재계약 시에 자격만은 계속 유지하신다면 최고 길게는 50년까지도 사실 수 있다. 또 기본적으로 2년이며 2년마다 계약을 연장 가능하며 최장 50년까지 가능하다. 공급 규모는 전용면적 49㎡(21평) 이하의 주택이다. 또한, 임대조건은 보증금과 월세를 포함한 보통 시중 가격의 30% 수준이라고 보면 된다.

참고자료

• 〈임대물〉, 《네이버 국어사전》
• 〈임대차〉, 《용어해설》
• 〈임대차〉, 《나무위키》
• 〈임대차〉, 《위키백과》
• 〈임대아파트(賃貸아파트)〉, 《한국민족문화대백과사전》
• 복지 알리미, 〈영구임대 아파트 자격 보증금 평수 자산기준 신청방법 알아보기〉, 《복지뉴스》
• 〈2023년 영구임대아파트 자격조건, 신청방법(소득 재산 입주기준 LH주택)〉, SOSOPOST
• 노을, 〈공공임대아파트란, 청약 자격은?〉, Better Life, 2017-07-08
• 편집자, 〈LH 국민임대아파트 조건 및 신청방법은?〉, 《뉴스나우》, 2023-04-05

같이 보기

• 임대
• 주택
• 반환
• 손해
• 약정
• 계약
• 임대차
• 아파트
• 부동산
• 재임대
• 임대아파트

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