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매매계약서
매매계약서(賣買契約書)는 재화와 금전을 교환하는 계약을 말한다.
목차
개요
매매계약서란 매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서이다. 매매란 당사자 일방이 자신의 재산권(소유권)을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 쌍무, 유상계약으로 상품과 대금을 교환하는 형태의 계약을 의미한다. 매매계약은 구두에 의하든 서면에 의하든 당사자 간의 의사의 합치만 있으면 성립하는 것(낙성계약)이나 차후 분쟁예방 등을 위하여 서면으로 함이 타당하며, 부동산이나 기타 그 재산적 가치가 높은 것은 통상 서면에 의한 계약을 하고 있다. 매매의 목적물은 재산권으로 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등은 매매의 목적이 될 수 있고, 그 목적물의 일부이든 전부이든 간에 매매의 대상이 될 수 있다. 매매계약에서 물건을 판매하는 사람을 매도인, 구매하는 사람을 매수인이라고 한다. 매매는 재산권 이전에 대하여 대금을 지급하는 것을 목적으로 하는 계약이므로 당사자들 사이에 의사표시의 합치만 있으면 성립한다.[1]
매매계약
매매계약(賣買契約)은 당사자의 한쪽이 어떤 재산권을 상대편에게 넘겨줄 의무를 지고 상대편이 여기에 대금을 지급할 의무를 짐으로써 성립하는 약속을 말한다. 매매계약은 재화와 금전을 교환하는 계약을 말한다. 즉, 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말한다. 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 매매계약의 당사자는 매도인과 매수인이다. 매매계약이 성립하기 위해서는 매도인과 매수인이 각각 매매의 의사가 있어야 하는데, 매도인과 매수인이 매매하려는 의사의 합치만으로 유효하게 성립한다. 근거법은 민법이다. 그러므로 거래에서 일방이 상품 등의 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약속하고, 상대방은 이에 대한 대금을 지급할 것을 약정하여 성립된다. 무역에서 국제간의 물품매매가 이루어지기 위해서는 매매 당사자 간에 가장 기본적으로 필요한 계약으로, 유상계약·쌍무계약·낙성계약·불요식계약이라는 특징을 지닌다.
유상계약은 계약당사자가 상호 대가적 관계에 있는 급부를 할 것을 목적으로 성립된 계약을 말하며, 쌍무계약은 계약당사자가 서로 대가적 의미가 있는 채무를 부담하는 계약을 말한다. 낙성계약은 상품을 매도하겠다는 수출자의 오퍼에 대하여 수입자가 이를 구매하겠다는 의사를 표시함으로써 성립되는 계약을 말한다. 불요식계약은 당사자 간에 오퍼와 승낙이라는 의사표시의 합치만으로도 충분히 성립된다. 쌍방의 당사자를 매도인과 매수인이라 한다. 매매는 재산권의 이전에 대하여 대금을 지급하는 것을 목적으로 하는 계약이므로 당사자의 의사표시 합치만 있으면 유효하게 성립한다. 또한, 의사표시는 서면이나 구두 등 어떠한 방법에 따라서도 가능하다. 그러나 향후 분쟁의 소지를 없애고 그 내용을 확실하게 하려고 계약서를 작성하는 것이 안전하다.[2][3]
부동산 매매계약
- 부동산 매매계약의 개념 : 부동산 매매계약이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
- 부동산 매매계약의 효력 : 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 목적 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 한다.
부동산 매매예약
- 부동산 매매예약의 개념 : 부동산 매매예약이란 당장 부동산 매매계약을 체결하는 것이 곤란한 경우 앞으로 매매계약을 체결할 것임을 확실하게 하기 위한 제도로써, 매도인과 매수인의 약정 등이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정된다.
- 부동산 매매예약의 효력
- 매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
- 매매예약을 표시해야 하는 기간을 정하지 않은 경우 예약자는 상당한 기간을 정해 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고(상대방에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)할 수 있다.
- 매매예약의 완결권(매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리)은 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 경우에는 그 기간 내에, 약정을 하지 않았으면 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 예약 완결권은 소멸한다.
- 예약자가 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 매매의 일방예약은 그 효력을 잃게 된다.
부동산 매매절차
매매계약 전 준비절차
- 부동산 선정하기 : 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정한다.
- 부동산중개업체 선정하기 : 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산 중개 계약을 체결한다.
- 부동산 구입 자금 준비하기 : 부동산 구입 자금이 부족한 경우 구입 자금 대출의 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택한다.
- 행정청의 허가 받기 : 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 한다.
매매계약체결 절차
- 부동산 권리관계 등 확인하기 : 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인한다.
- 부동산 계약하기 : 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부한다.
매매계약 후 처리절차
- 소유권 이전 등기하기 : 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 한다.
- 각종 사항 신고하기 : 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 한다.
- 각종 세금 납부하기 : 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 한다.[4]
매매계약서의 효력
매매계약의 특성
매매계약은 물품 매매가 이루어지기 위해 체결하는 당사자 간에 가장 기본적으로 필요한 계약으로 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 불요식계약이라는 특성을 지닌다.
- 유상계약 ; 계약 당사자가 상호 대가적 관계에 있는 급부를 할 것을 목적으로 성립된 계약
- 쌍무계약 : 계약 당사자가 서로 대가적 의미를 갖는 채무를 부담하는 계약
- 낙성계약 : 당사자와 상대방의 의사 표시 만으로도 거래가 성립되는 계약
- 불요식계약 : 당사자 간의 오퍼와 승낙이라는 의사표시의 합치로 성립되는 계약
매매계약의 효력 및 해제
- 매매의 효력 : 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하며, 매수인은 매도인에게 약속한 대금을 지급해야 합니다. 특별한 약정이 없는 경우, 매매행위는 동시에 이행해야 하며, 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균등하게 부담한다.
- 매매계약의 해제 : 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금으로 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
매매계약의 체결 및 유의사항
매매계약의 체결
- 매매계약은 당사자 일방이 어떤 재산권에 대해 상대방에게 이전을 약정하고 상대방은 그 대가로 대금의 지급을 약정함으로써 계약이 체결된다.
- 매매계약은 재산적 가치가 있는 권리나 물건 등 모든 것이 매매의 목적물이 될 수 있으므로, 그 종류와 형태가 매우 많고 다양하다고 할 수 있다.
계약서 작성 시 유의사항
- 매매에 관한 계약으로는 부동산 매매와 동산의 매매, 기타 권리관계의 매매 등 종류가 매우 다양하다.
- 그러나 이들은 모두 공통된 원칙에 의해 계약서가 작성되고 계약이 성사된다. 따라서 계약서를 작성할 때에는 다음과 같은 사항을 유의해야 한다.
- 먼저 매도인이 매매 목적물의 정당한 권리자인지를 분명히 알아야 한다. 그 후, 매매 목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후 누락이나 오자 등의 여부를 확인하고, 이를 수정 및 보완하여 기명하면 된다.[5]
매매계약서 작성요령
부동산매매계약서
- 당사자 : 매도인과 매수인의 주소와 성명을 기재하여(가급적 주민등록표 등 공문서에 의하여 확인하여 기재) 당사자를 특정 한다.
- 부동산의 표시 : 매매할 목적 부동산을 기재하되 소재(주소)와 지번 및 지목, 면적과 건물의 형태 등을 특정하여 기재한다.
- 매매대금 등 : 총 매매대금과 매매대금의 지급방법 등에 관하여 당사자 간의 약정사항을 기재한다.
- 소유권이전 등 : 매매 목적부동산의 소유권이전절차에 따른 문제와 그 비용의 부담 등에 관한 사항을 당사자가 약정한 후 그 약정사항을 기재한다.
- 위약에 따른 문제 : 양 당사자 중 일방이 매매계약에 따른 각 조항을 위반 시 이에 따른 손해배상의 문제와 계약해제에 관한 문제 등에 관하여 당사자가 약정한 후 그 약정사항을 기재한다.
- 기타 : 기타 매매에 따른 당사자 간의 제반 약정사항과 제세공과의 부담 등에 관한 사항을 약정하여 기재한다.
- 말미 : 당사자가 이의 없이 매매계약을 체결하여 각자 계약서를 보관한다는 취지의 내용과 계약일자를 기재한 후 각자 기명날인하면 된다.
기계매매계약서
기계매매계약서의 작성방법도 그 형태에서는 부동산매매계약서의 작성방법과 비슷하다. 다만, 매매목적물이나 목적물의 인도방법 및 대금의 지급방법에서 다소의 차이가 있을 뿐이나, 이는 당사자 간의 약정내용을 명확하게 기재하면 되므로 당사자 간의 약정내용을 각 사안별로 하나의 조문 형태로 하여 기재한 후 각자 기명날인하면 된다. 이 때 주의할 점은 목적물의 실제 소유자와 매매계약을 체결해야 하며, 대리인인 경우 그 대리인의 확인과 대리권의 범위 등을 확인하여 불측의 손실을 예방함이 타당하고 사전에 매매목적물의 확인사항도 소홀히 해서는 안 된다.
매매계약서 작성 시 주의사항
- 매매계약 중 부동산 관련 매매계약을 작성할 경우 반드시 등기부등본을 발급받아 보고 매도인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지를 확인하고, 신분증을 보고 그 사람이 맞는지를 확인해야 한다. 만약 계약하는 상대방이 자신이 매도인의 대리인이라고 할 경우, 그 대리인의 신분증과 매도인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구하여 그 사본을 받아 놓는 것이 좋다. 가능하면 토지, 임야대장 및 건축물대장, 도시계획확인서 등을 발급받아 부동산의 현황이 토지 및 건축물대장과 일치하는지 알아보는 것도 좋다.
- 등기부등본을 발급받아 그 부동산에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인해야 한다.
- 건물을 구입할 때에는 그 건물을 현재 누가 사용하고 있는지를 알아보아야 하며, 그 건물의 사용관계에 대하여도 그 건물을 사용하고 있는 사람을 통하여 확인하는 것이 좋다.
- 매도인은 미리 전기, 가스, 수도, 관리비 등의 요금 납부 영수증을 찾아 준비하고, 매수인은 이것을 확인하여 공과금 등이 미납된 것이 있는지 여부를 알아보아야 한다.
- 계약금, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋다. 그리고 이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 한다.
- 관할 등기소에 가서 직접 소유권이전등기를 신청하거나, 또는 법무사·변호사 사무실에서 소유권이전등기신청을 위임한다.[1]
동영상
각주
참고자료
- 〈매매계약서〉, 《네이버 국어사전》
- 〈매매계약서〉, 《예스폼 서식사전》
- 〈매매계약〉, 《부동산용어사전》
- 〈매매계약〉, 《두산백과》
- 〈부동산 매매계약〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈안전한 거래를 위한 매매계약서(매매계약서에 대해 알아보자)〉, 《예스폼 서식 이슈》
같이 보기
