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공시지가
공시지가(公示地價)은 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격을 말한다. 양도세·상속세 따위의 각종 토지 관련 세금의 과세 기준으로, 1989년 7월부터 시행되고 있다.
개요
공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 즉, 공시지가란 A라는 보지가 건물이 없는 나대지일 때 얼마만큼의 가치를 가지고 거래되는지 국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들한테 의뢰하여 평가하는 것이다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문이다.
대한민국에는 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람 기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정한다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는 게 보통이다. 공시지가의 건물 버전으로 공시가격이 있으며 사실상 공시지가와 같이 평가한다. 표준단독주택, 개별단독주택, 공동주택 공시가격을 공시지가 조사할 때 같이 조사한다. 공시지가 대신 부동산 거래할 때 실제로 거래한 금액은 실거래가라고 하며 취득세는 실거래가 기준으로 산정한다.
공시지가제도
공시지가제도는 1989년 '토지공개념제도'를 뒷받침하기 위해 도입한 제도로 정부가 전국의 땅값을 조사하여 1년에 한 번씩 공시하는 제도이다. 지가공시제도라고도 한다. 공시지가는 일반 토지거래의 지표를 제시하고 국가와 지방자치단체 등의 행정기관이 지가를 산정하는 데 기준을 제시하며, 감정평가업자가 보상평가 등의 개별적인 평가를 할 때 기준으로 삼도록 하는데 그 목적이 있다. 근거법은 부동산 가격공시에 관한 법률이다.[1][2]
특징
공시지가는 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다. 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 땅값이다. 이 땅값은 1989년 토지공개념이 도입되면서 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 일원화시켜 1989년 7월부터 시행한 것이다. 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용된다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시한다.
개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다. 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계자는 공시일로부터 30일 이내에 국토교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 기준일은 원칙적으로 1월1일이며, 예외적인 경우에 국토교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할 수 있다. 조사기준일의 변경은 1월 1일이 기준일 경우 전년도 10월에 조사에 착수하게 되어 결국 1년 전 토지가격이 공시지가로 결정되는 문제점이 있기 때문이다. 또 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사한다.
공시지가는 법의 규정에 따라 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 의미하며 표준지공시지가와 개별공시지가의 두 가지가 있는데, 일반적으로 공시지가라고 말할 때는 표준지공시지가를 의미한다. 정부가 공시지가를 공시하는 것은 지가산정의 기준이 되게 하고, 적정한 가격이 형성되도록 하여 국토의 효율적 이용과 국민경제 발전에 이바지하기 위해서다. 표준지공시지가 자료를 분석하여 '비준표(比準表)'를 만들고, 이 비준표로 개별공시지가를 산정하여 과세 등의 자료로 이용한다. 개별공시지가는 소유자에게 통보하며 지가에 이의가 있는 자는 지정된 기일 내에 행정청에 이의신청을 하여 수정을 받을 수 있다. 근거법은 부동산 가격공시에 관한 법률이다.[3][4]
사건 사고
2019년 발표될 공시지가에서 고가지들이 전부 100%씩 인상되어 논란이 생겼다. 한국감정원과 감정평가사들은 국토교통부에서 내려온 지침의 압박에 따라 공시지가를 100%씩 올렸다고 주장했다. 이에 대해 국토교통부에서는 단지 일부 예시를 제공하였다고 해명했다. 그러나 한국감정원의 감정평가사들이 국토부에서 내려준 공문에 있는 예시를 예시로 받아들였겠냐며 반론이 쏟아졌다. 공시지가에 이어 아파트 공시가격도 폭등했다. 2019년 서울의 평균 공시가격 상승률은 14%이며, 일부 단지들은 40% 이상 폭등하기도 했다. 공시가격이 40% 인상될 경우, 보유세는 50% 인상된다. 다만 재산세는 '세부담 상한제' 가 존재하여 재산세 상승률은 높지 않을 수 있다. (현행 재산세부담 상한제) 공시가 3억 이하: 작년 대비 5% 이내/3억~6억: 10% 이내/6억 초과: 30% 이내이다.
2019년 공시가격 9억 원 초과 공동주택 수 증가율(56.3%)은 작년(52.6%) 수준으로 나타났으며, 또한, 2018년 국세청 통계연보에 따르면 주택 종부세 납세자의 74%는 다주택자이며, 올해 신규로 공시가격이 9억 원을 초과한 주택 소유자의 상당수는 다주택자로 이미 기존의 종부세 납세자로 추정되므로 올해 1주택자 종부세 납세자 증가세는 크지 않을 것으로 예상된다. 문제는 서울은 2021년 기준으로 국평 아파트의 평균 거래가가 10~11억으로 오른 상황이기 때문에, 세제를 개편하지 않는 경우 2020년도 과세는 그렇다 쳐도 상당수의 아파트는 공동주택공시가격이 6억 이상이 되었고, 이 경우 전년 대비 max 30%의 할증율을 적용받게 되기 때문에 실제 재산세 부담액은 전년 대비 부담액이 30% 가까이 늘어나게 되는 경우가 많을 가능성이 크다.[2]
문제점
공시가 산정 방식은 투명하지 않으며 사실상 주먹구구식으로 정부가 독단으로 결정할 수 있다. 이는 정부 부처인 감사원에서도 인정한 사실이며 다른 나라와 달리 그 인상 폭도 제한되어 있지 않다. 문제는 공시가 산정이 국민이 납부해야 할 재산세 등 각종 세금 및 국민건강보험료 등 각종 준조세, 복지 수여자 결정에 절대적인 영향력을 끼친다는 것이다. 따라서 정부가 공시가를 마음대로 마사지해서 정하면, 복지혜택자들을 대량으로 탈락시킬 수도 있고, 국민이 납부할 건강보험료와 재산세, 취득세 등 각종 세금을 올리는 것이 가능하다는 것이다. 공시가와 연동된 한국의 종부세를 비롯한 재산세는 집을 투자 목적이 아닌 실거주 목적으로 사는 사람에게 굉장한 피해를 주고 있다. 정부가 맘대로 정한 공시가 이의 반영률은 불과 2.4%도 안 되며, 실제 해보면 알겠지만 왜 반영을 안 했는지 이유조차 설명하지 않고 거절한다.
미국은 보유세 인상률은 연 2% 이하로 제한되어 있다. 따라서 거주자는 수십 년 후의 장기적인 미래의 세금 수준에 대한 예측도 가능하다. 즉, 이곳에서 집을 샀다고 세금 때문에 쫓겨날 걱정이 없으므로 장기적인 재무 계획으로 안정적인 미래 계획을 짤 수 있다. 그러나 한국처럼 정부의 뜻대로 제한 없이 인상할 수 있는 공시가 제도는 실제로 5년에 450%나 심지어 1000% 육박하는 급격한 세금인상을 유도해, 국민의 실소득을 정부가 뺏어가는 문제가 야기되고 있다. 또한, 부자라고 항상 부자가 아니다. 인간의 생애 소득주기는 보통 40대 초반 때 소득이 절정을 보이는데, 59세 정도를 기점으로 적자 인생으로 돌아선다. 따라서 재산세와 종부세가 감당이 안 되는 늙은 은퇴자들은 더는 자기가 살던 곳에 살아갈 수가 없다. 세금을 감당 못 할 사람은 살던 집을 마지못해 떠나가게 되는데, 이는 높은 세금을 감당할 수 있는 진짜 부자만 부촌에서 살 수 있게 세법이 강제하는 것과 마찬가지로 빈익빈 부익부가 더욱 가중되는 문제가 된다.[2]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
