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중개업
중개업(仲介業)은 다른 사람을 위하여 상행위를 대리하거나 중개하고 수수료를 받는 영업을 말한다.
개요
중개업은 타인 간의 상행위 중개를 영업하는 것을 말한다. 이 일을 업으로 하는 사람을 중개인이라 한다. 다른 사람들의 계약체결을 돕고 시장의 형세, 상대방의 신용상태 등을 탐지하여 전문적 지식에 의한 조언을 제공하여 당사자의 투기를 조장하는 기능을 가진다. 상품·유가증권의 매매, 보험·해상운송·금융 등에 관한 중개업이 있다. 중개업은 상인의 영업을 보조하는 일이지만, 타인 간의 계약 성립을 주선할 뿐, 위탁매매업이나 체약(締約)대리상처럼 스스로 당사자가 되거나 대리인이 되는 것은 아니다. 중개한다는 점에서 중개대리상과 유사하지만, 일정한 상인과 계속적 관계에 서는 것이 아니고 일반인을 위하여 중개하는 점이 다르다. 중개의 목적은 상행위에 한하고, 이 밖의 중개업자는 민사중개인이다. 중개의 위탁자와 중개인 간에 체결되는 중개 계약은 중개라는 법률행위 아닌 사무 위탁으로서의 위임계약이다(민법 680조). 따라서 민법의 일반규정이 적용되며 상법은 특히 공평한 거래의 확립을 위하여 몇 가지 특칙을 두고 있다. 즉, 당사자 간의 분쟁을 피하고자 쌍방에 대한 견품(見品)보관 의무, 증거보전을 위한 계약서 교부 의무 및 중개인의 장부작성 의무, 유통의 촉진을 위한 성명(姓名)·상호묵비(商號默秘) 의무 및 이 경우의 거래를 확실하게 하기 위한 중개인의 이행책임(상법 95∼99조) 등을 과하고, 계약서의 교부·교환 후에 중개료를 청구할 권리를 가지며 중개료는 특약이 없으면 당사자 쌍방이 똑같이 부담한다(100조 2항).[1]
부동산 용어로 중개업은 고객으로부터 부동산의 매매 등 의뢰를 받아 일정한 보수 취득을 목적으로 중개를 업으로 삼는 것을 말한다. 중개업을 하려는 자는 부동산 중개사무소 개설등록신청서에 공인중개사 자격등사본, 실무교육의 수료확인증 사본, 여권용 사진, 건축물대장에 기재된 건물의 중개사무소를 확보하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 중개사무소를 두고자 하는 지역의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 신청하면 7일 이내에 서면으로 개설에 대한 통지를 받을 수 있다.[2]
의무와 권리
의무
- 견품보관의무 : 중개인이 그 중개한 행위에 관하여 견품을 받은 때에는 그 행위가 완료될 때까지 이를 보관하여야 한다. 견품에 의한 매매의 경우 견품과 대등한 품질로 이행될 것을 담보하고 분쟁 시에는 그에 대한 증거를 보전하려는 취지이다. 그러므로 보관의무의 존속기간을 뜻하는 그 행위가 만료된 때란 중개행위가 완료되거나 계약이 이행된 때를 의미하는 것이 아니라, 매도인의 담보책임이 소멸하는 등 기타 분쟁의 소지가 없어진 때를 의미한다. 보관의무가 종료한 때에는 다른 약정이 없는 한 견품을 제공자에게 반환하여야 하며, 이 보관의무는 법률상의 의무이므로 다른 약정이 없는 한 보수를 청구하지 못한다.
- 결약서교부의무 : 당사자 간에 계약이 성립된 때에는 중개인은 바로 각 당사자의 성명 또는 상호, 계약연월일과 그 요령을 기재한 서면을 작성하여 각 당자 사자에게 내주어야 한다. 견품보관의무와 마찬가지로 당사자 간의 분쟁에 대비하여 계약한 사실 및 그 내용에 대해 증거를 보전하기 위함이다. 그러므로 계약의 요령은 계약의 목적물·대가·이행시기 등 분쟁이 발생할 가능성이 있는 사실에 대해 증거가 될 수 있도록 구체적으로 기재하여야 한다. 약정서는 이미 계약이 이루어진 후에 증거방법으로 작서는 것이므로 창설적 효력이 있거나 계약의 실체적인 내용에 영향을 미치는 것이 아니다. 또 계약을 즉시 이행하는 경우에는 당사자가 사전에 기명날인하는 것도 아니므로 거래의 실무상 작성하는 통칭 계약서와도 상이하다.
- 중개인의 장부작성의무
- 성명, 상호묵비의 의무
- 중개인의 이행책임 :
권리
- 중개인의 급여수령대리권
- 보수청구권[3]
중개와 중개업
중개업의 요건
중개업이 되기 위해서는 다음의 4가지 요건을 갖추어야 한다.
- 다른 사람의 의뢰가 있을 것 : 다른 사람의 중개 의뢰에 대하여 개업공인중개사가 승낙하면 중개 계약이 체결된다. 중개 계약이 체결되어야 중개보수청구권이 발생하고, 중개 계약이 체결되지 않으면 중개보수청구권을 발생하지 않는다. 즉 중개 계약이 체결되지 않으면 개업공인중개사가 거래계약체결을 중개한다고 하더라도 보수청구권이 발생하지 않는다. 중개 계약은 개업공인중개사와 중개의뢰인의 합의로 성립하는 낙성계약이다. 중개 계약은 불요식계약이므로 서면이나 구두를 불문하며, 묵시적 합의로도 중개 계약은 성립된다. 현재 우리나라에서는 주로 구두로 중개 계약이 체결되는 것이 일반적이나 서면으로 중개 계약을 체결하는 방향으로 나아가야 한다.
- 일정한 보수를 받음 : 보수를 받아야만 중개업이 될 수 있고, 보수를 받지 않으면 중개업에 해당하지 않는다. 그러나 보수를 받아야 하는 것이 중개업의 요건에 해당하는 것이지, 중개의 요건에 해당하는 것은 아니다. 즉, 보수를 받지 않아도 중개에는 해당할 수 있지만, 중개업에는 해당하지 않는다. 거래당사자들로부터 보수를 현실적으로 받아야 중개업에 해당할 수 있지, 보수를 받기로 약정하고 요구한 자체만으로는 중개업에 해당하지 않는다.
- 중개 : 중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그밖의 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다 하여 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니다(대판 2007.1.11, 2006도7594).
- 업으로 할 것 : '업'의 개념에 대하여는 공인중개사법령에서 특별히 규정하고 있지 않다. 일반적으로 '업'으로 했다고 하기 위해서는 불특정다수인을 상대로 계속적, 반복적으로 영리를 목적으로 하는 것을 의미한다. '불특정다수인'을 상대로 해야 중개업에 해당될 수있다. 그러므로 불특정 다수인이 아닌 특정인만을 대상으로 한 경우에는 중개업에 해당되지 않는다. '계속적, 반복적'으로 해야 중개업에 해당될 수 있다. 그러므로 계속 반복성이 없이 우연히 거래계약체결을 중개한 경우에는 중개업에 해당되지 않는다. 계속적, 반복적으로 했는지의 여부는 행위의 목적이나 규모, 횟수, 시간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. 그러므로 우연한 기회에 단 1회 거래계약체결을 중개하고 보수를 받은 것은 중개업에 해당된다고 할 수 없다. 그러나 개업공인중개사가 아닌 일반인이 중개사무소 간판을 내건 상태에서 1회 중개를 한 경우에는 앞으로 계속 반복저긍로 할 목적이 있으므로 중개업에 해당된다. 영리를 목적으로 해야한다. 그러므로 행정기관 등에서 주민편의를 위하여 부동산 전월세계약을 알선하는 것은 영리를 목적으로 한 것이 아니므로 중개업에 해당되지 않는다. 또한 회사에서 영리목적이 아닌 복지차원에서 사원을 상대로 부동산을 알선하는 것은 중개업에 해당되지 않는다.
중개와 중개업과의 관계
'중개'란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 또한 '중개업'이라 함은 다른 사람의 의뢰 때문에 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 그러므로 중개와 중개업은 서로 차이점이 있으면서 밀접한 관계가 있다. 차이점은 중개는 개업공인중개사가 아니라 일반인이라 하더라도 누구나 해도 된다. 그러나 중개업은 개업공인중개사만이 할 수 있고, 개업공인중개사가 아닌 일반인이 중개업을 하면 무등록중개업으로서 처벌 대상이 된다. 또한, 보수를 받지 않아도 중개에는 해당하나, 중개업에는 해당하지 않는다. 중개대상물에 해당하여야 중개에 해당할 수 있고, 중개에 해당하여야 중개업이 될 수 있고, 중개업에 해당하여야 무등록중개업이 될 수 있다. 그러므로 중개대상물은 무등록중개업을 정하는 표준이 된다. [4]
부동산중개업
부동산중개업(不動産仲介業)이란 일정한 수수료를 받고 토지·건물 기타 토지의 정착물·입목·광업 재단·공장재단 등 중개대상물에 대해 거래 당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위의 알선중개업으로 하는 것을 말한다. 즉, 토지나 건물의 매매·대차·교환 등의 중개 또는 대리를 업으로 하는 직업을 말한다. 복덕방이라고도 한다. 부동산은 토지에 고정되어 있는 특수성이 있어 그 매매나 임대를 위한 시장의 성립이 어려워 부동산중개업자에 의존하지 않으면 안 되는 특수한 유통 시스템을 가진다. 생산자·공급자가 판매의 주도권을 가진 대규모의 분양지나 분양주택(아파트·연립주택 등), 또는 공적(公的) 주택처럼 공모제(公募制)에 의하는 것을 제외하고는 대부분의 토지·주택·아파트·식당·다방·여관·점포 등의 매매나 임대차가 부동산중개업소의 중개에 의해 이루어지고 있다. 중개업의 규모는 영세적인 경우가 보통이나 부동산 시장이 불완전한 상태에서는 부동산 유통에서 중요한 사회적 기능을 담당하고 있다.
1970년대 초·중기에 서울을 비롯한 대도시에서 부동산투기가 일어 부동산중개업이 활기를 띠었으나, 정부의 투기억제책과 양도소득세율의 인상으로 부동산의 거래가 한산해지자, 주로 도심지의 다방·식당·여관 등 영업소의 매매 및 임대차와 주택가 서민주택의 매매나 전세·임대차의 중개행위를 하고 있다. 중개행위과정에서 사기·협잡 등 불순한 사례가 많아 1970년도 말기에 선진국의 경우처럼 국가가 시행하는 자격시험에 합격한 중개사(仲介士)만이 중개업을 할 수 있는 중개사제도의 시행안을 정부가 마련하였지만, 국내 사정(선거)으로 보류되었다가 1983년 부동산중개업법, 1984년 4월 부동산중개업법시행령이 제정·공포됨으로써, 중개사제도가 시행되었다.
중개사무소의 개설등록을 하려면 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 개별적으로 신청서를 제출하여야 한다(부동산중개업법시행령 3조). 중개업자는 중개의뢰인 쌍방으로부터 소정의 수수료를 받을 수 있는데, 한쪽에서 받을 수 있는 한도가 거래가액에 따라 매매는 최고 0.9% 이내, 임대차는 0.8% 이내로 각 시도별 조례 및 국토해양부령으로 정한다.(부동산중개업법시행규칙 32조 의거). 2021년 10월 6억 원 이상 매매와 3억 원 이상 임대차계약의 최고요율 인하를 골자로 한 '공인중개사법 시행 규칙 개정안'이 시행되어 중개료가 인하되었다. 이에 따라 매매의 경우 6억~9억 원 구간 요율은 0.4%, 9억~12억 원 구간 요율은 0.5%, 12억~15억 구간은 0.7%의 요율이 적용된다. 임대의 경우 3억~6억 구간은 0.3%, 6억~12억 구간은 0.4%, 12억~15억 구간은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%의 요율이 적용된다.[5][6]
동영상
각주
참고자료
- 〈중개업〉, 《위키백과》
- 〈중개업〉, 《네이버 국어사전》
- 〈중개업〉, 《두산백과》
- 〈중개업〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산중개업〉, 《두산백과》
- 〈부동산중개업〉, 《매일경제》</ref>
- 365newday, 〈중개와 중개업이란?〉, 《365newday》, 2018-03-13
같이 보기
