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준주택
준주택(準住宅)은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 할 수 있는 시설을 말한다. 도시가 발달하면서 사람들의 주거형태가 다양화되면서 제도가 이를 뒷받침하기 위해 고안한 주택이다. 쉽게 말해, 1~2인 가구가 살기 편하게 건축물 안에서 설계하여 지은 작은 집. 주택은 아니지만, 여러 법령에서 주택과 유사한 규율을 하고 있다.
기숙사, 고시원 등 다중생활시설, 노인복지주택 및 오피스텔이 있다. 고시원은 두 가지다.
하나는 제2종 근린생활시설로 분류되는 고시원(다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말함)으로서, 같은 건축물에 해당용도로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것이고, 다른 하나는 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것으로 숙박시설로서 고시원이 있다.
노인복지주택은 단독주택과 공동주택에 해당되지 않는 것으로 노인복지시설 중 노인복지주택(노인복지법)을 말한다. 오피스텔은 일반업무시설 중 업무를 주로하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것이다.
민간임대주택에 관한 특별법에서 준주택은 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔만을 말한다.
관련법은 주택법과 민간임대주택에 관한 특별법이다.[1]
개요[편집]
가구 및 주거형태가 다양해진 현실을 반영해 지난 2010년 주택이 아님에도 주거가 가능한 시설들을 제도로 편입시켰다. 이를 준주택이라고 한다. 주택으로 사용되는 만큼 준주택은 주택법의 테두리 밖에서 여러 가지 규제를 적용받는다.
준주택은 주택법상으로 주택은 아니지만 현실적으로 ‘주거가 가능한’ 여러 가지 시설 및 건축물을 말한다. 도시가 발달하고 1인가구, 노인가구 등 주거형태가 다양해지면서 그에 따라 고시원이나 노인복지주택 등 다양한 주거시설이 등장했다. 이러한 시설은 주택에 속하지 않기 때문에 주거환경 및 안전에 관한 법적 기준이 다소 느슨했다. 그 탓에 거주자들이 생활하는데 불편을 겪었다. 이 같은 문제를 해결하고 주택 이외 거처의 환경과 안전을 주택 수준으로 보호하기 위해 2010년 7월 「주택법」 개정에 따라 최초로 정의되었다.[2]
준주택의 종류[편집]
준주택의 종류는 다음과 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」에 따른 노인복지주택
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」에 의하면 민간임대주택으로 운영될 수 있는 준주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 오피스텔을 말한다.
- 전용면적이 85m² 이하일 것
- 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것[3]
3가지 특징[편집]
- 고시원
대표적인 준주택으로는 20~30대 1인가구가 많이 거주하는 고시원을 들 수 있다. 고시원은 건축법상으로는 다중생활시설에 속하는 시설이다. 동일한 건축물에서 같은 용도(고시원)로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 경우에 주택법상 준주택시설에 속한다. 만약 바닥면적 합계가 500㎡를 넘을 경우엔 숙박시설에 해당하게 된다. 숙박시설은 용도지역이 상업지역일 경우에만 건축이 가능하다.
- 오피스텔
주거용으로 사용하는 오피스텔도 대표적인 준주택 시설 중 하나다. 건축법으로는 업무시설에 속하지만, 거주자가 전입신고를 마치고 주거용으로 사용하면 주거용 오피스텔로 분류돼 주택법상 준주택에 포함된다. 준주택 오피스텔엔 발코니 설치가 불가하고 전용면적이 85㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치가 불가능하다. 또, 오피스텔 내부 거실의 바닥면적이 300㎡ 이상이면 공동주택으로 분류된다.
- 노인복지주택
노인복지법으로 노인에게 주거시설을 임대해 일상생활에 필요한 편의를 제공하는 시설을 노인주거시설로 규정하고 있는데, 이 시설을 주택법에서는 준주택으로 정의하고 있다. 단독주택, 공동주택에 속하지 않는 노인복지주택은 모두 준주택으로 볼 수 있다. 노인복지주택은 분양하지 않고 임대만 가능하다. 60세이상 노인과 배우자, 입주자가 부양책임을 지는 19세 미만 자녀 및 손자녀만 입주가 가능하다.[2]
준주택별 시설기준 체크포인트[편집]
고시원 현행 주택법상 고시원의 개별 방안에는 취사기구를 설치할 수 없다. 고시원 건물 내부에 공용으로 사용하는 공용주방만 설계할 수 있다. 반면 샤워시설, 화장실, 세면기 등은 방안에 설치 가능하다. 또한, 다가구주택 및 다중주택과 동일한 건물에는 고시원을 지을 수 없다. 주상복합아파트 내의 근린생활시설에도 고시원이 들어오는 것은 불법이다. 고시원을 지을 때는 안전을 위해 내부 기둥과 경계벽을 내화구조로 건축해야 한다. 또 기존 건축물을 고시원으로 용도 변경할 경우도 마찬가지. 6층 이상 건물에 고시원을 설치할 때는 유독가스연기를 외부로 배출하는 배연설비를 의무적으로 설치해야 한다. 또한, 30개실 이상의 고시원을 지을 때는 건축심의를 받아야 한다.
오피스텔 주거용 오피스텔은 고시원과 달리 개별 실마다 취사시설과 욕실, 세면기, 화장실을 설치할 수 있다. 대신 욕실 및 계단 바닥마감재를 물에 젖어도 미끄러지지 않는 재질로 사용할 것을 규정하고 있다. 또 안전을 위해 거실과 벽, 반자 등은 불연성 재료를 사용해야 한다. 난방구획마다 내화구조로 된 벽·바닥을 설계하고 출입문은 갑종방화문으로 구획해야 한다. 전용면적이 85㎡이하이면 바닥 난방이 가능하지만, 85㎡를 초과하면 바닥 난방을 설치할 수 없는 점이 특징이다. 주차장은 가구당 0.5~1대가 기준이다.
노인복지주택 노인복지법에서는 노인복지주택을 '입소자격'이 있는 이들에게 '임대'하는 시설로 규정하고 있다. 즉 노인복지주택은 분양이 불가능하다는 뜻이다. 주택건설기준에 따르면 50세대 이상 주택은 관리사무소를, 100세대 이상 주택은 주민공동시설 설치를 의무화하고 있지만 노인복지주택은 해당 건설기준을 적용받지않는다. 다만 세대당 0.3대의 주차장을 확보해야 한다. 세대별 전용면적이 60㎡ 이하인 경우엔 세대당 0.2대 주차장을 확보해야 한다.[2]
준주택 지을 때, 분양보증 여부[편집]
국내 아파트는 대부분 선분양 후시공으로 지어진다. 분양대금을 미리 납부했는데, 사업 중간에 시행사가 파산하면 계약자들이 큰 손해를 입을 수 있다. 이러한 피해를 막기 위해 주택법에서는 사업계획승인을 받아 건설하는 주택의 경우 분양보증가입을 의무화하고 있다.
준주택은 주택법상 주택이 아니기 때문에, 분양보증가입이 의무가 아니다. 다만, 30세대 이상, 분양 바닥면적 합계 3000㎡ 이상일 경우에는 건축법으로 분양보증을 의무화하고 있다.[2]
준주택의 세액 공제[편집]
세법개정안에 따르면 내년부터는 고시원 월세에 대해서도 세액공제를 받을 수 있다. 현행 세액공제는 주택과 준주택 중 85㎡ 이하 오피스텔만 가능했다. 2017년부터는 준주택 중 고시원까지 대상주택을 확대한다. 세액공제 공제율은 현행 10%에서 12%로 확대된다. 고시원에 지급한 월세금이 관리비와 구분되지 않는 경우에는 월세의 일정률(80%)만 공제된다.[2]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈준주택〉, 《부동산용어사전》
- 〈준주택〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 지유리 기자, 〈한눈에 살펴보는 준주택 3가지〉, 《주택저널》, 2016-09
같이 보기[편집]
